Tenant appeal against landlord's lease termination dismissed due to lack of significant arrears and temporary financial difficulties.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 111/2014

Audience publique du mardi, vingt-neuf avril deux mille quatorze

Numéro 159257 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISE de Luxembourg

du 18 décembre 2013,

comparant par Maître Marc THEISEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), héritière du de cujus Monsieur PERSONNE3.),

sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISE,

comparant par Maître Léon GLODEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159257 du rôle et appelée pour fixation le 21 janvier

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 1er avril 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Ghizlane AATTI, avocat, en remplacement de Maître Marc THEISEN,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Laurence APOSTOLOU, avocat, en remplacement de Maître Léon GLODEN,

comparant pour PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 29

avril 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail conclu en date du 25 juin 2004, PERSONNE1.) a loué un

appartement sis au 1er étage d’un immeuble situé à L-ADRESSE1.), pour un loyer

mensuel de 1.400,00 euros et des avances mensuelles sur charges de 150,00 euros,

ces sommes payables d’avance le premier de chaque mois. Le montant des avances

sur charges à payer a été réévalué à la somme de 270,00 euros avec effet au 1er juillet

2010.

Il est à noter que le bailleur originaire a été PERSONNE3.), que celui-ci est, suivant

acte de notoriété du 1er février 2013, décédé le DATE1.) et que l’ensemble de ses

biens a été attribué à son épouse PERSONNE2.), conformément à un contrat de

mariage du 20 avril 1998 par lequel les époux ont adopté le régime de la communauté

universelle avec attribution de la communauté au conjoint survivant.

Soutenant

que

PERSONNE1.)

n’a

pas

réglé

l’ensemble

des

montants

contractuellement dus, PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), a, par requête déposée

au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 11 juin 2013, sollicité la

convocation d’PERSONNE1.) devant ledit tribunal pour l’entendre condamner à lui

payer la somme de 11.630,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges locatives, avec les intérêts légaux à partir du 4 avril 2013, date d’une mise en

demeure, sinon à partir du jour de la demande en justice, sinon à partir de la date du

jugement, jusqu’à solde. Elle a encore demandé la résiliation du contrat de bail conclu

entre parties, la condamnation du locataire au déguerpissement et une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros.

Devant le premier juge à l’audience du 31 octobre 2013, PERSONNE2.), veuve

PERSONNE3.), a réduit sa demande en paiement d’arriérés de loyers et avances sur

charges au montant total de 4.810,00 euros, tenant ainsi compte des paiements

intervenus entretemps.

Retenant que les demandes de la bailleresse étaient justifiées au regard des éléments

du dossier et que le non-paiement des loyers justifiait la résiliation du bail, le tribunal

de paix de Luxembourg a, par jugement du 14 novembre 2013 :

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 4.810,00 euros

avec les intérêts légaux à compter de la date du jugement jusqu’à solde ;

-

déclaré résilié le bail conclu entre parties ;

-

partant, condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 8 jours à compter de la

notification du jugement ;

-

au besoin autorisé la requérante à faire expulser le défendeur dans la forme légale

et aux frais de cette dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

-

dit fondée la demande d’PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure jusqu’à concurrence du montant de 400,00 euros ;

-

partant, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) à titre d’indemnité de

procédure la somme de 400,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

18 décembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, il demande à être déchargé des condamnations

prononcées par le premier juge et il conclut encore à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que la résiliation du bail aurait été

prononcée à tort alors qu’il se serait « appliqué à payer ses loyers en temps et en

heure ». Il explique les impayés par une « période financière des plus difficiles » tout

en ajoutant qu’il aurait entretemps réglé la « quasi-totalité des arriérés de loyers »

relatifs à un bail qui court depuis 2004.

PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), conclut à la confirmation du jugement entrepris

en faisant valoir que, depuis 2010 et malgré mises en demeures, PERSONNE1.) a

viré les loyers de façon irrégulière, tardive et incomplète. PERSONNE2.), veuve

PERSONNE3.), insiste sur le fait que ces manquements contractuels sont intervenus

de façon répétée.

Elle ajoute qu’elle aurait, en avril 2013, accepté une proposition d’échéancier de

remboursement faite par le locataire, mais que ce dernier n’aurait pas non plus

respecté l’échéancier qu’il a lui-même proposé.

PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), verse un décompte actualisé au 1er avril 2014

qui, d’après elle, fait apparaître, sur la période du 1er janvier 2010 au 1er avril 2014

inclus, un solde en sa faveur de 1.100,00 euros. Elle estime, en se référant à l’article

1184 du code civil et à la jurisprudence en la matière qui reconnaît au bailleur le droit

à une rentrée régulière d’argent de la part de son locataire, que la résiliation du bail

serait fondée en l’espèce.

Elle donne encore à considérer qu’une régularisation postérieure ne serait pas de

nature à effacer la violation contractuelle commise antérieurement.

PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), sollicite encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Le Novelles, Droit civil, t VI, éd 2000,

no 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en

cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires

(cf. Novelles no 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits

survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé versé par le bailleur que :

-

les loyers n’ont presque jamais été payés le premier de chaque mois tel que cela

avait été contractuellement prévu ;

-

sur la période de janvier 2010 à mars 2014, il y a eu 3 mois où aucun paiement

n’a été effectué : mars 2010, septembre 2011 et mars 2013 ;

-

pour les autres mois, le locataire a souvent payé en plusieurs tranches.

Malgré ces irrégularités dans les paiements, qui s’expliquent sans doute par des

problèmes de liquidités du locataire, le tribunal constate que les impayés ne se sont

jamais accumulés de façon significative et qu’il y a eu des périodes où les paiements

ont excédé ce qui est dû.

A noter qu’en tout état de cause, à la date des plaidoiries (1er avril 2014 à 9 heures),

le bailleur ne saurait déjà prétendre au paiement du loyer du mois d’avril 2014, de sorte

qu’il y a un excédent de paiement en faveur du locataire de (1.670 – 1.110 =) 560,00

euros.

La demande d’PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), tendant au paiement d’arriérés

de loyers est dès lors, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Même si les paiements de loyers ont été irréguliers, fût-ce de façon répétée, il n’en

reste pas moins que ces irrégularités n’ont pas eu une envergure telles qu’elles aient

pu sérieusement compromettre la situation financière du bailleur et, qu’à l’heure

actuelle, tous les arriérés de loyers sont apurés, de sorte que le tribunal considère que

la résiliation du bail ne se justifie pas en l’espèce.

Dans ces conditions, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de débouter

PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), de sa demande en résiliation du bail et en

déguerpissement d’PERSONNE1.).

Il résulte des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer fondé.

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), est à débouter de

ses demandes en allocation d’indemnités de procédures, ce tant pour la première

instance que pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondée sa

demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondées les demandes d’PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), et décharge

PERSONNE1.) des condamnations prononcées à son encontre,

dit non fondées les demandes des parties sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE2.),

veuve PERSONNE3.).