Tenant's appeal dismissed; court confirms eviction due to proven noise and nuisance violating quiet enjoyment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 106/2014

Audience publique du mardi, vingt-neuf avril deux mille quatorze

Numéro 158304 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 28 novembre 2013,

comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Jessica PACHECO, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158304 du rôle et appelée pour fixation le 7 janvier

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 25 mars 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Frédéric MIOLI, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Jessica PACHECO, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 29

avril 2014, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé le 7 novembre 2003, PERSONNE3.) a donné en location

à Monsieur et Madame PERSONNE4.) un appartement sis à L-ADRESSE1.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800,00 euros, le montant des charges

étant fixé à 125,00 euros par mois, payable d’avance le 1er de chaque mois.

A un moment donné (le tribunal ignorant la date de même que le contrat afférent), ce

bail a été repris par PERSONNE2.) en tant que nouveau bailleur.

Faisant état de tapages et de comportements déplacés, voire injurieux de

PERSONNE1.) à l’encontre des autres occupants de l’immeuble et invoquant des

retards de paiements de loyers, PERSONNE2.) a, par requête déposée le 10 février

2012 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant ledit tribunal siégeant en matière de bail à loyer notamment pour

l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant

entre parties aux torts de la locataire.

Retenant notamment que la bailleresse a accepté le paiement des loyers avec un

retard allant jusqu’à 15 jours, considérant que les troubles de jouissance à l’égard des

autres locataires de l’immeuble documentés par les attestations testimoniales versées

au dossier se rapportent à l’année 2011, respectivement au début de janvier 2012 et

estimant qu’il était pertinent de savoir si lesdits troubles de jouissance ont continué à

une date plus récente, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 10

janvier 2013, notamment ordonné à PERSONNE2.) de verser des attestations

testimoniales afférentes et refixé, pour continuation des débats, le volet de l’affaire

relative à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement.

En ce qui concerne le détail des autres rétroactes de ce litige, le tribunal renvoie au

jugement 128/2013 du 18 juin 2013 par lequel le tribunal de céans a confirmé le prédit

jugement du tribunal de paix du 10 janvier 2013.

Par jugement du 17 octobre 2013, vidant le jugement du 10 janvier 2013, le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette a résilié le contrat de bail aux torts de PERSONNE1.) et a

condamné cette dernière à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu qu’il résultait des trois

attestations actualisées versées en cause que le bailleur a rapporté la preuve que

PERSONNE1.) causait de sérieux troubles de jouissance aux autres colocataires par

tapage nocturne et diurne, par le fait d’écouter de la musique à volume élevé et de

déplacer continuellement des meubles de façon bruyante, par des insultes envers les

autres occupants de l’immeuble, par le dépôt d’ordures dans les escaliers, violant ainsi

son obligation d’user la chose louée en bon père de famille, obligation édictée par

l’article 1728 du code civil et justifiant en conséquence la résiliation du bail à ses torts.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

28 novembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir dire non fondées

les demandes

d’PERSONNE2.)

tendant à la résiliation du bail et à son

déguerpissement et elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que le premier juge aurait dû écarter

des débats les attestations testimoniales sur lesquelles il s’est fondé dans la mesure

où il s’agirait de témoignages de complaisance établis par des amis du fils de la

bailleresse, respectivement d’une personne rémunérée par elle pour nettoyer

l’immeuble loué. Les faits relatés seraient « faux » et ce serait en réalité l’appelante

qui aurait été victime de tapages nocturnes et de coupures d’électricité. De même,

l’accès aux parties communes lui aurait été interdit et elle aurait été insultée et

menacée par les autres occupants de l’immeuble.

PERSONNE1.) verse encore un certificat médical qui fait état de problèmes de dos,

ce qui serait incompatible avec le fait de déplacer des meubles.

PERSONNE1.) admet qu’il existe des conflits entre les occupants de l’immeuble, mais

ceci ne serait pas de son fait. Elle estime que les attestations, dans leur ensemble, ne

seraient pas assez précises pour établir un manquement à son obligation de jouir des

lieux en bon père de famille. Aucune faute ne serait dès lors établie dans son chef, de

sorte que la résiliation du bail ne serait pas justifiée.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que

les attestations seraient suffisamment précises pour prouver la réalité de ses griefs et

elle ajoute que les tapages et incivilités envers les autres occupants de l’immeuble

perdureraient toujours à l’heure actuelle.

Ainsi, à cause du bruit continu et répété, le bébé des locataires du premier étage ne

serait plus en mesure de faire sa sieste. Par ailleurs, PERSONNE1.) ferait des

remarques dénigrantes sur la société SOCIETE1.) en présence des clients de cette

dernière et elle fermerait à clé la porte d’entrée commune pendant la journée pour

chicaner les autres occupants de l’immeuble.

PERSONNE2.)

conteste que les attestations seraient des témoignages de

complaisance. Si elles émanent des autres locataires, ce serait en raison du fait que

ceux-ci seraient les mieux placés pour fournir des renseignements sur la situation qui

règne sur place.

Pour autant que de besoin et à titre subsidiaire, PERSONNE2.) offre de prouver les

faits qu’elle reproche à PERSONNE1.) par l’audition de témoins.

Enfin, PERSONNE2.) conteste que PERSONNE1.) ait été victime des tapages ou

menaces dont elle fait état et elle conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure

de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimée reproche à la locataire d’avoir failli à ses obligations contractuelles en n’usant

pas des locaux loués en bon père de famille. Elle lui reproche notamment des abus de

jouissance ayant consisté en des tapages nocturnes et diurnes à répétition, ainsi que

le fait de d’agresser verbalement les autres occupants de l’immeuble et de déposer

des déchets ménagers dans la cage d’escaliers et elle verse, pour étayer ses dires,

plusieurs attestations testimoniales rédigées par d’autres occupants de l’immeuble.

Il convient de noter qu’il est admis que les juges du fond portent sur le degré de

crédibilité des témoignages une appréciation qui est souveraine dès lors qu'elle ne

repose sur aucun moyen de droit.

Le tribunal considère que le simple fait que certaines des attestations émanent de

personnes liées contractuellement à PERSONNE2.) (soit au titre d’un contrat de bail

ou d’un contrat de travail) n’est pas, contrairement à l’argumentation de l’appelante,

de nature à mettre en doute la crédibilité des témoins, de sorte que le tribunal, à l’instar

du premier juge, prendra en considération ces attestations.

Il est de doctrine que commet des abus de nature à entraîner la résiliation du bail le

preneur qui compromet la jouissance paisible des autres occupants (cf. Les Novelles,

Le louage de choses, n° 396).

Il y a lieu de relever que le premier juge a fait une correcte appréciation des attestations

testimoniales versées en cause par PERSONNE1.) en ce qu’il a retenu que ces

attestations établissent à suffisance que la locataire s’est notamment et régulièrement

rendue coupable de tapages nocturnes et diurnes.

Cette circonstance, en ce qu’elle trouble de façon constante et purement gratuite, la

jouissance et la qualité de vie des autres occupants de l’immeuble, constitue, à elle

seule et par son caractère continu dans le temps, une cause de résiliation du bail.

Au vu des attestations testimoniales versées, le bailleur a prouvé que le comportement

de la locataire importune les autres occupants de l’immeuble et qu’elle porte ainsi

atteinte à leur jouissance paisible des lieux.

Dans ses conditions, l’offre de preuve d’PERSONNE2.) est à rejeter comme étant

superfétatoire et il y a lieu de confirmer le jugement de première instance, par adoption

de ses motifs exhaustifs, et de prononcer la résiliation du contrat de bail entre parties

et d’ordonner le déguerpissement de la locataire dans un délai d’un mois à compter

de la signification du présent jugement.

Au vu de l’issue du litige, la demande de la partie appelante basée sur l’article 240 du

nouveau code de procédure civile sont à rejeter.

Faute par PERSONNE2.) de justifier de la condition d’iniquité requise pour l’application

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de dire non fondée sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

un mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.