Landlord's procedural claims dismissed; tenant awarded partial procedural costs for appeal.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 139/2014

Audience publique du mardi, vingt-sept mai deux mille quatorze

Numéro 155914 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette du

9 août 2014,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Réguia AMIALI, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jacques WOLTER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 155914 du rôle et appelée pour fixation le 24

septembre 2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 21 janvier 2014 et finalement à

l’audience publique du mardi, 13 mai 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Martine LAUER, avocat, en remplacement de Maître Réguia AMIALI,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Paul ELZ, avocat, en remplacement de Maître Jacques WOLTER, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

mai 2014, le

jugement

qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail signé le 3 décembre 2010 et prenant effet le 1er décembre 2010,

un appartement sis à ADRESSE3.), a été donné en location par PERSONNE2.), en

sa qualité de bailleur, à PERSONNE1.), en sa qualité de locataire. Le bail, conclu pour

une durée de deux années, prorogeable par tacite reconduction, stipule un loyer

mensuel de 750,00 euros et des avances sur

charges de 100,00 euros,

respectivement de 150,00 euros à compter du 1er novembre 2011.

Par courrier recommandé des 15 août 2012 et 16 octobre 2012, le bailleur a résilié le

contrat de bail avec effet immédiat pour non-paiement des loyers et avances sur

charges.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 25 janvier 2013, PERSONNE2.) a demandé la

convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, pour :

-

l’entendre condamner à lui payer la somme de 8.552,39 euros au titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde,

-

entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre parties,

-

l’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des plaidoiries de première instance, le bailleur a augmenté sa demande au

montant total de 9.452,39 euros, outre les intérêts légaux, et a demandé la

condamnation de PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de relocation de trois mois

de loyers (soit 2.700,00 euros) ainsi qu’une indemnité d’immobilisation de six mois de

loyers (soit 5.400,00 euros). Soutenant que le locataire avait quitté les lieux en

novembre 2012, le bailleur n’a pas sollicité le déguerpissement forcé de

PERSONNE1.).

Par jugement contradictoire du 2 juillet 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a dit

les demandes en obtention d’une indemnité de relocation et d’une indemnité

d’immobilisation irrecevables pour constituer des demandes nouvelles. Il n’a, en

revanche, pas fait droit au moyen d’irrecevabilité soulevé par le locataire tendant à voir

dire la demande en résiliation du contrat de bail irrecevable pour ne pas figurer au

dispositif de la requête, mais uniquement dans la motivation. Le premier juge a ainsi

estimé que l’omission de cette demande en résiliation dans le dispositif de la requête

n’était le fruit que d’une erreur matérielle. Quant au fond, le premier juge a retenu que

la créance d’arriérés de loyers et de charges était justifiée par les pièces versées au

dossier et il a partant (i) condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme

de 9.452,39 euros avec les intérêts légaux sur la somme de 8.552,39 euros à partir du

25 janvier 2013 et sur le surplus à partir du 31 mai 2013, jusqu’à solde, (ii) résilié le

contrat de bail, (iii) rejeté la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité

de procédure, (iv) ordonné l’exécution provisoire du jugement et (v) condamné

PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel suivant exploit d’huissier

du 9 août 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelant conclut à se voir décharger de

toute condamnation prononcée à son encontre et de déclarer irrecevable la demande

de PERSONNE2.) en résiliation du bail.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) conteste redevoir les loyers postérieurs au

mois d’août 2012, au motif qu’il aurait été contraint de quitter les lieux loués en août

2012 suite à un changement de serrure réalisé par PERSONNE2.). Afin de prouver

ses dires, il propose une comparution personnelle des parties. En ce qui concerne les

loyers antérieurs au mois d’août 2012, l’appelant se rapporte à prudence de justice.

Il fait encore grief au premier juge de ne pas avoir déclaré irrecevable la demande de

PERSONNE2.) en résiliation du contrat de bail, alors que cette demande ne figure pas

au dispositif de la requête introductive d’instance. Or, seul le dispositif d’un acte

introductif d’instance lierait le juge. Ayant été formulée pour la première fois lors des

plaidoiries de première instance, il s’agirait d’une demande nouvelle irrecevable, sinon

non fondée.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris pour autant que (i)

PERSONNE1.) a été condamné au montant réclamé et (ii) que le contrat de bail a été

résilié. Elle conteste avoir procédé au changement des serrures de l’appartement loué

par PERSONNE1.) et soutient que PERSONNE1.) n’a quitté les lieux loués qu’en

novembre 2012.

Elle relève appel incident pour autant que ses demandes en obtention d’une indemnité

de relocation, d’une indemnité d’immobilisation et d’une indemnité de procédure ont

été déclarées irrecevables, respectivement non fondées et elle réclame une indemnité

pour procédure abusive et vexatoire de 1.500,00 euros ainsi qu’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Discussion

Quant à l’appel principal

Quant aux arriérés de loyers

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant courrier recommandé du 15 août

2012, PERSONNE2.), qui se réfère à un courrier de résiliation du contrat de bail avec

effet immédiat du 17 avril 2012 (non versé), a demandé à PERSONNE1.) de quitter

les lieux au plus tard à la fin du mois d’août 2012 et de lui verser le montant de 5.002,39

euros dans les

meilleurs délais sur son compte bancaire. Suivant courrier

recommandé du 16 octobre 2012, elle réitère sa demande en déguerpissement,

sollicite la remise de toutes les clefs et demande le versement du montant de 6.802,96

euros.

Faisant plaider que PERSONNE1.) a quitté les lieux loués au mois de novembre 2012,

PERSONNE2.) réclame le montant total de 9.452,39 euros au titre des arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour les mois de juillet 2011 à novembre 2012 inclus.

PERSONNE1.) s’oppose au paiement des loyers et d’avances sur charges au titre des

mois de septembre, octobre et novembre 2012, au motif que, suite au changement de

serrure opéré par son bailleur, il n’aurait plus eu accès aux lieux loués. Ce fait,

formellement contesté par PERSONNE2.), reste, à défaut du moindre élément

corroborant, à l’état de pure allégation, dépourvu d’effet juridique. Si, tel que le prétend

PERSONNE1.), son bailleur lui avait refusé l’accès aux lieux loués, il lui aurait

appartenu de rapporter la preuve de ce fait. Dans ce contexte, le tribunal de céans ne

saurait, tel que le propose PERSONNE1.), ordonner une comparution personnelle des

parties, alors que (i) il est de principe qu’une mesure d’instruction ne saurait pallier la

carence des parties dans l’administration de la preuve et (ii) qu’il n’existe aucun

élément susceptible de laisser penser que les parties pourraient revenir sur leurs

positions respectives que leurs défenseurs ont présenté de façon formelle à l’audience

des plaidoiries.

C’est partant à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande en condamnation

aux arriérés de loyers et d’avances sur charges pour le montant réclamé.

Quant à la résiliation du bail

L’appelant fait encore grief au premier juge d’avoir prononcé la résiliation du bail, alors

que cette demande ne figurerait que dans la motivation de la requête et non dans son

dispositif.

Il est vrai que dans la motivation de sa requête, PERSONNE2.) demande la résiliation

du contrat de bail et que cette demande n’a pas été reprise au dispositif de la requête.

Toutefois, contrairement aux allégations de PERSONNE1.), le juge doit répondre aux

moyens invoqués dans les motifs des conclusions et aux demandes qu'elles

contiennent. Il est encore valablement saisi par les demandes contenues aux motifs

de l'assignation (cf. Cour d’appel 4 mai 2005, n° du rôle 28570 ; TAL 12 mai 2010, n°

132/2010). Ainsi, le tribunal doit prendre en considération non seulement les

demandes figurant au dispositif de l’assignation, mais également celles résultant des

motifs (cf. TAL 27 novembre 2013, n° 331/2013).

C’est dès lors à bon droit que le premier juge n’a pas dit la demande en résiliation du

contrat de bail irrecevable.

Au vu du montant important des arrières de loyers et d’avances sur charges, c’est

encore à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du contrat de bail.

L’appel principal laisse partant d’être fondé.

Quant à l’appel incident

Quant aux demandes en obtention d’une indemnité de relocation et d’une indemnité

d’immobilisation

PERSONNE2.) relève appel incident et conclut, par réformation du jugement entrepris,

à voir faire droit à ses demandes en obtention d’une indemnité de relocation et

d’immobilisation.

Ces demandes, qui ne figuraient pas dans la requête introductive d’instance, ont été

formulées pour la première fois à l’audience des plaidoiries de première instance.

C’est dès lors à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge

a dit ces demandes irrecevables, alors (i) qu’elles n’ont pas été réservées dans l’acte

introductif d’instance (à cet égard, le tribunal relève que, contrairement à ce que

prétend PERSONNE2.), la phrase indiquée dans sa requête introductive d’instance

« voir réserver à la propriétaire tous autres droits, dus, moyens et actions » constitue

une simple formule de style, n’ouvrant pas droit à formuler oralement des demandes

qui ne se rattachent ni de par leur objet, ni de par leur cause, à la demande originaire)

et (ii) qu’elles ne sont pas virtuellement comprises dans l’acte introductif d’instance.

Le jugement a quo est dès lors à confirmer en ce qu’il a dit ces demandes irrecevables.

Quant à la demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la première

instance

PERSONNE2.) fait encore grief au premier juge de ne pas lui avoir alloué d’indemnité

de procédure et réclame, sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, la somme de 1.000,00 euros.

Dans la mesure où il paraît, en effet, inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE2.) l’entièreté des sommes exposées par elle en première instance et non

comprises dans les dépens, il convient, par réformation de la décision attaquée, de lui

allouer une indemnité de procédure de 350,00 euros pour la première instance.

Il s’ensuit que l’appel incident est partiellement fondé.

Quant aux demandes de PERSONNE2.) en obtention de dommages et intérêts

pour procédure abusive et vexatoire et en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel

PERSONNE1.) ayant motivé son appel par des contestations qui ne résistent pas à

l’analyse des éléments objectifs du dossier, le tribunal en conclut qu’il serait inéquitable

de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à charge de

PERSONNE2.), de sorte que PERSONNE1.) est à condamner à payer à cette dernière

la somme de 500,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Toutefois, on ne saurait déduire de l’attitude de PERSONNE1.) que l’appel aurait été

interjeté dans une intention dolosive ou avec légèreté blâmable, de sorte que la

demande de PERSONNE2.), qui ne fait d’ailleurs état d’aucun préjudice, sur base de

l’article 6-1 est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

rejette la demande de PERSONNE1.) tendant à voir ordonner une comparution

personnelle des parties,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris, condamne PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 350,00 euros pour la première

instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute PERSONNE2.) de sa demande en obtention d’une indemnité pour procédure

abusive et vexatoire pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.