Court orders expert appraisal of plumbing and basement flood risks in commercial lease dispute.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 118/2014

Audience publique du mardi, six mai deux mille quatorze

Numéro 158878 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite auprès du

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), employée privée, demeurant à F-ADRESSE2.),

appelantes

aux termes d’un exploit de l’huissier

de justice

suppléant

Luc

KONSBRUCK en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 13 décembre 2013,

sub 1) et 2) comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Antoine STOLTZ, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158878 du rôle et appelée pour fixation le 14 janvier

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 22 avril 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL et PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu

en ses explications.

Maître Emilie MELLINGER, avocat, en remplacement de Maître Antoine STOLTZ,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 6

mai 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail commercial conclu en date du 9 septembre 2012, un local

commercial sis à L-ADRESSE1.) est loué par PERSONNE2.) à la société SOCIETE1.)

sàrl (ci-après SOCIETE1.)) et à PERSONNE1.) moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 3.500,00 euros, à augmenter chaque année de 3% et assorti d’une avance

mensuelle sur charges de 150,00 euros, payables d’avance le 1er de chaque mois. Le

contrat de bail, conclu pour une durée de trois-six-neuf années et renouvelable par

tacite reconduction pour la même durée, a pris effet le 1er novembre 2012.

Le contrat de bail stipule in fine que le preneur bénéficie d’une remise de loyer de

500,00 euros mensuelle jusqu’au mois de mars 2013, inclus.

Par requête déposée le 26 avril 2013 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE2.) fait convoquer PERSONNE1.) et SOCIETE1.) à comparaître devant

ledit tribunal pour les entendre condamner à lui payer le montant de 10.400,00 euros

à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges impayées (de novembre 2012 à

avril 2013), avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et

à voir valider la saisie-gagerie pratiquée le 6 juin 2013 en vertu d’une ordonnance

rendue le 19 avril 2013 par le tribunal de paix de ce siège. PERSONNE2.) a sollicité

l’exécution provisoire du jugement et l’octroi d’une indemnité de procédure de 495,00

euros ; il s’est réservé le droit de réclamer le paiement des loyers et charges à échoir.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) i) a augmenté sa demande

pécuniaire au montant de 32.300,00 euros, du chef d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges de mai à octobre 2013 inclus et ii) a formulé une « demande incidente »

tendant à voir résilier le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs des

locataires et à les voir déguerpir des lieux loués dans les quinze jours de la notification

du jugement à intervenir.

Quant au fond de sa demande, PERSONNE2.) a exposé que les locataires ont

bénéficié d’une réduction du loyer de 500,00 euros/mois jusqu’au mois de mars 2013

inclus aux motifs i) que la cave faisant partie intégrante du contrat de bail devait être

débarrassée fin mars 2013 et ii) du risque d’inondation existant surtout en hiver. Il a

souligné qu’il avait fait débarrasser la cave des détritus à ses frais et qu’il avait même

demandé à la société SOCIETE2.) d’intervenir au niveau de la cave partiellement

inondée, ce après avoir constaté une coulée d’eau au niveau de la cave en avril 2012.

Les locataires auraient été conscients du risque d’inondation au niveau de la cave,

étant donné qu’ils auraient signé le contrat de bail après avoir visité les lieux loués,

dont la cave, équipée d’une pompe pour la bonne raison qu’elle peut être inondée.

A l’effet d’établir la connaissance par les preneurs de l’existence du risque d’inondation

et de l’état des caves, PERSONNE2.) a versé un état des lieux portant sur le même

immeuble et datant d’avril 2012, aux termes duquel i) « dans la cave côté descente

d’escalier on peut voir une fuite d’eau qui crée une légère coulée sur le sol (inondation),

une odeur nauséabonde et la présence de nuisible (rat) a été constaté. Beaucoup de

détritus et d’accessoire jonche le sol et certaines étagères » et ii) « la propreté générale

est moyenne, les caves ont été laissées à l’abandon. Un nettoyage sévère des lieux

est à envisager pour pouvoir proposer les lieux à la location ».

SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont conclu à l’irrecevabilité de la demande incidente

formulée lors des débats par PERSONNE2.), cette demande étant nouvelle par

rapport au contrat judiciaire qui s’est formé de par l’introduction de la requête.

Quant au fond, SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont résisté à la demande en se

prévalant de l’exception d’inexécution. Ils ont contesté avoir été informés de l’existence

d’un risque d’inondation de la cave et ont fait relever que lors de la signature du contrat

de bail, la cave n’aurait pas été inondée et que la réduction mensuelle du loyer de

500,00 euros jusqu’au mois de mars 2013 inclus aurait été la contrepartie du seul fait

que la cave était remplie de détritus, le bailleur s’étant engagé à les faire enlever pour

le mois de mars 2013 au plus tard. Ils ont contesté que l’état des lieux du précédent

locataire leur eut été soumis au moment de la signature du bail et ont conclu à

l’inopposabilité de cette pièce.

Les locataires ont exposé que dès que les problèmes se sont posés, ils les ont

dénoncés au bailleur qui aurait alors chargé la société SOCIETE2.) d’intervenir,

l’intervention s’étant effectuée le 13 février 2013. Nonobstant cette intervention, le

problème n’aurait pas été résolu.

A l’effet d’établir la persistance du problème, SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont versé

un constat d’huissier du 6 septembre 2013. Ils ont fait relever que la conduite bouchée

se trouve dans les parties communes et qu’il incomberait au propriétaire de procéder

à son débouchage.

Sur base de l’exception d’inexécution, SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont demandé à

se voir décharger du paiement du loyer jusqu’à la résolution complète du problème en

cause.

Afin d’établir le bien-fondé de leur argumentation, SOCIETE1.) et PERSONNE1.) ont

offert en preuve les faits suivants :

« Attendu que depuis l’entrée en vigueur du bail du commerce « SOCIETE1.) » sis à

L-ADRESSE1.) c’est-à-dire depuis le mois de novembre 2012, la cave située

immédiatement en dessous dudit commerce est constamment inondée et ceci surtout

en cas de fortes précipitations;

qu’à part des cageots de bouteilles en verre il n’a, depuis lors, plus été possible d’y

stocker des denrées alimentaires au risque de les soumettre à la dégradation et

pourriture dues à l’humidité et la présence d’eau;

que la situation s’était définitivement empirée à partir du mois de février 2013, sans

préjudice quant à une indication de date plus précise, dans la mesure où une forte

odeur d’urine, d’excréments et d’eau stagnante avait, outre ce problème persistant

d’inondation, apparu au niveau de la cave et de ses escaliers et ceci probablement en

raison d’une fuite au niveau du tuyau de canalisation, respectivement en raison d’une

conduite d’évacuation bouchée;

que suite à plusieurs interventions de Monsieur PERSONNE3.) auprès de Monsieur

PERSONNE2.), ce dernier avait signalé le problème à l’entreprise SOCIETE2.) qui

était dès lors intervenue sur les lieux, plus précisément le 13 février 2013;

que le problème persistait toutefois et les odeurs nauséabondes ci-dessus exposées

continuaient à monter au Restaurant et ceci à tel point que ce dernier n’était plus

exploitable, dans la mesure où de nombreux clients avaient quitté les lieux en ayant

ouvertement déclaré qu’ils refusaient de manger dans de

telles conditions

inadmissibles;

que ceci était surtout le cas entre mai et août 2013 avec la hausse des températures;

que Monsieur PERSONNE2.) refusait, depuis le mois d’avril 2013, sans préjudice

quant à une indication de date plus précise, toute discussion avec les représentants

de la défenderesse sub 1) ».

A titre subsidiaire, ils ont conclu à une visite des lieux sinon à l’institution d’une

expertise.

Aux arguments adverses, PERSONNE2.) a répliqué i) qu’avant le 14 août 2013, les

locataires ne l’ont jamais mis en demeure d’effectuer des réparations dans la cave au

niveau de la canalisation, ii) qu’il a donné suite à la réclamation des locataires en

chargeant la société SOCIETE3.) qui est intervenue le 1er octobre 2013 pour constater

que la conduite d’eau en-dessous des escaliers devait être bouchée et qui a proposé

d’intervenir la semaine 41 pour effectuer les travaux de réparation y relatifs. Le bailleur

a admis que la conduite sous l’escalier était bouchée en octobre 2013, en faisant valoir

que cela serait dû à la faute des locataires pour avoir utilisé les lieux de façon non

conforme.

Par jugement rendu en date du 31 octobre 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir reçu la demande initiale de PERSONNE2.) en la forme, dit irrecevable la

demande incidente de PERSONNE2.) pour constituer une demande nouvelle et donné

acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande pécuniaire et donné acte aux

parties que PERSONNE2.) a déclaré que la conduite bouchée se trouve en-dessous

de la cage d’escalier, a :

i) dit fondée la demande de PERSONNE2.) pour le montant réclamé de 32.300,00

euros et partant condamné PERSONNE1.) et SOCIETE1.) solidairement à lui

payer le prédit montant, avec les intérêts légaux sur le montant de 10.400,00 euros

à partir du 26 avril 2013 et sur le montant de 21.900,00 euros à partir du 10 octobre

2013, dates des demandes respectives, jusqu’à solde,

ii) validé la saisie-gagerie pratiquée le 6 juin 2013 par l'huissier de justice, l’a

convertie en saisie-exécution et a autorisé PERSONNE2.) à faire procéder à la

vente dans les formes de la loi des objets saisis à concurrence de 32.300,00 euros,

et

iii) condamné PERSONNE1.) et SOCIETE1.) solidairement à payer à PERSONNE2.)

la somme de 200,00 euros à titre d’indemnité de procédure, ainsi qu’aux frais et

dépens de l’instance, y compris les frais de la procédure de saisie-gagerie.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que PERSONNE2.) ne s’était pas réservé

le droit de formuler une demande en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement des locataires, de sorte que cette demande a été considérée comme

nouvelle par rapport à l’acte introductif d’instance et en tant que telle irrecevable.

Quant au fond du litige, le premier juge, après avoir rappelé les principes régissant le

moyen de l’exception en matière de bail à loyer et notamment que le non-paiement

intégral du loyer ne se justifie que dans l’hypothèse où la jouissance des lieux est

totalement impossible par la faute du bailleur, a constaté que l’état des lieux de sortie

du mois d’avril 2012 établi avec l’ancien locataire n’était pas pertinent pour la solution

du présent litige.

Le premier juge a tenu pour établi que c’est suite à la dénonciation des désordres par

les locataires au bailleur, en février 2013, que PERSONNE2.) a demandé à

SOCIETE2.) d’intervenir, en soulignant qu’il est difficilement concevable que, tel qu’il

tentait de le faire admettre, tout en ayant constaté la présence d’une coulée au niveau

de la cave en avril 2012, ce ne serait qu’en février 2013 que le bailleur ait demandé à

ladite entreprise d’intervenir. Ceci serait en outre corroboré par le fait que

PERSONNE2.) a ensuite encore chargé la société SOCIETE3.) d’intervenir, celle-ci

ayant constaté en date du 1er octobre 2013 que « la conduite d’évacuation en-dessous

des escalier semble être bouchée et que les travaux en vue de remplacer la conduite

d’évacuation étaient prévus pour la semaine 41 ».

Sur base des prédits constats et en prenant soin de souligner qu’il n’est pas établi que

d’autres désordres soient apparus à d’autres moments et que les locataires en aient

informé le bailleur sans que ce dernier n’ait réagi, le premier juge a retenu i) que le

bailleur a satisfait à son obligation d’entretien des lieux loués, ii) que les faits offerts en

preuve par

PERSONNE1.)

et la société

SOCIETE1.)

sont superfétatoires,

respectivement non pertinents pour la solution du litige et iii) que même si des troubles

apportés au niveau de la jouissance de la cave ont causé de manière indéniable un

préjudice aux locataires, ceux-ci n'avaient pas été privés de la totalité de la jouissance

des lieux et qu’ils étaient mal fondés à se retrancher derrière l'exception d'inexécution

pour justifier le non-paiement intégral du loyer, disproportionné par rapport au trouble

causé.

Afin d’être complet le premier juge a rappelé que l’exception d’inexécution n’est admise

qu’à la condition que les travaux à réaliser soient des travaux incombant au

propriétaire, en soulignant qu’en l’espèce les parties étaient en désaccord quant à la

question de savoir si la conduite bouchée se trouve dans les lieux communs ou

privatifs.

Il a dit qu’à défaut par SOCIETE1.) et PERSONNE1.) d’établir que les travaux à

entreprendre sont à charge du bailleur, l’exception d’inexécution ne saurait être

admise, ceci d’autant plus que suivant l’article 8 du contrat de bail « sont à charge des

preneurs, les frais d’entretien des canalisations, du lave-main, des robinets et des

W.C., les réparations de toutes sortes (…) ».

Le premier juge a finalement dit qu’il n’y avait lieu d’instituer ni une visite des lieux, ni

une expertise.

Constatant les paiements effectués par les locataires pendant la durée de la location

courue (novembre 2012 à octobre 2013) d’un montant total de 9.000,00 euros et tenant

compte de la remise de loyer de l’ordre de 500,00 euros par mois, le premier juge a dit

la demande en paiement formulée par PERSONNE2.) du chef d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges fondée à concurrence du montant réclamé de 32.300,00 euros.

De ce jugement leur notifié le 5 novembre 2013, appel a été régulièrement relevé par

SOCIETE1.) et PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 13 décembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, les appelantes demandent à voir dire la

demande de PERSONNE2.) non fondée dans son ensemble et partant de l’en

débouter purement et simplement le bailleur. En ordre subsidiaire, elles concluent à

se voir accorder une réduction de loyer de l’ordre de deux tiers sinon de la moitié du

montant stipulé dans le bail. En tout état de cause, SOCIETE1.) et PERSONNE1.)

sollicitent l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leur appel, les appelantes réitèrent les griefs formulés en première

instance en faisant insister i) sur le fait que le vice relatif au bouchage de la

canalisation, respectivement la fuite de la canalisation sont situés dans le sous-sol,

partie commune, de l’immeuble et ii) sur l’apparition subséquente, en février 2013,

d’odeurs nauséabondes remontant jusque dans le local de commerce.

Les susdits griefs résulteraient i) de la facture SOCIETE2.) du 25 mars 2013 relative à

l’intervention du 13 février 2013 du chef du débouchage de la canalisation centrale, ii)

d’un courrier adressé par l’entreprise SOCIETE3.) à PERSONNE2.) en date du 8

octobre 2013, aux termes duquel, « la conduite d’évacuation en-dessous des escaliers

est bouchée, n’est plus étanche et il faudra remplacer une partie de cette conduite

dans la cave afin d’assurer une étanchéité », l’entreprise informant le bailleur qu’une

intervention pour effectuer les travaux de réparation est prévue pour la 41e semaine,

iii) d’un courrier adressé aux appelantes par la SOCIETE4.) en date du 19 décembre

2013, aux termes duquel « suite à un problème de canalisation- la cave de votre

restaurant est complètement inondée, notre technicien ne peut pas procéder au

nettoyage et à la maintenance de votre installation de débit », iv) d’un courrier du 9

septembre 2013 écrit par le mandataire de PERSONNE2.) et v) du constat d’huissier

dressé en date du 6 septembre 2013 à la requête des locataires aux termes duquel,

« dans la salle de restauration une odeur d’eau stagnante émane de l’armoire à fusible

qui se trouve à gauche de la porte menant dans la cage d’escalier. Dans le couloir de

la cage d’escalier l’odeur d’eau stagnante devient plus forte. Le sol de la cave est

mouillé…. De l’eau s’écoule très lentement sur le sol de la cave, en provenance du

coin derrière le lave-vaisselle et le lave-linge, où passe un conduit d’eau. L’eau s’est

étalée dans la pièce de la chaudière et dans les réserves. Elle dégage une très forte

odeur d’eau croupie… d’urine… des petits vers se contorsionnent dans l’eau ».

Les appelantes soulignent qu’à l’heure des débats, le bailleur n’a pas encore fait

procéder aux travaux préconisés par l’entreprise SOCIETE3.), alors que la nécessité

d’une intervention par une entreprise spécialisée résulterait à suffisance de droit des

éléments probants de la cause. Ce serait partant à tort que le premier juge a dit que le

bailleur a satisfait à l’obligation d’entretien lui incombant.

Les appelantes contestent avoir eu connaissance des susdits désordres au moment

de la signature du bail, en faisant relever que le constat des lieux dressé en avril 2012

avec le locataire précédent, ne leur a pas été communiqué au moment de la signature

du bail.

En renvoyant au dispositif du jugement entrepris, elles font relever que de l’aveu de

PERSONNE2.), la conduite bouchée se trouve en dessous de la cage d’escalier ; elle

se trouverait partant dans une partie de l’immeuble constituant une partie commune,

et non pas une partie privative. D’ailleurs les autres locataires de l’immeuble ne

pourraient accéder aux caves individuelles situées au sous-sol que par le biais de

ladite cage d’escalier.

L’intervention de l’entreprise SOCIETE2.) aurait eu lieu au niveau de la conduite

principale de l’immeuble qui se situerait, par définition, dans les parties communes.

D’ailleurs aux termes du bail, seule une cave ferait partie du bail et non tout le sous-

sol de l’immeuble.

Ce serait partant à tort que le premier juge a dit que les appelants restaient en défaut

de prouver que les travaux à entreprendre au niveau de la canalisation sont à charge

du bailleur.

Il serait pour le moins étrange que sans y être tenu, à deux reprises PERSONNE2.) a

chargé deux entreprises (SOCIETE2.) et SOCIETE3.)) de s’occuper d’un désordre

incombant prétendument au locataire. En effet de deux choses l’une : soit les travaux

d’entretien/réparation sont à charge du locataire et dans ce cas il n’appartient pas au

bailleur d’intervenir, soit ces travaux incombent au bailleur pour se rapporter à des

parties communes de l’immeuble et dans ce cas il lui incomberait de faire le nécessaire

pour remédier au problème.

SOCIETE1.) et PERSONNE1.) font valoir une impossibilité totale d’exploiter les lieux

loués, de sorte qu’ils s’estiment en droit de suspendre le paiement du loyer,

conformément au principe de l’exception d’inexécution. Eu égard aux désordres dont

le local loué serait affecté, le restaurant ne serait plus exploité depuis la fin de l’année

2013, l’installation de débit de bière aurait été retirée par le fournisseur SOCIETE4.).

Les appelantes formulent une demande reconventionnelle contre PERSONNE2.) aux

fins de l’entendre condamner à leur payer la somme de 250.000,00 euros à titre

d’indemnisation du préjudice subi, l’ensemble du mobilier ayant fait l’objet de la saisie-

gagerie pratiquée par le bailleur. Elles soulignent qu’elles ont investi dans le local loué

et que de par la saisie du mobilier, la situation serait désastreuse.

A l’effet d’établir le bien-fondé de leur argumentation, SOCIETE1.) et PERSONNE1.)

se prévalent des susdites pièces ; elles versent en outre deux attestations

testimoniales, réitèrent l’offre de preuve telle que libellée en première instance, en y

ajoutant l’alinéa suivant : « qu’il s’avère en effet qu’il ne peut être remédié à ces deux

problèmes que par la mise en place d’une pompe d’évacuation d’eau, d’une part et par

le remplacement pur et simple de l’ensemble de la tuyauterie au niveau de la

canalisation centrale de l’immeuble, d’autre part » et concluent à l’institution d’une

visite des lieux, sinon à une expertise.

PERSONNE2.) conclut, par le biais d’une note de plaidoiries, à la confirmation pure et

simple du premier jugement ce par adoption des motifs du premier juge.

Quant à l’état des lieux dressé avec le précédent locataire, le bailleur conteste qu’il

« relaterait la préexistence de l’état des lieux incriminés », en renvoyant à une

attestation testimoniale émanant de ce même locataire, dont le contenu établirait le

bon état locatif des lieux en cause.

Le bailleur expose qu’à la sortie du locataire précédent, les lieux se seraient trouvés à

l’abandon pendant un certain temps, « ce qui expliquerait l’état relaté dans le

constat ». Dans ce contexte, l’intimé fait souligner qu’entre ce constat dressé en avril

2012 et le nouveau bail qui n’a commencé à courir qu’en novembre 2012, il s’est

écoulé un laps de temps de sept mois. Suite au départ du précédent locataire, la cave

n’aurait fait l’objet que d’un nettoyage sommaire et des objets encombrant seraient

restés sur place. Ce serait pour cette raison que les locataires ont bénéficié d’une

remise de loyer mensuelle de l’ordre de 500,00 euros (jusqu’en mars 2013).

L’entreprise SOCIETE2.) aurait débarrassé la cave des objets encombrants.

Le bailleur fait relever qu’avant la signature du bail, respectivement la prise de

possession des lieux, les preneurs ont inspecté les lieux et qu’aucune réclamation en

rapport avec un bouchage des conduites d’eau ou émanation de mauvaises odeurs

n’aurait été émise par les locataires qui auraient d’ailleurs été informés du fait qu’en

cas de fortes pluies, la cave pourrait être inondée et qu’il « fallait s’en occuper, alors

qu’il y a une pompe sur place ».

L’intimé expose qu’aucun des locataires ayant précédé les actuels preneurs « n’a eu

de problème à ce sujet » et que par ailleurs, en l’absence d’un constat d’entrée dans

les lieux, les locataires seraient présumés les avoir reçus en bon état locatif.

Quant à l’exception d’inexécution invoquée par les parties appelantes, PERSONNE2.)

donne à considérer que nonobstant « le fait que l’entretien des conduites est à charge

des locataires suivant les clauses expresses du contrat de bail », il est intervenu i) une

première fois par le biais de l’entreprise SOCIETE2.), dont l’intervention date du 13

février 2013 et ii) une deuxième fois, suite au constat d’huissier du 6 septembre 2013,

en chargeant l’entreprise SOCIETE3.) qui a visité les lieux en date du 1er octobre 2013

et a préconisé une intervention pour le 11 décembre 2013.

D’après la note de plaidoiries du bailleur « le rapport dressé par SOCIETE3.) (le 8

janvier 2014), après son intervention du 11 décembre (2013) ne laisse pas de doutes

quant à l’origine de la situation due à la faute de gestion des locataires. La société

SOCIETE3.) n’est pas intervenue mais a recommandé le débouchage par une firme

spécialisée. Elle a constaté que la conduite reliant le WC au restaurant était totalement

bouchée par des objets hétéroclites qui n’avaient rien à y faire. Elle a également

constaté que le dégraisseur du restaurant était complètement plein de graisse, de

sorte que la séparation de graisse et de l’eau usée n’est plus possible avec les

conséquences qui sont à l’origine du problème. Cette constatation faite par la société

SOCIETE3.) prouve d’ailleurs que les locataires ont exploité le restaurant depuis le

début du bail.

Il est d’ailleurs logique de conclure que la première intervention par la société

SOCIETE2.) avait été nécessaire pour les mêmes problèmes. La société est

intervenue le 13 février 2013, donc après une exploitation du restaurant depuis 3 mois

et demi.

Il est vrai que dans son courrier du 8 octobre 2013, SOCIETE3.) évoque la possibilité

du remplacement d’une partie de la conduite de canalisation, mais il est vrai aussi que

SOCIETE3.) est d’avis qu’il y a fuite parce que la conduite est bouchée et de conclure

afin d’assurer l’étanchéité en cas que la conduite se rebouche ».

D’ailleurs selon PERSONNE2.), « le bailleur suite au rapport SOCIETE3.) a fait donner

sommation aux parties appelantes par courrier du 18 février 2014 de faire déboucher

les conduites par une firme spécialisée dans le débouchage alors que non seulement

elles y étaient obligées par les clauses du bail, mais également parce qu’elles étaient

à l’origine des troubles ».

Toujours selon le bailleur, l’objection des parties appelantes quant au fait de dire que

« la canalisation incriminée se trouve dans une partie commune de l’immeuble n’est

pas fondée alors que les locataires ont à la fois la jouissance des parties privatives et

des parties communes d’un immeuble ».

PERSONNE2.) donne à considérer que contrairement à l’affirmation des preneurs le

restaurant serait exploité à l’heure des débats, les attestations testimoniales versées

par les parties adverses établissant que le restaurant a au moins été exploité jusqu’en

février 2014. Les mauvaises odeurs dont ceux-ci font état seraient dues au fait que la

canalisation centrale est bouchée de par une « mauvaise utilisation » de la part des

preneurs.

Quant au surplus, PERSONNE2.) se rapporte à la motivation du premier juge. Il

s’oppose à toute réduction du loyer, conclut au rejet des mesures d’instruction

sollicitées par les appelants et augmente sa demande relative aux arriérés de loyers

au montant total de 53.300,00 euros, dont le montant de 21.000,00 euros pour

novembre 2013 à avril 2014. Il y a lieu de lui en donner acte.

PERSONNE2.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

SOCIETE1.) et PERSONNE1.) répliquent que si l’entreprise SOCIETE2.) est

intervenue, c’était pour déboucher la canalisation centrale et non pour débarrasser les

effets qui se trouvaient encore dans la cave au moment de la prise en location. Ils

n’auraient eu connaissance que de l’encombrement de la cave mais non des autres

désordres (mauvaises odeurs, inondation de la cave, canalisation bouchée). Or eu

égard au constat de sortie des lieux établi avec le précédent locataire, les problèmes

existaient déjà auparavant, ceci contredisant la version adverse.

Tant le rapport SOCIETE3.) que la facture SOCIETE2.) établiraient que la tuyauterie

centrale est à remplacer, ceci étant à charge du bailleur.

En tout état de cause, SOCIETE1.) et PERSONNE1.) contestent que le bouchage de

la canalisation centrale leur soit imputable, en exposant que l’affirmation faite en ce

sens par le bailleur n’est pas prouvée.

Motifs de la décision

Il est rappelé que le présent litige concerne une demande en paiement du bailleur pour

des arriérés de loyers et d’avances sur charges, à laquelle les preneurs s’opposent en

invoquant l’exception d’inexécution sur base des motifs décrits ci-avant (en demandant

principalement une dispense totale du paiement du loyer et subsidiairement une

réduction du loyer), et en formulant au surplus une demande reconventionnelle en

indemnisation pour perte commerciale.

A l’instar du premier juge, le tribunal rappelle i) le principe selon lequel le locataire a le

droit de refuser le paiement du loyer en cas de manquement grave par le bailleur à

son obligation d’entretien des lieux loués, étant précisé que le défaut d’entretien doit

être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage contractuellement prévu (cf. Civ 3,

21.12.1987, Bull civ. III no 212; Cic 3, 21.11.1990, Bull Civ. III, no 238) et ii) que c’est

au juge qu’il appartient, en fonction de toutes circonstances de fait, de constater si

l’inexécution présente un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception et s’il

en a été fait usage dans la mesure voulue.

Le tribunal constate tout d’abord que PERSONNE2.) tente de faire admettre la

connaissance par les preneurs de l’état des lieux au moment de la conclusion du bail.

Dans ce contexte, il est à noter qu’en ce qui concerne la remise du loyer de l’ordre de

500,00 euros depuis le début du bail jusqu’en mars 2013 inclus, il est constant en

cause, au vu des débats menés en instance d’appel, qu’elle n’a été consentie que du

chef de l’encombrement de la cave et non, tel que le bailleur l’a fait valoir en première

instance, au titre d’un risque d’inondation de la cave.

En ce qui concerne la pompe (d’évacuation d’eau) dont le bailleur fait état, qui se

trouverait « dans la cave » (sans autre précision), il est à noter que le contrat de bail

est muet quant à l’existence de pareille pompe. A supposer qu’une telle pompe existe,

il ne résulte d’aucun autre élément de la cause que les locataires en aient été

informés ; en tout état de cause aucun élément probant du dossier n’établit une

obligation dans le chef des locataires d’activer pareille pompe.

Il ne résulte par ailleurs d’aucun élément probant qu’au moment de la signature du

bail, les locataires aient été informés d’un risque d’inondation de l’immeuble,

respectivement du sous-sol de l’immeuble. L’affirmation faite en ce sens par

PERSONNE2.) laisse dès lors d’être établie et reste à l’état d’allégation dépourvue

d’un quelconque effet.

Il ne résulte pas davantage des éléments probants de la cause que l’état des lieux de

sortie dressé en avril 2012 avec le précédent locataire ait été porté à la connaissance

des locataires au moment de la signature du bail. Il se dégage néanmoins de ce

constat et de l’affirmation faite par le bailleur lors des débats de première instance, à

savoir qu’en avril 2012, il a constaté la présence d’une coulée d’eau dans la cave, que

le bailleur avait connaissance d’un problème ayant affecté le sous-sol de l’immeuble,

dont le rez-de-chaussée sert à l’exploitation d’un restaurant.

Si PERSONNE2.) tente de relativiser les faits tels que résultant du constat de sortie

des lieux d’avril 2012 par une attestation testimoniale écrite par le précédent locataire,

le tribunal ne peut que constater que les termes de cette attestation sont bien trop

vagues pour lui conférer un caractère pertinent et qu’en tout état de cause, ils ne

sauraient tenir en échec, ce qui a fait l’objet d’un constat contradictoire établi par le

bailleur et l’ancien preneur.

Au vu i) de la facture SOCIETE2.) du 25 mars 2013 relative à l’intervention du 13 février

2013 du chef du débouchage de la canalisation centrale, ii) du courrier adressé par

l’entreprise SOCIETE3.) à PERSONNE2.) en date du 8 octobre 2013, iii) du courrier

adressé aux appelants par la SOCIETE4.) en date du 19 décembre 2013 et iv) du

constat d’huissier dressé en date du 6 septembre 2013 à la requête des locataires

(pour le contenu desquels il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant), le tribunal tient

pour établi que l’immeuble qui fait l’objet du bail en cause est affecté d’un ou de

plusieurs désordres tenant à la canalisation ou aux canalisations, ayant comme

conséquence l’apparition d’odeurs nauséabondes, et éventuellement à un risque

d’inondation du sous-sol.

Le tribunal tient encore établi que, même si des désordres similaires se présentaient

déjà dans le cadre du bail avec le précédent locataire, le bailleur n’en a pas informé

les locataires actuels au moment de la signature du bail. Il ne résulte partant d’aucun

élément de la cause, que les preneurs aient eu connaissance du/des désordres

affectant l’immeuble loué avant que ceux-ci ne se manifestent en février 2013.

A noter que si l’absence d’un état des lieux d’entrée fait présumer le bon état locatif de

l’immeuble et engendre l’obligation, de résultat, dans le chef du locataire de restituer

l’immeuble en bon état, cette présomption ne saurait s’appliquer à un désordre non

apparent, respectivement non décelable au moment de la signature du bail, qui

n’apparaît que quelques mois après la conclusion du bail.

Quant à la cause du désordre affectant la canalisation (principale ou autre), il est à

noter, que le courrier que SOCIETE3.) a adressé au bailleur en date du 8 janvier 2014,

qui fait état de ce que le problème de l’engouement de la conduite principale est dû i)

au bouchage de la conduite principale reliant les WC du restaurant à l’égout principal,

ii) au fait que le dégraisseur du restaurant est plein de graisse, de sorte que la

séparation entre la graisse et l’eau usée ne se fait plus, ne saurait à lui seul amener le

tribunal à retenir que le désordre affectant la canalisation (principale ou autre) soit

imputable aux preneurs.

A l’heure à laquelle le tribunal statue, les causes des désordres affectant la/les

canalisations ne sont partant pas déterminées ni déterminables, de sorte qu’il y a lieu,

avant tout autre progrès en cause, de commettre une expertise avec la mission telle

que définie dans le dispositif du présent jugement.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès ne cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur PERSONNE5.)

ADRESSE4.)

L-ADRESSE4.)

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

motivé et détaillé, de :

« vérifier l’état de la canalisation centrale/principale de l’immeuble sis à

L-ADRESSE1.), ainsi que l’état de la canalisation reliant le local exploité à la même

adresse par SOCIETE1.) et PERSONNE1.), à la canalisation centrale/principale,

dire si lesdites canalisations présentent des désordres, et dans l’affirmative en

déterminer les causes et les conséquences,

déterminer les moyens de remise en état et le coût,

vérifier si le sous-sol de l’immeuble est sujet à inondation en cas de pluies plus ou

moins fortes et en déterminer la cause et les conséquences,

vérifier si le sous-sol de l’immeuble est équipé d’une pompe d’évacuation des eaux et

dans l’affirmative spécifier où cette pompe se situe (parties communes ou privatives

de l’immeuble) »,

ordonne à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL et à PERSONNE1.)

de consigner au plus tard le 30 mai 2014 la somme de 600,00 euros, à titre de

provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert à un établissement de crédit à

convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine

de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de

procédure civile,

charge Madame la vice-présidente Carine FLAMMANG de la surveillance de cette

mesure d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par le

vice-président du tribunal de ce siège sur simple requête lui présentée par la partie la

plus diligente, l’autre partie dûment convoquée et par simple note au plumitif,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

15 septembre 2014 au plus tard,

réserve la demande en nomination d’un expert médical et calculateur, les demandes

en allocation d’une indemnité de procédure et les frais,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 23

septembre 2014, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve tous autres droits des parties, ainsi que les frais et dépens.