Tenant appeal against landlord's eviction and rent claim succeeded with partial compensation for procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 85/2014

Audience publique du mardi, vingt-cinq mars deux mille quatorze

Numéro 153630 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-

Alzette du 23 avril 2013,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à B-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Canan CETIN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 153630 du rôle et appelée pour fixation le 4 juin 2013,

fut fixée pour versement de pièces d’abord au 11 juin 2013, ensuite au 18 juin 2013,

puis fixée pour plaidoiries d’abord au 19 novembre 2013, date à laquelle Maître CETIN

avait demandé l’exoine, puis au 4 mars 2014, et finalement par courrier du greffe du

19 décembre 2013 avancée à l’audience publique du lundi, 3 mars 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Audrey BEHA, avocat, en remplacement de Maître Eyal GRUMBERG, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Canan CETIN, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 25

mars 2014, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 31 août 2010, un appartement se trouvant au 1er étage d’un

immeuble sis à ADRESSE3.), est donné en location par le bailleur PERSONNE1.) au

« locataire » PERSONNE2.). Le bail a pris cours le 1er septembre 2010 et stipule qu’il

i) est conclu pour une durée d’un an, ii) se renouvelle par tacite reconduction d’année

en année et iii) peut être dénoncé suivant lettre recommandée par chaque partie

moyennant préavis de 3 mois, avant l’expiration de chaque période. Le loyer mensuel,

payable d’avance le premier de chaque mois, est fixé au montant de 650,00 euros,

auquel s’ajoutent des charges mensuelles d’un montant de 80,00 euros.

Suivant contrat de bail commercial du 6 décembre 2010, un local commercial se

trouvant au rez-de-chaussée du susdit immeuble est donné en location par

PERSONNE1.) à PERSONNE2.). Le bail a pris cours le 5 décembre 2010 et stipule

qu’il i) est conclu pour une durée de trois ans, ii) se renouvelle par tacite reconduction

d’année en année et iii) peut être dénoncé suivant lettre recommandée par chaque

partie moyennant préavis de 6 mois, avant l’expiration de chaque période. Le loyer

mensuel, payable d’avance le premier de chaque mois, est fixé au montant de 700,00

euros, auquel s’ajoutent des charges mensuelles d’un montant de 80,00 euros.

En septembre 2012, la compagne de PERSONNE2.), coiffeuse, émet le souhait de

louer le local commercial, sis dans le susdit immeuble, à côté du local commercial loué

par PERSONNE2.).

Par courrier du 10 septembre 2012, le bailleur via son épouse PERSONNE3.) écrit à

PERSONNE2.) que «…. en attendant vous voudriez bien prendre les dispositions pour

veiller qu’au moment de la signature des deux contrats de bail commercial dans

l’immeuble sis à ADRESSE3.), les conditions suivantes soient réunies : i) pour le

nouveau contrat de bail commercial, vous devez me remettre une garantie bancaire à

première demande de 5 mois, le montant du loyer est de 800,00 euros par mois et les

charges de 80,00 euros par mois, les frais d’agence sont à votre charge et le contrat

devra être signé le 13 septembre 2012, si toutes les conditions sont réunies ; ii) pour

le contrat du salon de coiffure à ADRESSE3.), le loyer mensuel s’élèvera à 950,00

euros et les charges mensuelles à 250,00 euros ; au moment de la signature du bail,

je vous demanderai une garantie bancaire à première demande de 5 mois, les frais

d’agences sont à votre charge et ledit contrat ne sera signé que si j’ai reçu de votre

part une réponse écrite favorable avant le 13 septembre 2012 ».

Par courrier du 12 septembre 2012, PERSONNE2.) exprime son souhait de rester

dans le local commercial, mais déclare qu’il ne dispose pas de la somme demandée

et que le délai est « fort court » pour apprécier les possibilités qui se présentent. Il

propose son départ des lieux au cas où il est dans l’impossibilité de remplir les

conditions du nouveau contrat.

Par courrier recommandé du 18 septembre 2012, PERSONNE2.) écrit au bailleur que

« ne pouvant pas remplir vos conditions pour la signature du nouveau contrat, par le

fait des montants à sortir trop importants pour moi, je vous informe de mon souhait de

résilier le contrat… au 5 décembre 2013 », à moins qu’il trouve un repreneur pour ce

local, avec l’accord du bailleur. Il souligne qu’il est « enclin à payer un loyer de 800,00

euros sur le reste de la durée du bail… ». Concernant l’appartement, PERSONNE2.)

informe PERSONNE1.) « de son souhait de trouver un autre lieu de résidence et

demande la permission écrite l’autorisant à mettre des annonces pour trouver une

personne » à qui céder le bail, de l’accord du bailleur. Par ce courrier PERSONNE1.)

est encore informé que PERSONNE2.) compte résilier le bail d’habitation moyennant

préavis de trois mois pour le 31 août 2013.

Par courrier du 21 septembre 2012, l’épouse du bailleur (PERSONNE3.)) fait parvenir

à PERSONNE2.) un devis d’un montant de 2.254,00 euros pour travaux de réparation

des dégâts à la façade de l’immeuble en cause et demande au locataire la prise en

charge desdits frais.

Par courrier recommandé du 25 septembre 2012, PERSONNE2.) rappelle son

incapacité de remplir les conditions demandées par PERSONNE1.) tant en ce qui

concerne le bail commercial, pour lequel il propose de trouver « une personne qui

reprendrait le bail », lors de son départ des lieux avant la fin du contrat, qu’en ce qui

concerne le « local du salon ». En ce qui concerne la demande du bailleur de payer le

montant de 2.254,00 euros, PERSONNE2.) répond que « dans le but d’être dans la

capacité de répondre favorablement » à cette demande et « pour ne pas me retrouver

dans une situation d’impayée et d’endettement, je suis dans l’obligation de diminuer

mes charges ».

Par courrier du 16 octobre 2012, le mandataire de PERSONNE1.) rappelle au locataire

qu’il est tenu en vertu du contrat de bail commercial pour une durée ferme de trois ans,

soit jusqu’au 5 décembre 2013, qu’il doit dès lors payer le loyer de 700,00 euros et les

charges de 80,00 euros et que le bailleur ne consent à délier PERSONNE2.) de

manière anticipative du contrat qu’à la condition i) qu’il trouve un locataire moyennant

paiement d’un loyer de 800,00 euros et fourniture d’une garantie bancaire de 2 mois

de loyers et ii) qu’il reste solidairement garant du paiement des loyers. Ce même

courrier rappelle à PERSONNE2.) que les mêmes remarques valent pour le contrat

d’habitation du 31 août 2010 qui continue à courir jusqu’au 1er septembre 2013.

Par courrier du 26 octobre 2012, le mandataire de PERSONNE2.) répond que celui-ci

souhaite au plus vite mettre un terme à ses relations contractuelles avec le bailleur.

Suivant ce courrier, en ce qui concerne le bail d’habitation, PERSONNE2.) est disposé

à trouver un nouveau locataire à condition qu’il soit mis un terme au contrat de bail

existant, mais refuse d’être solidairement tenu des engagements du nouveau locataire.

En ce qui concerne le bail commercial, le même refus de s’engager solidairement avec

un repreneur est exprimé.

Par courrier du 27 novembre 2012, PERSONNE2.) informe le bailleur i) qu’il souhaite

régler leurs différends rapidement, ii) que concernant la somme de 2.254,00 euros, il

n’en dispose pas et invite PERSONNE1.) à garder les cautions locatives une fois les

deux baux rompus, le reste servant à couvrir le décompte de charges et autres frais,

iii) que l’appartement sera vidé et nettoyé pour le 30 novembre 2012 et iv) que « voici

les coordonnées de l’agence qui s’occupe des locaux pour la mise en location. Il

possède déjà des coordonnées de personnes souhaitant emménager le plus

rapidement possible. Je vous laisse libre de le contacter pour finaliser les contrats…

J’ai également un contact pour un repreneur pour le local commercial. M.

PERSONNE4.), NUMERO1.), pour une entreprise de chauffage… ».

Par courrier du 1er décembre 2012, PERSONNE2.) informe PERSONNE1.) i) qu’il a

vidé et nettoyé l’appartement et qu’il fait parvenir son jeu de clé au bailleur (une clé

d’entrée de l’appartement et une clé du cadenas de la cave), ii) que le deuxième jeu

de clés est chez l’agent immobilier et « le troisième près de ses meubles, dans votre

local, cela d’après le peintre », iii) qu’il rend également les clés des cadenas de la

chaudière (deux clés).

Par courrier du 28 mars 2013, PERSONNE2.) écrit à PERSONNE1.) qu’il se permet

de lui « rendre toutes les clés restantes qui se trouvaient chez l’agent immobilier » et

qu’il a « récupéré de l’entreprise qui a fait les travaux ».

Procédure

Suivant requête déposée en date du 21 décembre 2012 au greffe du tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) pour l’entendre

condamner à lui payer la somme de 730,00 euros à titre d’arriéré de loyer du mois de

décembre 2012, sur base du contrat de bail d’habitation, avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice, jusqu’à solde et la somme de 1.000,00 euros à titre

d’indemnité de procédure. Le requérant a sollicité l’exécution provisoire du jugement

à intervenir et s’est réservé tous autres droits, dus, moyens et actions et notamment

le droit de réclamer en cours d’instance des dommages-intérêts pour tous les dégâts

locatifs causés par PERSONNE2.) et les loyers et charges à échoir.

Par requête déposée le 16 janvier 2013, PERSONNE1.) fait convoquer PERSONNE2.)

à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre

condamner à lui payer la somme de 780,00 euros à titre d’arriéré de loyer du mois de

janvier 2013, sur base du bail commercial, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice. Il a sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et s’est réservé tous autres

droits, dus, moyens et actions.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a augmenté sa demande

i) basée sur le contrat de bail d’habitation à la somme de (2.600,00 + 320,00 =)

2.920,00 euros, correspondant aux arriérés de loyer et de charges du mois de

décembre 2012 au mois de mars 2013 inclus et ii) basée sur le bail commercial à la

somme de (2.100 + 240 =) 2.340,00 euros, correspondant aux arriérés de loyer et de

charges du mois de janvier 2013 au mois de mars 2013 inclus.

PERSONNE1.) a en outre demandé à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer la

somme de 2.254,00 euros à titre de dégâts locatifs à la façade, en se prévalant d’un

devis du 13 septembre 2012 et en expliquant que PERSONNE2.) a installé son

enseigne à la façade qui serait parsemée de trous et serait dégradée.

A l’appui de sa demande, le bailleur a exposé que PERSONNE2.) est parti des lieux

sans avoir résilié le contrat de bail en bonne et due forme, de sorte qu’il a demandé à

ce que les baux « continuent jusqu’au terme, à savoir le 31 août 2013 (bail

d’habitation), respectivement le 4 décembre 2013 (bail commercial). »

Le locataire a exposé que la résiliation du bail est « intervenue à partir du 26 octobre

2012 avec effet au 30 novembre 2012 pour l’appartement et au 15 janvier 2013 pour

le local commercial » pour inexécution des obligations contractuelles dans le chef du

bailleur. Dans ce contexte, il a fait valoir que, dans le contrat de bail commercial, le

bailleur lui avait demandé de s’occuper des travaux d’entretien dans l’immeuble, ce

qu’il aurait fait, ayant été l’homme à tout faire dans l’immeuble et ayant notamment

installé des séparations dans les caves communes, remplacé les filtres à eau, déblayé

la neige, nettoyé les rebords des fenêtres et commencé à repeindre les fenêtres. Il

aurait même proposé de nettoyer la façade, salie par la pollution. Il a en outre exposé

qu’en septembre 2012, sa compagne, coiffeuse, aurait souhaité louer le local

commercial appartenant au même bailleur et se trouvant à côté du sien, et que sur ce,

PERSONNE3.) aurait proposé de faire un nouveau contrat de bail commercial dont

l’un avec PERSONNE2.) et l’autre avec la compagne de celui-ci aux conditions

décrites dans le courrier du 10 septembre 2012.

PERSONNE2.) a exposé avoir déduit de cette lettre la volonté de la part du bailleur de

résilier le contrat existant. Il a contesté les frais locatifs dont PERSONNE1.) sollicitait

le remboursement, en ayant fait relever ne pas être intervenu sur la façade, mis à part

le fait d’avoir donné un coup de brosse dure sur deux appuis de fenêtres et trois

linteaux décoratifs au rez-de-chaussée.

PERSONNE2.) a formulé une demande reconventionnelle aux fins de voir dire que le

bail d’habitation est résilié avec effet au 30 novembre 2012 et que le bail commercial

est résilié avec effet au 15 janvier 2013, pour inexécution des obligations incombant

au bailleur. Il en outre demandé à voir condamner le bailleur à lui rembourser les

garanties locatives d’un montant de 1.400,00 euros (bail commercial), respectivement

de 1.460,00 euros (bail d’habitation).

Par jugement contradictoire du 21 mars 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a

i) reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, ii) joint les requêtes

introduites par PERSONNE1.), iii) dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de

rejet de pièces, iv) donné acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de ses demandes

pécuniaires et qu’il se réserve le droit de demander les loyers jusqu’au terme échu des

baux, v) dit non fondé l’ensemble des demandes formulées par PERSONNE1.), vi) dit

le contrat de bail de l’appartement résolu le 1er décembre 2012 avec effet à la même

date et dit le contrat de bail du local commercial résolu le 1er décembre 2012 avec effet

au 15 janvier 2013, vii) dit la demande de PERSONNE2.) en restitution de la garantie

locative fondée pour la somme de (1.400,00+1.460,00 =) 2.860,00 euros et partant

condamné PERSONNE1.) à lui payer cette somme avec les intérêts légaux à partir du

8 mars 2013, date de la demande en justice jusqu’à solde, viii) dit qu’il n’y a pas lieu à

exécution provisoire du jugement, ix) dit non fondées les demandes en indemnité de

procédure formulées par les parties respectives et x) fait masse des frais et condamné

les deux parties, chacune pour moitié, aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge, s’appuyant sur des attestations testimoniales

versées par PERSONNE2.), a tenu pour établi que « PERSONNE3.) refusait tout autre

mode de communications, de sorte qu’il s’en est suivi des lettres d’explications et de

propositions d’arrangement de PERSONNE2.) ».

Rappelant i) le contenu du courrier fait par le mandataire de PERSONNE1.) en date

du 16 octobre 2012 et celui du courrier du 26 octobre 2012, fait en réponse par le

mandataire de PERSONNE2.), ii) que PERSONNE6.), agent commercial mandaté par

PERSONNE2.) afin de chercher des locataires, atteste avoir trouvé des repreneurs

très potentiels et que PERSONNE3.) lui répondait ne pas l’avoir sollicité et ne désirait

pas travailler avec lui, iii) le contenu du courrier adressé au bailleur par PERSONNE2.)

en date du 27 novembre 2012 et en date du 1er décembre 2012, aux termes duquel le

locataire expose avoir remis les clés et iv) que ce dernier fait n’est pas contesté par

PERSONNE1.), le premier juge, soulignant l’article 1134 du code civil et le principe,

que le contrat à durée déterminée prend fin à l’expiration du terme, les parties ne

pouvant en principe y mettre fin unilatéralement avant l’échéance convenue, sauf

accord exprès de la partie créancière de l’obligation, a dit que lorsque le locataire, sans

reprocher au propriétaire une violation de ses obligations de bailleur, dénonce

unilatéralement et avant terme un contrat de bail à durée déterminée, le bailleur est en

droit de continuer à demander le paiement des loyers échus.

Constatant qu’en l’espèce, le locataire reprochait au bailleur une violation de ses

obligations contractuelles et invoquait dès lors l’exception d’inexécution pour s’opposer

au paiement des loyers et pour justifier la résiliation prématurée et avant terme du

contrat, le premier juge rappelant les articles 1728 et 1719 du code civil, a souligné

que l’exception non adimpleti contractus n’est admise par la jurisprudence qu’avec

prudence, les tribunaux appréciant ce moyen de se faire justice à soi-même en

considération de deux critères, à savoir un critère d’équilibre, de proportionnalité entre

les inexécutions respectives et un critère de nécessité.

Retenant qu’en l’espèce i) le bailleur exigeait un nouveau contrat de bail avec des

conditions plus strictes à partir de septembre 2012, ii) le locataire ne pouvait accepter

ces modifications, iii) PERSONNE3.) commençait à « chercher la petite bête » et se

montrait résistante à toute discussion ou arrangement éventuel, iv) le 16 octobre 2012,

le mandataire du bailleur a proposé de délier PERSONNE2.) de manière anticipative

du bail à la double condition de trouver un locataire payant un loyer mensuel de 800,00

euros et de rester garant solidaire du paiement des loyers, v) PERSONNE2.) s’est

déclaré ouvert à toute proposition afin de trouver un arrangement, le premier juge a dit

qu’il y avait lieu d’analyser la rupture anticipative du contrat au niveau de l’abus de

droit.

Rappelant l’article 1184 du code civil, le premier juge a dit que par courrier du 16

octobre 2012, PERSONNE1.) a accepté de délier PERSONNE2.) de son contrat sous

condition de trouver un repreneur, mais i) qu’en refusant toute discussion et en

refusant d’accepter un des repreneurs proposé par PERSONNE2.), le bailleur a failli à

son obligation de bonne foi dans l’exécution des conventions et ii) qu’en agissant dans

son seul intérêt, en vue de retirer un avantage disproportionné par rapport aux

inconvénients que subit son cocontractant, il a commis un abus de droit.

Il a dit que l’attitude passive du bailleur et sa persistance à demander l’exécution forcée

du contrat de bail dépassent les limites de l’exercice normal du droit du bailleur et

qu’au vu de la disproportion ainsi créée entre les situations respectives du bailleur et

du locataire, l’exécution du contrat des baux ne saurait perdurer au-delà de la remise

des clés, à laquelle il a fixé la fin du bail.

Il a finalement encore dit que le comportement des parties s’analyse en une résiliation

du bail intervenue à partir du 1er décembre 2012 avec effet à la même date pour

l’appartement et au 15 janvier 2013 pour le local commercial.

La demande de PERSONNE1.) tendant au paiement de la somme de 2.254,00 euros

à titre d’indemnisation des dégâts locatifs à la façade a été déclarée non fondée, faute

d’être justifiée.

La

demande

reconventionnelle

formulée

par

PERSONNE2.)

tendant

au

remboursement des garanties bancaires à hauteur de 1.400,00 euros et de 1.460,00

euros a été déclarée fondée, aux motifs que i) le bail est résolu, ii) la remise des clefs

a eu lieu le 1er décembre 2012 et iii) le bailleur n’a pas fait état de dommages locatifs.

De ce jugement, lui notifié le 26 mars 2013, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 23 avril 2013.

Si, dans son acte d’appel, PERSONNE1.) conclut, par réformation du jugement

entrepris, à voir déclarer irrecevables certaines pièces versées par PERSONNE2.), il

est à noter que, lors des débats, PERSONNE1.) a renoncé à ce moyen. Il y a lieu de

lui en donner acte.

Par réformation du jugement entrepris, quant au bail d’habitation, PERSONNE1.)

demande à voir constater sa reconduction jusqu’au 31 août 2013, sans possibilité de

résiliation anticipée et à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de

4.850,00 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, sinon du

jugement à intervenir jusqu’à solde. Quant au bail commercial, l’appelant demande à

voir constater que l’échéance se situe au 4 décembre 2013, sans possibilité de

résiliation anticipée et à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de

2.720,00 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, sinon du

jugement à intervenir jusqu’à solde. En ce qui concerne les dégâts locatifs,

PERSONNE1.) demande à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de

2.254,00 euros, avec les intérêts légaux tels que stipulés ci-avant. Il conclut à voir

débouter PERSONNE2.) de ses demandes reconventionnelles formulées en première

instance et partant à voir dire non fondée i) la demande en résiliation judiciaire des

deux baux et ii) la demande en restitution des dépôts de garantie. L’appelant conclut

à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.250,00 euros pour la première

instance et de 1.750,00 euros pour l’instance d’appel.

Lors des débats, PERSONNE1.) a modifié ses prétentions financières comme suit :

Loyers et charges du bail d’habitation :

Loyers bail d’habitation (de décembre 2012 à août 2013) 9 x 650 € =

5.850,00 EUR

Charges locatives (de décembre 2012 à août 2013) 9 x 802 € =

720,00 EUR

Amplification de la demande (3 mars 2014)

Nettoyage de l’appartement

101,20 EUR

Loyers et charges du bail d’habitation :

Loyers bail commercial (de janvier 2013 à décembre 2013) 12 x 700 =

8.400,00 EUR

Charges locatives (de janvier 2013 à décembre 2013) 12 x 80 =

960,00 EUR

Réparation du dommage à la façade (Devis SOCIETE1.) Sàrl)

2.254,00 EUR

Il y a lieu de lui en donner acte.

A l’appui de son appel, après avoir fait état de certains des faits et rétroactes

retranscrits ci-avant, PERSONNE1.) expose que, nonobstant les termes clairs et

précis des deux baux signés entre parties, PERSONNE2.) a émis le souhait de se

désengager de manière anticipée des deux contrats, ce à quoi l’appelant s’est toujours

opposé. Même si un échange de correspondance a eu lieu entre parties, le locataire

n’aurait pas formalisé une résiliation des deux baux, le bailleur ayant toujours maintenu

sa volonté de poursuivre les engagements résultant des deux baux. Même si « un

repreneur a été proposé par le locataire », il n’en resterait pas moins que le bailleur a

toujours clairement fait savoir qu’il n’accepterait de repreneur qu’à la condition que

PERSONNE2.) s’engage solidairement avec le repreneur.

En tout état de cause, PERSONNE1.) conteste que la lettre du 10 septembre 2012

puisse être considérée comme valant proposition de sa part de résilier le contrat de

manière anticipative, étant donné que le bailleur a toujours voulu le maintien des baux

jusqu’à leur terme.

En ce qui concerne la remise des clefs, PERSONNE1.) fait grief au premier juge d’avoir

retenu que cette remise a eu lieu en décembre 2012, alors que ce ne serait qu’en date

du 28 mars 2013 que les clefs ont été restituées au bailleur, moyennant courrier du

même jour.

En ce qui concerne les dégâts locatifs, PERSONNE1.) souligne que PERSONNE2.) a

reçu les biens loués en bon état locatif, mais qu’il ne l’a pas laissé dans cet état, alors

qu’il aurait percé la façade pour installer son enseigne. Suivant devis de l’entreprise

SOCIETE1.) sàrl, le coût des réparations s’élèverait à 2.254,00 euros.

En droit, quant à la résiliation du bail retenue par le premier juge, l’appelant, après

avoir souligné la teneur de l’article 1737 du code civil, fait relever qu’à défaut de

dénonciation en bonne et due forme, de la part du locataire, les deux baux ont été

reconduits jusqu’à leur terme. Ce serait à tort que le premier juge a fait application de

la théorie de l’abus de droit, étant donné que le bailleur a simplement souhaité le

maintien de la relation contractuelle.

Ce serait à tort que le premier juge, se basant sur une prétendue remise des clés en

date du 1er décembre 2012, a déclaré résilié le bail d’habitation avec effet à la même

date et le bail commercial avec effet au 15 janvier 2013.

Pour autant que l’un ou l’autre courrier de PERSONNE2.) soit à considérer comme

valant résiliation des deux baux, PERSONNE1.) demande de retenir que la date

d’expiration du bail d’habitation est le 31 août 2010 et du bail commercial est le 4

décembre 2013.

Il y aurait par ailleurs lieu de faire droit à la demande de l’appelant i) relative aux

arriérés de loyers, sur base de l’article 1728 du code civil et ii) relative aux dégâts

locatifs, en vertu des articles 1728, 1731 et 1732 du code civil.

La demande reconventionnelle de PERSONNE2.) tendant au remboursement de la

garantie locative serait, par réformation, à dire non fondée, l’appelant faisant

précisément et, contrairement à ce qu’a dit le premier juge, état de dégâts locatifs.

PERSONNE1.) fait en outre relever que dans les divers courriers émanant de

PERSONNE2.), celui-ci ne conteste pas sa responsabilité quant aux dégâts causés à

la façade.

PERSONNE2.) conclut à voir dire l’appel non fondé et à confirmer le jugement de

première instance.

Quant aux faits, après avoir rappelé les principales dispositions des deux baux conclus

entre parties, PERSONNE2.) expose i) que peu de temps après l’occupation des lieux,

une fuite d’eau a eu lieu dans l’appartement situé au-dessus du sien et que

l’appartement est resté insalubre pendant des mois, ceci obligeant le locataire à

entreposer une partie du mobilier dans un autre local du bailleur, ii) que l’épouse du

bailleur lui aurait reproché « un certain nombre de retard » et aurait exigé qu’il

« exécute des travaux dans l’immeuble », iii) que début septembre 2012, la compagne

de PERSONNE2.) a émis le souhait de louer le deuxième local commercial de

l’immeuble, dont PERSONNE1.) est également le propriétaire, iv) que l’épouse de

PERSONNE1.) a alors émis le souhait de modifier les termes du bail commercial, tel

que dit ci-avant, v) que PERSONNE2.) a déduit de ce courrier que le bailleur souhaitait

mettre fin au bail commercial, vi) que l’épouse de PERSONNE1.) a accusé

PERSONNE2.) d’avoir « abîmé la façade », ce que celui-ci conteste, vii) que dans le

cadre du bail commercial, le bailleur lui avait demandé de s’occuper des travaux

d’entretien de l’immeuble, de sorte que le locataire serait devenu « l’homme à tout faire

de l’immeuble », viii) que lorsque le locataire a clairement dit au bailleur qu’il ne pouvait

accepter les exigences du nouveau bail, il s’en serait suivi un comportement agressif

de l’épouse du bailleur, celle-ci ayant imposé des « sanctions » parmi lesquelles

l’interdiction par le locataire de garer la camionnette de son entreprise à côté de

l’immeuble.

PERSONNE2.) rappelle ensuite le contenu des courriers adressés au bailleur et fait

relever l’absence de réponse respectivement de prise de position précise de celui-ci.

Il souligne i) avoir informé le bailleur de son départ des lieux par courrier du 27

novembre 2012, ce même courrier étant également resté sans réponse, ii) avoir vidé,

nettoyé et quitté les lieux et adressé un courrier à PERSONNE1.) en lui faisant parvenir

les seules clés en sa possession, ce courrier étant à son tour resté sans réponse.

PERSONNE2.) conteste i) avoir manqué de capacités financières pour faire face à ses

obligations contractuelles et de compétences techniques pour prendre en charge

certains travaux et ii) que l’appelant lui aurait demandé « de tenir ses engagements

pendant la durée des baux restant à courir ».

Quant aux dégâts locatifs invoqués par PERSONNE1.), PERSONNE2.) conteste être

intervenu sur la façade et demande à voir rejeter ce volet de la demande principale.

En droit, PERSONNE2.) fait valoir que la résiliation des deux baux est intervenue à

l’initiative du bailleur, qui aurait souhaité imposer un nouveau bail commercial au

locataire « à des conditions de loyers et garanties locatives plus importantes que le

premier bail commercial », alors que le locataire a « fait connaître son refus d’accepter

ces nouvelles conditions ». PERSONNE2.) aurait été « constamment harcelé, épié et

menacé de représailles de son bailleur s’il ne prenait pas en charge les travaux de la

façade de l’immeuble », de sorte que PERSONNE2.) n’a eu d’autre choix que de

quitter les lieux. « Le mutisme, le comportement disproportionné voire déséquilibré du

bailleur, ses accusations infondées auraient obligé PERSONNE2.) à mettre fin à ses

baux et à quitter les lieux au plus vite pour maintenir sa santé mentale ».

PERSONNE2.)

fait encore relever que par courrier du 16 octobre 2012,

PERSONNE1.) via son avocat, a accepté de délier le locataire des baux à condition

que celui-ci trouve un repreneur. Ce serait précisément ce que PERSONNE2.) aurait

fait : en effet, « bien que l’intimé ait trouvé des repreneurs des baux et bien que l’intimé

ait informé le bailleur de ces nouveaux repreneurs potentiels, le bailleur n’a pas réagi

et resté silencieux rendant ainsi impossible au locataire de lui présenter des

repreneurs ». Ce serait partant « le comportement du bailleur qui aurait mis le locataire

dans l’impossibilité de répondre aux demandes du bailleur contenues dans le courrier

du 16 octobre 2012 ». Le bailleur aurait refusé de communiquer en vue de trouver un

arrangement, alors que le locataire aurait fait tout son possible pour trouver une

solution au litige.

PERSONNE2.) fait partant valoir que « les résiliations des baux par le locataire sont

régulières, sinon justifiées par le comportement du bailleur ».

Quant à sa demande reconventionnelle, PERSONNE2.) estime qu’il y a lieu d’y faire

droit, par confirmation du premier jugement. Il y aurait partant lieu de dire que le bail

d’habitation est résilié avec effet au 1er décembre 2012 et le bail commercial avec effet

au 15 janvier 2013. PERSONNE1.) serait en outre tenu de lui restituer les garanties

locatives de 1.400,00 euros (bail d’habitation) et de 1.460,00 euros (bail commercial).

PERSONNE2.) formule finalement une demande en dommages et intérêts et

demande à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer à ce titre la somme de 5.000,00

euros aux fins de réparation du préjudice matériel et moral subi par le comportement

« des bailleurs », qui auraient empêché PERSONNE2.) de travailler et de répondre

aux demandes de ses clients.

Motifs de la décision

Remarque préliminaire

En vue d’étayer sa version des faits, PERSONNE1.) se prévaut des deux baux conclus

entre parties ainsi que de l’échange de courriers, tandis que PERSONNE2.) se prévaut

également de l’échange de courriers, ainsi que de quatre attestations testimoniales.

En ce qui concerne les deux attestations testimoniales émanant de la compagne de

l’épouse, il suffit d’un simple coup d’œil pour remarquer que, si elles sont

manifestement signées par PERSONNE7.), il n’en reste pas moins que l’écriture de

l’attestation du 6 mars 2013 est fondamentalement différente de celle de l’attestation

du 7 mars 2013. A défaut de pouvoir dire qui est l’auteur de ces deux attestations, le

tribunal n’accordera aucun crédit aux déclarations y inscrites.

Les deux attestations des 1er et 7 mars 2013 émanant de PERSONNE8.), qui est le

père de PERSONNE2.), n’ont aucun caractère pertinent pour toiser le volet du litige

relatif à la résiliation des baux, de sorte que le tribunal ne s’y attardera pas. Il en va

par ailleurs de même de l’attestation écrite et signée en date du 6 mars 2013 par

PERSONNE9.).

Pour autant que ces attestations ont trait aux autres points intéressant le présent litige

(comportement du bailleur, dégâts locatifs à la façade), il est renvoyé à ce qui sera dit

ci-après.

Quant au fond, il est rappelé que le bail commercial a été conclu avec effet au 5

décembre 2010, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction

d’année en année. Ce bail à durée déterminée, qui ne pouvait être dénoncé à la date

d’échéance anniversaire (5 décembre 2013) que moyennant un préavis de 6 mois, a

couru jusqu’au 5 décembre 2013.

Il se dégage de l’échange de courriers et des débats menés que la compagne de

PERSONNE2.) souhaitait louer le local commercial voisin de celui loué par celui-ci ;

c’est ainsi qu’a été faite la proposition du bailleur, via son épouse, suivant courrier du

10 septembre 2012 (pour le contenu duquel il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant).

Il est constant en cause que cette proposition n’a pas été acceptée par PERSONNE2.),

au motif de ne pas pouvoir faire face aux conditions posées par PERSONNE1.) pour

le nouveau bail.

A défaut de conclusion d’un nouveau bail commercial par les parties au litige, c’est le

bail du 5 décembre 2010 qui a continué à courir et à produire ses effets, engendrant

notamment dans le chef de PERSONNE1.) l’obligation de garantir une jouissance

paisible du locataire et dans le chef de ce dernier l’obligation de payer le loyer et les

charges.

Si i) par courrier du 12 septembre 2012, PERSONNE2.) propose son départ des lieux

loués, ii) par courrier du 18 septembre 2009, il exprime son souhait de résilier le bail

avec effet au 5 décembre 2013 et iii) par courrier du 25 septembre 2012, il propose de

trouver un nouveau preneur, il n’en reste pas moins que, par courrier du 16 octobre

2012, le bailleur fait clairement savoir que le bail commercial est maintenu et ne peut

faire l’objet d’une résiliation anticipée que pour autant que le preneur trouve un

repreneur aux conditions telles que décrites ci-avant.

Si PERSONNE2.) écrit dans son courrier du 27 novembre 2012 avoir un repreneur

pour le local commercial, à savoir un certain « PERSONNE4.) », il est à noter qu’à

défaut de toute autre précision quant à la personne du repreneur, il ne saurait être

admis qu’il s’agisse d’un repreneur potentiel. En tout état de cause, même à supposer

que cette personne ait été indiquée au bailleur comme repreneur du bail commercial,

force est de constater que faute de conclusion d’un bail, elle n’a pas été acceptée par

le bailleur, étant précisé que le contrat de bail est un contrat intuitu personae.

Par ailleurs, l’attestation testimoniale (versée dans ce contexte) établie par le

« délégué commercial » PERSONNE6.) est bien trop vague pour lui conférer un

caractère pertinent. Ce n’est dès lors pas sur base de cette attestation que le tribunal

se voit amené à accorder un quelconque crédit à l’affirmation de PERSONNE2.)

consistant à dire qu’il « a trouvé des repreneurs des baux », qu’il ait « informé le

bailleur de ces repreneurs potentiels » et que celui-ci les aurait refusé sans motif

légitime. En tout état de cause ce n’est qu’à supposer que PERSONNE2.) rapporte la

preuve d’avoir présenté au bailleur un ou plusieurs repreneurs potentiels (avec

indication de leurs coordonnées et de leur situation financière), qu’un refus de celui-ci

pourrait être qualifié d’injustifié, voire de fautif. Or, la preuve de ces faits fait

précisément défaut.

Quant aux autres griefs invoqués par PERSONNE2.) à l’encontre de PERSONNE1.)

(notamment en ce qui concerne le prétendu comportement agressif de celui-ci,

respectivement de son épouse) pour voir dire qu’il n’avait d’autre choix que de libérer

le local commercial, le tribunal note que le contenu des attestations testimoniales

émanant de PERSONNE8.) et de PERSONNE9.) est bien trop vague pour conférer

aux faits y relatés un caractère pertinent. Les affirmations de PERSONNE2.)

consistant à dire que le bailleur l’aurait harcelé et aurait été agressif, non étayées par

d’autres éléments probants, restent partant à l’état d’allégation dépourvues d’un

quelconque effet.

C’est partant à tort que le premier juge a retenu l’abus de droit dans le chef de

PERSONNE1.) et a dit i) que le comportement du bailleur dépassait les limites de

l’exercice normal de ses droits, ii) que l’exécution du bail commercial ne pouvait durer

au-delà de la date de la remise des clés et iii) que le comportement des parties

s’analyse en une résiliation du bail commercial avec effet au 15 janvier 2013.

Bien au contraire, au vu des éléments objectifs de la cause, le tribunal tient pour établi

qu’en l’espèce le bail commercial a continué à courir jusqu’à son terme, soit jusqu’au

4 décembre 2013, la circonstance que des clés des lieux loués aient été remises au

bailleur avant le terme du bail étant sans incidence sur le prédit constat. Par

réformation du premier jugement, il y a dès lors lieu de retenir que la résiliation de ce

bail est intervenue avec effet au 4 décembre 2013.

Le bailleur est partant en droit de réclamer le paiement des loyers échus entre janvier

et décembre 2013, inclus, de sorte que, par réformation du premier jugement, la

demande de PERSONNE1.) est à dire fondée à concurrence du montant de 5.850,00

euros, avec les intérêts légaux à partir de la date de la demande en justice, jusqu’à

solde. Les lieux loués ayant été libérés par PERSONNE2.) en décembre 2012, il

s’ensuit que PERSONNE1.) ne saurait prétendre au paiement des charges locatives,

ce volet de sa demande étant partant à dire non fondé.

Quant au volet de la demande relatif aux frais pour dégâts locatifs à la façade, il est à

noter que si, en première instance et en instance d’appel, PERSONNE2.) conteste

être intervenu sur la façade, le tribunal ne peut que constater, qu’au vu du contenu des

courriers qu’il a adressés au bailleur en date des 25 septembre 2012 et 27 novembre

2012, ses contestations sont vaines. Il y a partant lieu, par réformation du jugement

entrepris, de faire droit à ce volet de la demande de PERSONNE1.), étant précisé que

le montant réclamé sur base du devis SOCIETE1.) Sàrl ne semble nullement surfait,

de sorte que les contestations de PERSONNE2.) concernant le quantum du dommage

invoqué ne sont pas fondées.

A l’instar du bail commercial, le bail d’habitation est également à durée déterminée,

étant donné qu’il a été conclu avec effet au 1er septembre 2010, pour une durée d’un

an renouvelable par tacite reconduction d’année en année. N’ayant pas fait l’objet

d’une dénonciation en bonne et due forme moyennant préavis de trois mois pour

l’échéance du 1er septembre 2012, il a été reconduit jusqu’au 31 août 2013.

Si i) par courrier du 18 septembre 2009, PERSONNE2.) exprime son souhait de libérer

l’appartement et de résilier le bail d’habitation au plus tard moyennant préavis de trois

mois avec effet au 31 août 2013 et iii) par courrier du 25 septembre 2012, il exprime à

nouveau son souhait de libérer les lieux avant la fin du contrat, il n’en reste pas moins

que là encore, par courrier du 16 octobre 2012, le bailleur a fait clairement savoir que

le bail d’habitation est maintenu et ne peut faire l’objet d’une résiliation anticipée que

pour autant que le preneur trouve un repreneur aux conditions telles que décrites ci-

avant.

A l’instar de ce qui a été dit ci-avant dans le cadre du bail commercial, il ne résulte

d’aucun élément probant de la cause, qu’un repreneur potentiel de l’appartement ait

été trouvé et proposé par PERSONNE2.) au bailleur. Pour le surplus, il est renvoyé à

ce qui a été dit ci-avant, étant rappelé que l’attestation testimoniale établie par le «

délégué commercial » PERSONNE6.) est bien trop vague pour lui conférer un

caractère pertinent et que ce n’est pas sur base de cette attestation que le tribunal se

voit amené à accorder un quelconque crédit à l’affirmation de PERSONNE2.)

consistant à dire qu’il « a trouvé des repreneurs des baux », qu’il ait « informé le bailleur

de ces repreneurs potentiels » et que celui-ci les aurait refusé sans motif légitime.

Quant aux autres griefs invoqués par PERSONNE2.) à l’encontre de PERSONNE1.)

(notamment en ce qui concerne le prétendu comportement agressif de celui-ci,

respectivement de son épouse) pour voir dire qu’il n’avait d’autre choix que de libérer

l’appartement, il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant.

C’est partant à tort que le premier juge a retenu l’abus de droit dans le chef de

PERSONNE1.) et a dit i) que le comportement du bailleur dépassait les limites de

l’exercice normal de ses droits, ii) que l’exécution du bail d’habitation ne pouvait durer

au-delà de la date de la remise des clés et iii) que le comportement des parties

s’analyse en une résiliation du bail d’habitation avec effet au 1er décembre 2012.

Bien au contraire, au vu des éléments objectifs de la cause, le tribunal tient pour établi

que le bail d’habitation a continué à courir jusqu’à son terme, soit jusqu’au 31 août

2013 la circonstance, que des clés des lieux loués aient été remises au bailleur avant

le terme du bail étant sans incidence sur le prédit constat.

Par réformation du premier jugement, il y a dès lors lieu de retenir que la résiliation

de ce bail est intervenue avec effet au 31 août 2013.

Le bailleur est partant en droit de réclamer le paiement des loyers échus entre

décembre 2012 et août 2013, inclus, de sorte que par réformation du premier

jugement, la demande de PERSONNE1.) est à dire fondée à concurrence du montant

de 8.400,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la date de la demande en justice,

jusqu’à solde. Les lieux loués ayant été libérés par PERSONNE2.) en décembre 2012,

il s’ensuit que PERSONNE1.) ne saurait prétendre au paiement des charges locatives,

ce volet de sa demande étant partant à dire non fondé.

Quant à la demande relative aux frais de nettoyage, dont la recevabilité n’est pas

contestée, il est à noter qu’à défaut par PERSONNE1.) d’établir qu’au moment de sa

libération, l’appartement se soit trouvé dans un état sale, les frais de nettoyage ne sont

pas imputables à PERSONNE2.), de sorte que le bailleur est à débouter de ce volet

de sa demande.

La demande pécuniaire de PERSONNE1.) est dès lors à dire fondée à concurrence

du montant de (5.850,00 + 8.400,00 + 2.254,00 =) 16.504,00 euros, les intérêts légaux

étant à allouer sur le montant de [(4 x 650,00 = 2.600,00) + (3 x 700,00 = 2.100,00) +

2.254,00 =] 6.954,00 euros, à partir du 8 mars 2013, date de la demande en justice

(première instance), et sur le surplus de 9.550,00 euros, à partir du 3 mars 2013, date

de la demande en justice (instance d’appel), chaque fois jusqu’à solde.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que la demande

reconventionnelle de PERSONNE2.) tendant à voir remonter la résiliation du bail

d’habitation au 1er décembre 2012 et du bail commercial au 15 janvier 2013, n’est pas

fondée. Le volet de la demande reconventionnelle tendant au remboursement de la

garantie bancaire du bail d’habitation est, par confirmation du jugement entrepris, à

dire fondé ; le volet de cette demande relative au remboursement de la garantie

locative du bail commercial est également à dire fondé, étant précisé qu’eu égard à la

condamnation de PERSONNE2.) [au montant de 2.254,00 euros], il y aura lieu à

compensation entre les créances respectives.

Le volet de la demande reconventionnelle tendant à l’indemnisation du préjudice

matériel et moral prétendument subi par PERSONNE2.), dont la recevabilité n’est pas

contestée, est, à défaut d’être justifiée, à dire non fondée.

L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) pour la première instance, est

par réformation à dire fondée à concurrence du montant de 300,00 euros, étant donné

qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) une partie des sommes

exposées et non comprises dans les dépens.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel est fondé.

L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel à dire

fondée à concurrence du montant de 500,00 euros, étant donné qu’il serait inéquitable

de laisser à la charge de PERSONNE1.) une partie des sommes exposées et non

comprises dans les dépens.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction de l’appelant des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande au montant total de

19.135,20 euros,

dit l’appel fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit que le bail d’habitation est résilié avec effet au 31 août 2013 et que le bail

commercial est résilié avec effet au 4 décembre 2013,

dit la demande en paiement de PERSONNE1.) fondée à concurrence du montant de

16.504,00 euros, partant

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 16.504,00 euros,

avec les intérêts légaux sur le montant de 6.954,00 euros, à partir du 8 mars 2013,

date de la demande en justice (première instance), et sur le montant de 9.550,00

euros, à partir du 3 mars 2013, date de la demande en justice (instance d’appel),

chaque fois jusqu’à solde,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement

reconventionnelle,

confirme le premier jugement en ce qu’il a dit la demande reconventionnelle de

PERSONNE2.) fondée à concurrence du montant de 2.860,00 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 2.860,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 8 mars 2013, date de la demande en justice, jusqu’à

solde,

déboute PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle pour le surplus,

ordonne la compensation judiciaire entre les créances réciproques,

dit fondée à concurrence du montant de 300,00 euros, l’indemnité de procédure

sollicitée par PERSONNE1.) pour la première instance,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 300,00 euros,

dit fondée à concurrence du montant de 500,00 euros, l’indemnité de procédure

sollicitée par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 500,00 euros,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les met à la charge de

PERSONNE2.).