Tenant appeal partially allowed; landlord awarded rent arrears and occupancy damages plus procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 138/2014

Audience publique du mardi, vingt-sept mai deux mille quatorze

Numéro 155288 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 16 juillet

2013,

comparant par Maître Olivier LANG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Dieter GROZINGER-DE ROSNAY, avocat, demeurant à

Luxembourg,

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 155288 du rôle et appelée pour fixation le 24

septembre 2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 21 janvier 2014 et finalement à

l’audience publique du mardi, 13 mai 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Cigdem KUTLAR, avocat, en remplacement de Maître Olivier LANG, comparant

pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Stéphanie BASTIN, avocat, en remplacement de Maître Dieter GROZINGER-

DE ROSNAY, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl,

fournirent leurs réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

mai 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu en date du 1er août 2010, une chambre meublée dans

un immeuble sis à L-ADRESSE1.), a été louée par SOCIETE1.) sàrl à PERSONNE1.),

le début du bail ayant été fixé au 1er août 2010. Le bail stipule le paiement d’un loyer

mensuel de 550,00 euros, payable anticipativement le premier de chaque mois.

Faisant état d’arriérés de loyers d’un montant total de 3.100,00 euros pour la période

allant de janvier 2012 à octobre 2012, SOCIETE1.) sàrl a par requête du 25 octobre

2012 fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour i) l’entendre condamner à lui payer le montant de 3.100,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir de la date d’une mise en demeure du 29 août 2012,

sinon de la demande en justice jusqu’à solde, à majorer de trois points à l’expiration

du 3e mois suivant la notification du jugement à intervenir, ii) voir résilier le bail et

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués, iii) se voir allouer une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros et iv) voir assortir le jugement à intervenir

de l’exécution provisoire.

Lors des débats de première instance, SOCIETE1.) sàrl a réduit le montant de sa

demande

à 2.750,00

euros

et

PERSONNE1.)

a formulé une demande

reconventionnelle pour procédure abusive et vexatoire et pour « un montant à

déterminer par le tribunal » et pour se voir allouer une indemnité de procédure de 50,00

euros.

Constatant que les parties au litige étaient en désaccord sur le montant du loyer à

payer au titre de la location de la chambre meublée, PERSONNE1.) ayant fait valoir

que de l’accord de SOCIETE1.) sàrl le montant du loyer avait été ramené à 400,00

euros par mois, tandis que SOCIETE1.) sàrl faisait valoir, contrat de bail écrit à l’appui,

que le montant du loyer était de 550,00 euros, le tribunal de paix de Luxembourg a par

jugement rendu en date du 12 avril 2013 ordonné la comparution personnelle des

parties.

A l’appui de sa version des faits, PERSONNE1.) avait versé un écrit non signé, ni daté

qu’il imputait à PERSONNE2.), représentant de SOCIETE1.) sàrl, libellé en les termes

suivants : « Cher PERSONNE1.), Cela fait maintenant deux ans que tu loges chez

nous. Je t’ai toujours fait un prix concernant ton loyer pour que tu puisses te faire une

santé. J’espère que tu as profité de ce prix d’ami pendant tous ces mois. Je te rappelle

que tu dois payer le mois en cours sans exception ni excuses. Et à partir du mois d’avril

ton loyer s’élèvera à 550.- euros/mois ce qui est le prix exigé par la société

SOCIETE1.).…Si tu n’es pas capable de te trouver un travail pour pouvoir te payer ton

misérable loyer de 400.- euros/mois, c’est triste. …. ».

Il a en outre versé deux quittances de loyer renseignant qu’en date des 10 janvier 2012

et 3 février 2012, un loyer de 550,00 euros a été payé à SOCIETE1.) sàrl.

Lors de la comparution personnelle des parties, PERSONNE2.), en sa qualité de

représentant de SOCIETE1.) sàrl, a notamment contesté être l’auteur du susdit écrit

et il a en outre déclaré que « comme PERSONNE1.) était un ami d’enfance, j’ai non

seulement accepté qu’il ne règle pas la garantie locative mais également qu’il ne

s’acquitte que d’un loyer de 400,00 euros par mois. J’espérais que la situation de

PERSONNE1.) allait s’améliorer et qu’il aurait la possibilité de régler les arriérés. La

situation ne s’est pas améliorée et j’ai fait un trait sur les arriérés de loyers et j’ai

demandé à PERSONNE1.) de régler à partir d’avril 2012 le loyer tel qu’il figure sur le

contrat de bail, à savoir 550,00 euros par mois… ».

PERSONNE1.) a persisté à dire que l’écrit visé ci-avant émane de PERSONNE2.) et

il a en outre contesté avoir réglé un loyer de 550,00 euros, en affirmant qu’en ce qui

concerne les susdites quittances de loyer, ce n’est pas lui-même, mais l’Office Social

qui a réglé les montants de 550,00 euros au bailleur.

Lors de la continuation des débats, les parties au litige ont maintenu chacune sa

version des faits et SOCIETE1.) sàrl a versé un nouveau décompte pour la période de

mars 2012 à mai 2013, faisant apparaître un solde en sa faveur d’un montant de

2.900,00 euros.

PERSONNE1.) a sollicité l’institution d’une expertise graphologique pour établir que

l’écrit non daté ni signé émane de PERSONNE2.).

Par jugement du 5 juin 2013, le tribunal de paix de Luxembourg, vidant le jugement

interlocutoire du 12 avril 2013, a i) dit la demande de SOCIETE1.) sàrl fondée à

concurrence de 2.900,00 euros et a partant condamné PERSONNE1.) à lui payer ce

montant avec les intérêts au taux légal sur le montant de 1.050,00 euros à partir de la

demande en justice, 25 octobre 2012, et sur le montant de 1.850,00, à partir du 10 mai

2013, chaque fois jusqu’à solde, ii) dit qu’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal

de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du

présent jugement, iii) résilié le contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et

l’a condamné à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef

dans un délai de trente jours à partir de la notification du jugement, iv) dit la demande

reconventionnelle de PERSONNE1.) non fondée, ainsi que les demandes en

indemnité de procédure formulées de part et d’autre, v) condamné PERSONNE1.) aux

frais de l’instance et vi) dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution

provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté qu’il ressortait des pièces versées en

cause, que PERSONNE1.) continuait à ne payer que le montant de 400,00 euros,

nonobstant le fait qu’il avait été invité de régler l’intégralité du loyer, soit 550,00 euros,

à partir d’avril 2012.

Il a dit que le montant de 2.900,00 euros au titre des arriérés de loyers pour la période

de mars 2012 à mai 2013 était justifié, ce au regard des éléments du dossier et des

renseignements recueillis lors de la comparution personnelle des parties.

Eu égard au montant des arriérés de loyers, le premier juge a dit qu’indépendamment

du fait de savoir si le loyer est de 550,00 euros ou de 400,00 euros, il était inutile de

faire droit à la demande de PERSONNE1.) tendant à l’institution d’une expertise

graphologique.

Retenant que le non-paiement du loyer aux échéances convenues constitue une

cause justificative de résiliation du bail, le premier juge a dit qu’il y avait lieu de résilier

le contrat de bail et d’ordonner le déguerpissement de PERSONNE1.) des lieux loués.

De ce jugement lui notifié le 6 juin 2013, appel limité a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 16 juillet 2013.

Par réformation

partielle

du jugement entrepris,

PERSONNE1.)

demande

principalement à se voir décharger de toute condamnation, prononcée au titre

d’arriérés de loyers et subsidiairement de voir statuer sur le quantum du reliquat des

loyers redus et constater que le montant retenu par le premier juge est erroné et ne

s’élève au maximum qu’à 2.250,00 euros.

A l’appui de son appel, tout en rappelant la teneur du contrat de bail écrit conclu entre

parties aux termes duquel le loyer a été fixé au montant de 550,00 euros,

PERSONNE1.) fait relever que dès le départ, les parties auraient convenu que

l’appelant, en situation financière difficile, n’aurait à régler que le montant de 400,00

euros, ce que l’appelant aurait d’ailleurs fait en s’acquittant pendant près de deux ans

de la somme mensuelle de 400,00 euros.

En renvoyant aux déclarations faites par PERSONNE2.) lors de la comparution

personnelle des parties, PERSONNE1.) donne à considérer que SOCIETE1.) sàrl a

accepté la modification du loyer au montant de 400,00 euros, ce avec effet au début

du bail.

Il serait dès lors surprenant que soudainement, après que le bail ait couru près de deux

ans, SOCIETE1.) sàrl demande le paiement d’un loyer de 550,00 euros. L’appelant

considère qu’en agissant ainsi, SOCIETE1.) sàrl aurait procédé à une augmentation

unilatérale du loyer, sans respecter les dispositions d’ordre public de l’article 8 de la

loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. SOCIETE1.) sàrl aurait dû

notifier au locataire son intention d’augmenter le loyer et saisir ensuite la commission

des loyers, ce qu’elle n’a pourtant pas fait.

En ordre subsidiaire, aux termes de son appel, PERSONNE1.) donne à considérer

que pour autant que le tribunal retienne que le loyer soit de l’ordre de 550,00 euros,

seul un montant de 2.250,00 euros reste dû et non pas de 2.900,00 euros.

SOCIETE1.) sàrl fait en premier lieu relever que le jugement rendu en première

instance n’est pas entrepris en ce que le bail a été résilié et PERSONNE1.) condamné

à déguerpir des lieux, mais que nonobstant cette circonstance, PERSONNE1.)

continue à occuper les lieux.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à augmenter sa

demande du chef d’arriérés de loyers échus en cours d’instance.

En ce qui concerne le montant des arriérés redus, SOCIETE1.) sàrl fait relever que

PERSONNE1.) a toujours procédé par paiements mensuels de 400,00 euros, alors

que le loyer convenu serait de 550,00 euros. Le bailleur souligne que les montants

ainsi payés mensuellement par le locataire ont d’abord été imputés sur les arriérés

encore redus, afin d’éviter l’accumulation d’intérêts. Ainsi, suivant son décompte

actualisé et sur base d’un loyer mensuel de 550,00 euros, il subsisterait un solde de

900,00 euros sur le montant (de 2.900,00 euros) alloué par le premier juge. Pour

l’instance d’appel, le montant redu se chiffrerait à 3.400,00 euros.

SOCIETE1.) sàrl conclut en outre à l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

Quant au fond, SOCIETE1.) sàrl souligne l’existence et la teneur du bail écrit aux

termes duquel le loyer a été fixé à 550,00 euros. Si PERSONNE2.) a accepté que

PERSONNE1.) ne paie qu’un montant de 400,00 euros, au lieu des 550,00 euros

stipulés dans le bail, ce n’est qu’en raison de la situation financière difficile de

PERSONNE1.), mais en aucun cas, la partie intimée n’aurait marqué son accord pour

une diminution du loyer convenu de 550,00 euros.

En se prévalant du bail écrit, SOCIETE1.) sàrl fait relever l’article 1341 du code civil ;

il serait partant interdit de prouver contre et outre les termes du bail.

Les pièces versées par PERSONNE1.) en première instance (quittances de paiement

pour un montant individuel de 550,00 euros) et les virements effectués par

PERSONNE1.) qui portent la communication « acompte », respectivement « solde »

loyer, seraient constitutifs d’une reconnaissance par PERSONNE1.) que le loyer

convenu était de 550,00 euros.

SOCIETE1.) sàrl réfute partant l’argumentation de PERSONNE1.) consistant à dire

que le loyer convenu dans le bail écrit a fait l’objet d’une diminution consentie au

montant de 400,00 euros, de sorte que la thèse selon laquelle il y aurait eu

augmentation de loyer décidée de manière unilatérale par le bailleur ne tiendrait pas.

Pour autant que l’article 8 de la loi du 21 septembre 2006 s’applique, SOCIETE1.) sàrl

donne à considérer qu’il ne serait pas d’ordre public, et qu’il serait partant possible d’y

déroger.

PERSONNE1.) réplique que le montant ainsi réclamé est incorrect et que, sur base

d’un loyer de 550,00 euros, le montant maximal dû, pour la période allant d’avril 2012

à mai 2014, se chiffrerait (eu égard aux paiements mensuels de 400,00 euros), à

3.900,00 euros.

Le terme « acompte » n’aurait été employé qu’une seule fois et le terme « solde » ne

saurait valoir reconnaissance d’un loyer de l’ordre de 5050,00 euros.

Motifs de la décision

Remarque préliminaire

Tel que SOCIETE1.) sàrl le fait souligner à juste titre, le premier jugement n’est pas

entrepris en ce que le bail a été résilié et PERSONNE1.) condamné à déguerpir des

lieux loués.

Le jugement n’est pas non plus entrepris en ce que i) le taux d’intérêt légal a été majoré

de trois points et ii) la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) a été déclarée

non fondée.

Le tribunal siégeant en instance d’appel n’est partant pas saisi des susdits volets qui

ne lui sont pas dévolus.

Le jugement de première instance ayant été notifié à PERSONNE1.) en date du 6 juin

2013, il s’ensuit qu’en ce qui concerne les susdits chefs il est coulé en force de chose

jugée.

PERSONNE1.) continuant à habiter les lieux, nonobstant les susdits chefs du

jugement relatifs à la résiliation du bail et au déguerpissement coulés en force de

chose jugée, il s’ensuit que depuis le 17 juillet 2013, date depuis laquelle le jugement

est coulé en force de chose jugée, il occupe les lieux sans droit ni titre.

Quant au fond

1. Montant du loyer

Il est rappelé que suivant bail écrit signé par les parties au litige en date du 1er août

2010, le loyer a été fixé d’un commun accord au montant de 550,00 euros.

Il résulte de la déclaration faite par PERSONNE2.) lors de la comparution personnelles

des parties i) que tout en espérant que la situation de PERSONNE1.) allait s’améliorer

et qu’il aurait la possibilité de régler les arriérés, il a accepté que celui-ci ne s’acquitte

que d’un loyer de 400,00 euros par mois et ii) qu’au vu du fait que la situation ne s’est

pas améliorée, il a fait un trait sur les arriérés de loyers et a demandé à PERSONNE1.)

de régler à partir d’avril 2012 le loyer tel qu’il figure sur le contrat de bail, à savoir

550,00 euros par mois.

Au vu des susdits termes qui sont clairs, précis et non équivoques, le tribunal ne peut

que constater que pour la période antérieure à avril 2012, SOCIETE1.) sàrl a

indubitablement accepté qu’au vu de la situation difficile dans laquelle se trouvait

PERSONNE1.) et pour autant que la situation de celui-ci ne lui permette pas de

s’acquitter du montant convenu de 550,00 euros, le paiement du loyer se fasse

moyennant un montant mensuel de 400,00 euros.

Pour la période allant du 1er août 2010 au 1er avril 2012, SOCIETE1.) sàrl ne saurait

partant réclamer des arriérés de loyers.

Le tribunal tient cependant à noter que pour autant que des paiements d’un montant

mensuel de 550,00 euros aient été effectués au cours de la période allant du début du

bail au mois d’avril 2012, ils ont été faits en exécution du loyer stipulé dans le bail et

que si SOCIETE1.) sàrl a consenti à ce que, pendant la prédite période, le paiement

du loyer se fasse moyennant un montant mensuel de 400,00 euros, ce n’est qu’eu

égard à la prise en considération de la situation financière de PERSONNE1.). Aucun

élément ne permet par contre de dire que pour cette période SOCIETE1.) sàrl ait

renoncé à tout paiement mensuel supérieur à 400,00 euros. Il s’ensuit que pour autant

que des paiements de 550,00 euros ont été faits, ils l’ont été valablement et ne

sauraient donner lieu à répétition.

Par sa manière d’agir, qui s’explique par la prise en considération de la situation

financière de PERSONNE1.), le bailleur n’a fait que mettre entre parenthèses le prix

fixé dans le bail à 550,00 euros, sans pour autant renoncer à le voir appliquer i)

pendant la susdite période dans la mesure du possible et ii) en tout état de cause à

partir d’un certain moment, à savoir à partir d’avril 2012.

En exigeant le paiement du loyer convenu de 550,00 euros à partir d’un certain

moment, le bailleur n’a dès lors pas procédé à une modification unilatérale du loyer,

mais a simplement tenu à voir exécuter le contrat de bail signé qui, sauf mise entre

parenthèses du prix du loyer pendant une certaine période, a continué à courir aux

mêmes conditions que celles initialement fixées.

C’est partant à tort que PERSONNE1.) se prévaut d’une modification unilatérale du

loyer par le bailleur, de sorte que son argumentation en relation avec l’article 8 de la

loi du 21 septembre 2006 tombe à faux.

A partir d’avril 2012, c’est le loyer de 550,00 euros tel que convenu dans le bail conclu

entre parties qui trouve à s’appliquer, SOCIETE1.) sàrl étant partant fondée à réclamer

le paiement d’arriérés de loyers sur base de ce montant mensuel.

2. Montants restant dus

Tel qu’il a été dit ci-avant, SOCIETE1.) sàrl n’est pas fondée à réclamer le paiement

d’arriérés pour la période allant d’août 2010 à mars 2012, étant donné que suivant ses

propres déclarations, un trait a été tiré sur ces arriérés.

Pour déterminer ce qui est dû depuis le 1er avril 2012 jusqu’à la date des débats, le

tribunal prendra en considération le loyer mensuel d’un montant de 550,00 euros et

tiendra compte des paiements effectués par PERSONNE1.).

Il appert du décompte dressé par SOCIETE1.) sàrl dans la requête introductive

d’instance qu’en avril 2012, un paiement de 400,00 euros est intervenu. Il appert par

ailleurs des extraits bancaires versés par PERSONNE1.) que de mai 2012 à mai 2014,

un montant mensuel de 400,00 euros a été payé.

En l’espèce, le bail a couru jusqu’à la date à laquelle la résiliation est devenue définitive

par l’effet de la force jugée, c’est-à-dire jusqu’au 16 juillet 2013.

En exécution du bail, PERSONNE1.) était à la date du jugement de première instance

tenu de payer des arriérés de loyers d’un montant de (14 x 150,00 =) 2.100,00 euros

(avril 2012 à mai 2013).

Par réformation du jugement entrepris, la demande de SOCIETE1.) sàrl relative à la

susdite période est partant à dire fondée à concurrence du montant de 2.100,00 euros.

La demande de SOCIETE1.) sàrl relative aux arriérés de loyers échus en instance

d’appel est à dire fondée pour la période courant de juin à juillet 2013 inclus, soit un

montant de (2 x 150,00 =) 300,00 euros.

Il est rappelé qu’à partir du mois d’août 2013, PERSONNE1.) est à qualifier d’occupant

sans droit ni titre, de sorte que le prix qu’il doit payer au titre de l’occupation des lieux

ne constitue, à partir du 1er août 2013, pas un loyer mais une indemnité d’occupation.

Quant au montant de l’indemnité d’occupation, le tribunal rappelle que l’indemnité

d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du chef de

l’occupation des lieux par la personne qui y réside sans droit ni titre. Le propriétaire a

dès lors droit à la perte résultant de cette occupation, étant précisé que l’indemnité est

déterminée en fonction de la valeur locative de l’immeuble, sauf aux parties d’établir

que le dommage est moindre ou supérieur.

L’indemnité d’occupation est fixée par le juge, sur base de son pouvoir d’appréciation

souverain, en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, sans les charges, le

loyer étant l’un des éléments d’appréciation du montant de cette indemnité, qui

constitue non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais encore la

compensation du préjudice causé au propriétaire du fait d’avoir été privé de la

jouissance des lieux (Lex THIELEN, Le contrat de bail, déit. Promoculture 2013, n°

228).

En l’espèce, il n’y a aucune raison de ne pas s’en tenir à la valeur locative de la

chambre meublée, de sorte que l’indemnité d’occupation est à chiffrer au montant de

550,00 euros.

Au vu des paiements effectués par PERSONNE1.) entre août 2013 et mai 2014

(paiements mensuels d’un montant de 400,00 euros), SOCIETE1.) sàrl est fondée à

réclamer le solde qui s’élève à (10 x 150,00 =) 1.500,00 euros.

La demande de SOCIETE1.) sàrl du chef des loyers et indemnités d’occupation échus

en instance d’appel est partant à dire fondée à concurrence du montant total de

(300,00 + 1.500,00 =) 1.800,00 euros.

A défaut par SOCIETE1.) sàrl de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, le prédit montant

ne saurait donner lieu à majoration.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

L’indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE1.) sàrl est à dire non fondée,

l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl fondée à

concurrence du montant de 2.100,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl la somme de 2.100,00 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 1.050,00

euros à partir du 25 octobre 2012 et sur le montant de 1.150,00 euros à partir du 10

mai 2013, chaque fois jusqu’à solde,

dit que le taux d’intérêt est majoré de trois points à l’expiration du troisième mois

suivant la notification du jugement de première instance,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl de l’augmentation de

sa demande,

la dit recevable et fondée à concurrence du montant de 1.800,00 euros,

partant condamne PERSONNE1.) encore à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl la somme de 1.800,00 euros,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl

tendant à l’obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.