Tenant subletting apartment to lawyers; court upholds landlord's appeal for rent arrears until November 2012.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 80/2014

Audience publique du mardi, vingt-cinq mars deux mille quatorze

Numéro 153541 du rôle

Composition:

Jacques KESSELER, premier juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Caroline ENGEL, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), fonctionnaire, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 29 avril 2013,

comparant initialement par Maître Lex THIELEN, avocat, ayant déposé son mandat,

et actuellement par Maître Claude CLEMES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), avocat à la Cour, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 153541 du rôle et appelée pour fixation le 21 mai

2013, fut refixée au 28 mai 2013 pour verser les pièces qui manquaient au rôle, fut

d’abord fixée pour plaidoiries au 5 novembre 2013 et puis par courrier du greffe du 18

octobre 2013 avancée au 4 novembre 2013, puis fixée au 4 mars 2014 à la demande

de Maître CLEMES, Maître KNAFF ayant demandé l’exoine et finalement à l’audience

publique du lundi, 3 mars 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Claude CLEMES, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 25

mars 2014, le

jugement

qui suit :

Soutenant que (i) par contrat de bail d’habitation signé le 30 juin 2000, il a donné en

location à PERSONNE2.) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.), (ii) qu’à un

certain moment PERSONNE2.) n’occupait plus les lieux personnellement, mais a

sous-loué la maison à plusieurs avocats pour l’exercice exclusif de leur activité

professionnelle, (iii) qu’il a été sommé par courrier recommandé du Bourgmestre de la

ADRESSE4.) du 20 avril 2009 de supprimer les bureaux aménagés et de réaménager

l’immeuble sous forme de surface habitable, (iv) que cependant PERSONNE2.)

refusait de changer l’affectation à des fins d’habitation et qu’il a dès lors résilié le bail

par courrier recommandé du 19 mai 2009, PERSONNE1.) a, par requête déposée au

greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 15 février 2011, fait convoquer

PERSONNE2.) aux fins de voir prononcer la résiliation du bail conclu entre parties et

pour voir ordonner son déguerpissement.

Par jugement du 25 mai 2011, le tribunal de Paix de Luxembourg a ordonné, avant

tout autre progrès en cause, une comparution personnelle des parties.

Lors de la comparution des personnelle des parties du 25 octobre 2011 il a été acté

ce qui suit :

« Les parties sont d’accord à résilier le contrat de bail du 30 juin 2000 d’un commun

accord au 1er novembre 2012.

Le locataire s’engage à quitter les lieux au plus tard pour cette date et s’engage à ne

pas demander de sursis au déguerpissement ».

Lors de la continuation des débats, à l’audience publique du 25 février 2013,

PERSONNE1.) a demandé à ce que PERSONNE2.) soit condamné d’une part à lui

régler le loyer des mois de juillet à octobre 2012 et d’autre part le montant de 34.025,18

euros au titre de dégâts locatifs.

PERSONNE2.), quant à lui, a demandé reconventionnellement à ce que

PERSONNE1.) soit condamné à lui restituer le montant de 3.718,40 euros encaissé

au titre de la garantie bancaire.

Retenant (i) que d’après l’accord trouvé entre parties, PERSONNE2.) devait quitter les

lieux au plus tard le 1er novembre 2012 mais qu’il avait néanmoins la possibilité de

quitter les lieux avant cette date, (ii) que cette interprétation correspond d’ailleurs au

souhait exprimé par PERSONNE1.) à voir déguerpir PERSONNE2.) au plus vite, (iii)

que le refus de PERSONNE1.) de reprendre les clefs en date du 26 juillet 2012 (date

d’un état des lieux de sortie auquel PERSONNE1.) avait été convoqué) était fautif de

sorte qu’il ne peut pas réclamer les loyers des mois d’août, septembre et octobre 2012

et (iv) qu’il n’était pas en mesure de déterminer si les dégâts locatifs invoqués résultent

ou non d’une usure normale pendant 12 années de location, le tribunal de paix de

Luxembourg a, par jugement du 18 mars 2013 :

-

constaté que le contrat de bail conclu entre parties est valablement venu à

échéance en date du 26 juillet 2012,

-

dit fondée la demande PERSONNE1.) au titre du loyer de juillet 2012 et non fondée

pour les loyers d’août, septembre et octobre 2012,

-

avant tout autre progrès en cause, a nommé expert Monsieur Philippe MEUNIER,

expert judiciaire, demeurant à L-ADRESSE5.), avec la mission de concilier les

parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé à déposer au greffe de

la Justice de paix de Luxembourg :

-

de dresser un état des lieux de sortie de l’immeuble sis au ADRESSE3.) à

ADRESSE3.),

-

de déterminer, en tenant compte de l’état des lieux d’entrée se trouvant sur une

vidéo enregistrée sur un DVD ainsi que d’une usure normale liée à une location

de 12 années, si le prédit immeuble qui avait été pris en location par

PERSONNE2.) présente au départ de ce dernier des dégâts locatifs excédant

une usure normale de 12 années,

-

de déterminer les moyens aptes pour réparer les dégâts locatifs excédant une

usure normale, d’en chiffrer le montant et de déterminer le temps nécessaire

pour exécuter les prédits travaux de réfection,

-

réservé les droits des parties et les frais.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

29 avril 2013.

Par réformation du jugement entrepris, il demande à voir constater que le contrat de

bail a été résilié d’un commun accord avec effet au 1er novembre 2012 et que dès lors

les loyers et avances sur charges sont dus jusqu’à cette date, ce qui équivaut à un

montant de 7.016,00 euros couvrant la période de juillet à octobre 2012 inclus.

PERSONNE1.) conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 4.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir :

« …qu’il résulte du libellé clair et sans équivoque de cette comparution des parties

qu’il documente d’une part un accord intervenu entre bailleur et locataire quant à la

date à laquelle le bail prenait fin, c’est-à-dire le 1er novembre 2012, et d’autre part

l’engagement pris par le locataire de quitter les lieux au plus tard pour cette date,

que cet engagement du locataire ne constitue pas un accord du bailleur à permettre

au locataire d’avancer unilatéralement la fin du bail, mais a été ajouté, ainsi que le

deuxième alinéa du libellé le précise, pour que, à la fin du bail, le 1er novembre 2012,

le locataire ne fasse pas usage de son droit légal de demander des sursis au

déguerpissement,

que si, comme le juge de première instance l’a admis, le locataire, par cet engagement

de mettre les lieux à disposition du bailleur au plus tard le 1er novembre 2012, s’était

réservé le droit de vider les lieux à une date antérieure et de se dégager ainsi de

l’obligation de payer le loyer jusqu’au terme du bail, cette faculté en sa faveur serait

en contradiction directe avec l’accord des parties de résilier le bail pour le 1er novembre

2012. »

L’appelant estime dès lors que ce serait à tort que le premier juge aurait interprété un

accord qui ne laisserait aucune place à une interprétation dans la mesure où il serait

rédigé en termes clairs et sans aucune ambiguïté.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en insistant sur le fait

que la volonté de PERSONNE1.) aurait été de faire partir PERSONNE2.) des lieux au

plus vite. Il rappelle qu’il aurait déjà résilié le bail en 2009 et que dès lors l’accord

trouvé entre parties, malgré une première phrase qualifiée de « malheureuse », devrait

s’interpréter en ce sens que PERSONNE2.) pouvait quitter les lieux à tout moment

jusqu’au 1er novembre 2012 au plus tard.

Ainsi, PERSONNE2.) serait parti en juin 2012 et ses sous-locataires au courant du

mois de juillet 2012, de sorte que l’état des lieux et la remise des clés ont été prévus

pour le 26 juillet 2012. Or, malgré sommation, PERSONNE1.) n’aurait pas assisté à

cet état des lieux. Son attitude mesquine viserait uniquement à engranger des loyers

alors que sa volonté primaire aurait toujours été de faire déguerpir le locataire des lieux

en raison du problème d’affectation des lieux.

PERSONNE1.) réplique qu’il n’a pas été touché en personne par la sommation en vue

d’assister à l’état des lieux dans la mesure où il aurait été, en tant qu’enseignant, à

l’étranger pendant les vacances scolaires d’été.

Il ajoute que, même s’il a pris, dès 2009, l’initiative de résilier le contrat de bail, cette

résiliation n’aurait jamais été acceptée par la partie adverse qui s’est maintenue dans

les lieux et qu’il aurait fallu une procédure judiciaire qui a notamment débouché sur un

accord de résiliation du bail au 1er novembre 2012.

Le tribunal note, à titre liminaire, que le courrier de résiliation de PERSONNE1.) daté

du 19 mai 2009, est sans pertinence dans le cadre du présent litige dans la mesure où

la résiliation n’a pas été acceptée par PERSONNE2.) et que, dans sa requête

introductive d’instance, PERSONNE1.) n’a pas demandé à voir valider la résiliation

opérée par le prédit courrier, mais qu’il a sollicité la résiliation judiciaire du bail.

Par ailleurs, il est constant en cause que la résiliation du bail s’est, au vu de l’accord

acté lors de la comparution personnelle des parties, effectuée d’un commun accord.

Les parties sont cependant en désaccord quant à la date de prise d’effet de cette

résiliation conventionnelle.

Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, un accord a été trouvé dans les termes suivants :

« Les parties sont d’accord à résilier le contrat de bail du 30 juin 2000 d’un commun

accord au 1er novembre 2012.

Le locataire s’engage à quitter les lieux au plus tard pour cette date et s’engage à ne

pas demander de sursis au déguerpissement ».

Conformément aux conclusions de l’appelant, cet accord est parfaitement limpide et

cohérent en ce sens que le terme du bail est fixé au 1er novembre 2012. Dès lors, les

relations contractuelles entre parties s’arrêtent à cette date. La deuxième phrase de

l’accord tend à assurer que le locataire aura aussi quitté matériellement les lieux pour

le 1er novembre 2012 au plus tard tout en lui laissant la liberté de quitter les lieux avant

cette date sans que cela n’affecte la date de résiliation du bail.

Lorsqu’un contrat est obscur, il faut, avant de l’appliquer, en chercher la signification,

c’est-à-dire l’interpréter. Au contraire, un contrat clair ne doit pas être interprété, mais

purement et simplement appliqué (cf. Malaurie & Aynès, Cours de Droit Civil, les

Obligations, éd. Cujas 1994/1995, n° 630).

Le tribunal rappelle dans ce contexte que la Cour de Cassation censure les juges du

fond lorsqu’ils dénaturent le contrat, c’est-à-dire lorsque, comme en l’espèce, ils

interprètent un contrat clair ou, pire encore, lorsqu’ils le refont sous prétexte d’équité

(cf. op. cit. n° 630).

L’accord trouvé entre parties ne comportant pas d’ambiguïtés, il n’y a pas lieu de

l’interpréter, mais de l’appliquer, ce qui revient à retenir que les loyers et charges

locatives sont dus jusqu’à octobre 2012 inclus.

Par conséquent et dans la mesure où les arriérés de loyers et d’avances sur charges

sont réclamés pour la période de juillet à octobre 2012, l’appel est à déclarer fondé et

il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de constater que le bail entre parties

a été résilié d’un commun accord avec effet au 1er novembre 2012 et de condamner

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 7.016,00 euros avec les

intérêts au taux légal à compter du 25 février 2013, date de la demande en justice,

jusqu’à solde.

L’appel est dès lors à déclarer fondé.

Au vu des éléments du dossier il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à charge de PERSONNE1.), raison pour laquelle il y a lieu

de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure

de 350,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

constate que le bail entre parties a été résilié d’un commun accord avec effet au 1er

novembre 2012,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 7.016,00 euros

avec les intérêts au taux légal à compter du 25 février 2013 jusqu’à solde,

dit fondée à concurrence de 350,00 euros la demande de PERSONNE1.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 350,00

euros de ce chef,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.