Court dismisses appeal and remands case to fix debates due to missing procedural step on rent commission decision.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 84/2014

Audience publique du mardi, vingt-cinq mars deux mille quatorze

Numéro 155827 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 9 août 2013,

comparant initialement par Maître William ZANIER, avocat, demeurant à Luxembourg,

ne s’étant plus présenté à l’audience,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 155827 du rôle et appelée pour fixation le 1er octobre

2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 17 décembre 2013 et finalement à l’audience

publique du mardi, 4 mars 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

La partie appelante PERSONNE1.), ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Frédéric MIOLI, avocat, en remplacement de Maître Gaston VOGEL,

comparant pour PERSONNE2.), fut entendu en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 25

mars 2014, le

jugement

qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail signé le 15 avril 2009, un appartement sis à ADRESSE1.), a

été donné en location par PERSONNE2.), en sa qualité de bailleur, à PERSONNE1.)

et PERSONNE3.), en leur qualité de locataires. Le bail, conclu pour une durée d’une

année, tacitement renouvelable, stipule un loyer mensuel de 650,00 euros.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 25 octobre 2012, PERSONNE2.) a demandé la

convocation de PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, pour :

- l’entendre condamner à lui payer la somme de 2.600,00 euros, au titre des loyers

impayés d’avril 2011, de juin 2011, d’août 2012 et d’octobre 2012, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

- l’entendre condamner à lui payer une indemnité de relocation équivalente à trois

mois de loyers, soit le montant de 1.950,00 euros, avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice jusqu’à solde,

- entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre parties,

- l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans les huit jours du prononcé

du jugement à intervenir,

- l’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

- voir déclarer le jugement exécutoire par provision.

Lors des plaidoiries de première instance, le bailleur a réduit sa demande en

condamnation aux arriérés de loyers au montant de 1.300,00 euros au titre des loyers

d’avril 2011 et de juin 2011.

Le locataire a conclu principalement à l’irrecevabilité de la demande, au motif (i) que

la requête introductive d’instance est dirigée uniquement à son encontre et non pas à

l’encontre d’PERSONNE3.) et (ii) que le bailleur aurait indiqué résider à une adresse

inexacte. En ordre subsidiaire et quant au fond, PERSONNE1.) s’est opposé à la

demande en faisant plaider avoir averti son bailleur des problèmes existant au toit et

au chauffage de l’immeuble et que les parties étaient tombées d’accord pour qu’il

entreprenne les travaux, les frais de réparation pouvant être déduits du loyer.

Par jugement contradictoire du 27 juin 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :

- reçu la demande en la forme,

- dit la demande fondée pour le montant de 1.300,00 euros,

- partant condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.300,00

euros avec les intérêts légaux à partir du 25 octobre 2012 jusqu’à solde,

- prononcé la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.),

- condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués au plus tard un mois après

la notification du jugement,

- dit non fondée la demande d’PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

relocation pour être prématurée,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure,

- rejeté la demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le premier juge a tout d’abord retenu que la requête introductive

d’instance, pouvait valablement être dirigée contre un seul des deux locataires

solidairement tenus, et qu’il ne ressortait, par ailleurs, d’aucun élément de la cause

que l’adresse indiquée par le bailleur était erronée. Il a dès lors dit la requête recevable.

Quant au fond, le premier juge a relevé qu’un locataire pouvait, sous certaines

conditions, se prévaloir de l’exception d’inexécution au cas où sa jouissance paisible

des lieux est entravée par le bailleur. En l’occurrence toutefois, le locataire resterait en

défaut d’établir le dysfonctionnement du chauffage ainsi que les problèmes

d’étanchéité du toit, de sorte que le premier juge a retenu que PERSONNE1.) n’était

pas en droit de retenir deux mois de loyers. Il a partant condamné ce dernier au

montant réclamé de 1.300,00 euros et a fait droit aux demandes du bailleur tendant à

la résiliation et au déguerpissement du locataire.

De ce jugement, notifié le 2 juillet 2013, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 9 août 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir dire la demande

principalement irrecevable, et subsidiairement non fondée. Il demande dès lors à voir

dire que le contrat de bail du 15 avril 2009 est toujours en cours et qu’à défaut de

résiliation valable, celui-ci est prorogé jusqu’à sa prochaine échéance. Il formule l’offre

de preuve par l’audition de témoins (aucun témoin n’étant toutefois indiqué) suivante :

« Il y a eu accord entre le propriétaire PERSONNE2.) et le locataire de l’appartement

PERSONNE1.) que tous les frais de matériel et de main d’œuvre exposés par le

locataire Monsieur PERSONNE1.) pour remettre l’immeuble loué en état seraient

décomptés des loyers redus, de même que le propriétaire a aussi pris à sa charge les

factures de l’entreprise SOCIETE1.) Sàrl et de la palette de poutres en bois. »

PERSONNE1.) formule une demande reconventionnelle tendant à la condamnation

de l’intimé à lui payer le montant de 3.400,76 euros au titre de frais d’électricité du chef

du chauffage électrique et sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Dans la motivation de son acte d’appel, PERSONNE1.) fait grief au premier juge de

l’avoir débouté sur :

- ses moyens d’irrecevabilité de la requête,

- « la question du faux versé par la partie intimée et ses conséquences juridiques »,

- l’existence et l’envergure d’un accord entre le propriétaire et le locataire de la

compensation de loyers avec des travaux de remise en état,

- l’attestation testimoniale, l’offre de preuve et la comparution personnelle des parties,

- l’instauration d’une expertise, et

- l’indemnité de procédure.

L’appelant fait exposer avoir été obligé de recourir à un chauffage électrique (causant

d’énormes frais d’électricité dont il demande remboursement), alors que le chauffage

ne marchait pas.

Par ailleurs, la Commission des Loyers de la ADRESSE3.) aurait, suivant décision 3

juillet 2013, réduit le loyer au montant mensuel de 300,00 euros par mois et invité le

bailleur à procéder aux réparations permettant au locataire de pouvoir faire usage d’un

chauffage en état de marche et à procéder aux réparations concernant les infiltrations.

L’appelant conclut à la surséance à statuer en attendant qu’une décision définitive

coulée en force de chose jugée ait été rendue « soit par la Commission des Loyers,

soit par les instances successives statuant jusqu’en dernier ressort ».

L’intimé, pour sa part, conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris

et augmente sa demande en condamnation aux arriérés de loyers du montant de

3.400,00 euros, portant ainsi le total de la condamnation demandée au montant de

(1.300,00 + 3.400,00 =) 4.700,00 euros.

L’appelant n’était, nonobstant demande expresse du tribunal de céans, ni présent, ni

représenté lors des plaidoiries ; en application de l’article 76 du nouveau code de

procédure civile, il y a lieu de statuer par un jugement contradictoire à son égard.

Discussion

Dans la mesure où l’appelant se borne à faire grief au premier juge de ne pas avoir

accueilli ses moyens d’irrecevabilité de la requête, sans cependant les reprendre ni

les développer en instance d’appel, le tribunal ne s’attardera pas sur ce moyen.

Il en va de même du grief fait au premier juge d’avoir débouté l’appelant « sur la

question du faux versé par la partie intimée et la conséquence juridique ». L’appelant

restant en défaut (i) d’expliquer de quel faux il s’agit et surtout (ii) d’en tirer une

conséquence juridique, ce moyen ne saurait davantage être accueilli.

Quant au fond, l’appelant conclut au débouté de la demande du bailleur tendant aux

arriérés des loyers ainsi qu’à la résiliation et au déguerpissement consécutif. Il fait

exposer qu’il aurait été convenu avec le bailleur qu’il prenne à sa charge la réparation

du chauffage et du toit en contrepartie de la suspension du loyer. C’est la raison pour

laquelle les deux mois de loyers auxquels il a été condamné en première instance

(avril et juin 2011) ne seraient pas dus. En outre, l’appelant donne à considérer que la

Commission des Loyers a réduit le loyer au montant de 300,00 euros.

Il résulte des pièces versées en cause par l’appelant que le 3 juillet 2013, la

Commission des Loyers a, sur requête introduite par Maître William ZANIER pour le

compte des époux PERSONNE1.) et PERSONNE3.) - le bailleur, bien que

régulièrement convoqué, n’ayant pas été représenté - fixé le loyer au montant de

300,00 euros hors charges à partir du 1er août 2013 et invité le propriétaire à procéder

aux réparations permettant au locataire de pouvoir faire usage d’un chauffage en état

de marche et à procéder aux réparations concernant les infiltrations.

D’une part, le tribunal ignore si cette pièce a été communiquée au mandataire de

l’intimé.

D’autre part et dans la mesure où l’appelant se réfère à cette décision pour asseoir sa

thèse, il importe de savoir, avant tout autre progrès en cause, si la décision de la

Commission des Loyers de Differdange du 3 juillet 2013 a fait l’objet d’un recours

devant le juge de paix tel que prévu à l’article 10 de la loi du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation.

Il échet partant de refixer les débats afin de permettre aux parties de prendre position

sur ce point et de réserver le surplus et les frais.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

surseoit à statuer et avant tout autre progrès en cause,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 10 juin

2014, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle 6, au 3ème étage,

réserve le surplus et les frais.