Tenant appeal dismissed; court confirms landlord's rent judgment and rejects tenant's procedural claims.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 95/2014

Audience publique du mardi, premier avril deux mille quatorze

Numéro 154766 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 14 juin

2013,

comparant initialement par Maître Olivier UNSEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

ayant déposé son mandat,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Philippe HOFFMANN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 154766 du rôle et appelée pour fixation le 17

septembre 2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 10 décembre 2013 et finalement

à l’audience publique du mardi, 18 mars 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

La partie appelante PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Philippe HOFFMANN, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fut entendu en

ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

avril 2014, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail commercial conclu le 25 mars 2011, PERSONNE2.) a donné en

location à PERSONNE1.) un local commercial sis à L-ADRESSE3.) pour un loyer de

3.028,00 euros par mois et des avances sur charges de 100,00 euros par mois.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 6 août

2012, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant ledit

tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de l’entendre condamner à lui

payer la somme de 29.024,00 euros, outre les intérêts légaux à partir de la mise en

demeure du 9 juillet 2012, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde, du

chef de loyers et d’avances sur charges impayés pour la période d’avril 2011 à août

2012.

Il a encore conclu à la résiliation du contrat de bail entre parties pour non-paiement

des loyers et il a demandé le déguerpissement du défendeur de même qu’une

indemnité de relocation de six mois.

Devant le premier juge, à l’audience du 15 avril 2013, le requérant a modifié ses

prétentions en demandant :

-

la somme de 37.108,00 euros à titre des loyers et charges impayés pour la période

d’avril 2011 à novembre 2012 avec les intérêts légaux à partir de la mise en

demeure du 9 juillet 2012, sinon à partir de la demande en justice, sinon à partir du

30 novembre 2012 sinon à partir du jugement jusqu’à solde,

-

la somme de 783,17 euros du chef du changement des serrures,

-

la somme de 333,95 euros du chef de frais d’huissier pour le constat du 2 janvier

2013,

-

la somme de 300,00 euros du chef d’un remplacement de boiler,

-

la somme de 3.028,00 euros du chef d’une indemnité de relocation,

-

la somme de 1.000,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

-

la résiliation, sinon la résolution du contrat de bail avec effet au 30 novembre 2012,

sinon la résiliation ou résolution du contrat de bail à la date du jugement.

Constatant que le locataire a quitté les lieux le 30 novembre 2012, que les lieux étaient

reloués à partir du 1er janvier 2013 et que les prétentions du bailleur n’étaient pas

contestées (PERSONNE1.), bien que régulièrement convoqué, n’étant ni présent, ni

représenté à l’audience) et justifiées par pièces, le tribunal de paix de Luxembourg,

statuant par défaut à l’encontre de PERSONNE1.) a, par jugement du 6 mai 2013 :

-

donné acte à PERSONNE2.) qu’il augmente sa demande en paiement de loyers et

avances à un montant de 37.108,00 euros ;

-

donné acte à PERSONNE2.) qu’il demande le remboursement des frais locatifs d’un

montant total de (783,17 + 333,95 + 300 =) 1.417,12 euros ;

-

donné acte à PERSONNE2.) qu’il demande une indemnité de relocation ;

-

donné acte à PERSONNE2.) qu’il demande de constater qu’il y a résiliation du

contrat de bail avec effet au 30 novembre 2012 ;

-

déclaré fondée la demande du chef de loyers, avances sur charges et frais locatif ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de (37.108 + 783,17

+ 333,95 + 300 =) 38.525,12 euros à titre d’arriérés de loyers, avances sur charges

et frais locatifs avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice –

6 août 2012 – jusqu’à solde sur la somme de 29.024,00 euros et à partir du 15 avril

2013 jusqu’à solde sur le montant de 9.501,15 euros ;

-

constaté que le bail est résilié entre parties avec effet au 30 novembre 2012 ;

-

déclaré la demande du chef d’une indemnité de relocation fondée ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) un montant de 3.028,00 euros

à titre d’indemnité de relocation ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

d’un montant de 500,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

14 juin 2013.

Par réformation du jugement entrepris, il entend être déchargé des condamnations

prononcées à son encontre par le premier juge et il demande reconventionnellement

à voir condamner PERSONNE2.) à lui rembourser la garantie locative de 9.048,00

euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’acte d’appel jusqu’à solde,

respectivement de compenser le prédit montant avec une éventuelle condamnation à

intervenir à sa charge.

« Subsidiairement », PERSONNE1.) demande à voir constater la résiliation du bail au

1er mai 2012, sinon au 8 août 2012 et il sollicite l’allocation d’une indemnité de

procédure de 500,00 euros pour la première instance et de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir qu’il a payé les loyers jusqu’en

décembre 2011 et que, postérieurement à cette date, il en aurait suspendu le paiement

en raison du fait que, malgré l’engagement du bailleur, celui-ci n’aurait pas procédé à

l’installation de radiateurs, de sorte que le froid serait devenu insupportable dans les

locaux loués.

Face à l’inaction du bailleur, PERSONNE1.) aurait résilié le bail par courrier du 1er

février 2012 avec effet au 1er mai 2012. Dans ces conditions, le bail serait résilié aux

torts du bailleur au 1er mai 2012, sinon subsidiairement au 8 août 2012, date à laquelle

l’appelant aurait remis toutes les clés à l’agent immobilier mandaté par le bailleur et

celui-ci ne serait pas en droit de réclamer une indemnité de relocation.

L’appelant conteste encore les frais locatifs au motif qu’ils ne lui sont pas imputables.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que (i)

le précédant locataire avait agrandi le chauffage sans autorisation du bailleur, (ii) que

ce chauffage a donc été retiré et un chauffage d’appoint installé (ainsi que cela

résulterait de l’attestation testimoniale versée en cause), (iii) il n’aurait jamais promis

d’installer un nouveau chauffage, (iv) qu’il n’aurait jamais reçu le courrier de résiliation

dont fait état la partie adverse, (v) que dès lors la résiliation du bail avec effet à la date

de départ (30 novembre 2012) serait à confirmer, (vi) qu’en août 2012, seule une partie

des clés aurait été remise à l’agent immobilier aux fins de faire des visites pour une

relocation, (vii) que la garantie bancaire n’aurait jamais été tirée et (vii) que le montant

de 1.417,12 euros correspondrait à des frais (notamment changement de serrure et

constat d’huissier) occasionnés par le départ du locataire.

PERSONNE2.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00

euros pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où PERSONNE1.) n’a pas jugé utile de se présenter ou de se faire

représenter à l’audience des plaidoiries pour mettre en doute les explications et

prétentions

de

son

contradicteur

et

que

l’existence

d’un

système

de

chauffage/climatisation résulte de l’attestation testimoniale ainsi que de la photo

annexée, l’argumentation tirée du défaut de chauffage est à rejeter de sorte qu’il y a

lieu, par adoption de motifs, de confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) aux arriérés de loyers et d’avances sur charges sollicitées, en ce qu’il

a constaté que la résiliation du bail coïncidait avec la libération des lieux (30 novembre

2012) et en ce qu’il a alloué au bailleur une indemnité de relocation couvrant la période

d’un mois jusqu’à la réoccupation des lieux par un nouveau locataire.

Il y a encore lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la

condamnation au remboursement des frais locatifs au vu des pièces versées au

dossier.

Dans la mesure où il n’est pas établi que le bailleur aurait fait appel à la garantie

bancaire à première demande, la demande reconventionnelle afférente de

PERSONNE1.) est à déclarer non fondée.

Compte tenu de l’issue de litige, les demandes de PERSONNE1.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile sont à rejeter, ce tant pour la première

instance que pour l’instance d’appel.

Au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à charge de PERSONNE2.), de sorte qu’il y a lieu de lui

accorder une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

L’appel est dès lors à déclarer non fondé et le jugement entrepris est à confirmer.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) au vu des

dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) recevable mais non fondée,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.