Tenant appeal dismissed; landlord wins rent arrears and procedural costs due to unjustified retention.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 90/2014

Audience publique du mardi, premier avril deux mille quatorze

Numéro 158316 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme

SOCIETE1.) Sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de

Luxembourg du 26 novembre 2013,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Max MAILLIET, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158316 du rôle et appelée pour fixation le 17

décembre 2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 mars

2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Loïc PALGEN, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, comparant

pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl, donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Max MAILLIET, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A.,

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

avril 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail commercial du 25 février 1999 et ses avenants, la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) a pris en location auprès de la société anonyme

SOCIETE2.), une maison de commerce et d’habitation sise à ADRESSE1.), et un

appartement, sis à ADRESSE3.), ce en vue de l’exploitation d’un café et d’un

restaurant. Par contrat de bail du 30 avril 2004, la société anonyme SOCIETE2.) a

encore donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) un

emplacement de parking.

Soutenant que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) n’a plus payé de loyers

depuis décembre 2011, la société anonyme SOCIETE2.) a, par requête déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 10 juin 2013, sollicité la

convocation de celle-ci devant ledit tribunal pour l’entendre condamner à lui payer la

somme de 205.620,62 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

locatives, ce avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives des loyers,

sinon à partir de la mise en demeure du 19 février 2013, sinon à partir du jour de la

demande en justice jusqu’à solde. Elle a encore sollicité la majoration du taux de

l’intérêt légal, la résiliation du contrat de bail conclu entre parties, la condamnation de

la locataire au déguerpissement et une indemnité de procédure de 5.000,00 euros.

Devant le premier juge à l’audience du 31 octobre 2013, la société anonyme

SOCIETE2.) a augmenté sa demande en paiement d’arriérés de loyers et avances sur

charges au montant total de 252.176,36 euros couvrant ainsi également la période de

juillet à octobre 2013.

La société SOCIETE1.) a résisté à cette demande en expliquant que le paiement des

loyers aurait été suspendu alors que les lieux se trouveraient dans un état non

convenable et non conforme aux règles de sécurité alimentaire.

Retenant (i) que l’exception d’inexécution ne peut être admise que si le refus

d’exécution est proportionné à la violation alléguée, (ii) que tel n’est pas le cas si le

preneur refuse tout paiement de loyer alors qu’il continue à avoir la jouissance des

lieux, (iii) que le bailleur doit avoir été mis en demeure de remédier aux griefs invoqués,

(iv) qu’en l’espèce aucun préjudice en relation avec ces griefs n’a été allégué, (v) que

dans ces conditions le locataire avait eu à tort recours à l’exception d’inexécution et

que (vi) le non-paiement des loyers n’était donc pas justifié et que ce non-paiement

justifiait à son tour la résiliation du bail, le tribunal de paix de Luxembourg a, par

jugement du 14 novembre 2013 :

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer à la société

anonyme SOCIETE2.) la somme de 252.176,36 euros avec les intérêts légaux à

partir des échéances respectives des loyers jusqu’à solde, avec majoration du taux

de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la

notification du jugement,

-

résilié le bail conclu entre parties,

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 8

jours à compter de la notification du présent jugement,

-

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure jusqu’à concurrence du montant de 500,00 euros,

-

partant, condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer à la

société anonyme SOCIETE2.) à titre d’indemnité de procédure la somme de 500,00

euros de ce chef.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 26 novembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à être déchargée des

condamnations prononcées à son encontre par le premier juge et elle conclut à titre

subsidiaire à l’instauration d’une expertise « pour évaluer les travaux de mise en

conformité des locaux sis à L-ADRESSE1.). » Elle conclut encore à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour chacune des deux instances.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) fait valoir que, par application du

principe de l’exception d’inexécution, elle a suspendu les paiements des loyers en

raison du manquement du bailleur à son obligation d’entretien et à son obligation

d’entreprendre les « grosses réparations » qui lui incombent conformément aux

stipulations du contrat de bail et à l’article 1720 alinéa 2 du code civil.

En effet, des travaux de mise en conformité s’imposeraient par rapport aux règles de

sécurité alimentaire. La société SOCIETE1.) verse des « rapports d’audit » et elle

explique, que face à l’inaction du bailleur, elle resterait « constamment sous la menace

d’une fermeture immédiate des locaux » ce qui impliquerait un préjudice commercial

conséquent.

Ainsi, il faudrait encastrer les tuyaux d’électricité et de gaz, « réhabiliter » les murs,

mettre en conformité les systèmes d’aération et changer les fenêtres du bâtiment.

La société SOCIETE1.) donne encore à considérer qu’un incendie s’est déclaré début

2009 en raison d’un « dysfonctionnement du réseau électrique » et elle affirme avoir

mis en demeure le bailleur à plusieurs reprises et de façon orale à remédier aux

problèmes, mais que celui-ci aurait fait la « sourde oreille ». Il résulterait d’ailleurs d’un

courrier de la société SOCIETE2.) que celle-ci envisageait d’entreprendre des travaux,

ce qui prouverait bien que la société SOCIETE1.) a réclamé, mais qu’aucune suite n’a

été donnée à ce courrier.

La société SOCIETE1.) estime qu’un expert devrait venir constater sur les lieux quels

travaux seraient nécessaires et que l’état des lieux loués justifierait en tout état de

cause une « réduction substantielle des loyers ».

La société SOCIETE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en contestant

l’argumentation adverse de même que tout manquement dans l’exécution de ses

obligations. En réalité, la société SOCIETE1.) aurait cessé de payer les loyers sous

de vains prétextes permettant ainsi à son bénéficiaire économique de puiser dans la

trésorerie du café-restaurant qui « marche à merveille » pour maintenir à flot d’autres

sociétés de son groupe. La demande d’expertise serait un moyen dilatoire pour

continuer ce processus pendant quelque temps encore.

La société SOCIETE2.) explique que l’incendie invoqué par la partie adverse aurait

pris naissance dans une glacière et ne serait dès lors en aucune façon due à une

prétendue vétusté du réseau électrique. Elle fait encore plaider qu’elle a rénové toutes

les fenêtres et qu’elle était prête à rénover la cuisine, mais que la société SOCIETE1.)

s’y serait opposée puisque cela aurait impliqué une fermeture du restaurant pendant

quelques semaines.

D’ailleurs, les photos versées par la société SOCIETE1.) montreraient que ce qu’il

faudrait avant tout, ce serait un nettoyage à fond de la cuisine, ce qui ne relèverait

certainement pas des obligations du bailleur.

La société SOCIETE2.) ajoute que si la société SOCIETE1.) était convaincue de ses

arguments, elle aurait consigné les loyers au lieu d’opérer une rétention totale et

injustifiée de ces loyers, ce qui amène la société SOCIETE2.) à augmenter sa

demande en condamnation d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, suivant

décompte actualisé, à la somme de 325.714,76 euros, ce qui constitue une

augmentation de la demande de 73.538,40 euros par rapport à la condamnation

prononcée par le premier juge.

Enfin, la société SOCIETE2.) sollicite l’allocation d’une indemnité pour procédure

abusive et vexatoire de 10.000,00 euros sur base de l’article 6-1 du code civil ainsi

qu’une indemnité de procédure de 5.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile.

Il est de principe que le locataire a le droit de refuser le paiement du loyer en cas de

manquement grave par le bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués.

Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu (cf. Civ 3, 21.12.1987, Bull civ. III no 212; Cic 3, 21.11.1990,

Bull Civ. III, no 238).

Ainsi, il est de jurisprudence que si l’action en paiement du loyer peut être tenue en

échec si le bailleur manque à ses obligations, l’exception d’inexécution ne se justifie

que si elle correspond équitablement aux nécessités morales de la situation. Deux

critères doivent être remplis : une considération d’équilibre et une considération de

nécessité. Il convient en effet, d’un côté, que le locataire n’use de ce moyen grossier

de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition pour

obtenir celle-ci des moyens plus normaux (cf. TAL 18.01.1996, rôle no 54714).

Pour juger de la légitimité du non-paiement des loyers par un preneur, il échet par

conséquent de comparer l’importance du préjudice qu’il a subi avec le préjudice qu’il

cause au bailleur (cf. TAL 03.10.1996, rôle no 56420).

Le preneur est par conséquent seulement autorisé à appliquer une réduction partielle

des loyers en proportion des locaux prétendument indisponibles.

C’est au juge qu’il appartient, en fonction de toutes circonstances de fait, de constater

si l’inexécution présente un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception et

s’il en a été fait usage dans la mesure voulue.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) reproche au bailleur des manquements à ses

obligations dans une mesure telle que la sécurité alimentaire du restaurant ne serait

plus garantie et que celui-ci risquerait d’être fermé à tout instant par les autorités

sanitaires.

Il résulte effectivement de la conclusion d’un rapport d’audit privé (sans doute fait à la

demande du locataire) que « par les infrastructures et le manque d’entretien, la

sécurité alimentaire n’est plus garantie dans cet établissement ». Ce rapport date du

28 mars 2011.

Cette conclusion, a priori alarmante, est à lire à la lumière des constatations d’un

organe de contrôle officiel, la Direction de la Santé (Service de la Sécurité Alimentaire)

qui, dans son rapport du 9 septembre 2011, a retenu un degré de conformité de

74,61% et qui a imposé les mesures correctives suivantes :

« Veuillez respecter les températures réglementaires de stockage des denrées

alimentaires.

Veuillez nettoyer et maintenir propre votre vestiaire.

Veuillez nettoyer et ranger vos locaux par lesquels transitent les denrées alimentaires.

Veuillez trouver une solution pour que vos sanitaires ne soient pas directement en

contact avec les locaux de production ou de stockage de denrées alimentaires.

Veuillez nettoyer complètement votre hotte en production.

Veuillez nettoyer les fenêtres et les seuils de fenêtre en cuisine.

Veuillez nettoyer les machines en production (salamandre).

Veuillez nettoyer les murs en production, y compris derrière les meubles de cuisine.

Veuillez nettoyer les plafonds en production.

Veuillez nettoyer votre sol en production.

Veuillez disposer d’un plan de nettoyage complet (il détaille ce qui est à nettoyer,

comment le nettoyage doit être fait, les produits et le dosage, la fréquence de

nettoyage et la personne responsable).

Veuillez entreposer votre matériel de nettoyage dans un endroit adapté, propre et

réservé à cet usage.

Veuillez mettre en place des poubelles à commande non manuelle.

Veuillez veiller à ce que le personnel travaillant en cuisine dispose d’une tenue propre

et complète (coiffe sur la tête).

Veuillez réparer les carrelages abîmés en cuisine.

Veuillez remplacer les joints de vos frigos, congélateurs et chambres froides qui sont

défectueux.

Veuillez disposer d’armoires permettant la séparation des habits de ville des habits de

travail.

Veuillez mettre une protection translucide sur les points d’éclairage (néons et

ampoules non protégés) en stockage et en production.

Veuillez disposer près du lave-main du papier à usage unique.

Veuillez-vous conformer aux autres exigences du présent rapport. »

Il résulte de cette liste, que tous les manquements constatés (à l’exception des

carrelages abîmés) ne sont à l’évidence pas imputables au bailleur mais qu’ils relèvent

d’un manque d’hygiène et d’une organisation non adéquate de la cuisine par

l’exploitant-locataire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de recourir aux explications d’un

expert.

A cela s’ajoute que le bailleur avait proposé d’entreprendre des travaux de rénovation

de la cuisine et que le locataire n’a pas contesté que ces travaux n’ont pas été réalisés

en raison du fait qu’ils auraient impliqué une fermeture temporaire de l’établissement.

En ce qui concerne l’incendie invoqué, il résulte du procès-verbal d’expertise

SOCIETE3.) versé au dossier que l’incendie a pris naissance dans la machine à

glaçons, de sorte qu’il y a lieu de rejeter l’argument du locataire d’après lequel les

causes de l’incendie seraient à rechercher au niveau du système électrique.

Au vu de ce qui précède, force est donc de conclure que la société SOCIETE1.) n’a

établi aucun manquement contractuel dans le chef de son bailleur. Qui plus est, aucun

défaut de jouissance des lieux loués, fût-il partiel, n’a été prouvé. En effet, tout laisse

à penser que le locataire a continué à exploiter le restaurant en dépit des

manquements hygiéniques constatés.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la rétention

totale des loyers depuis décembre 2011 n’était pas tolérable et qu’au contraire, les

arriérés de loyers ainsi accumulés sans justification étaient à retenir comme cause de

résiliation du bail aux torts du locataire.

L’appel est dès lors à déclarer non fondé.

Dans la mesure où le décompte actualisé présenté par la société SOCIETE2.) n’est

pas contesté, il y a lieu de déclarer fondée l’augmentation de sa demande en paiement

et de condamner encore la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la

somme de 73.538,40 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2014,

jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Aucun élément d’appréciation ne permettant de conclure que l’appel aurait été interjeté

avec une intention dolosive dépassant le cadre de l’exercice normal des voies de

recours, la demande de la société SOCIETE2.) sur base de l’article 6-1 du code civil

est à rejeter.

Au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à charge de la société SOCIETE2.), raison pour laquelle il y

a lieu d’une part de confirmer le premier juge en ce qu’il lui a alloué une indemnité de

procédure de 500,00 euros pour la première instance et qu’il y a d’autre part lieu de

condamner la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige, les demandes de la société SOCIETE1.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile sont à rejeter, ceci pour les deux instances.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à 1 (un)

mois à compter de la notification du présent jugement,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de la société anonyme

SOCIETE2.) S.A., partant

condamne encore la société anonyme SOCIETE1.) Sàrl à payer à la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. la somme de 73.538,40 euros avec les intérêts au taux légal à

compter du 11 mars 2014 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. sur base de

l’article 6-1 du code civil,

dit fondée à concurrence de 1.000,00 euros la demande de la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne la société anonyme SOCIETE1.) Sàrl à payer à la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. la somme de 1.000,00 euros de ce chef,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) Sàrl aux frais et dépens de l’instance.