Commercial lease appeal dismissed; procedural error regarding service of process corrected with partial costs award.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 83/2014

Audience publique du mardi, vingt-cinq mars deux mille quatorze

Numéro 157624 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 25 octobre 2013,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 157624 du rôle et appelée pour fixation le 19

novembre 2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 4 mars 2014,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Jessica JOVENET-EYERMANN, avocat, en remplacement de Maître Eyal

GRUMBERG, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Michel KARP, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 25

mars 2014, le

jugement

qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail signé 27 mai 2011, les toits du hall de l’entreprise SOCIETE2.),

sis à ADRESSE2.), ont été donnés en location par la société SOCIETE2.), en sa

qualité de bailleur, à la société SOCIETE1.), en sa qualité de locataire. Le bail, conclu

pour une durée de trente ans, stipule un loyer annuel de 5.000,00 euros les quinze

premières années et de 20.000,00 euros à partir de la seizième année. Les toits sont

loués par le locataire aux fins d’y poser et d’y exploiter des panneaux solaires

photovoltaïques afin de produire et de revendre de l’électricité.

Procédure

Faisant exposer avoir commandé des panneaux photovoltaïques pour la somme de

285.000,00 euros et soutenant avoir découvert que des panneaux solaires étaient

d’ores et déjà installés sur les toits, objet du prédit contrat de bail, la société

SOCIETE1.) a, par exploit d’huissier du 14 mars 2013, fait donner citation à la société

SOCIETE2.), à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour :

-

voir prononcer la résolution du contrat de bail aux torts exclusifs de la

défenderesse,

-

principalement, l’entendre condamner à lui payer le montant de 1.894.397,74

euros avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde,

-

subsidiairement, l’entendre condamner à lui payer le montant de 785.000,00 euros

avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros.

Par jugement contradictoire du 17 septembre 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a dit la demande irrecevable pour avoir été introduite par voie de citation et non

de requête. Par voie de conséquence, le tribunal de paix a dit la demande

reconventionnelle formulée par la société SOCIETE2.) en allocation d’une indemnité

de procédure de 2.000,00 euros également irrecevable.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que si la loi modifiée du 21 septembre 2006

ne s’applique pas aux baux commerciaux, ni aux baux mixtes, ni aux baux portant sur

des garages, elle pose néanmoins le principe que les

demandes formées

conformément à l’article 3 3° du nouveau code de procédure civiles sont formées par

simple requête. Le juge de paix a considéré avoir ainsi une compétence générale en

matière de baux d’immeubles et a dit qu’il n’y a pas lieu de faire la différence selon

qu’il s’agit d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par la société SOCIETE1.) suivant

exploit d’huissier du 25 octobre 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir dire sa demande

introduite par voie de citation recevable.

A l’appui de son recours, elle fait exposer avoir conclu un contrat de bail portant sur la

location d’une « toiture plate/terrasse d’un hangar » dans le but d’y installer et exploiter

des panneaux solaires photovoltaïques. Le contrat de bail n’étant dès lors pas un

contrat de bail d’habitation, le bien immeuble objet de la location étant d’ailleurs

formellement exclu du champ d’application de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation, sa demande serait à introduire par voie de citation. L’appelante

estime que le premier juge s’est mépris sur l’interprétation de la loi précitée de 2006

ainsi que sur son articulation avec l’article 3 3° du nouveau code de procédure civile,

alors qu’en l’occurrence la demande – qui ne porte pas sur un bail d’habitation – serait

à introduire par voie de citation qui demeure le mode de saisine de droit commun du

juge de paix. L’appelante se réfère à deux jurisprudences aux fins d’asseoir sa thèse.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption

des motifs du premier juge. Elle fait plaider que la loi dénommée « pacte logement » a

changé les règles de procédure et que depuis lors toutes les demandes relatives à des

baux d’immeubles doivent se faire par voie de requête.

Elle relève néanmoins appel incident en ce que le premier juge a dit sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance irrecevable et

sollicite une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 3.000,00 euros.

Motifs de la décision

Il échet de rappeler que les parties ont conclu un contrat de bail intitulé « Gewerbe-

Mietvertrag », c’est-à-dire un contrat de bail industriel. La qualification de contrat de

bail industriel résulte non seulement de l’intitulé exprès de la convention signée entre

parties, mais encore de l’objet-même du contrat, à savoir la location de toits aux fins

d’exploitation de panneaux photovoltaïques.

Aux termes de l’article 1er (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, celle-ci s’applique exclusivement à la location, par un contrat de

bail écrit ou verbal, de logements à usage d’habitation à des personnes physiques,

quelle que soit l’affectation stipulée dans le contrat de bail.

Le paragraphe (3) dispose que la loi ne s’applique pas :

-

(L. 22 octobre 2008) aux immeubles affectés à un usage commercial, administratif,

industriel, artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale, sous réserve

des dispositions prévues par les chapitres V et VIII,

-

(…).

Dans le but de mettre fin à un long débat, la loi du 22 octobre 2008 portant promotion

de l’habitat et création d’un pacte logement avec les communes a précisé que les

chapitres V (Du règlement des litiges) et VIII (Dispositions finales, abrogatoires et

transitoires) de la loi du 21 septembre 2006 s’appliquaient aux immeubles affectés à

un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou affectés à l’exercice d’une

profession libérale. Cela signifie que depuis le 1er novembre 2008 – date d’entrée en

vigueur de cette loi – toute demande en matière de bail commercial, administratif,

artisanal, industriel ou affecté à l’exercice d’une profession libérale doit être introduite

par voie de requête.

Le bail litigieux étant un bail industriel, il s’ensuit que la société SOCIETE1.) aurait dû

introduire sa demande par voie de requête.

Les deux jurisprudences citées par l’appelante sont dénuées de toute pertinence, dans

la mesure où elles sont antérieures à la loi précitée « pacte logement » du 22 octobre

2008, période pendant laquelle les demandes relatives à un contrat de bail commercial

ou industriel étaient effectivement à introduire par voie de citation. Néanmoins, la loi

du 22 octobre 2008 a, de manière limpide, mis fin à cette problématique et, depuis le

1er novembre 2008, il n’y a plus d’incertitude possible, le législateur ayant précisé que

les demandes relatives aux baux industriels se font par voie de requête.

Le jugement entrepris est partant à confirmer et l’appel principal n’est pas fondé.

C’est toutefois à tort que le premier juge a déclaré la demande de la société

SOCIETE2.) en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance

irrecevable. En effet, il est de principe que l’irrecevabilité de la demande principale

n’empêche pas un défendeur de réclamer une indemnité de procédure. Cette

demande est partant, par réformation de la décision entreprise, à déclarer recevable.

Eu égard aux éléments de la cause et compte tenu du fait que la société SOCIETE2.)

a dû se défendre face à une demande manifestement irrecevable, la demande est à

dire fondée à concurrence du montant de 300,00 euros.

L’appel incident est dès lors partiellement fondé.

L’intimée sollicite encore une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour

l’instance d’appel. Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à sa charge les

sommes exposées en instance d’appel non comprises dans les dépens, il échet de

faire droit à cette demande à hauteur de 400,00 euros.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris, dit la demande de la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) S.àr.l. en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance recevable,

l’a dit fondée pour le montant de 300,00 euros,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) S.àr.l. la somme de 300,00 euros au titre d’indemnité de

procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) S.àr.l. la somme de 400,00 euros au titre d’indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.