Landlord loses partial appeal on mold damages but wins on lock replacement costs in Luxembourg rental dispute.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 89/2014

Audience publique du mardi, premier avril deux mille quatorze

Numéro 157897 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 31 octobre 2013,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), retraité, sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Claude PAULY, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 157897 du rôle et appelée pour fixation le 3 décembre

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 mars 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Audrey BEHA, avocat, en remplacement de Maître Eyal GRUMBERG,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Dominique GUROV, avocat, en remplacement de Maître Claude PAULY,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

avril 2014, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail signé entre parties le 30 mai 2009, PERSONNE3.) a loué à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) une maison sise à ADRESSE3.) pour un loyer de

900,00 euros par mois à partir du 1er juin 2009 pour une période de trois ans,

renouvelable ensuite d’année en année par tacite reconduction.

Par courrier du 30 janvier 2013, les locataires résilient le contrat de bail avec effet au

28 février 2013 au motif que la maison était insalubre en raison des moisissures et

champignons qui s’y trouvaient et que ce problème affectait gravement la santé de leur

fille PERSONNE4.).

Par requête déposée le 14 mai 2013 au greffe de la Justice de Paix de et à

Luxembourg, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

devant le Juge de Paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour les

entendre condamner solidairement sinon in solidum à lui payer la somme de 1.350,00

euros du chef d’arriérés de loyers pour les mois de février et mars 2013, ce avec les

intérêts légaux à partir du 8 mars 2013, sinon de la demande en justice jusqu’à solde.

Il a encore conclu à la majoration du taux d’intérêt et à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 750,00 euros.

Devant le premier juge, à l’audience du 19 septembre 2013 le requérant a augmenté

sa demande de la somme de 370,04 euros (301,69 euros du chef de frais de

remplacement d’une serrure et 68,35 euros du chef de taxes communales). Il a encore

déclaré avoir accepté une résiliation avant terme du bail à fin mars 2013 date à laquelle

les locataires ont libéré les lieux.

Soutenant que le bailleur aurait manqué à son obligation d’entretien, les locataires ont

reconventionnellement conclu à la condamnation du bailleur à leur payer la somme de

5.800,00 euros correspondant à une diminution de 25% des loyers pendant la période

de janvier 2011 à février 2013. Ils ont encore conclu à la résiliation du bail

principalement avec effet au 28 février 2013 subsidiairement avec effet au 15 février

2013.

Ils ont encore demandé l’allocation d’une indemnité de procédure de 800,00 euros.

Retenant que (i) les éléments du dossier ne permettent pas de conclure à l’existence

de problèmes de moisissures et d’humidité dès 2009, ni à la date de résiliation du bail,

(ii) qu’ils ne permettent pas non plus de conclure que les désordres allégués soient

imputables au bailleur, (iii) que les preneurs n’ont pas prouvé une absence de

jouissance des lieux, (iv) que dans ces conditions il n’a pas été prouvé que le bailleur

ait violé son obligation de délivrance ou son obligation d’entretien, (v) que le bail est

« arrivé à échéance le 31 mai 2012 » et que le bailleur peut « prétendre au paiement

des loyers jusqu’au 31 mars 2013 », (vi) que le bailleur n’a pas justifié avoir avancé

les taxes communales pour compte des locataires et (vii) que les locataires n’ont pas

été en mesure d’établir la restitution des clés au bailleur, le tribunal de paix de

Luxembourg a par jugement du 26 septembre 2013 :

-

dit les demandes reconventionnelles non fondées,

-

dit la demande principale partiellement fondée,

-

condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement à payer à

PERSONNE3.) la somme de 1.651,69 euros avec les intérêts au taux légal sur

1.350,00 euros à partir du 14 mai 2013 et sur 301,69 euros à partir du 19

septembre 2013, jusqu’à solde,

-

dit que le taux d’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification de la décision,

-

dit la demande principale non fondée pour le surplus,

-

rejeté les demandes sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 31 octobre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, ils entendent être

déchargés de la

condamnation prononcée à leur encontre par le premier juge et ils concluent au bien-

fondé de leurs demandes reconventionnelles telles que formulées en première

instance, étant précisé qu’ils demandent à voir déclarer bonne et valable la résiliation,

sinon à voir résilier le bail avec effet au 15 février 2013 aux torts du bailleur.

Les appelants concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 800,00

euros pour la première instance et d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, les locataires exposent les faits suivants qui sont

subsidiairement offerts en preuve par l’audition de témoins :

« Après l’entrée dans les lieux dans la maison d’habitation sise à ADRESSE3.),

courant 2009 sans préjudice de la date exacte, de grandes étendues de moisissures,

signe d’un grave problème d’humidité, sont apparues à divers endroits de la maison,

les plus notoires étant dans le living et dans la chambre des enfants. Elles se sont

développées jusque janvier 2013, au point de recouvrir des pans de mur.

Ces problèmes d’humidité ont été dénoncés avec régularité au bailleur PERSONNE3.)

qui a promis qu’il interviendrait pour permettre à la famille GROUPE1.) de vivre dans

une maison saine et salubre.

Courant 2011, sans préjudice de la date exacte, l’une des enfants du couple

GROUPE1.), PERSONNE4.) a commencé à développer de graves problèmes

respiratoires qui n’ont fait qu’empirer avec le temps.

Sur demande de la famille GROUPE1.), le docteur PERSONNE5.), médecin

inspecteur chef de service de la Médecine de l’Environnement de la Direction de la

Santé (MINISTERE DE LA SANTE) est venu pour constater de nombreuses taches

de moisissures à divers endroits de la maison.

Il a constaté que les murs sont mouillés suite à des infiltrations d’eau. Il n’y a pas de

ponts thermiques.

L’analyse de l’air a révélé une contamination par des spores de moisissures du type

paecilomyces qui peuvent provoquer des maladies infectieuses comme les sinusites,

infections de la peau, des yeux et du péritoine.

Il a souligné qu’il était important de rechercher la cause de l’infiltration d’eau et de faire

les assainissements qui s’imposent.

Les époux GROUPE1.) ont cherché à identifier les causes de l’humidité ambiante. Ils

ont notamment démonté le bac à douche dans la salle de bain, et découvert que ce

bac reposait à cheval sur un agglo. Le sol sous le bac à douche était alors gorgé d’eau.

Mais ils ne peuvent pas expliquer l’origine de toute l’humidité ambiante dans la maison.

Suite à l’intervention du Dr. PERSONNE5.), le bailleur a encore été informé de la

nécessité d’assainir la maison rapidement. Il n’a pas réagi.

Les problèmes de leur enfant PERSONNE4.) s’aggravent. Finalement, le 21 avril

2012, suite à une grave crise de bronchopneumonie spastique, PERSONNE4.) est

hospitalisée d’urgence et soignée par oxygénothérapie, corticothérapie et

aérosolthérapie.

La famille GROUPE1.) met un ultimatum au bailleur : soit il entreprend les travaux

d’assainissement, soit ils partent.

Les époux GROUPE1.) finissent par résilier le bail en date du 30 janvier 2013, avec

un préavis d’un mois, faute de réaction du bailleur. S’exprimant difficilement en

français ou en allemand, ils sont aidés par Mme PERSONNE6.) pour rédiger la lettre.

Après l’envoi de la lettre de résiliation du bail, sans préjudice de la date exacte, le

propriétaire et les époux GROUPE1.) se sont rencontrés, dans la maison, mi-février

2013, en présence du nouveau locataire et de Mme PERSONNE6.). Le propriétaire a

déclaré qu’ayant vu l’état de la maison, vidée de tous effets personnels, il n’y avait pas

besoin de faire un état des lieux de sortie.

Le propriétaire a invité les locataires sortant à donner directement les clés au locataire

entrant.

Les clés ont été remises au nouveau locataire.

Les époux GROUPE1.) ont payé la moitié du loyer de février 2013 et le remplissage

de la cuve de mazout en janvier 2013. »

Les appelants sont dès lors d’avis que les infiltrations et les moisissures consécutives

résultent d’un défaut d’entretien, respectivement d’un vice de construction de la

maison louée, soit d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrer la chose

louée en bon état locatif et d’entretenir le bien loué afin de garantir une jouissance

paisible au locataire.

Ils font valoir que la facture SOCIETE1.) versée aux débats serait la preuve que les

causes des infiltrations seraient à rechercher dans un défaut de construction de la

maison louée et qu’elles ne leur seraient nullement imputables.

Pour autant que de besoin, les appelants demandent à voir constater la cause des

infiltrations moyennant une expertise judiciaire.

Face aux manquements contractuels du bailleur, il y aurait lieu de constater la

résiliation du bail, sinon de résilier le bail avec effet au 15 février 2013 et de faire droit

à leur demande en réduction de loyer à concurrence de 25% pendant la période où

les appelants, ainsi que leur fille, ont dû subir les conséquences de l’humidité et des

moisissures. A ce propos, ils précisent que la pathologie de leur fille serait directement

liée à ces problèmes d’humidité au vu des certificats du Dr. PERSONNE7.) et du Dr.

PERSONNE5.).

Les appelants s’opposent encore au paiement des frais de remplacement de la serrure

en contestant avoir endommagé cette serrure et en soutenant, offre de preuve à

l’appui, avoir remis les clés directement au locataire suivant.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en contestant tout

manquement à son obligation de délivrance et à son obligation d’entretien. Ainsi, en

l’absence d’état des lieux d’entrée, les lieux seraient présumés avoir été délivrés en

bon état et toute dégradation serait présumée causée par les locataires. En effet, les

causes de l’humidité seraient à rechercher dans le mode de vie des locataires et

notamment dans le manque d’aération des lieux loués et non pas au niveau de la

structure de l’immeuble.

D’après PERSONNE3.), non seulement l’origine du problème ne serait pas prouvée,

mais encore le lien causal entre les infiltrations et les problèmes de santé de la fille

des locataires ne serait pas prouvé non plus.

Il met en doute que les photos prises unilatéralement documentent l’état des lieux

loués de sorte qu’elles n’auraient aucune valeur probante et il s’oppose à l’instauration

d’une expertise de même qu’à l’audition de témoins au motif que pareilles mesures

d’instruction ne sauraient être ordonnées pour pallier aux carences des appelants dans

l’administration de la preuve dont la charge leur incombe.

PERSONNE3.) conteste encore avoir été mis en demeure de façon orale et il s’oppose

dès lors à toute réduction de loyers.

Quant au devis SOCIETE1.), qui concerne la mise en place d’un système d’aération,

PERSONNE3.) veut y voir la preuve qu’il se serait occupé de l’immeuble « en bon père

de famille ».

PERSONNE3.) demande enfin, par appel incident, à ce que sa demande en

remboursement d’une taxe communale à hauteur de 68,35 euros soit déclarée fondée

et il sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

En l’espèce, les locataires se sont plaints du fait que peu après l’entrée dans les lieux,

« courant 2009, sans préjudice quant à la date exacte », des taches d’humidité et de

moisissures sont apparues dans la maison louée.

Les parties sont en désaccord sur les causes de ce problème.

Sans devoir recourir à une expertise, le tribunal constate que le dossier contient deux

éléments qui permettent de retenir qu’il s’agit en l’espèce d’un problème inhérent à la

maison louée, d’un vice de construction en d’autres termes.

En effet, d’une part le Dr. PERSONNE5.), dans son courrier du 8 décembre 2011, dit

avoir « constaté que les murs sont mouillés suite à des infiltrations d’eau ». S’il dit qu’il

est important de rechercher la cause de ces infiltrations et de faire les mesures

d’assainissements qui s’imposent, il est évident qu’il entend par là qu’il faut déterminer

et éliminer le ou les points d’entrée des infiltrations. Par définition, une infiltration est

une entrée d’eau par une lacune d’étanchéité et elle ne saurait être assimilée à une

atmosphère humide provoquée par un manque d’aération.

D’autre part, déjà en février 2010, PERSONNE3.) a signé un contrat avec une société

SOCIETE1.) S.A. en vue de l’installation d’un système d’aération forcée pour un

« traitement complet du hall, du living, des 3 chambres et de la salle de bain ».

Même s’il est contesté et non établi que ce système d’aération ait effectivement été

installé, son objectif consiste, d’après le « cahier des charges » versé, notamment à

renouveler l’air de l’habitation au moins toutes les 90 minutes, à éviter ou à éliminer

les moisissures.

De cette pièce, le tribunal conclut que, dès le début de l’année 2010, le bailleur était

au courant d’un sérieux problème d’humidité affectant sa maison et que les origines

de ce problème étaient nécessairement à rechercher au niveau de la maison. En effet,

s’il s’agissait d’un simple défaut d’aération de la part des locataires, il aurait suffi au

bailleur de les avertir de procéder à des aérations répétées au lieu d’envisager un

investissement de plus de 4.700,00 euros.

S’agissant d’un vice inhérent à la maison louée, le manquement du bailleur n’est pas

à rechercher au niveau de l’obligation de délivrance et d’entretien mais au niveau de

la garantie des vices dont il est question à l’article 1721 du code civil, disposition qui

est par ailleurs visée par les appelants dans leur acte d’appel.

Aux termes de l'article 1721 du code civil, le bailleur doit garantir le preneur pour les

pertes qu'il subirait du fait des vices ou défauts de la chose louée quand même le

bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Par vice de la chose on entend tout

défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la

rend impropre à l'usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou

diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet d’enlever au preneur le bénéfice de la

jouissance normale et complète qu’eu égard à la nature de la chose, aux usages et à

la situation des lieux, il avait le droit d’escompter.

Il importe peu que le bailleur ait ou non connaissance du vice, qu’il soit de bonne ou

de mauvaise foi ; que le vice soit apparu avant ou après la conclusion du bail. La

circonstance que le vice n’a pas été créé par lui est indifférente quant à l’obligation du

bailleur à la garantie. Le propriétaire est censé connaître la structure défectueuse de

son immeuble, ou de ses accessoires; les risques pouvant en résulter pèsent sur lui;

sa responsabilité est engagée, même s’il a ignoré le vice.

Dans son certificat du 5 juin 2013, le Dr. PERSONNE7.), après neuf consultations et

une hospitalisation de la fille des locataires, recommande un changement des lieux,

précisément au vu du fait que l’air de la maison est contaminé par des spores de

moisissures.

Même si ce certificat ne constitue par la preuve directe que les moisissures sont à

l’origine exclusive des problèmes respiratoires chroniques d’PERSONNE4.), il n’en

reste pas moins qu’elles les ont favorisés dans une très large mesure et qu’il tombe

sous le sens qu’on ne saurait attendre d’un locataire, quel que soit son état de santé

par ailleurs, de séjourner dans une maison infestée de spores, ceci pour des raisons

évidentes de salubrité.

En donnant en location aux appelants un immeuble affecté d’infiltrations qui allaient

inexorablement provoquer l’apparition de moisissures et risquer ainsi de compromettre

la santé de ses occupants, le bailleur a commis une faute qui justifie la résolution du

bail aux torts de ce dernier.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que reconnaître le caractère justifié du courrier

de résiliation des appelants du 30 janvier 2013 aux termes duquel ils ont résilié le bail

avec effet au 28 février 2013.

Par réformation du jugement entrepris, la demande de PERSONNE3.) relative aux

arriérés de loyers est donc fondée uniquement à concurrence de 450,00 euros,

représentant la moitié du loyer de février 2013.

Le bail ayant été résilié pour violation de l’article 1721 du code civil par le bailleur, le

tribunal rappelle que le preneur a droit à l’octroi de dommages et intérêts sur base de

l’article 1721 du code civil et que le bailleur est tenu de réparer l’entièreté du dommage

encouru par le preneur, aussi bien la privation de jouissance du lieu que tout autre

dommage qu’aurait subi le preneur (cf. M. Harles, Chronique de Jurisprudence en

matière de bail à loyer, Pasicrisie n° 2/2001, n° 91.)

Eu égard à la nature et à l’envergure des problèmes de moisissures et compte tenu

du fait que la jouissance des lieux a néanmoins eu lieu, quoique dans des conditions

pénibles notamment pour la fille des locataires, le tribunal ne peut que constater que

la sanction sollicitée, à savoir une réduction de loyer de 25%, évaluée par les appelants

à 5.800,00 euros pendant la période concernée (janvier 2011 à février 2013) constitue

une indemnisation adéquate des troubles de jouissance subis.

Il y a dès lors lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner

PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la somme de 5.800,00

euros avec les intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2013, jour de la

demande en justice, jusqu’à solde.

En ce qui concerne les frais de remplacement de la serrure de la porte d’entrée, le

tribunal constate que PERSONNE3.) ne soutient plus que celle-ci aurait été

endommagée par les locataires et qu’il ne conteste pas non plus l’explication des

appelants d’après laquelle, les clés ont été remises directement par les appelants au

locataire successif, de sorte que la demande de PERSONNE3.) tendant au

remboursement de ces frais est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non

fondée.

Quant aux taxes communales de 68,35 euros, le tribunal relève que PERSONNE3.)

ne justifie toujours pas avoir déboursé ce montant pour compte de son locataire, de

sorte que la demande afférente est, par confirmation du jugement entrepris, à déclarer

non fondée.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile pour l’instance d’appel. Pour ce même motif, la demande des

appelants sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour la

première instance est également à rejeter, ceci par confirmation du jugement entrepris.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est à

déclarer partiellement fondé et que l’appel incident est à déclarer non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit que le contrat de bail a été valablement résilié aux torts du bailleur avec effet au 28

février 2013,

dit la demande principale fondée à concurrence de 450,00 euros, partant

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

la somme de 450,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2013

jusqu’à solde,

dit la demande reconventionnelle fondée à concurrence de 5.800,00 euros, partant

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de

5.800,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2013 jusqu’à

solde,

ordonne la compensation des créances réciproques résultant des condamnations qui

précèdent,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour ¾ à

PERSONNE3.) et pour ¼ à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).