Landlord appeal dismissed; tenant ordered to pay arrears and eviction deadline extended.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 135/2014

Audience publique du mardi, vingt-sept mai deux mille quatorze

Numéro 159445 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 17

janvier 2014,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jérôme GUILLOT, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Claude PAULY, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159445 du rôle et appelée pour fixation le 4 février

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 13 mai 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Jérôme GUILLOT, avocat, comparant

PERSONNE1.)

et

son épouse

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Dominique GUROV, avocat, en remplacement de Maître Claude PAULY,

comparant pour PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

mai 2014, le

jugement

qui suit :

Se basant sur un contrat de bail oral et affirmant avoir donné en location à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une maison d’habitation sise à ADRESSE1.) à partir

du 1er mars 2009 moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.600,00 euros et

soutenant que les locataires ont accusé d’importants retards de paiement et qu’ils n’ont

pas fourni la garantie locative contractuellement prévue,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) ont, par requête déposée le 4 juillet 2013 au greffe du tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître

devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à leur payer la

somme de 30.050,00 euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice jusqu’à solde et pour les entendre condamner à déguerpir

des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties, et ce endéans les huit

jours de la notification du jugement.

Devant le premier juge à l’audience publique du 22 novembre 2013, PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) ont augmenté leur demande à la somme de 36.450,00 euros

incluant les loyers impayés pour les mois d’août, septembre, octobre et novembre

2013.

Les locataires ont résisté à cette demande en expliquant qu’il n’y aurait eu ni contrat

de bail signé, ni oral, mais un accord entre parties suivant lequel PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) occuperaient les lieux et paieraient selon leur capacité le montant

« qu’ils veulent et quand ils veulent ».

Retenant que les requérants avaient établi l’existence d’un bail oral entre parties

conformément à l’article 1715 du code civil compte tenu de l’occupation des lieux et

compte tenu du paiement régulier de la somme de 1.600,00 euros qualifiée de

« loyer » et que le non-paiement des loyers justifiait la résiliation du bail, le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 5 décembre 2013 :

- condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) la somme de 36.450,00 euros avec les intérêts

légaux sur le montant de 30.050,00 euros à partir du 4 juillet 2013 et sur le montant

de 6.400,00 euros à partir du 22 novembre 2013, dates des demandes respectives,

jusqu’à solde ;

- prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ;

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard deux mois après la notification du

jugement ;

- au besoin autorisé les requérants à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés ;

- condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) le montant de 300,00 euros (trois cents euros)

à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 17 janvier 2014.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent :

-

à voir retenir que les appelants ne sont pas liés avec les époux PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) sur base d’un contrat de bail d’habitation portant sur la maison

d’habitation sise à L-ADRESSE1.),

-

à voir de même retenir que la convention des parties à la présente instance a

été de voir fixer l’indemnité à un montant de 800,00 euros par mois, celui-ci pouvant

être variable selon les capacités de paiement des appelants,

-

à voir déduire que les parties appelantes ne sont en situation d’aucune dette,

respectivement d’aucun arriéré de quelque nature que ce soit à l’égard des époux

GROUPE1.),

-

subsidiairement et pour autant que de besoin, si par impossible les relations

entre parties à la présente instance soient à qualifier de bail d’habitation, voir

considérer que l’absence de réaction des époux GROUPE1.) sur trois années

consécutives emporte acceptation de l’irrégularité et de la variabilité d’un montant du

loyer, le montant de référence de celui-ci devant être de 800,00 euros par mois,

-

partant, voir dégager les appelants de toute condamnation pécuniaire,

-

subsidiairement, voir réduire la condamnation pécuniaire à de plus justes

proportions prenant en considération le fait que le montant de référence desdits

loyers était de 800,00 euros par mois et prenant également en considération le fait

que la garantie prétendument locative a bel et bien été payée,

-

en tout état de cause, voir dire que le contrat de bail litigieux est maintenu dans

ses pleins et entiers effets et que les appelants pourront continuer à demeurer dans

la maison d’habitation litigieuse.

Ils concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

pour l’instance d’appel.

En l’absence de contrat de bail écrit, les appelants estiment que, « par accord

informel », les parties intimées auraient « mis à leur disposition » leur maison sise à L-

ADRESSE1.) moyennant paiement d’une contrepartie financière variable en fonction

de leur situation financière « avec un montant de référence de 800,00 euros par

mois ».

A titre subsidiaire et pour autant que l’existence d’un contrat de bail devait être retenue,

les appelants sont d’avis que, par leur absence de réaction prolongée, les bailleurs

auraient tacitement renoncé au loyer de 1.600,00 euros et accepté une réduction au

montant mensuel de 800,00 euros.

Les parties intimées concluent à la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir

que, malgré l’absence d’un écrit, l’existence d’un bail oral serait prouvée par les

éléments suivants :

- paiement régulier, en début de bail, du montant de 1.600,00 euros figurant au projet

de bail à titre de loyer, sur le numéro de compte des bailleurs figurant audit projet

de bail ;

- occupation non contestée des lieux ;

- aveu, dans l’acte d’appel, que la garantie locative aurait été payée ;

- attestation testimoniale versée en cause.

Les parties intimées contestent toute acceptation d’une réduction du loyer au montant

de 800,00 euros et ils augmentent leur demande en condamnation d’arriérés de loyers

d’un montant de (6 x 1.600 =) 9.600,00 euros correspondant aux loyers échus depuis

le jugement de première instance, soit les mois de décembre 2013 à mai 2014 inclus.

Au vu de ces arriérés, ils concluent notamment à la confirmation du jugement entrepris

en ce qu’il a résilié le contrat de bail et en ce qu’il a ordonné le déguerpissement des

locataires.

Les parties intimées sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour

l’instance d’appel.

Dans la mesure où les parties intimées, dans le dispositif de leur propre acte d’appel,

demandent expressément « en tout état de cause à voir dire que le contrat de bail

litigieux est maintenu dans ses pleins et entiers effets », ils mettent eux-mêmes en

échec leur contestation d’après laquelle les parties ne seraient pas liées par un contrat

de bail.

Pour être complet et par adoption des motifs exhaustifs afférents du premier juge, le

tribunal retient que la preuve du contrat de bail résulte des éléments du dossier,

notamment de l’occupation des lieux et du paiement répété du montant de 1.600,00

euros qualifié de « loyer ».

C’est donc à bon droit que la qualification de contrat de bail a été retenue par le premier

juge.

Le premier juge est encore à confirmer en ce qu’il a retenu que le montant du loyer est

de 1.600,00 euros. En effet, dans la mesure où les renonciations ne se présument pas

et que pour valoir renonciation tacite, le comportement invoqué doit impliquer une

renonciation certaine et non équivoque, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la

diminution du loyer au montant de 800,00 euros n’est pas prouvée.

Les parties appelantes ne rapportant pas la preuve de s’être libérées des arriérés de

loyers échus entre mai 2010 et novembre 2013, il s’en suit qu’il y a lieu de confirmer

le premier juge en ce qu’il les a condamnées au montant (non contesté par ailleurs)

de 36.550,00 euros.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Le Novelles, Droit civil, t VI, éd 2000,

no 388 bis).

Au vu de l’importance des sommes redues, c’est à bon droit que le premier juge a

retenu que les arriérés de loyers ainsi accumulés étaient à retenir comme cause de

résiliation du bail aux torts du locataire.

L’appel est dès lors à déclarer non fondé.

Dans la mesure où le décompte actualisé présenté par

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) n’est pas contesté, il y a lieu de déclarer fondée l’augmentation de leur

demande en paiement et de condamner encore solidairement PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 9.600,00

euros avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2014, jour de la demande

en justice, jusqu’à solde.

Au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à charge de PERSONNE3.) et PERSONNE4.), raison pour

laquelle il y a lieu d’une part lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il leur a alloué

une indemnité de procédure de 300,00 euros pour la première instance et qu’il y a

encore lieu de condamner solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une indemnité de procédure de 750,00 euros pour

l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile est à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

à partir de la signification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de PERSONNE3.) et

d’PERSONNE4.), partant

condamne encore solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 9.600,00 euros avec les intérêts au

taux légal à compter du 13 mai 2014 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit fondée à concurrence de 750,00 euros la demande de PERSONNE3.) et

d’PERSONNE4.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) la somme de 750,00 euros de ce chef,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.