Landlord appeal dismissed; tenant not at fault for termination, so relocation damages rejected.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 92/2014

Audience publique du mardi, premier avril deux mille quatorze

Numéro 158043 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 7

novembre 2013,

comparant par Maître Hervé MICHEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) GmbH, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Daniel BAULISCH, avocat, demeurant à Diekirch.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 158043 du rôle et appelée pour fixation le 3 décembre

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 mars 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Hervé MICHEL, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Georges SINNER, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) GmbH, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

avril 2014, le

jugement

qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail signé le 12 novembre 2009 et prenant effet le 1er décembre

2009, un local commercial de 80 m² sis à ADRESSE3.), a été donné en location par la

société anonyme SOCIETE1.) S.A., en sa qualité de bailleur, à la société à

responsabilité limitée de droit allemand SOCIETE2.) GmbH (ci-après dénommée la

société SOCIETE2.)), en sa qualité de locataire. Le bail, conclu pour une durée de

trois ans, renouvelable tacitement d’année en année, stipule un loyer mensuel de

880,00 euros hors TVA.

Le contrat de bail prévoit le dépôt d’une garantie locative de six mois de loyers + TVA,

soit un montant de 6.072,00 euros.

Il stipule encore que « le preneur ne peut ni céder son bail, ni sous-louer l’objet du bail.

Par dérogation, le preneur peut sous-louer les locaux à une de ses filiales, à savoir,

SOCIETE3.) S.àr.l., matricule NUMERO3.), TVA NUMERO4.) ».

Le bailleur a résilié le contrat de bail suivant courrier recommandé du 22 juin 2011 au

motif (i) que les lieux ont été sous-loués et (ii) qu’il ignore quelles activités sont

exercées dans les lieux loués.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 23 mai 2012, la société SOCIETE2.) a demandé

la convocation de la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, pour :

-

l’entendre condamner à lui restituer la garantie locative de 6.072,00 euros avec

les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 30 juin 2011 jusqu’à solde,

-

l’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 950,00 euros,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des plaidoiries de première instance, le bailleur s’est opposé à la demande, au

motif qu’il était en droit de retenir la garantie locative au titre de réparation de son

préjudice subi du fait de la violation par le locataire de ses obligations contractuelles,

dans la mesure où la société SOCIETE2.) (i) aurait sous-loué les locaux à une société

qui n’est pas une de ses filiales et (ii) n’aurait pas garni les lieux de meubles suffisants.

En ordre subsidiaire, elle a formulé une demande reconventionnelle d’un montant de

6.072,00 euros au titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 2 octobre 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

reçu la demande principale en la forme,

-

dit cette demande fondée, partant condamné la société SOCIETE1.) à payer à la

société SOCIETE2.) la somme de 6.072,00 euros avec les intérêts légaux à partir

du 30 juin 2011 jusqu’à solde,

-

dit la demande reconventionnelle non fondée,

-

débouté les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité

de procédure.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le contrat de bail prévoyait que la

société SOCIETE2.) pouvait sous-louer les lieux à une de ses filiales, à savoir la

société SOCIETE3.) et qu’au vu de cette clause, qui vise expressément la société

SOCIETE3.) comme sous-locataire, la société SOCIETE1.) n’était pas en droit de

retenir la garantie locative d’un montant de 6.072,00 euros, et cela même au cas où ni

les statuts de la société SOCIETE2.), ni ceux de la société SOCIETE3.) ne permettent

de faire le lien mère-fille entre ces deux sociétés. De même, le premier juge a rejeté le

moyen selon lequel la société SOCIETE2.) n’avait pas d’activité réelle et que les lieux

n’étaient pas garnis. Il a dès lors fait droit à la demande principale et débouté la société

SOCIETE1.) de sa demande reconventionnelle en obtention de dommages et intérêts.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel suivant exploit

d’huissier du 7 novembre 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, l’appelante conclut à voir (i) débouter la

société SOCIETE2.) de sa demande en restitution de la garantie locative et (ii) faire

droit à sa demande reconventionnelle, partant à voir condamner la société

SOCIETE2.) à lui payer la somme de 6.072,00 euros avec les intérêts légaux à

compter du 16 septembre 2013. Elle conclut en tout état de cause à se voir allouer une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros par instance.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) fait exposer avoir donné un local

commercial en location à la société SOCIETE2.) suivant contrat de bail du 12

novembre 2009. Lors d’un cambriolage au sein d’une autre cellule commerciale du

même immeuble en juin 2011, il aurait été constaté que la porte des locaux pris en

location par la société SOCIETE2.) a été forcée. Il se serait alors avéré que ces lieux

étaient pratiquement vides. L’appelante aurait alors contacté son locataire (Monsieur

PERSONNE1.)) pour lui demander des explications ; celui-ci n’aurait eu aucune

connaissance des activités exercées par SOCIETE2.) et aurait invité le bailleur à

contacter un certain Monsieur PERSONNE2.), associé unique de la société

SOCIETE3.). Dans la mesure où le contrat de bail prévoirait que les lieux loués

peuvent être sous-loués à l’une des filiales de la société SOCIETE2.), mais que ni les

statuts d’SOCIETE2.), ni ceux de SOCIETE3.) ne permettent de faire un lien entre les

deux sociétés, SOCIETE2.) aurait violé ses obligations contractuelles. Une telle

violation de ses obligations contractuelles pourrait encore être retenue du fait

qu’SOCIETE2.) n’aurait eu aucune activité réelle en son siège social. Ce seraient les

deux raisons pour lesquelles la société SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail avec

effet immédiat suivant courrier du 22 juin 2011. Au vu de ces violations, la demande

principale en restitution de la garantie locative ne serait pas fondée. Compte tenu du

fait qu’elle aurait mis six mois avant de retrouver un nouveau locataire, la société

SOCIETE1.) sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 6.072,00 euros.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et sollicite une

indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel. Elle rappelle que le

contrat de bail prévoit que les lieux peuvent être sous-loués à la société SOCIETE3.)

et insiste avoir toujours payé son loyer aux échéances convenues. Elle conteste que

les lieux loués n’étaient pas occupés. L’appelante ne serait pas en droit de retenir la

garantie locative, alors qu’aucune faute ne pourrait lui être reprochée. Par ailleurs, ce

serait à bon droit que le premier juge a rejeté la demande reconventionnelle présentée

par la société SOCIETE1.).

Discussion

En ce qui concerne tout d’abord la demande de la société SOCIETE2.) en restitution

de la garantie locative, il échet de rappeler que la garantie locative est une sûreté

destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée,

sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de

toute créance qui peut naître du contrat (notamment défaut de paiement de loyers ou

de charges, dégradations ou dégâts locatifs ; cf. Lux. 29 juin 2010, n° 127588 du rôle).

En l’occurrence, pour s’opposer à la demande, la société SOCIETE1.) n’invoque ni le

défaut de paiement de loyers, ni encore des dégâts locatifs, mais estime être en droit

de retenir six mois de loyers au motif que la société SOCIETE2.) aurait violé deux

obligations contractuelles, à savoir (i) la sous-location à une personne non autorisée

et (ii) le fait de n’avoir exercé aucune activité dans les lieux loués.

Tel que l’a cependant retenu à bon escient le premier juge, le contrat de bail signé

entre parties stipule de manière claire et précise que la sous-location à la société

SOCIETE3.) est autorisée. La circonstance que le contrat indique que cette société

est une filiale de la société SOCIETE2.) n’est pas pertinente à cet égard, alors que les

parties ont expressément convenu que la société SOCIETE3.), dont, outre le nom, la

matricule ainsi que le numéro de TVA sont indiqués au contrat de bail, pourra occuper

les lieux en tant que sous-locataire. Si, le fait que cette société soit une filiale de la

société SOCIETE2.), avait été déterminant pour le bailleur, il aurait appartenu à ce

dernier de procéder aux vérifications qui s’imposaient avant la signature du contrat de

bail. En l’espèce, le tribunal, à l’instar du premier juge, ne peut que constater que le

contrat indique que le locataire est autorisé à sous-louer les lieux à la société

SOCIETE3.) et que c’est effectivement celle-ci qui occupait les lieux.

Par ailleurs, l’appelante reste, tant en première instance, qu’en instance d’appel, en

défaut de rapporter la preuve qu’aucune activité réelle n’aurait été exercée dans les

lieux loués.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a dit qu’aucune faute ne saurait

être reprochée au locataire, de sorte que c’est à juste titre que la demande principale

en remboursement de la garantie locative a été déclarée fondée à concurrence du

montant réclamé.

En ce qui concerne ensuite la demande reconventionnelle formulée par la société

SOCIETE1.) tendant à la condamnation de la société SOCIETE2.) à lui payer la

somme de 6.072,00 euros au titre de préjudice, l’appelante précise, en instance

d’appel, que ce préjudice correspond à une perte de six mois de loyers, au motif qu’un

délai de six mois lui a été nécessaire afin de retrouver un nouveau locataire.

Cette demande est dès lors à qualifier de demande en obtention d’une indemnité de

relocation.

Aux termes de l'article 1760 du code civil, le locataire est tenu, en cas de résiliation

fautive de sa part, de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.

La condamnation à une indemnité de relocation est, dès lors, subordonnée à la

condition que le bail ait été résilié aux torts du locataire. Or, tel n’est pas le cas en

l’occurrence. En effet, tel que retenu ci-dessus, le locataire n’a violé aucune de ses

obligations contractuelles. Le bailleur a certes résilié le contrat de bail avec effet

immédiat, mais aucune faute du locataire n’est établie en l’occurrence. Le locataire a,

en outre, accepté cette résiliation et a quitté les lieux dans le délai lui imparti. Aucune

indemnité de relocation ne saurait partant être due dans ces conditions.

Il en suit que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande

reconventionnelle présentée par la société SOCIETE1.).

Il en va de même de la demande en allocation d’une indemnité de procédure sollicitée

par la société SOCIETE1.) pour la première instance.

Le jugement est dès lors à confirmer dans toute sa teneur et l’appel n’est pas fondé.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE2.)

les sommes exposées par elle en instance d’appel et non comprises dans les dépens,

il échet de faire droit à sa demande en obtention d’une indemnité de procédure de

400,00 euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) est, en revanche, à sa débouter de sa demande en allocation

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, la partie qui succombe dans ses

moyens, ne pouvant prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) GmbH une indemnité de procédure de 400,00 euros pour

l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.