Tenant appeal dismissed; landlord rent arrears and lease termination upheld with eviction delay.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 137/2014

Audience publique du mardi, vingt-sept mai deux mille quatorze

Numéro 159441 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 2

janvier 2014,

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à B-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

sub 1) et 2) comparant en personne.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159441 du rôle et appelée pour fixation le 4 février

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 13 mai 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Florie HUBERTUS, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), comparant en personne, fournirent leurs réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

mai 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant bail conclu en date du 3 mai 2013, un immeuble sis à L-ADRESSE3.), a été

loué par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à PERSONNE1.), la date de prise d’effet

ayant été fixée au 1er juin 2013. Le loyer mensuel a été fixé au montant de 1.600,00

euros auquel se sont ajoutées des avances mensuelles sur charges de 250,00 euros.

Le bail stipule en outre le paiement d’une caution locative de 4.800,00 euros à charge

du preneur et la souscription d’une assurance couvrant notamment les risques locatifs,

dégâts des eaux, vol, incendie et responsabilité civile.

Par requête du 8 octobre 2013, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour i)

l’entendre condamner à leur payer la somme de 3.700,00 euros, à titre d’arriérés de

loyers et avances sur charges de septembre et octobre 2013, ainsi que la somme de

4.800,00 euros à titre de garantie locative et à souscrire une assurance responsabilité

locative, ii) voir prononcer la résiliation du contrat de bail existant entre parties et le

déguerpissement de PERSONNE1.) pour cause de motif grave consistant dans le non-

paiement des loyers aux échéances contractuelles et dans la non-souscription d’une

assurance responsabilité locative, iii) se voir allouer une indemnité de procédure de

150,00 euros et voir prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont réduit

leurs prétentions relatives aux arriérés de loyers et d’avances sur charges au montant

de 1.850,00 euros, correspondant au mois de septembre 2013.

Par jugement du 25 novembre 2013, rendu par défaut à l’encontre de PERSONNE1.),

le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu la demande en la forme, a dit non

fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) relative à la fourniture

d’une garantie locative et a dit la demande fondée pour le surplus et a partant i)

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de

1.850,00 euros, avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, 8

octobre 2013, jusqu’à solde et à conclure une assurance responsabilité locative telle

que prévue à l’article 10 du contrat de bail conclu en date du 3 mai 2013, ii) résilié le

contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.) pour motif

grave consistant dans le non-paiement des loyers aux échéances contractuelles et le

défaut de souscription d’une assurance responsabilité civile

et condamné

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef

dans un délai de six (6) semaines à partir de la notification du jugement, iv) condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une indemnité de

procédure de 50,00 euros, ainsi qu’aux frais de l’instance et v) ordonné l’exécution

provisoire du jugement, en ce qui concerne la condamnation pécuniaire aux arriérés

de loyer et avances sur charges et la souscription de l’assurance responsabilité

locative.

De ce jugement appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 2 janvier 2014.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire non

fondées l’ensemble des demandes adverses et à voir condamner PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) aux frais et dépens des deux instances.

L’appelante sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait relever qu’en date du 3 décembre 2013,

elle a souscrit une police d’assurance couvrant les dégâts locatifs et le mobilier

garnissant les lieux loués. Par ailleurs en faisant relever que les loyers des mois d’août,

octobre et novembre 2013 sont payés, l’appelante donne à considérer qu’on ne saurait

lui reprocher une faute d’une gravité de manière telle à justifier la résiliation du bail, ni

le déguerpissement des lieux loués.

Lors des débats, le mandataire de l’appelante a déclaré être sans aucune nouvelle de

la part de PERSONNE1.) et ne disposer d’aucune pièce à l’appui de son recours.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à la confirmation du premier jugement, en

donnant à considérer que le loyer et les avances sur charges du mois de septembre

2013 n’ont pas été payés. En ce qui concerne la souscription d’une assurance, les

parties intimées font relever que si PERSONNE1.) a effectivement conclu un contrat

d’assurance en date du 3 décembre 2013, il n’en reste pas moins que ce contrat ne

court que sur une durée de trois mois, de sorte que PERSONNE1.) reste en défaut de

satisfaire à l’obligation lui imposée par le bail aux termes de laquelle, l’assurance doit

courir tant que dure le bail.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) augmentent leur demande du chef des arriérés de

loyers et d’avances sur charges échus depuis le jugement entrepris et réclament de

ce fait la somme de (5 x 1.850,00 =) 9.250,00 euros (janvier à mai 2014 inclus). Il y a

lieu de leur en donner acte.

Ils insistent à voir confirmer le premier jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du

bail, tout en précisant que PERSONNE1.) semble avoir quitté les lieux depuis fin avril

2014.

Le jugement n’étant pas entrepris par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en ce que le

volet de la demande tendant au paiement de la caution a été déclaré non fondé, il

s’ensuit que le tribunal siégeant en instance d’appel n’est pas saisi de ce volet qui ne

lui est pas dévolu.

Quant au surplus, en l’espèce, à défaut par PERSONNE1.) de justifier du paiement

des arriérés de loyers, c’est à bon droit que le premier juge l’a condamnée à payer le

loyer et les avances sur charges de septembre 2013. Il y a en outre lieu de faire droit

à l’augmentation de la demande formulée lors des débats par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) et de condamner PERSONNE1.) à leur payer le montant de 9.250,00

euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, 13 mai 2014, jusqu’à

solde.

PERSONNE1.) ne justifiant pas de la souscription d’une police assurance pour toute

la durée du bail, mais seulement d’une assurance courant du 3 décembre 2013 au 3

mars 2013, il s’ensuit que c’est encore à juste titre que le premier juge a prononcé une

condamnation à ce titre, sauf à préciser que la prédite période est couverte par une

assurance.

Indépendamment du défaut de souscription d’une assurance pour toute la durée du

bail, le défaut de paiement des loyers et des avances sur charges justifie la résiliation

du bail et le déguerpissement du locataire, de sorte que c’est à juste titre que le premier

juge a fait droit à ces demandes, sauf à reporter le délai de déguerpissement à huit

jours suivant la signification du présent jugement.

C’est encore à bon droit que le premier juge a alloué à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) une indemnité de procédure pour la première instance.

L’appel n’est partant pas fondé.

Au vu du sort réservé à l’appel, la demande en indemnité de procédure sollicitée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel est à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris, sauf i) à préciser que PERSONNE1.) justifie

d’une assurance pour la période allant du 3 décembre 2013 au 3 mars 2014 et ii) à

reporter le délai de déguerpissement à huit jours suivant la signification du présent

jugement,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

relative aux arriérés de loyers et d’avances sur charges échus en cours d’instance,

la dit recevable et fondée,

partant condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

la somme de 9.250,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

13 mai 2014, jusqu’à solde,

dit non fondée et déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.