Landlord wins partial appeal on rent arrears but loses incidental appeal regarding early termination damages.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 79/2014

Audience publique du mardi, vingt-cinq mars deux mille quatorze

Numéro 157622 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son époux

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 31 octobre

2013,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître Pol URBANY, avocat, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Karim ZEDIRA, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 157622 du rôle et appelée pour fixation le 19

novembre 2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 4 mars 2014 et finalement

avancée par courrier du greffe du 19 décembre 2013 à l’audience publique du lundi, 3

mars 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Silvia ALVES, avocat, en remplacement de Maître Pol URBANY, avocat,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Karim ZEDIRA, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 25

mars 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 30 juin 2012, PERSONNE3.) a donné en location à

PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE3.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 900,00 euros, assorti d’une avance mensuelle sur

charges de 150,00 euros, payable d’avance au premier de chaque mois. Le contrat de

bail, conclu pour une durée d’une année et renouvelable par tacite reconduction

d’année en année, a pris effet le 15 août 2012.

Soutenant que les locataires auraient de façon prématurée quitté les lieux loués et lui

auraient remis les clés en date du 13 avril 2013 sans attendre le terme contractuel du

15 août 2013, PERSONNE3.) a, par requête déposée le 6 mai 2013 au greffe du

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour les

entendre condamner à lui payer (i) le montant de 2.100,00 euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges impayées pour les mois de février et avril 2013 avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, (ii) le montant de

3.150,00 euros à titre d’indemnité de relocation pour les mois de mai à mi-août 2013

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, (iii) ainsi

qu’une indemnité de procédure de 500,00 euros. Elle a encore demandé de

« constater la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des défendeurs ».

Devant le premier juge, à l’audience du 4 juillet 2013, les parties défenderesses ont

argumenté que la bailleresse aurait accepté leur résiliation anticipée au vu du fait

qu’elle a mandaté une agence immobilière en vue de la location et/ou de la vente de

l’appartement. A cette même audience, les défendeurs ont encore demandé

reconventionnellement le remboursement de la garantie locative, ce à quoi

PERSONNE3.) ne s’est pas opposée.

Retenant (i) qu’PERSONNE3.) n’avait pas renoncé à son droit de réclamer les loyers

jusqu’au 15 août 2013, (ii) que dans l’hypothèse où le locataire résilie le contrat de bail

avant terme, le bailleur a le choix entre la poursuite des relations contractuelles et la

résolution du contrat de bail accompagné d’une demande en condamnation des

sommes prévues à l’article 1760 du code civil (indemnité de relocation et, le cas

échéant, des dommages et intérêts), (iii) qu’en l’espèce PERSONNE3.) a opté pour la

résolution du contrat en acceptant les clés de l’appartement, de sorte qu’elle était en

droit de réclamer une indemnité de relocation jusqu’à l’expiration du contrat de bail et

que sa demande était dès lors fondée pour le montant de 2.100,00 euros à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de février et avril 2013 et

pour le montant de 3.150,00 euros à titre d’indemnité de relocation pour les mois de

mai au 15 août 2013 inclus, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du

19 septembre 2013 :

-

condamné

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

solidairement à payer à

PERSONNE3.) la somme de 5.250,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 6

mai 2013, jour de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

condamné PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) la

somme de 1.800,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 4 juillet 2013, jour

de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

ordonné la compensation judiciaire entre les dettes réciproques ;

-

condamné

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

solidairement à payer à

PERSONNE3.) le montant de 150,00 euros à titre d’indemnité sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 31 octobre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à être déchargés (i) de la

condamnation à concurrence de 3.150,00 euros en précisant, lors de l’audience des

plaidoiries que les arriérés de loyers de 2.100,00 euros inclus dans la condamnation

n’étaient pas contestés ainsi que (ii) de la condamnation à l’indemnité de procédure

de 150,00 euros prononcée par le premier juge.

A l’appui de leur appel, les appelants font valoir que :

« …peu de temps après leur entrée dans l’appartement, les époux GROUPE1.) ont dû

constater avec regret qu’ils n’étaient pas les bienvenus dans la résidence.

Constamment les autres habitants de la résidence leur faisaient des reproches qui

n’étaient absolument pas fondés…

Les époux GROUPE1.), âgés respectivement de 68 et 64 ans, subissaient ainsi un

véritable harcèlement moral incompatible avec leur état de santé.

Les époux GROUPE1.) souhaitaient dès lors trouver un accord avec leur bailleresse

afin de pouvoir quitter les lieux le plus rapidement possible et lui ont adressé, en date

du 4 mars 2013, le courrier suivant :

Madame, Monsieur,

Suite à des problèmes de santé nous sommes au regret de vous annoncer qu’on

retourne au Portugal.

Avec accord de votre part, on voudrait résilier le contrat de bail avant terme et si

possible avant le préavis c’est-à-dire avant trois mois.

En attendant une réponse favorable de votre part, je vous prie d’agréer Madame,

Monsieur, nos salutations distinguées.

Suite à l’envoi de ce courrier, les époux GROUPE1.) n’ont pas reçu de réponse directe

de la part de la bailleresse, mais ils ont été contactés par une agence immobilière qui

était chargée de trouver un nouveau locataire, respectivement un acquéreur potentiel

pour l’appartement.

Etant donné que la bailleresse avait pris contact avec une agence immobilière en vue

de relouer, respectivement de vendre l’appartement avant la fin du contrat, la résiliation

était acceptée par la bailleresse…

Les parties appelantes ont dès lors pris contact avec la bailleresse afin de fixer une

date pour la remise des clés.

La remise des clés a été fixée au 13 avril 2013, mais malheureusement elle s’est

passée dans de très mauvaises conditions…

Aucun dialogue constructif n’a ainsi été possible lors de la remise des clés, mais des

disputes sont au contraire éclatées.

Immédiatement après la remise des clés, soit en date du16 avril 2013, la bailleresse a

adressé une mise en demeure aux parties appelantes en indiquant qu’étant donné que

ces dernières avaient fait le choix de restituer les clés avant terme, il leur appartenait

de régler le loyer jusqu’au 15 août 2013 inclus. »

Les appelants font grief au premier juge d’avoir retenu que leur courrier du 4 mars

2013 constitue une résiliation du bail alors que par ce courrier, ils n’auraient que

sollicité l’accord de la bailleresse en vue d’une résiliation du bail avant terme.

En chargeant immédiatement une agence immobilière avec la relocation de

l’appartement, PERSONNE3.) aurait implicitement marqué son accord avec une

résiliation avant terme du bail, de sorte « qu’elle ne saurait plus changer d’avis » et

que ce serait à tort que les appelants ont été condamnés à lui régler le montant de

5.250,00 euros.

Dans un ordre subsidiaire, les appelants estiment que le premier juge aurait à juste

titre retenu qu’PERSONNE3.) avait opté pour la résolution du contrat de bail, mais que

ce ne serait pas pour autant que l’indemnité de relocation pouvait courir jusqu’au terme

du contrat de bail. En effet, il faudrait prendre en considération le temps normal, par

opposition au temps réel, pour retrouver un autre locataire qui a été défini comme

correspondant au délai pour donner congé.

Un délai de trois mois aurait été suffisant pour trouver un nouveau locataire. Dès lors

et compte tenu du fait que le « délai de préavis a commencé à courir dès le mois de

mars 2013 et arrivait à échéance en mai 2013 », il y aurait tout au plus lieu à les

condamner à un mois de loyer supplémentaire.

PERSONNE3.) explique que l’appartement a été reloué à partir du 1er août 2013, ce

qui l’amène à renoncer à l’indemnité relocation réclamée pour la moitié du mois d’août

2013 et à réduire sa demande en obtention d’une indemnité de relocation au montant

de 2.700,00 euros.

Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus en contestant tout

accord sur une résiliation anticipée en se référant à son courrier du 9 avril 2013. Ainsi,

la remise des clés lui aurait été imposée contre sa volonté.

PERSONNE3.) souligne que les locataires sont d’accord avec une indemnité de

relocation de trois mois, mais elle estime que celle-ci n’est due qu’après le mois d’avril.

En effet, si on fait coïncider la fin du bail avec la remise des clés (13 avril 2013), le

loyer du mois d’avril serait encore dû et les trois mois postérieurs seraient couverts par

l’indemnité de relocation réclamée.

PERSONNE3.) sollicite encore, par appel incident, une indemnité de procédure de

500,00 euros pour la première instance et une indemnité de procédure du même

montant pour l’instance d’appel.

D’après les stipulations du contrat de bail du 30 juin 2012 sous la rubrique « durée »,

le bail a été conclu pour la durée d’un an reconductible d’année en année, sauf

dénonciation moyennant préavis de trois mois, prenant cours le 15 août 2012.

Une résiliation unilatérale avant terme n’est donc en principe pas possible. Un éventuel

congé prématuré ne serait toutefois pas nul, étant précisé que, sauf acceptation de la

part du cocontractant, l’effet de la résiliation serait alors reporté à la date précédant la

l’échéance du bail (en l’espèce le 14 août 2013).

Conformément à l’argumentation des appelants et contrairement à l’appréciation du

premier juge, le courrier des locataires du 4 mars 2013 ne constitue nullement un

courrier de résiliation du bail.

En effet, les termes clairs et non équivoques de ce courrier dont la teneur est

reproduite ci-dessus, font apparaître que les locataires sollicitent l’autorisation du

bailleur pour déroger aux stipulations du bail sur deux points : ils demandent l’accord

d’une résiliation anticipée du bail, ce moyennant un préavis de moins de trois mois.

Par courrier du 9 avril 2013, PERSONNE3.) oppose un refus catégorique à cette

demande en insistant sur le fait que le bail court jusqu’au 15 août 2013 et que les

loyers sont dus jusqu’à cette date.

Dans ce contexte on ne saurait pas non plus interpréter la remise des clés du 13 avril

2013 comme une acceptation de la résiliation puisque le même jour PERSONNE1.) a

signé pour compte de son mari et en son propre nom une déclaration aux termes de

laquelle ils sont conscients que, malgré la remise des clés qui relève de leur choix, le

bail « prend fin au mois d’août 2013 ».

Face à cette prise de position claire d’PERSONNE3.), on ne saurait interpréter le fait

que l’appartement soit donné en location par l’intermédiaire d’une agence immobilière

comme acceptation d’une demande de résiliation avant terme.

Ce qu’on peut en déduire en revanche, c’est que le bailleur est d’accord à délier les

appelants du bail dès qu’un « repreneur » a été trouvé.

Il résulte des pièces versées au débat que les lieux ont été reloués à partir du 1er août

2013 à un autre locataire.

En application de ce qui précède, le tribunal retient que le bail existant entre parties a

été résilié d’un commun accord avec effet au 31 juillet 2013 et les loyers sont dus

jusqu’à cette date.

Contrairement à l’appréciation du premier juge, le tribunal ne saurait retenir que le

bailleur aurait opté pour la résolution du bail puisque son attitude a toujours été d’exiger

la continuation des relations contractuelles jusqu’à leur terme.

Dans ces conditions, la question d’une indemnité de relocation ne se pose pas et il y

a lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.) la somme de [(2 x 1.050) + (3

x 900) =] 4.800,00 euros à titre d’arriérés de loyers, ce avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 3.000,00 euros à partir du 6 mai 2013, jour de la demande en justice,

et sur la somme de 1.800,00 euros (représentant les loyers de juin et juillet 2013) à

partir des échéances respectives, chaque fois jusqu’à solde.

Au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à charge d’PERSONNE3.), raison pour laquelle il y a lieu

d’une part de confirmer le premier juge en ce qu’il lui a alloué une indemnité de

procédure de 150,00 euros pour la première instance et qu’il y a encore lieu de

condamner solidairement PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.)

une indemnité de procédure de 350,00 euros pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est à

déclarer partiellement fondé tandis que l’appel incident est à déclarer non fondé.

Même si l’appel principal n’est à déclarer que partiellement fondé, les appelants restent

tenus d’une condamnation raison pour laquelle les frais et dépens des deux instances

sont à mettre à leur charge.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal partiellement fondé et l’appel incident non fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

la somme de 4.800,00 euros, ce avec les intérêts au taux légal sur la somme de

3.000,00 euros à partir du 6 mai 2013 et sur la somme de 1.800,00 euros (représentant

les loyers de juin et juillet 2013) à partir des échéances respectives, chaque fois

jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit fondée à concurrence de 350,00 euros la demande d’PERSONNE3.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) la somme de 350,00 euros de ce chef,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.