Tenant appeal dismissed; landlord's personal need to vacate upheld; surrender granted with two-month deadline.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 113/2014

Audience publique du mardi, vingt-neuf avril deux mille quatorze

Numéro 158955 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 13

décembre 2013,

comparant par Maître Mario DI STEFANO, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158955 du rôle et appelée pour fixation le 14 janvier

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 31 mars 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître François MOYSE, avocat, en remplacement de Maître Mario DI STEFANO,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 29

avril 2014, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Suivant contrat de bail verbal datant « d’il y a plus de quarante ans », PERSONNE1.)

a pris en location auprès de PERSONNE2.), un appartement sis à L- ADRESSE1.),

au 2ième étage sans ascenseur pour un loyer et des avances sur charges de 11.000,00

LUF à l’époque.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 29 août 2012, le

mandataire de PERSONNE2.) a dénoncé le contrat de bail avec effet au 1er décembre

2012, invoquant le besoin personnel de sa mandante consistant dans l’intention

d’occuper elle-même le logement objet du bail.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 30 août 2012, la

date de prise d’effet du congé a été portée au 1er mars 2013.

Mettant notamment en doute la réalité du besoin personnel invoqué, PERSONNE1.)

a, par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 3

octobre 2012, sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant ledit tribunal, siégeant

en matière de bail à loyer, pour voir déclarer la résiliation non fondée, sinon

subsidiairement pour se voir accorder une prolongation du délai de résiliation de 12

mois.

Retenant que le bailleur, personne privée, est cru sur parole quant au besoin invoqué

pour autant que son affirmation n’est pas contredite par les éléments de la cause, que

tel n’était pas le cas en l’espèce et que les conditions légales pour accorder une

prolongation du délai de résiliation n’étaient pas remplies en l’espèce, le tribunal de

paix de Luxembourg a, par jugement du 5 novembre 2013, dit la demande de

PERSONNE1.) non fondée.

Prétentions et moyens des parties

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

13 décembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à voir dire non justifiée la

résiliation du bail pour besoin personnel dans le chef de la bailleresse.

A titre subsidiaire, elle sollicite un sursis à déguerpissement de 12 mois.

Elle conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

la première instance et 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait grief au premier juge de ne pas avoir retenu

le caractère fallacieux du motif invoqué par PERSONNE2.). En effet, les éléments du

dossier, à savoir (i) le certificat médical annexé au premier courrier de résiliation du

Dr. PERSONNE3.) attestant que « l’état clinique de PERSONNE2.) ne lui permet pas

de vivre seule à son domicile » au moment de la résiliation, (ii) le fait que cette

résiliation soit intervenue sans aucune concertation préalable au détour d’une

hospitalisation de la bailleresse, alors que les parties avaient des relations

chaleureuses depuis plus de 40 ans, (iii) le fait que l’appartement se situe au deuxième

étage et que l’immeuble n’est pas pourvu d’un ascenseur, (iv) l’âge avancé de la

bailleresse et son état de santé fragile et (v) le fait qu’elle réside en maison de retraite

(HÔPITAL1.)) et (vi) qu’elle ait officiellement changé son domicile à l’adresse de cette

maison de retraite alors que rien ne l’y obligeait, auraient dû amener le juge à douter

de la réalité du besoin personnel.

L’appelante estime que la démarche de PERSONNE2.) serait pour le moins étrange

dans les circonstances données et que ce serait en réalité son entourage qui auraient

intérêt à la résiliation du bail pour pouvoir revoir le loyer à la hausse.

Pour autant que le tribunal estimait que les arguments de l’appelante ne suffiraient pas

à « démontrer l’absence de besoin personnel de Madame PERSONNE2.) »,

PERSONNE1.) demande une comparution personnelle des parties et elle entend

déférer le serment litisdécisoire à PERSONNE2.) afin d’établir que c’est bien

PERSONNE2.) qui a décidé de venir habiter dans l’appartement loué et qu’elle

maintient cette décision malgré le fait qu’elle « a pris la décision de résider à la maison

de retraite HÔPITAL1.) ».

L’appelante reproche encore au premier juge d’avoir statué « infra petita » en ce qu’il

n’aurait pas motivé en quoi les circonstances de la cause, pourtant amplement

développées par l’appelante, ne contredisent pas le besoin personnel invoqué et en

ce qu’il n’aurait pas pris position sur la demande en comparution personnelle des

parties.

D’un autre côté, l’appelante reproche au premier juge d’avoir statué « ultra petita » en

soulevant d’office le moyen selon lequel PERSONNE2.) serait propriétaire de plusieurs

appartements et qu’elle pourrait aller vivre dans un autre appartement plutôt que dans

celui occupé par l’appelante, alors que cette dernière n’aurait jamais soulevé un tel

moyen.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à demander à

voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans un délai de deux

mois à compter du jugement à intervenir, le premier juge ayant omis de statuer sur ce

point.

PERSONNE2.) fait valoir que, même si elle a été hospitalisée peu avant, elle est venue

personnellement, en date du 28 août 2012, à l’étude de son litismandataire pour

exprimer clairement et librement, en tant que personne valide et saine d’esprit, sa

volonté d’occuper personnellement les lieux actuellement loués par PERSONNE1.).

Telle serait sa volonté clairement réitérée à l’audience par l’intermédiaire de son

avocat, et il n’y aurait pas besoin de comparution personnelle ou de serment

litisdécisoire pour établir cette volonté. En effet, d’après la jurisprudence, le bailleur est

cru sur parole et il n’a pas à prouver ce besoin.

En ce qui concerne plus particulièrement le serment litisdécisoire, PERSONNE2.) s’y

oppose encore en l’absence de mandat spécial de PERSONNE1.) pour déférer un tel

serment.

PERSONNE2.) conteste le « faisceau d’indices » sur lequel se base PERSONNE1.)

pour mettre en doute la réalité de son besoin personnel.

Ainsi, elle résiderait certes au HÔPITAL1.), mais ce ne serait pas pour autant de façon

définitive puisque son état de santé se serait nettement amélioré depuis son

hospitalisation tel que cela résulte du 2e certificat médical du Dr. PERSONNE3.) et

qu’elle n’aurait pas besoin de soins à l’heure actuelle. En effet, ce n’est pas parce

qu’elle aurait été hospitalisée à un certain moment, qu’elle devrait être privée dans la

suite de pouvoir invoquer son besoin pour occuper personnellement les lieux loués.

Si elle a déclaré son adresse officielle au HÔPITAL1.), cela aurait été « pour se mettre

en ordre avec l’administration », ni plus ni moins et cela n’influerait pas sur sa volonté

d’occuper l’appartement à ADRESSE1.).

D’ailleurs, même si les parties avaient de bonnes relations pendant près de 40 ans, ce

fait n’aurait aucune incidence sur le litige et ce ne serait pas pour autant qu’elle aurait

à rendre des comptes à sa locataire.

De même, le fait que l’appartement ne dispose pas d’ascenseur ne serait d’aucune

pertinence.

PERSONNE2.) s’oppose aux moyens « infra petita » et « ultra petita » en argumentant

que, bien qu’une comparution personnelle des parties avait été sollicitée dans une

note de plaidoiries, le premier juge n’aurait pas été dans l’obligation d’en ordonner une

et qu’il avait été oralement plaidé que PERSONNE2.) disposait d’autres appartements

où elle pouvait aller se loger.

PERSONNE2.) demande encore à rejeter tout sursis au déguerpissement puisque les

délais pour demander un sursis seraient expirés depuis longtemps conformément aux

articles 12 (3) et 16 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. De

plus, depuis le courrier de résiliation, PERSONNE1.) n’aurait entrepris aucune

démarche pour rechercher un autre logement.

PERSONNE2.) est cependant d’accord avec un délai de déguerpissement de 2 mois,

ce à « titre amical ».

Enfin, PERSONNE2.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour la première instance et d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) réplique en faisant observer qu’elle a apposé sa signature sur l’original

de l’acte d’appel en marge du libellé du serment litisdécisoire de sorte qu’elle serait

dispensée d’émettre un mandat ad hoc spécifique et elle insiste sur le fait que la

position de la bailleresse, considérée dans son ensemble, ne serait pas crédible au vu

des éléments objectifs du dossier.

Discussion

Le moyen tiré de « l’infra petita »

Ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, l’appelante formule deux griefs à l’encontre du

jugement entrepris sous cette rubrique.

D’un côté, le premier juge n’aurait pas pris position sur sa demande tendant à voir

ordonner une comparution personnelle des parties.

Dans la mesure où la partie intimée confirme que cette demande avait été formulée

en première instance, il s’agit effectivement ici d’un cas d’omission de statuer par un

tribunal de première instance qui est à réparer par la réformation de la décision

incomplète (cf. Cour 6 novembre 1990, 28, 91 ; Cour 27 janvier 2000, Pas. 31, 227).

Le tribunal prendra donc position quant à cette demande dans le cadre de l’analyse

du fond du litige.

La même conclusion s’impose d’ailleurs à propos de l’omission de statuer quant au

déguerpissement.

D’un autre côté, l’appelante reproche au premier juge d’avoir retenu que les

circonstances de la cause ne contredisent pas le besoin personnel invoqué sans

motiver en quoi tel serait le cas.

Il découle de l’articulation-même de ce moyen que l’appelante ne reproche pas au

premier juge de ne pas avoir répondu à une prétention (hypothèse de « l’infra petita »)

mais qu’elle soulève en réalité un défaut de motivation, respectivement une motivation

insuffisante du jugement entrepris sur ce point.

Les tribunaux ne sont pas tenus de rencontrer chacun des faits énoncés ou de

répondre à chacun des moyens ou arguments présentés à l’appui des conclusions des

parties. Ils sont tenus uniquement de justifier, par des motifs suffisants, leur fussent-

ils personnels, les décisions qu’ils prennent sur chaque chef de demande ou

d’exception (cf. Répertoire Pratique de Droit Belge, verbo Jugements et Arrêts, n°

464).

La condition pour qu’un motif soit suffisant est qu’il soit clair, que la pensée du juge

s’en dégage nettement. Si, au contraire, le motif est obscur, incohérent, équivoque ou

ambigu, il est impossible de savoir pourquoi, dans son dispositif, le jugement statue

comme il l’a fait. Le contrôle de la cour de cassation ne peut, dès lors s’exercer : d’où

violation de l’article 89 de la constitution (cf. op. Cit. , n° 497).

En statuant comme il l’a fait, le premier juge a motivé, de façon certes succincte, mais

claire et dès lors suffisante, sa décision de retenir que l’affirmation du besoin personnel

de la bailleresse n’était pas contredite par les éléments du dossier. Pour ce faire, il

s’est en effet basé sur le 2e certificat médical du Dr. PERSONNE3.) et les « autres

éléments du dossier », visant par là implicitement mais nécessairement les arguments

de fait développés par l’appelante à l’appui de sa contestation.

Aux yeux de l’appelante cette motivation peut sembler erronée. Si tel était le cas, cela

résulterait, non pas d’une motivation insuffisante, mais d’une appréciation, et partant

d’une motivation incorrecte qui entraînerait le cas échéant la réformation sur ce point.

Le moyen tiré de « l’ultra petita »

L’appelante reproche au premier juge d’avoir statué « ultra petita » en soulevant

d’office le moyen selon lequel PERSONNE2.) serait propriétaire de plusieurs

appartements et qu’elle pourrait aller vivre dans un autre appartement plutôt que dans

celui occupé par l’appelante, alors que cette dernière n’aurait jamais soulevé un tel

moyen.

Il résulte pourtant de la motivation du jugement entrepris que ce moyen a été soulevé

à l’audience, ce qui est confirmé par le représentant de PERSONNE2.).

Les constatations faites par les juges dans leur décision concernant les déclarations

faites devant eux par les parties font foi jusqu’à inscription de faux (cf. Nicole

Verheyden-Jeanmart, Le Droit de la Preuve, éditions Larcier 1991, n° 475).

Les énonciations faites dans les décisions de justice se rapportant à des actes, faits

ou déclarations survenus en cours d’instance ne peuvent être combattues que par la

voie de l’inscription en faux, dès lors que le juge a pu en constater lui-même la réalité

(cf. Solus et Perrot, Droit Judiciaire Privé, éditions Sirey 1991, tome 3, n° 690/

Jurisclasseur Procédure Civile, verbo Inscription de faux, fasc. 626, n° 33).

Dans la mesure où l’appelante ne s’est pas inscrite en faux contre l’énonciation

afférente du premier juge, il y a lieu de rejeter son moyen, ceci d’autant plus qu’elle

n’en tire aucune conséquence juridique.

Quant au fond

PERSONNE2.) conclut à la résiliation du bail oral qui la lie depuis environ quarante

ans à PERSONNE1.) en vue d’aller occuper personnellement ce bien.

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du

dossier, l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22, 247).

Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant au

besoin personnel pour autant que son affirmation n'est pas contredite par les éléments

de la cause. Cette appréciation doit se faire « in concreto » par rapport au besoin

invoqué par le bailleur dans le chef d'un descendant déterminé et sur base des

indications fournies par le bailleur (cf. TAL 21 mars 1985, n° rôle 32262).

Le bailleur n'a pas à supporter de preuve « stricto sensu ».

Le juge doit admettre la condition prévue par la loi du moment que l'affirmation du

propriétaire est plausible et ne paraît pas inexacte sur base du dossier (cf. TAL 27

mars 1997, n° rôle 58372).

Il résulte des travaux préparatoires de la loi du 21 septembre 2006 (cf. page 26 du

commentaire des articles, documents parlementaires n° 5216) que ces solutions

jurisprudentielles sont toujours valables sous l’empire de cette nouvelle loi.

En l’espèce, il s’agit donc d’apprécier si l’affirmation de PERSONNE2.), d’après

laquelle elle veut résilier le bail pour emménager elle-même dans les lieux loués, est

contredite par les éléments du dossier.

Si l’on prend en considération les éléments objectifs du dossier, à savoir l’âge avancé

de la bailleresse, le fait qu’elle a été hospitalisée en 2012 et que, suite à cette

hospitalisation, son médecin a jugé qu’elle ne pouvait pas vivre seule, même si sa son

état s’est amélioré par la suite, le fait qu’elle réside actuellement en maison de retraite

(indépendamment de son changement de domicile qui n’a aucun caractère définitif),

le fait que l’appartement concerné se trouve au 2e étage sans ascenseur et le fait que

PERSONNE2.) n’ait jamais fait part auparavant de ce projet, on peut comprendre que

PERSONNE1.) peut douter de l’intention de PERSONNE2.).

En effet, au vu des éléments qui précèdent, on serait tenté de qualifier le projet de

PERSONNE2.) d’imprudent, de téméraire, voire de déraisonnable eu égard à son âge,

mais ce n’est pas pour autant qu’il n’en serait moins réel. Ainsi, même si l’état de santé

de la bailleresse était affaibli et si elle avait ou a besoin de l’assistance de tierces

personnes, cette circonstance n’est pas, en soi, incompatible, avec le fait de vouloir

résider dans ses propres murs.

Le besoin personnel au sens de la loi du 21 septembre 2006 est en effet indépendant

de l’état de santé de celui qui l’invoque et tient à la seule volonté de celui-ci, à savoir

occuper les lieux personnellement, soit faire occuper les lieux par l’une des personnes

visées par la loi.

Même si le séjour en maison de retraite pourrait à bien des égards s’avérer plus facile,

il faut rappeler qu’il existe de nombreuses possibilités (notamment diverses aides à

domicile) pour permettre aux personnes âgées de continuer à séjourner chez elles

plutôt que dans une structure de soins et, si besoin en est, de se faire soigner à leur

propre domicile.

Le tribunal en vient dès lors à la conclusion, à l’instar du premier juge, que les éléments

avancés par PERSONNE1.) ne sont pas de nature à mettre en doute le motif de

résiliation de PERSONNE2.) qui a d’ailleurs été réitéré par son avocat à l’audience.

Dans la mesure où l’intention de PERSONNE2.) a été clairement exprimée et qu’elle

doit être crue sur parole puisque les éléments du dossier ne contredisent pas cette

intention, il est inutile d’ordonner une comparution des parties, respectivement de

procéder par voie de serment litisdécisoire pour rechercher si cette intention est réelle

et si elle est toujours d’actualité.

En ce qui concerne plus particulièrement la comparution personnelle des parties

sollicitée par PERSONNE1.), le tribunal rappelle que le juge jouit d'un pouvoir

discrétionnaire pour admettre ou rejeter la demande qui lui est soumise à cette fin. …

Le juge appréciera en toute liberté la pertinence d'ordonner ou non la comparution

personnelle sollicitée La décision des juges d'ordonner ou non la comparution

personnelle étant souveraine et discrétionnaire, il est d'évidence que même une

décision de rejet de la demande formulée par les parties peut valablement ne pas être

motivée (cf. Dalloz Encyclopédie de Procédure Civile, verbo Comparution Personnelle

des Parties, n° 42 & 44).

Eu égard aux développements qui précèdent, le jugement entrepris est dès lors à

confirmer en ce qu’il a rejeté la demande de PERSONNE1.) tendant à voir dire non

fondée la demande en résiliation du bail pour besoins personnels dans le chef de

PERSONNE2.).

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) demande un « sursis à déguerpissement » de

douze mois en raison de son âge avancé.

Contrairement à ce qu’elle avait demandé en première instance, PERSONNE1.) ne

demande plus une prolongation du délai de résiliation (demande qui avait été rejetée

par le jugement a quo qui n’est pas entrepris sur ce point), mais un sursis.

Les parties se trouvent donc dans le cas de figure où une prolongation du délai de

résiliation a été demandée, mais refusée, hypothèse qui est visée à l’alinéa 3 de

l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Or, conformément à ce texte, dans un tel cas de figure, la faveur du sursis ne sera plus

applicable et il y a dès lors lieu de rejeter la demande afférente de PERSONNE1.).

Bien que, en application du prédit texte légal, la décision de refus de prolongation du

délai équivaut de droit à un titre exécutoire en vue d’un déguerpissement forcé,

PERSONNE2.)

a marqué

expressément

son

accord

avec

un

délai

de

déguerpissement de deux mois, de sorte qu’il y a lieu d’accorder un tel délai à

PERSONNE1.).

Dans la mesure où il n’est pas contesté que PERSONNE2.) a conclu au

déguerpissement de PERSONNE1.) en première instance et que le premier juge ne

s’est pas prononcé sur ce point, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris,

d’ordonner le déguerpissement de

PERSONNE2.)

avec le prédit délai de

déguerpissement de deux mois.

Mis à part ce point, le jugement entrepris est à confirmer et l’appel est à déclarer non

fondé.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

par réformation de l’omission de statuer afférente,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification

du présent jugement ;

au besoin autorise PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés ;

rejette la demande de

PERSONNE1.)

tendant à l’octroi d’un sursis à

déguerpissement ;

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.