Landlord appeal dismissed; tenants ordered to pay arrears, penalty, and procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 136/2014

Audience publique du mardi, vingt-sept mai deux mille quatorze

Numéro 159478 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 9 juillet

2014,

sub 1) et 2) comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

sub 1) et 2) comparant par Maître David GIABBANI, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159478 du rôle et appelée pour fixation le 4 février

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 13 mai 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06., lors de laquelle elle fut utilement retenue et les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Mariam YAZBACK, avocat, en remplacement de Maître Michel KARP,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître David GIABBANI, avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

mai 2014, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé en date du 31 août 2011, PERSONNE3.) et son épouse

PERSONNE4.) ont donné en location à PERSONNE1.) et à son époux PERSONNE2.)

un appartement-duplex sis à L-ADRESSE2.), pour un loyer mensuel de 1.800,00 euros

et une avance mensuelle sur charges de 200,00 euros, ces sommes payables

d’avance le premier de chaque mois.

Soutenant que les locataires n’ont plus payé de loyer depuis mars 2013, les bailleurs

ont, par requête déposée le 14 juin 2013 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg,

fait convoquer PERSONNE1.) et son époux PERSONNE2.) devant ledit tribunal de

paix pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

le tout, à leur payer la somme de 9.048,78 euros, à titre d’arriérés de loyers, d’avances

sur charges locatives et d’un décompte charges pour l’année 2012, avec les intérêts

légaux à partir des échéances respectives des loyers, sinon à partir du jour de la

demande en justice jusqu’à solde. Ils ont encore demandé l’allocation d’un montant de

10% du montant des loyers en souffrance à titre de clause pénale ainsi qu’une

indemnité de relocation de 6.000,00 euros, la résiliation du contrat de bail conclu entre

parties, la condamnation des locataires au déguerpissement ainsi qu’une indemnité

de procédure de 1.000,00 euros.

Devant le premier juge à l’audience publique du 21 novembre 2013, les requérants

(i) ont renoncé à leur demande en paiement du décompte charges pour l’année 2012

et (ii) ils ont augmenté leur demande relative aux arriérés de loyers et d’avances sur

charges locatives au montant de 18.000,00 euros (couvrant ainsi également la période

de juillet à novembre 2013 inclus) ainsi que leur demande en paiement au titre de la

clause pénale au montant de 1.800,00 euros.

Retenant que les prétentions relatives aux arriérés de loyers et d’avances sur charges

des requérants n’étaient pas autrement contestées (les locataires n’étant plus présents

ni représentés après avoir initialement comparu) et justifiées au regard des pièces et

explications fournies, que ces inexécutions contractuelles justifient la résiliation du bail

aux torts des locataires mais que la demande en obtention d’une indemnité de

relocation était prématurée, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 5

décembre 2013 :

- dit la demande en paiement d’une indemnité de relocation non fondée et en

déboute,

- dit les demandes en paiement d’arriérés de loyers, d’avances sur charges locatives

et de la clause pénale fondées, partant

- condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 19.800,00 euros avec les intérêts

légaux sur la somme de 8.800,00 euros à compter du 14 juin 2013 et sur la somme

de 11.000,00 euros à compter du 21 novembre 2013, jour des demandes

respectives en justice, chaque fois jusqu’à solde,

- déclaré résilié le bail conclu entre parties, partant

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de huit jours à compter

de la notification du jugement,

- au besoin autorisé les requérants à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

- dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en obtention d’une

indemnité de procédure et en déboute.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 9 juillet 2014.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à être déchargés des

condamnations prononcées à leur encontre et ils concluent subsidiairement à un délai

de déguerpissement de trois mois au moins à compter de la signification du jugement

à intervenir.

A l’appui de leur appel, ils font valoir que le non-paiement des loyers aurait été justifié

par 2 circonstances décrites comme suit :

« 1) Les locataires ont dû subir dès le début de la location un gros dégât des eaux

dans les lieux loués ayant causé des travaux à charge des propriétaires et rendant

les lieux inhabitables pendant trois mois. Le dégât des eaux, ayant rendu une salle

de bains inutilisable, a été constaté et décrit par l’expert PERSONNE5.), qui est

aussi le gérant de l’immeuble.

2) Les locataires n’ont pu obtenir des propriétaires la jouissance des lieux qu’après

deux mois de retard soit en octobre 2011 au lieu du mois d’août. Les locataires ont

au total subi un préjudice d’une durée de six mois, en comptant le dépôt de garantie

correspondant à trois mois de l’agence immobilière en question appartenait au

propriétaire des lieux, il y a dès lors lieu de juger que le montant total du préjudice

pour les locataires s’élève à 12.000,00 euros, somme à déduire du montant de la

somme à payer par les locataires en vertu du jugement attaqué. »

Au regard de ces explications, les appelants estiment que la résiliation du bail aurait

été prononcée à tort.

Ils estiment de même (sans aucune explication) que la clause pénale ne serait pas

due, respectivement qu’elle serait à ramener à de plus justes proportions

conformément à l’article 1152 alinéa 2 du code civil et ils concluent à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile pour l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 13 mai 2014, les appelants ont admis ne disposer

d’aucune pièce qui serait en mesure d’étayer les griefs qu’ils ont invoqués pour

expliquer les arriérés accumulés, ce qui amène les parties intimées à considérer que

ces griefs (qu’elles contestent) ont été inventés de toutes pièces dans le seul but d’un

appel purement dilatoire.

Pour cette raison, elles concluent à la confirmation du jugement entrepris et elles

sollicitent l’allocation d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 2.000,00

euros et d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Les parties intimées augmentent leur demande en condamnation d’arriérés de loyers

et d’avance sur charges, suivant décompte actualisé, d’un montant de (6 x 2.000 =)

12.000,00 euros correspondant aux loyers et avances sur charges échus depuis le

jugement de première instance, soit les mois de décembre 2013 à mai 2014 inclus.

Force est de constater que les doléances mises en avant par les appelants, à savoir

le prétendu dégât des eaux ainsi que la mise à disposition retardée des lieux, sont

contestées et qu’elles ne sont pas prouvées. Elles restent donc à l’état de pure

allégation, de sorte que les appelants ne sont pas en mesure d’avancer un argument

sérieux qui aurait pu justifier la rétention, respectivement le non-paiement des loyers

et avances sur charges depuis mars 2013.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a condamné les appelants

à payer aux bailleurs la somme de 18.000,00 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges.

En ce qui concerne la clause pénale, il y a lieu de rappeler que les parties sont libres

de prévoir les conséquences qui seront attachées à l’éventuelle violation d’une ou

plusieurs obligations et de fixer conventionnellement une indemnité.

En cas de fixation conventionnelle d’une indemnité, celle-ci ne doit pas correspondre

au préjudice réellement subi. Son but est précisément de fixer forfaitairement le

montant du dommage, en vue d’éviter toute discussion en cas de manquement du

locataire.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la

peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Tel n’étant cependant pas le cas pour une indemnité fixée à 10% des arriérés redus,

il y a encore lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a prononcé la condamnation

de 1.800,00 euros au titre de la clause pénale.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Le Novelles, Droit civil, t VI, éd 2000,

no 388 bis).

Au vu de l’importance des sommes redues, c’est à bon droit que le premier juge a

retenu que les arriérés de loyers et d’avances sur charges ainsi accumulés étaient à

retenir comme cause de résiliation du bail aux torts des locataires.

L’appel est dès lors à déclarer non fondé.

Dans la mesure où le décompte actualisé présenté par

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) n’est pas contesté, il y a lieu de déclarer fondée l’augmentation de leur

demande en paiement et de condamner encore solidairement PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 12.000,00

euros avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2014, jour de la demande

en justice, jusqu’à solde.

Le tribunal en vient à la conclusion que les moyens d’appel n’ont eu aucun fondement

sérieux et que l’appel a été interjeté dans un but purement dilatoire, considération dont

les conséquences se répercutent sur trois niveaux.

Primo, il n’y a pas lieu d’augmenter le délai de déguerpissement mais de le laisser à

huit jours à compter de la signification du jugement.

Secundo, en l’espèce l’appel est à considérer comme exercice abusif d’une voie de

recours, de sorte qu’il y a lieu de condamner solidairement PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 1.500,00

euros au titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire.

Tertio et au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des

frais non compris dans les dépens à charge de PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

raison pour laquelle il y a encore lieu de condamner solidairement PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnité de

procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile est à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à huit (8)

jours à partir de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.), partant

condamne encore solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 12.000,00 euros avec les intérêts au

taux légal à compter du 13 mai 2014 jusqu’à solde,

condamne solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) la somme de 1.500,00 euros au titre d’indemnité pour procédure

abusive et vexatoire,

dit fondée à concurrence de 750,00 euros la demande de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) la somme de 750,00 euros de ce chef,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.