Tenant's appeal for heating repair and rent reduction in landlord-tenant dispute is partially allowed by court.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 71/2014

Audience publique du mardi, onze mars deux mille quatorze

Numéro 153430 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraité, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 22 avril 2013,

comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Gérard SCHANK, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 153430 du rôle et appelée pour fixation le 14 mai

2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 29 octobre 2013 et finalement, de l’accord

des deux parties, à l’audience publique du mardi, 25 février 2014, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Marc PETIT, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Radu DUTA, avocat, en remplacement de Maître Gérard SCHANK, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11

mars 2014, le

jugement

qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail signé le 22 mai 1990 et prenant effet le 1er juin 1990, un studio

meublé sis à ADRESSE1.), a été donné en location par PERSONNE3.), en sa qualité

de bailleur, à PERSONNE1.), en sa qualité de locataire. Le bail, conclu pour une durée

d’une année, tacitement reconductible d’année en année, stipule un loyer mensuel de

22.200 flux, soit 550,32 euros.

Il est précisé que PERSONNE3.) était, à l’époque, propriétaire de l’ensemble de

l’immeuble. Suite à son décès (la date du décès étant inconnue par le tribunal), cet

immeuble a été divisé en deux, le loyer du studio loué par PERSONNE1.) étant

désormais à payer à son nouveau bailleur, PERSONNE2.).

Il est encore à relever que le local technique dans lequel est entreposé le chauffage

central est situé dans l’autre partie de l’immeuble que celui dans lequel habite

PERSONNE1.).

Il est constant en cause que la conduite d’eau chaude passe d’abord par le studio du

voisin d’PERSONNE1.), à savoir PERSONNE4.), avant d’être reliée au studio

d’PERSONNE1.).

Procédure

Faisant exposer que le chauffage ne fonctionne plus dans son studio depuis mars

2012, PERSONNE1.) a, suivant requête déposée en date du 28 novembre 2012,

demandé la convocation de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg, pour :

-

l’entendre condamner à remettre en état de marche le système de chauffage dans

son logement, ce endéans la quinzaine de la notification du jugement et sous peine

d’une astreinte de 150,00 euros par jour de retard,

-

se voir autoriser à suspendre le paiement total du loyer mensuel, sinon se voir

autoriser à réduire le loyer à la somme mensuelle de 150,00 euros, ce à partir du

15 mars 2012, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à achèvement de la

réparation du système de chauffage,

-

l’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2013, le tribunal de paix de Luxembourg :

-

a reçu la demande en la forme,

-

l’a dit non fondée et

-

a débouté les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité

de procédure.

Pour statuer ainsi, le tribunal de paix a relevé que le dysfonctionnement du chauffage

est le résultat des agissements du voisin indélicat, PERSONNE4.), qui a pour habitude

de fermer la vanne de chauffage de son studio qui est directement reliée au système

de chauffage d’PERSONNE1.). Jugeant que le bailleur ne répond pas des troubles de

fait causés par des tiers à la jouissance du preneur, le premier juge a dit la demande

d’PERSONNE1.) non fondée.

De ce jugement, lui notifié le 11 mars 2013, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel suivant exploit d’huissier du 22 avril 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut (i) à voir condamner

PERSONNE2.) à remettre en état de marche le système de chauffage dans son

logement, ce endéans la quinzaine de la notification du jugement et sous peine d’une

astreinte de 150,00 euros par jour de retard, (ii) à se voir autoriser à suspendre le

paiement total du loyer mensuel, sinon se voir autoriser à réduire le loyer à la somme

mensuelle de 150,00 euros, ce à partir du 15 mars 2012, sinon à partir de la demande

en justice, jusqu’à achèvement de la réparation du système de chauffage, et (iii) à voir

faire droit à sa demande en obtention d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour la première instance.

Il sollicite encore une indemnité de procédure de 850,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, il fait plaider que son chauffage ne marche plus depuis le

début de l’année 2012 et que nonobstant d’itératives mises en demeure adressées à

son bailleur, PERSONNE2.), resterait en défaut d’y remédier. Or, l’appelant payerait

depuis toujours non seulement le loyer de 550,32 euros par mois, mais également des

frais locatifs à hauteur de 100,00 euros par mois (donc y compris des frais de

chauffage dont il n’aurait pas usage).

PERSONNE1.) explique qu’il n’existe qu’un seul et unique système de chauffage pour

tout l’immeuble sis à ADRESSE1.), qui appartient pourtant à deux propriétaires

différents, et que son chauffage central est installé dans l’immeuble voisin et que la

conduite d’eau chaude passe d’abord par le studio de son voisin, PERSONNE4.), qui

ferme sans rime ni raison la vanne de chauffage. Ce faisant, PERSONNE1.) se

retrouverait sans chauffage. En sa qualité de bailleresse, il appartiendrait ainsi à

PERSONNE2.) d’installer un système de chauffage séparé et indépendant du système

de chauffage du studio de PERSONNE4.). La bailleresse aurait ainsi l’obligation de

faire installer un circuit de chauffage indépendant ou de faire en sorte qu’il y ait une

conduite d’eau chaude directement reliée entre le studio d’PERSONNE1.) et le

chauffage central situé dans l’autre partie de l’immeuble.

Or,

PERSONNE2.)

resterait totalement passive, de sorte que le chauffage

d’PERSONNE1.) ne fonctionnerait pas.

L’appelant se base sur les articles 1719 et 1720 du code civil afin de voir faire droit à

sa demande.

En ordre subsidiaire, l’appelant formule une offre de preuve par l’audition du témoin

PERSONNE5.) aux fins d’établir que « depuis mars 2012, sans préjudice quant à la

date exacte, le chauffage de l’appartement loué par PERSONNE1.) à L-ADRESSE1.),

ne fonctionne pas ». Il conclut sinon à voir nommer un expert aux fins de « constater

les éventuels vices, malfaçons ou autres défectuosités affectant le chauffage de

l’appartement loué par PERSONNE1.) à L-ADRESSE1.) et décrire les causes et

origines des défectuosités, désordres et malfaçons constatés et préciser les mesures

aptes à y remédier ».

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle soutient qu’en l’occurrence, le trouble allégué par l’appelant résulte non pas du

fait-même de la chose, mais du fait d’un tiers. Elle conteste partant (i) tout vice

quelconque affectant le chauffage le rendant impropre à sa destination et (ii) toute

faute dans son chef.

Bien plus, elle aurait, en date du 2 mars 2012, fait procéder par la société SOCIETE1.).

à la réparation intégrale du système de chauffage et au remplacement des radiateurs

du studio de l’appelant. Le 6 mars 2012, elle aurait à nouveau fait appel à cette société,

qui aurait constaté que le problème était dû à un tiers. Finalement, elle serait encore

intervenue auprès de PERSONNE6.), propriétaire du studio loué par PERSONNE4.),

au sujet du problème du chauffage. Elle aurait ainsi rempli son obligation d’entretien

visée aux articles 1719-2 et 1720 du code civil.

L’intimée rappelle que l’appelant reconnaît lui-même que le problème est dû aux

agissements d’un voisin indélicat qui coupe la vanne de conduite d’eau chaude vers

le système de l’appelant. Or, l’agencement de la bâtisse serait tel que le local

technique dans lequel le chauffage central se trouve entreposé, est situé dans

l’appartement privatif du locataire voisin, PERSONNE4.). Ceci n’affecterait cependant

en rien le fonctionnement du chauffage. L’intimée aurait tout fait pour remédier au

problème, qui trouverait sa seule origine dans le fait que PERSONNE4.) coupe la

vanne de la conduite d’eau chaude manifestement sans nécessité et dans l’unique but

de causer du tort à l’appelant.

Si l’intimée reconnaît qu’elle est débitrice d’une garantie de jouissance paisible à

l’encontre de son locataire, cette obligation ne concernerait néanmoins que son fait

personnel ou les vices affectant l’immeuble. Or, en l’espèce, le problème allégué par

l’appelant ne trouverait sa cause ni dans l’un, ni dans l’autre cas. Le trouble émanant

du voisin, donc d’un tiers, avec lequel PERSONNE2.) n’aurait aucun rapport juridique,

elle ne saurait être tenue responsable du problème de chauffage.

En ordre subsidiaire, l’intimée conclut, à son tour, à voir nommer un expert avec la

mission suivante : « examiner le système de chauffage relatif au studio donné en

location au requérant sis à L-ADRESSE1.), se prononcer sur son état de

fonctionnement et déterminer les causes et origines des éventuels désordres

l’affectant et en évaluer le coût ».

Discussion

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer le

bien en bon état de réparation, de l’entretenir pendant la durée du louage et d’en faire

jouir paisiblement le preneur. Il doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage

pour lequel elle a été louée et il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les

réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’obligation de délivrance implique que le bailleur est tenu de mettre à disposition du

locataire un bien tel que (i) ce dernier puisse en jouir conformément au contrat et (ii)

l’objet répond aux prescriptions légales en vigueur (cf. L. THIELEN, Le contrat de bail,

n° 88).

L’obligation de jouissance paisible implique l’obligation pour le bailleur de faire jouir

paisiblement le preneur de l’objet loué pendant toute la durée du bail ; ainsi, le locataire

ne doit pas être troublé dans la jouissance du bien loué lui-même (ibidem n° 95).

Le bailleur assume, en l’absence d’une répartition des charges entre parties, tout ce

qui touche à la structure de l’immeuble, au gros œuvre, aux clos et couvert, et aux

équipements indispensables à l’utilisation de la chose louée (tels ascenseurs,

chauffage central, etc.).

Aux termes de l'article 1721 du code civil, le bailleur doit garantir le preneur pour les

vices ou défauts de la chose louée quand même le bailleur ne les aurait pas connus

lors du bail.

Par vice de la chose on entend tout défaut, tout inconvénient, toute déficience

quelconque de la chose elle-même, qui la rend impropre à l'usage auquel elle est

normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet

d’enlever au preneur le bénéfice de la jouissance normale et complète qu’eu égard à

la nature de la chose, aux usages et à la situation des lieux, il avait le droit d’escompter.

En l’occurrence, il est constant en cause qu’PERSONNE1.) ne peut jouir du chauffage

comme bon lui semble, alors que son voisin, dans l’appartement duquel se trouve la

vanne de conduite d’eau chaude du studio loué par PERSONNE1.), se permet, sans

raison, de fermer cette vanne.

Ce fait n’étant pas contesté par PERSONNE2.), le défaut de jouissance du chauffage

ayant d’ailleurs été dûment porté à sa connaissance dès le 29 février 2012, l’offre de

preuve par l’audition de témoins formulée par l’appelant est d’ores et déjà à rejeter

pour être superfétatoire.

S’il est certes établi que le bailleur a fait procéder à la réparation du chauffage et à la

pose de nouveaux radiateurs dans le studio de l’appelant, il n’en demeure cependant

pas moins qu’il est constant que la jouissance normale du chauffage par

PERSONNE1.) est entravée. De par le fait que la conduite d’eau chaude se trouve à

la libre disposition d’un voisin indélicat pouvant entraver à sa guise le fonctionnement

normal du chauffage dont PERSONNE1.) est en droit de jouir comme bon lui semble

– ce d’autant plus que ce dernier paie, suivant contrat de bail, une somme forfaitaire

tous les mois à raison de la consommation de chauffage – PERSONNE2.) n’a pas

satisfait aux obligations qui lui incombent en sa qualité de bailleur.

Il échet partant, et sans qu’il ne soit nécessaire de recourir à une mesure d’instruction

complémentaire (les offres de preuve par voie d’expertise formulées de part et d’autre

étant à rejeter, faute de pertinence) de condamner PERSONNE2.) à faire les

modifications qui s’imposent afin de faire garantir à PERSONNE1.) un usage

indépendant et autonome du chauffage.

En effet, il est admis que le bailleur doit procéder à tous les travaux qui s’imposent

pour que le locataire puisse jouir d’une façon normale et complète de l’objet loué. Le

montant éventuellement élevé des travaux ne le décharge pas de sa responsabilité et

l’urgence n’est pas un caractère requis pour apprécier la nécessité des réparations (cf.

L. THIELEN, Le contrat de bail, n° 89).

Compte tenu de l’envergure des travaux et des démarches préliminaires à effectuer, il

y a lieu de condamner PERSONNE2.) à effectuer et à achever lesdits travaux dans un

délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine d’une

astreinte de 100,00 euros par jour de retard à partir du prédit délai, cette astreinte étant

à plafonner à 10.000,00 euros.

L’appelant sollicite encore la suspension totale du loyer à partir du 15 mars 2012, sinon

la réduction du loyer à partir de cette même date, ce jusqu’à achèvement du système

de la réparation de chauffage.

Il est de principe que le locataire a le droit de suspendre le paiement du loyer en cas

de manquement par le bailleur à une de ses obligations.

Pour justifier la suspension totale du loyer, il faut cependant que le défaut d’entretien

ou de jouissance paisible soit tel qu’il rende la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu (cf. Civ 3, 21.12.1987, Bull civ. III no 212; Civ 3, 21.11.1990,

Bull Civ. III, no 238).

Tel n’est pas le cas en l’occurrence, PERSONNE1.) ayant uniquement été privé de

chauffage et ayant pu jouir, sans autre entrave, des lieux loués.

Cette privation de chauffage justifie toutefois une retenue partielle du loyer, alors que

le locataire n’a eu qu’une jouissance imparfaite de la chose louée.

Eu égard au fait qu’il est établi que le locataire n’a pas pu jouir paisiblement de l’objet

pris en location depuis mi-mars 2012 – point de départ non contesté par l’intimée – il

échet de lui accorder une réduction pondérée de loyer de 100,00 euros par mois à

partir du 15 mars 2012 jusqu’à achèvement complet des travaux décrits ci-dessus.

L’appel est dès lors fondé.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge d’PERSONNE1.) les

sommes exposées par lui et non compris dans les dépens, il convient, d’une part, par

réformation du jugement entrepris, de lui allouer une indemnité de procédure de

300,00 euros pour la première instance et, d’autre part, de faire droit à sa demande

basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel à

hauteur de 500,00 euros.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

formulée pour l’instance d’appel par l’intimée est à rejeter, la partie qui succombe dans

ses moyens ne pouvant prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE2.) à faire les modifications qui s’imposent au système du

chauffage afin de faire garantir à PERSONNE1.) un usage indépendant et autonome

du chauffage,

dit que ces travaux sont à effectuer et à achever dans un délai de trois mois à compter

de la signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 100,00 euros

par jour de retard à partir du jour suivant l’écoulement du prédit délai, cette astreinte

étant à plafonner à 10.000,00 euros,

dit qu’PERSONNE1.) est autorisé à réduire le loyer de 100,00 euros pour la période

courant du 15 mars 2012 jusqu’à l’achèvement complet des travaux à effectuer par

PERSONNE2.),

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

300,00 euros pour la première instance,

rejette les offres de preuve par l’audition de témoins ainsi que par expertise présentées

par PERSONNE1.) et par PERSONNE2.),

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour l’instance d’appel,

déboute PERSONNE2.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE2.).