Tenant appeal partially allowed; eviction confirmed but occupation rent adjusted and procedural costs shared.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 115/2014

Audience publique du mardi, vingt-neuf avril deux mille quatorze

Numéro 159005 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans emploi, titulaire du Revenu Minimum Garanti, demeurant à L-

ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 16 décembre 2013,

comparant par Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Alex SCHMITT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159005 du rôle et appelée pour fixation le 14 janvier

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 1er avril 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA, avocat, comparant pour PERSONNE1.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Joëlle NICLOU, avocat, en remplacement de Maître Alex SCHMITT, comparant

pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 29

avril 2014, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 13 décembre 2006, SOCIETE1.) (bailleur) loue à

SOCIETE2.) (preneur) un appartement sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un

loyer initial de 1.200,00 euros et des avances sur charges mensuelles de 150,00 euros.

Le bail conclu pour une durée de 12 mois a pris effet au 1er janvier 2007 et se

renouvelle d’année en année sauf dénonciation par lettre recommandée 3 mois avant

son expiration. Au cours de l’exécution du bail, le loyer est porté, toutes charges

comprises au montant mensuel de 1.415,00 euros.

Le 1er février 2005, un contrat de travail à durée indéterminée est conclu entre

SOCIETE2.) et PERSONNE1.) et, à partir de janvier 2007, l’appartement, objet du

susdit bail, est mis à la disposition d’PERSONNE1.) par son employeur SOCIETE2.),

PERSONNE1.) jouissant de l’appartement à titre de logement de service.

Suivant courrier du 21 juin 2011, le contrat de travail entre PERSONNE1.) et

SOCIETE2.) est résilié par cette dernière avec effet au 31 octobre 2011.

Suivant courrier du 28 juillet 2011, SOCIETE2.) informe SOCIETE1.) qu’en raison de

l’interruption de la relation de travail avec PERSONNE1.), SOCIETE2.) ne prendra

plus en charge le bail (du 13 décembre 2006) à partir du 1er novembre 2011.

Il est constant en cause que la résiliation du contrat de bail (faite à l’initiative de

SOCIETE2.)) a été acceptée par SOCIETE1.) avec effet au 31 décembre 2011.

Par courrier du 8 août 2011, l’agence immobilière SOCIETE3.) écrit en les termes

suivants à PERSONNE1.) : « Je viens vous informer donc du nouveau prix concernant

le loyer de votre appartement qui sera de 1.400,00 euros + charges actuelles. Le

contrat devra donc être renouvelé à votre nom, une caution d’un montant de 4.200,00

euros devra être payée ou en garantie bancaire. Des frais d’agence devront également

être payés au montant de 700,00 euros + TVA 15%.... Dans le cas où cela ne vous

convient pas, vous avez le temps jusqu’au 31 octobre 2011, date d’expiration du

contrat actuel ».

Par courrier du 23 décembre 2011, PERSONNE1.) écrit en les termes suivants à

SOCIETE1.) : « Par la présente je suis dans l’obligation de vous communiquer que

suite aux inconvénients de dernière minute je ne suis pas en mesure de quitter votre

appartement … comme convenu avec l’agence … Je vous communiquerai ma date

de déménagement , dès que possible. Par contre je réitère mon souhait de reprendre

le bail de l’appartement que j’occupe depuis le 1er janvier 2007… soit un loyer mensuel

de 1.200,00 euros + 150,00 euros de charges... ».

A ce courrier, le mandataire de SOCIETE1.) répond en date du 28 décembre 2011 : «

J’ai pris acte de la résiliation du contrat de bail … Cependant, en qualité d’occupant

de l’appartement et en tant qu’ancien salarié de la société SOCIETE2.), vous avez

souhaité reprendre l’appartement à votre nom…Ce contrat prévoit un prix de loyer

1.300,00 euros pour l’appartement … et 150,00 euros pour la location du garage. Le

garage doit être loué impérativement avec l’appartement. … Le montant des avances

sur charges mensuelles s’élève à 250,00 euros. La caution de l’appartement est de 3

mois de loyers. Sachez que ce n’est qu’à ces conditions que la société SOCIETE1.)

loue cet appartement. A défaut d’acceptation de la présente dans un délai de 8 jours,

je me réserve d’ores et déjà tous droits de moyens et actions…. ».

Par courrier du 17 janvier 2012, le mandataire de SOCIETE1.) informe PERSONNE1.)

que « … Malgré la résiliation dudit contrat de bail par la société SOCIETE2.) .. avec

effet au 31 décembre 2011, vous occupez toujours les lieux loués. Suivant votre

courrier daté du 23 décembre 2011, vous avez exprimé le souhait de conclure un

nouveau contrat de bail d’habitation avec ma mandante. A ce titre, ma mandante a

formulé une offre et vous a proposé de conclure un nouveau contrat de bail d’habitation

pour le prédit appartement aux conditions suivantes : i) le loyer mensuel est fixé à

1.300,00 euros, ii) les charges mensuelles sont fixées à hauteur de 250,00 euros et iii)

le paiement d’une caution de 3 mois de loyers. En outre, ma mandante a précisé que

la prédite offre est soumise à la condition expresse à ce que vous preniez également

l’engagement de louer le garage pour un montant mensuel de 150,00 euros. Ma

mandante m’informe qu’en date du 2 janvier 2012, vous avez procédé au profit de ma

mandante à un paiement de 1.350,00 euros. Or, je tiens à vous rendre attentif au fait

que pour valablement signer un nouveau contrat de bail pour l’appartement, vous

devriez mensuellement payer à ma mandante le prix du loyer et ses charges à hauteur

de 1.550,00 euros, le loyer du garage à hauteur de 150,00 euros, ainsi que 3 mois de

loyers à titre de caution. Force est dès lors de constater que vous n’avez pas accepté

l’offre de ma mandante du 28 décembre 2011 … A défaut d’avoir accepté ladite offre,

aucun contrat de bail d’habitation n’a été conclu entre vous et ma mandante. Je dois

dès lors constater que depuis le 31 décembre 2011 vous êtes devenu occupant sans

droit ni titre des lieux loués. Par conséquent, je vous mets formellement en demeure

de déguerpir des lieux…».

Par courrier du 25 janvier 2012, PERSONNE1.) écrit en les termes suivants à

SOCIETE1.) : « Suite à votre lettre du 28 décembre 2011, je vous informe que je suis

disposée à payer le loyer pour la location de l’appartement ... au prix de 1.300,00 euros

mensuel. Par contre pour le garage, n’étant jamais compris dans l’ancien contrat de

bail, il ne m’est d’aucune utilité. Concernant les charges, je ne suis pas d’accord pour

les 250,00 euros que vous voulez actuellement. Il s’avère que 150,00 euros mensuel

soient suffisants, de tant plus que mes demandes de recevoir les décomptes de ces

charges depuis septembre 2008 sont restées lettre morte. Une garantie bancaire

équivalente à 3 mois de loyer sera effectuée au nom de SOCIETE1.) s.a…».

Suivant courrier adressé à PERSONNE1.) en date du 30 janvier 2012, le mandataire

de SOCIETE1.) réitère le contenu du courrier du 17 janvier 2012.

Procédure

Première instance

Faisant exposer que nonobstant i) la résiliation du bail avec effet au 31 décembre

2011, ii) mise en demeure adressée à PERSONNE1.) par courrier du 1er février 2012

et iii) défaut d’acceptation de la proposition faite à PERSONNE1.) suivant courrier du

17 janvier 2012, celle-ci occupe toujours les lieux, SOCIETE1.) a, par requête

déposée le 12 mars 2012, demandé la convocation d’PERSONNE1.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de : i) constater la résiliation du

contrat de bail avec effet au 31 décembre 2011, ii) constater l’absence de toute

nouvelle convention de bail entre SOCIETE1.) et PERSONNE1.), iii) constater que

depuis le 31 décembre 2011, PERSONNE1.) est devenue occupante sans droit ni titre,

iv) constater que les négociations entre PERSONNE1.) et SOCIETE1.), en vue de

conclure un éventuel nouveau contrat de bail, ont eu lieu et qu’elles n’ont pas abouti,

v) constater que la requérante avait proposé un loyer pour l’appartement et le garage,

charges comprises, d’un montant de 1.700,00 euros, vi) constater que dans le cadre

de ces négociations, l’offre formulée par SOCIETE1.) est devenue de plein droit

caduque et non avenue à défaut de son acceptation dans un délai raisonnable par

PERSONNE1.), vii) constater que PERSONNE1.) a procédé à trois paiements de

1.350,00 euros à titre d’indemnité d’occupation sans droit ni titre pour les mois de

janvier, février et mars 2012, viii) constater qu’à défaut de relocation des lieux occupés

par PERSONNE1.), la requérante a subi depuis le 31 décembre 2011 un préjudice réel

et certain de 1.050,00 euros (3 x 350,00 €) sous réserve d’augmentation de la

demande en fonction de l’indemnité pour occupation sans droit ni titre échu et à échoir,

ix) majorer la demande en condamnation d’indemnité d’occupation des intérêts au taux

légal à compter du 15 février 2012, date de la mise en demeure, sinon à partir de la

présente demande en justice, jusqu’à solde, x) constater que malgré plusieurs mises

en demeure, PERSONNE1.) refuse illégitimement de déguerpir des lieux occupés, xi)

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés sans droit ni titre, avec tous

occupants de son chef et tout ce qui lui appartient, dans les 8 jours à partir de la

notification sinon la signification du jugement.

SOCIETE1.) a sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros et

l’exécution provisoire du jugement.

Lors des débats, SOCIETE1.) a versé un décompte actualisé, libellé comme suit :

« Principalement :

- indemnités d’occupation de janvier 2012 – octobre 2013 avec fixation de l’indemnité

d’occupation à 1.700.- EUR

22 x 350.- EUR =7.700,00 EUR

(1.700.- EUR – 1.350.- EUR)

Subsidiairement :

- indemnités d’occupation de janvier 2012 – octobre 2013 avec fixation de l’indemnité

d’occupation à 1.415.- EUR

22 x 65.- EUR = 1.430,00 EUR

(1.415.- EUR – 1.350.- EUR) »

SOCIETE1.) a fait valoir qu’à défaut d’acceptation de la part d’PERSONNE1.), l’offre

faite par courrier du 17 janvier 2012 et réitérée par courrier du 30 janvier 2012 est

devenue caduque, PERSONNE1.) étant dès lors à considérer comme occupante sans

droit ni titre à partir du 31 décembre 2011.

PERSONNE1.) a résisté à la demande en faisant valoir qu’un contrat de bail oral se

serait formé entre parties. A cet effet, elle a fait valoir qu’elle a continué à occuper

l’appartement après la date de fin de bail sans qu’une mise en demeure ne lui ait été

adressée ni qu’une procédure de déguerpissement n’ait été lancée à son encontre, de

sorte que son maintien dans les lieux aurait été accepté par SOCIETE1.). Elle a fait

relever que dès le 30 décembre 2011, elle a payé à SOCIETE1.) un montant mensuel

de 1.350,00 euros à titre de loyer et il y aurait partant eu commencement d’exécution

du contrat de bail consistant en l’occupation des lieux et en le paiement régulier du

loyer, ce paiement ayant été accepté par SOCIETE1.).

PERSONNE1.) a encore fait valoir que pour obtenir son déguerpissement, il aurait fallu

que SOCIETE1.) négocie avec son ancien employeur SOCIETE2.) pendant la période

antérieure au 31 décembre 2011 et aurait dû demander son expulsion.

PERSONNE1.) a demandé principalement à voir débouter SOCIETE1.) de sa

demande en déguerpissement et de sa demande en condamnation des indemnités

d’occupation et subsidiairement, elle a demandé à se voir accorder un sursis au

déguerpissement de 24 mois à partir de la notification du jugement.

PERSONNE1.) a finalement sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement du 6 novembre 2013, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir

reçu la demande en la forme et donné acte à SOCIETE1.) de la modification de sa

demande et à PERSONNE1.) de sa demande en indemnité de procédure, a dit la

demande de SOCIETE1.) fondée et a partant :

- constaté i) la résiliation du contrat de bail conclu le 13 décembre 2006 avec effet au

31 décembre 2011 et ii) qu’il n’y a pas de contrat de bail conclu entre PERSONNE1.)

et la société anonyme SOCIETE1.),

- dit qu’PERSONNE1.) est occupante sans droit ni titre à partir du 31 décembre 2011,

- fixé l’indemnité d’occupation à payer à la société anonyme SOCIETE1.) à partir du

1er janvier 2012 au montant de 1.700,00 euros et partant condamné PERSONNE1.)

à payer à SOCIETE1.) le montant total de 7.700,00 euros pour la période allant de

janvier 2012 à octobre 2013 avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure

du 15 février 2012 jusqu’à solde,

- condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux dans le mois de la notification du

présent jugement,

- condamné PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) une indemnité de procédure d’un

montant de 500,00 euros,

- débouté PERSONNE1.) de sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure,

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire et condamné PERSONNE1.) à tous les

frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a rappelé i) que la preuve de l’existence d’un contrat

de bail entre parties pèse sur celui qui invoque ce contrat, ii) que pour la formation de

l’accord il suffit d’un échange de consentements entre le bailleur et le locataire,

conformément au droit commun des contrats, iii) que si la contestation porte sur

l’existence du bail, la preuve ne peut en être rapportée qu’en fonction des articles 1715

et 1716 du code civil, iv) que le commencement d’exécution ouvrant droit à rapporter

la preuve du bail autrement que par écrit existe dès lors que l’on se trouve en présence

d’une situation de fait d’une apparence telle à rendre vraisemblable le bail allégué, v)

qu’il existe essentiellement deux éléments qui permettent de dire qu’il y a eu exécution

du bail : la quittance de loyer, qui peut être analysée comme un aveu extrajudiciaire

du bail, et l’occupation des lieux, vi) que d’après la jurisprudence, pour que l’occupation

des lieux puisse être considérée comme un élément de preuve de l’exécution du bail,

elle doit faire apparaître clairement la volonté des parties de conclure un bail, une

occupation effective et prolongée pouvant présenter le caractère de vraisemblance

requis pour constituer un commencement d’exécution, mais vii) qu’il faut toutefois dans

le chef de celui qui s’en prévaut non seulement l’exercice de droits c’est-à-dire la

jouissance des lieux occupés, mais encore l’accomplissement des obligations

découlant du prétendu bail, consistant notamment dans le paiement régulier de loyers.

Il a encore précisé i) qu’au cas où le locataire se prévaut du bail à l’encontre du bailleur

qui nie l’existence, la jurisprudence retient que des virements adressés au prétendu

bailleur, moyennant lesquels celui-ci s’est vu payer des « loyers » n’impliquent pas la

preuve du bail contesté, ni d’ailleurs celle d’un fait d’exécution, étant donné que la

notion de loyer y mentionnée est une désignation unilatérale non acceptée par le

propriétaire et ii) que d’après la jurisprudence, pour que l’occupation des lieux soit

considérée comme exécution du bail, il faut qu’elle ne soit pas équivoque et qu’elle ne

puisse s’expliquer autrement.

Constatant qu’PERSONNE1.) occupait les lieux depuis janvier 2007 au moins jusqu’au

31 octobre 2011 en raison de son contrat de travail conclu avec SOCIETE2.), le

premier juge, après une analyse détaillée de l’échange des courriers transcrits ci-

avant, a souligné, qu’en ce qui concerne l’occupation des lieux par PERSONNE1.)

après l’expiration du bail (conclu entre SOCIETE1.) et SOCIETE2.)), il ne ressortait

d’aucun élément du dossier qu’PERSONNE1.) et SOCIETE1.) se soient accordées

réciproquement sur un contrat de bail, de sorte qu’il a réfuté l’argumentation

d’PERSONNE1.) et a retenu que celle-ci restait en défaut de rapporter la preuve de

l’existence d’un contrat de bail entre parties.

Le premier juge a constaté que suite à l’accord intervenu entre SOCIETE1.) et

SOCIETE2.) quant à la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 décembre 2011,

PERSONNE1.) était à considérer comme occupante sans droit ni titre à partir du 31

décembre 2011 et il a dit que le bailleur est recevable à agir en déguerpissement

contre le sous-locataire à l’expiration du bail principal puisque le sous-locataire devient

alors un occupant sans droit ni titre.

Fixant l’indemnité d’occupation au montant réclamé de 1.700,00 euros, le premier juge

a fait droit aux prétentions financières formulées en ordre principal par SOCIETE1.) et

a fait droit à la demande en déguerpissement.

Quant au délai de déguerpissement sollicitée par PERSONNE1.), le premier juge a dit

qu’au vu du fait que l’appartement était occupé par PERSONNE1.) depuis le 31

décembre 2011 sans droit ni titre, il y avait lieu de lui accorder un délai de

déguerpissement d’un mois.

Instance d’appel

De ce jugement lui notifié le 8 novembre 2013, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel suivant exploit d’huissier du 16 décembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande principalement à voir

constater l’existence d’un contrat de bail oral qui s’est formé entre l’appelante et

l’intimée depuis le 1er janvier 2012, à voir débouter SOCIETE1.) de sa demande en

paiement d’une indemnité d’occupation, à décharger l’appelante de toute

condamnation intervenue à son encontre et à dire irrecevable, sinon non fondée la

demande en déguerpissement formulée par

SOCIETE1.).

Subsidiairement,

l’appelante demande à voir diminuer le montant de l’indemnité d’occupation à 1.350,00

euros, sinon tout autre montant inférieur à arbitrer par le tribunal et à se voir accorder

un délai de déguerpissement de 36 mois. Elle sollicite en tout état de cause l’octroi

d’une indemnité de procédure de 4.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, après avoir relaté les faits et rétroactes transcrits ci-avant,

PERSONNE1.) fait relever qu’antérieurement à la fin du contrat de travail conclu avec

SOCIETE2.), l’agence immobilière SOCIETE3.), « mandataire de SOCIETE1.) »

aurait, par courrier du 8 août 2011, proposé à l’appelante de se maintenir dans les

lieux à compter du 1er novembre 2011, en signant un nouveau bail, de sorte qu’il y

aurait eu accord entre les parties au litige qu’à partir de la prédite date, PERSONNE1.)

reprenne le bail à son nom. Etant donné que le bail (conclu entre SOCIETE1.) et

SOCIETE2.)) ne se terminait qu’en date du 31 décembre 2011 et que le logement a

été mis à disposition de l’appelante par SOCIETE2.) jusqu’à la prédite date, un

commodat, respectivement prêt à usage se serait formé entre SOCIETE2.) et

l’appelante, en attendant la reprise du bail, par PERSONNE1.) à partir du 1er janvier

2012.

PERSONNE1.) souligne que, par courrier du 28 décembre 2011, SOCIETE1.) lui a

soumis une proposition de contrat de bail avec de nouvelles conditions tarifaires, qui

ont fait l’objet de discussions ; le principe du maintien de l’appelante dans les lieux,

après l’échéance du bail, soit après le 31 décembre 2011, aurait partant été acquis,

étant donné que d’après l’appelante, SOCIETE1.) ne l’aurait pas mise en demeure de

libérer les lieux.

Selon l’appelante, la situation juridique ayant existé entre elle et SOCIETE2.), pour la

période allant de la date de la fin de la relation de travail à la fin du contrat de bail

(conclu entre

SOCIETE2.)

et

SOCIETE1.)), s’analyserait en un commodat,

respectivement en un prêt à usage.

En ce qui concerne les conditions tarifaires proposées par

SOCIETE1.),

PERSONNE1.) fait relever qu’elle a saisi la commission des loyers en vue d’une

fixation du loyer. Ce ne serait que suite à la convocation des parties devant la CDL,

que SOCIETE1.) a décidé d’agir en déguerpissement contre l’appelante.

En droit, PERSONNE1.) donne à considérer qu’elle a accepté la proposition faite le 8

août 2011 par SOCIETE1.), via l’agence immobilière SOCIETE3.) et que, suite à cette

proposition et dès le 30 décembre 2011, elle a versé le montant de 1.350,00 euros au

titre de loyer, ce qui équivaut au montant du loyer payé par SOCIETE2.). Du fait de

l’occupation des lieux loués par PERSONNE1.) et du paiement régulier du loyer à

SOCIETE1.), il y aurait eu commencement d’exécution du contrat de bail oral qui s’est

formé entre parties avec effet au 1er janvier 2012. L’article 1715 du code civil ne

trouverait dès lors pas à s’appliquer.

Le bail oral se trouverait en outre établi par le fait qu’en vue de la conclusion d’un bail,

SOCIETE1.) a entrepris des négociations avec l’appelante dont la durée s’est étendue

au-delà de la date à laquelle le bail (conclu avec SOCIETE2.)) a pris fin, le délai fixé

par SOCIETE1.) en vue de l’acceptation de sa proposition de bail par PERSONNE1.),

étant allé au-delà de la fin du prédit bail.

SOCIETE1.) conclut au rejet des pièces 15 et 21 adverses pour être illisibles.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du premier jugement sauf à

augmenter ses prétentions financières, principalement, au montant total de 16.200,00

euros, sur base d’une indemnité d’occupation de 1.700,00 euros par mois. A cet effet,

elle verse le décompte suivant :

janvier 2012 – juin 2013

18x350.- euros =

6.300.- euros

(1.700.- euros – 1.350.- euros)

juillet 2013

1.700.- euros

août 2013 – novembre 2013

4x350.- euros =

1.400.- euros

(1.700.- euros – 1.350.- euros)

décembre 2013

1.700.- euros

janvier 2014 – mars 2014

3x1.700.- euros =

5.100.- euros

16.200.- euros

Subsidiairement, SOCIETE1.) porte le montant total de ses prétentions à 8.505,00

euros, sur base d’une indemnité d’occupation de 1.415,00 euros par mois. A cet effet,

elle verse le décompte suivant :

janvier 2012 – juin 2013

18x65.- euros =

1.170.- euros

(1.415.- euros – 1.350.- euros)

juillet 2013

1.415.- euros

août 2013 – novembre 2013

4x65.- euros =

260.- euros

(1.415.- euros – 1.350.- euros)

décembre 2013

1.415.- euros

janvier 2014 – mars 2014

3x1.415.- euros =

4.245.- euros

8.505.- euros

Il y a lieu de donner acte à SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande au titre des

indemnités d’occupation échues en cours d’instance.

SOCIETE1.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

En prenant appui sur les faits et rétroactes transcrits ci-avant, SOCIETE1.) donne à

considérer que s’il y a eu des pourparlers entre parties en vue de la conclusion d’un

nouveau bail, il n’en reste pas moins que l’offre qu’elle a faite en date du 28 décembre

2011 n’a pas été acceptée par PERSONNE1.), de sorte qu’à partir du 31 décembre

2011, date d’échéance du bail conclu avec SOCIETE2.), PERSONNE1.) est devenue

occupante des lieux sans droit ni titre.

L’intimée donne à considérer que le courrier du 28 décembre 2011 fixait de manière

claire les conditions pour la conclusion d’un nouveau bail. Or, à défaut par

PERSONNE1.) d’avoir accepté les conditions du bail proposées par SOCIETE1.),

aucun nouveau bail ne s’est formé entre parties. Contrairement à ce qu’affirme

l’appelante, la proposition de bail faite par SOCIETE1.) aurait fait l’objet d’un refus, tel

que cela ressort du courrier lui adressé par PERSONNE1.) en date du 25 janvier 2012.

SOCIETE1.) souligne qu’eu égard à la date d’échéance du bail conclu avec

SOCIETE2.), soit le 31 décembre 2011, elle ne pouvait agir avant la date de la fin de

ce bail.

L’intimée expose que depuis janvier 2014, plus aucun paiement n’aurait été effectué

par PERSONNE1.) ; il y aurait lieu d’ordonner le déguerpissement d’PERSONNE1.)

dans les 8 jours à partir de la signification du jugement à intervenir.

En ordre subsidiaire, pour autant que le tribunal retienne qu’un contrat de bail s’est

formé entre parties, SOCIETE1.) sollicite la résiliation du bail pour défaut de paiement

des loyers par PERSONNE1.) et le déguerpissement de celle-ci.

En tout état de cause, SOCIETE1.) donne à considérer qu’aucune garantie bancaire

n’a été payée par PERSONNE1.) et que la bailleresse est dans l’ignorance de l’état

dans lequel l’appartement se trouve actuellement.

Aux arguments adverses, PERSONNE1.) réplique que tout est payé.

Elle fait encore relever que nonobstant plusieurs demandes de sa part, SOCIETE1.)

n’a jamais dressé un décompte sur les charges, ce à quoi SOCIETE1.) fait répliquer

que son cocontractant était la société SOCIETE2.), de sorte qu’il serait normal

qu’aucun décompte n’a été adressé à PERSONNE1.).

Motifs de la décision

Quant à la demande de rejet des pièces formulée par SOCIETE1.), le tribunal donne

à considérer que même si elles le sont difficilement, il n’en reste pas moins que les

pièces 15 et 21 versées par PERSONNE1.) sont lisibles, de sorte qu’il y a lieu d’en

tenir compte.

A défaut d’avoir une incidence sur la régularité de la procédure et/ou le fond du litige,

le tribunal ne s’attardera pas sur l’argumentation d’PERSONNE1.) en relation avec un

conflit d’intérêts entre les avocats ayant représenté les intérêts de SOCIETE1.) et ceux

de SOCIETE2.). Il en va par ailleurs de même des faits exposés en relation avec le

licenciement de PERSONNE1.).

Quant au fond, il est rappelé i) que le contrat de travail conclu entre SOCIETE2.) et

PERSONNE1.) a pris fin le 31 octobre 2011 et ii) que le bail conclu entre SOCIETE1.)

et SOCIETE2.) a pris fin le 31 décembre 2011.

Il est régulièrement jugé que la fin du bail principal a pour conséquence que le sous-

locataire devient un occupant sans droit ni titre à l’égard du bailleur primitif qui peut

dès lors l’actionner en déguerpissement. La résiliation du bail principal entraîne celle

des sous-baux et la sous-location cesse d’exister du fait de la cessation du bail

principal, sans congé préalable, la disparition du contrat de bail principal entraînant

dans le chef du locataire principal la perte du droit de jouissance qu’il a continué au

sous-locataire et le sous-locataire devenant un occupant sans droit ni titre si le bail

principal expire ou est résilié (Lex Thielen, Le contrat de bail, édit. Promoculture, 2013,

n° 76).

Le susdit raisonnement s’applique au cas d’espèce, PERSONNE1.) ayant eu la

jouissance de l’appartement, -logement de service-, en vertu d’un avantage en nature

lui concédé par son employeur SOCIETE2.). En effet, la mise à disposition gratuite

d’un logement à un salarié est à qualifier de bail sui generis, qui est un contrat de

location dans le cadre duquel le bailleur doit garantir la jouissance à l’occupant

(Marianne HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, n° 29).

Eu égard à la date à laquelle le bail a pris fin, ce n’est qu’à partir du 1er janvier 2012

que SOCIETE1.) était autorisée à agir à l’encontre d’PERSONNE1.) pour la voir quitter

les lieux. A noter que dès le 17 janvier 2012, le propriétaire des lieux a mis

PERSONNE1.) en demeure de quitter les lieux en prenant soin de préciser que l’offre

faite en vue de la conclusion d’un bail avec PERSONNE1.) n’a pas été acceptée par

celle-ci, de sorte qu’aucun bail ne s’était formé entre parties et qu’PERSONNE1.) était

à considérer comme occupante sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2011.

Au vu de l’effet relatif des conventions, l’argumentation d’PERSONNE1.) consistant à

dire qu’un commodat s’est formé entre elle et son ancien employeur SOCIETE2.) est

sans incidence sur le fond du présent litige qui se meut entre SOCIETE1.) et

PERSONNE1.).

Il est rappelé que pour voir faire droit à sa demande en déguerpissement, SOCIETE1.)

prend appui sur le fait qu’PERSONNE1.) occupe les lieux sans être titulaire d’un

quelconque droit, tandis qu’PERSONNE1.) considère occuper les lieux en vertu d’un

bail qui se serait formé entre parties.

A l’instar du premier juge, le tribunal constate que la preuve de l’existence d’un bail

oral incombe à celui qui s’en prévaut. Si l’occupation des lieux et le paiement du loyer

peuvent valoir comme éléments de preuve de l’exécution d’un bail oral, ce n’est qu’à

la condition que le loyer payé corresponde au montant convenu et que l’occupation se

fasse aux conditions convenues et ne soit pas équivoque. Ce n’est en effet que s’il y

a rencontre des volontés entre le bailleur et le locataire de conclure un bail oral à

certaines conditions, que l’existence d’un bail est susceptible d’être retenue.

Il est rappelé que d’après la proposition faite par SOCIETE1.) en date du 28 décembre

2011, le bail ne pouvait se conclure que pour autant qu’PERSONNE1.) concède à

payer i) un loyer de 1.300,00 euros pour l’appartement et de 150,00 euros pour la

location du garage, partie indissociable du bail, (soit un loyer d’un montant total de

1.450,00 euros), ii) des avances sur charges mensuelles de 250,00 euros et iii) une

caution de (3 x 1.450,00 =) 4.350,00 euros. Or, il est constant en cause

qu’PERSONNE1.) n’a réglé qu’un montant mensuel de 1.350,00 euros, qui correspond

au prix du loyer (1.200,00 euros) et aux avances sur charges (150,00 euros) stipulés

dans le contrat de bail conclu entre SOCIETE1.) et SOCIETE2.) en date du 13

décembre 2006. A noter que le montant ainsi réglé par PERSONNE1.) ne correspond

pas au montant de 1.415,00 euros auquel le prix du loyer, charges incluses, a été porté

en cours de bail.

Il ne saurait dès lors être question d’une rencontre de volontés entre SOCIETE1.) et

PERSONNE1.) pour la conclusion d’un nouveau bail, étant donné que celle-ci n’a

précisément pas exécuté le contrat selon les modalités contractuelles posées par le

propriétaire SOCIETE1.). Il ne se dégage pas davantage des pièces versées en cause

que SOCIETE1.) ait finalement accepté de ne percevoir qu’un loyer et des avances

sur charges de 1.350,00 euros par mois. Il résulte bien au contraire des éléments

probants de la cause que ce n’est que sur base des conditions stipulées dans son offre

du 28 décembre 2011 et réitérées par courrier du 17 janvier 2012, que SOCIETE1.)

entendait conclure un contrat de bail avec PERSONNE1.). Celle-ci étant restée en

défaut d’accepter lesdites conditions, c’est à tort que celle-ci entend faire fruit d’un

prétendu bail qui ne s’est précisément pas formé.

Afin d’être complet, le tribunal tient à souligner que le susdit raisonnement s’impose

encore à la proposition faite par l’agence immobilière SOCIETE3.) (pour autant que

cette proposition puisse être considérée comme émanant de SOCIETE1.)), qui

contient des conditions financières encore plus contraignantes, -faisant état d’un loyer

de l’ordre de 1.400,00 euros pour l’appartement, y non inclus les charges-, qui n’ont

manifestement pas fait l’objet d’une acceptation de la part de PERSONNE1.).

La circonstance, qu’un délai de réflexion dépassant la fin du bail ayant lié SOCIETE2.)

à SOCIETE1.), ait été accordé par celle-ci à PERSONNE1.) est sans incidence sur ce

qui vient d’être dit.

A défaut par PERSONNE1.) d’avoir accepté les conditions de l’offre faite par

SOCIETE1.) en vue de la conclusion d’un bail avec PERSONNE1.), c’est à juste titre

que le premier juge a dit que la preuve de l’existence d’un bail entre PERSONNE1.) et

SOCIETE1.) laissait d’être rapportée.

A défaut de la preuve de l’existence d’un bail, les développements faits par

PERSONNE1.) en rapport avec la commission des loyers sont sans incidence sur le

fond du litige.

C’est partant à bon droit que le premier juge a dit que, suite à l’expiration du contrat

de bail, PERSONNE1.) est devenue occupante des lieux sans droit ni titre. Par voie

de conséquence, c’est encore à bon droit qu’il a dit que SOCIETE1.) est recevable et

fondée à solliciter le déguerpissement de PERSONNE1.) des lieux occupés. Il y a

partant lieu de confirmer le premier jugement sur ce point, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois suivant la signification du présent jugement.

Quant au montant de l’indemnité d’occupation, le tribunal rappelle que l’indemnité

d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du chef de

l’occupation des lieux par la personne qui y réside sans droit ni titre. Le propriétaire a

dès lors droit à la perte résultant de cette occupation, étant précisé que l’indemnité est

déterminée en fonction de la valeur locative de l’immeuble, sauf aux parties d’établir

que le dommage est moindre ou supérieur.

L’indemnité d’occupation est fixée par le juge, sur base de son pouvoir d’appréciation

souverain, en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, sans les charges, le

loyer étant l’un des éléments d’appréciation du montant de cette indemnité, qui

constitue non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais encore la

compensation du préjudice causé au propriétaire du fait d’avoir été privé de la

jouissance des lieux Lex THIELEN, Le contrat de bail, édit. Promoculture 2013,

n° 228).

Il est rappelé que, suivant contrat de bail du 13 décembre 2006, le prix du loyer pour

l’appartement avait été fixé à 1.200,00 euros, auquel se sont ajoutées des avances

sur charges mensuelles de 150,00 euros et qu’en cours de bail le prix du loyer, charges

incluses, a été porté au montant de 1.415,00 euros.

Il se dégage, par ailleurs, à suffisance de droit des considérations qui précèdent

qu’aucun accord entre parties n’est intervenu suite à la proposition de bail faite par

SOCIETE1.), qui outre le prix à payer au titre du loyer pour l’appartement, stipulait le

paiement d’un loyer pour la location d’un emplacement de parking. Il ne résulte d’aucun

élément probant de la cause que le parking ait été utilisé par PERSONNE1.) ; la valeur

locative du parking ne saurait dès lors être prise en considération pour la fixation de

l’indemnité d’occupation.

En l’espèce au vu des éléments soumis au tribunal, il y a lieu, par réformation du

premier jugement, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, hors charges, ex

aequo et bono au montant de 1.250,00 euros, ce pour la période visée par le jugement

entrepris, à savoir du 1er janvier 2012 au 31 octobre 2013. Le même montant est à

retenir à partir du 1er novembre 2013 au 31 mars 2014.

Au vu de ce qui précède, l’argumentation d’PERSONNE1.) consistant à dire qu’aucun

décompte de charges ne lui a été adressé est irrelevante. A noter en outre que, pour

la période antérieure au 1er janvier 2012, seule SOCIETE2.) était le cocontractant de

SOCIETE1.), de sorte que c’est SOCIETE2.) seule qui avait qualité à réclamer un

décompte des charges.

Il résulte des pièces versées en cause que, pendant la susdite période (à savoir de

janvier 2012 à mars 2014), un montant mensuel de 1.350,00 euros a été payé par

PERSONNE1.) à SOCIETE1.). A noter que les pièces 16 et 17 versées par

PERSONNE1.) attestent du paiement des loyers du juillet et décembre 2013 et de

janvier à mars 2014.

Au vu des paiements effectués par PERSONNE1.) et du montant de l’indemnité

d’occupation tel que fixé ci-avant, la demande en paiement de SOCIETE1.) relative

aux indemnités d’occupation réclamées, pour la période allant du 1er janvier 2012 au

31 octobre 2013, est, par réformation du jugement entrepris à dire non fondée.

Dans le même ordre d’idées, la demande de SOCIETE1.) relative aux indemnités

d’occupation réclamées pour la période allant du 1er novembre 2013 au 31 mars 2014

est à dire non fondée.

C’est cependant à bon droit que le premier juge a dit fondée la demande en obtention

d’une indemnité de procédure formulée par SOCIETE2.) pour la première instance et

a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de la première instance.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel

d’PERSONNE1.) est partiellement fondé.

L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel est à

dire non fondée, la condition de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de

procédure civile n’étant pas donnée.

L’indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE1.) pour l’instance d’appel est à dire

fondée à concurrence du montant de 600,00 euros étant donné qu’il serait inéquitable

de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les

dépens.

Même si l’appel est partiellement fondé, il n’en reste pas moins qu’PERSONNE1.)

reste tenue de la condamnation au déguerpissement, de sorte que les frais et dépens

de l’instance d’appel sont à mettre à sa charge.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande,

dit l’appel partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

fixe l’indemnité d’occupation, hors charges, pour la période allant du 1er janvier 2012

au 31 octobre 2013 au montant mensuel de 1.250,00 euros,

constate que le montant de la créance que la société anonyme SOCIETE1.) SA peut

faire valoir à l’encontre d’PERSONNE1.), sur base de la susdite indemnité

d’occupation et pour la susdite période, a été payé par PERSONNE1.),

en conséquence, dit la demande en paiement de la société anonyme SOCIETE1.) SA

non fondée et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois suivant la signification du présent jugement,

reçoit en la forme l’augmentation de la demande de la société anonyme SOCIETE1.)

SA,

fixe l’indemnité d’occupation, hors charges, à partir du 1er novembre 2013 au 31 mars

2014, au montant mensuel de 1.250,00 euros,

constate que le montant de la créance que la société anonyme SOCIETE1.) SA peut

faire valoir à l’encontre d’PERSONNE1.), sur base de la susdite indemnité

d’occupation et pour la susdite période, a été payé par PERSONNE1.),

en conséquence, dit la demande en paiement de la société anonyme SOCIETE1.) SA

non fondée et en déboute,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 600,00 euros la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par la société anonyme SOCIETE1.) SA pour

l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA le montant

de 600,00 euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.