Landlord appeal dismissed; rent increase over 10% requires third-party payment unless tenant agreed otherwise.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 73/2014

Audience publique du mardi, onze mars deux mille quatorze

Numéro 152105 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN d’Esch-

sur-Alzette du 4 mars 2013,

sub 1) à 3) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Marc THEWES, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 152105 du rôle et appelée pour fixation le 30 avril

2013, fut fixée pour plaidoiries au 15 octobre 2013, puis par courrier du greffe du 30

septembre 2013 au 14 octobre 2013, ensuite au 11 février 2014, et finalement par

courrier du greffe du 21 octobre 2013 à l’audience publique du mardi, 25 février 2014,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Marc THEWES, avocat, comparant pour PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11

mars 2014, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé du 15 mai 1987, une maison sise à L-ADRESSE4.), est louée

par PERSONNE4.) pour un loyer mensuel de 50.000 LUF ; pour la période de 1991 à

septembre 1993 le loyer a été fixé à 65.000 LUF et, depuis septembre 1993, il a été

fixé au montant de 54.000 LUF, soit 1.338,00 euros.

Par courrier du 18 août 2011, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

notifient par écrit leur intention à PERSONNE4.) de demander une augmentation du

loyer au montant de 3.300,00 euros, au lieu du montant de 1.338,63 euros.

Par courrier du 8 septembre 2011, l’ORGANISATION1.) conteste cette hausse de

loyer au nom d’PERSONNE4.) en soulignant que « ...au cas où les deux parties se

mettront d’accord sur un nouveau loyer à payer et pour autant que l’augmentation

dépasserait les 10% du montant actuel du loyer, notre membre exigera l’application

du paiement par tiers annuel, conformément à l’article 11… ».

Par courrier du 9 septembre 2011, PERSONNE4.) saisit la commission des loyers et

par lettre du 27 septembre 2011, la commission des loyers convoque les parties

bailleresses et preneur pour une réunion fixée au 6 octobre 2011, lors de laquelle les

parties entament des pourparlers en vue de trouver un arrangement.

Par courrier du 22 novembre 2011, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

proposent un montant de 2.200,00 euros, après qu’PERSONNE4.) ait proposé de

payer un loyer d’un montant de 2.000,00 euros.

Par courrier du 15 décembre 2011, PERSONNE4.) répond « Mittlerweile möchte ich

auch eine Lösung finden. Deshalb schlage ich eine monatliche Miete von 2.050,00

euros…. ».

Par courrier du 20 février 2012, la commission des loyers convoque les parties à une

deuxième réunion fixée au 5 mars 2012 et ce même jour PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) informent la commission des loyers qu’ils acceptent

la proposition faite par le défendeur portant sur un montant de 2.050,00 euros « avec

l’application du nouveau loyer dès le mois de novembre 2011 (la commission a été

saisie au mois d’octobre) » et demandent « ..de bien vouloir acter l’arrangement ».

La réunion prévue est annulée sans que l’arrangement n’ait été acté.

Le 16 mars 2012, l’ORGANISATION1.) envoie une lettre au mandataire des bailleurs

qui est de la teneur suivante « Par la présente nous nous permettons de revenir à

l’affaire émargée et plus particulièrement à votre courrier daté du 5 mars 2012…Notre

membre accepte donc la fixation du nouveau loyer au montant de 2.050 € par mois,

ceci rétroactivement et conformément aux dispositions légales en vigueur à partir du

mois de novembre 2011. En application de l’article 35 de la loi relative au bail à loyer,

l’augmentation du loyer se fera par application de paiements par tiers annuels.

L’augmentation générale étant 711,37 € et représentant quelque 53% en plus de

l’ancien loyer, notre membre adaptera donc ses paiements de 237,12 €, soit donc un

loyer mensuel à partir du mois prochain de 1.575,75 € … ».

D’avril à juillet 2012, PERSONNE4.) paie un loyer mensuel de 1.575,00 euros et par

courrier du 2 juillet 2012,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

demandent que le preneur paie l’intégralité du loyer en faisant valoir que l’article 35 de

la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à loyer ne s’applique pas.

Procédure

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg en date du 11

octobre 2012, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer

PERSONNE4.) à comparaître aux fins i) de l’entendre condamner à leur payer la

somme de 5.691,00 euros, outre les intérêts à partir de la demande en justice jusqu’à

solde, du chef de loyers impayés pour la période de novembre 2011 à octobre 2012,

ii) de voir prononcer la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement

d’PERSONNE4.) des lieux, iii) de se voir allouer une indemnité de procédure de

1.500,00 euros et iv) de voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, les bailleurs ont fait valoir que i) l’accord entre parties sur

le loyer a) n’entre ni dans le champ d’application de l’article 11, ni dans celui de l’article

35 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et b) est intervenu

en dehors (d’une décision) de la commission des loyers, ii) que le loyer d’un montant

de 2.050,00 euros a été proposé par le locataire lui-même, iii) que l’application du

paiement par tiers annuels n’a pas été convenue entre parties, seul un loyer d’un

montant de 2.050,00 euros ayant fait l’objet de l’accord, iv) que la mesure prévue par

l’article 11 de la loi du 21 septembre 2006, selon laquelle la hausse du loyer s’applique

par tiers annuels, s’impose uniquement au cas où le loyer a été fixé par la commission

des loyers sinon par une décision de justice, mais non, comme en l’espèce, pas s’il y

a eu arrangement.

Le montant des prétentions de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) a

été porté à 6.402,37 euros, sinon à 5.453,89 euros.

PERSONNE4.) a résisté à la demande en exposant i) que par courrier du 18 août

2011,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

ont réclamé une

augmentation de loyer à 3.300 euros et qu’il n’a pas été d’accord avec cette hausse,

ce qui l’a amené à saisir la commission des loyers, ii) qu’en date du 15 décembre 2011,

il a formulé la proposition de payer un loyer de 2.050,00 euros, iii) que le 5 mars 2012,

le mandataire des bailleurs a écrit un courrier à la commission (pour le contenu duquel

il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant dans les rétroactes), ce qui amené la

commission des loyers à annuler

la réunion, iv) que le 16 mars 2012,

l’ORGANISATION1.) a confirmé au mandataire des bailleurs le loyer de 2.050,00

euros tout en soulignant « le calcul de l’augmentation par tiers annuels ».

PERSONNE4.) a partant considéré qu’il y avait lieu de faire application de l’article 35

sinon de l’article 11 de la loi, l’augmentation de loyer de plus de 10% s’appliquant par

tiers annuels. Il a encore souligné que dès le 8 septembre 2011, il a clairement indiqué

qu’une augmentation du loyer même négociée de plus de 10% ne serait acceptable

que si elle s’appliquait par tiers annuels et a souligné l’absence de protestation des

bailleurs suite à la réception du courrier ORGANISATION1.) du 16 mars 2012. Il y

aurait partant eu accord que l’augmentation du loyer au montant de 2.050,00 euros

s’applique par trois tiers, les bailleurs ayant ratifié l’accord en acceptant les loyers

versés pour mars à juillet 2012. Pour autant que le tribunal retienne qu’il n’y a pas

d’accord, PERSONNE4.) a estimé que soit la commission des loyers, soit le juge de

paix devrait statuer.

Par jugement contradictoire du 21 janvier 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a

reçu la demande en la forme, donné acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande au montant de 6.402,37 euros,

sinon de 5.453,89 euros, dit la demande non fondée et partant débouté les bailleurs

de toutes leurs demandes, dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire

du jugement et laissé les frais à charge de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.).

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que le bail est un contrat à titre onéreux,

le prix en étant un élément essentiel et étant en principe librement fixé par les parties,

sauf limitation imposée par loi ou règlement et qu’il en va notamment ainsi dans le

cadre de la loi du 21 septembre 2006 qui stipule i) en son article 3 que le loyer de tout

logement à usage d’habitation peut être fixé soit de l’accord des parties, soit par la

commission des loyers, soit judiciairement et ii) en son article 35 que « les loyers

convenus avant l’entrée en vigueur de la loi ne peuvent être adaptés au niveau

résultant de l’application de la présente loi qu’après une notification écrite au locataire.

Le locataire occupant un logement en vertu d’un contrat de bail conclu avant l’entrée

en vigueur de la présente loi dispose d’un délai de réflexion de trois mois, à partir de

la demande en augmentation du loyer du bailleur en application des dispositions

introduites par la présente loi, pour dénoncer le contrat de bail. S’il dénonce le contrat

de bail, aucune adaptation du loyer ne peut lui être imposée. Lorsque le locataire ne

dénonce pas le contrat de bail et si l’augmentation du loyer demandée dépasse 10 %,

la hausse s’applique par tiers annuels ».

Le premier juge a dit i) que l’article 35 prévoit une nouveauté, le locataire ayant

dorénavant la possibilité, en cas de demande par le bailleur d’une hausse de loyer de

plus de 10%, de demander que cette hausse s’applique par tiers annuels, ii) que s’il

est admis, que la personne censée protégée par les dispositions de cette loi, à savoir

le preneur, ne peut renoncer d’avance à la protection que lui assure cette règle de

droit, il n’en demeure pas moins qu’elle peut renoncer à cette protection une fois que

l’événement que la loi était censée prévenir s’est passé, de sorte iii) que la personne

protégée peut transiger sur tous ses droits et peut partant transiger sur la fixation du

loyer par la commission des loyers.

Le premier juge a partant retenu que la mesure prévue à l’article 35 de la loi du 21

septembre 2006 n’est pas applicable d’office, le preneur pouvant renoncer à la

protection y prévue, ce notamment par un arrangement entre parties.

Rappelant que, pour que le contrat ou l’arrangement soit conclu, il suffit, qu’à condition

d’être ferme et précise, l’offre soit acceptée par le sollicité, l’acceptation, qui doit être

pure et simple et qui peut être expresse ou tacite et porter sur les éléments essentiels

du contrat, étant l’agrément de l’offre, le premier juge après avoir retranscrit les faits

et rétroactes tels qu’exposés ci-avant, a constaté, que, d’une part, PERSONNE4.)

considérait la protection légale stipulant que si l’augmentation du loyer dépasse 10%,

la hausse s’applique par tiers annuels, comme constituant un élément constitutif de

son consentement pour sa proposition à fixer le loyer au montant de 2.050,00 euros,

et que, d’autre part, il résulte de l’ensemble des éléments de la cause qu’un accord

est intervenu.

Il a souligné que cet arrangement s’est échelonné dans le temps, respectivement qu’il

s’agit d’un arrangement par étapes et il a dit i) que l’offre est la proposition faite par le

preneur suivant courrier du 15 décembre 2011, aux conditions déterminées dans le

courrier de l’ORGANISATION1.) du 8 septembre 2011, de telle sorte que son

acceptation par les bailleurs suivant courrier du 5 mars 2012 suffit à la formation de

l’arrangement et ii) qu’à ce stade que le défendeur avait déjà clairement indiqué qu’en

cas d’arrangement sur le prix du loyer, il exigerait l’application du paiement par tiers

annuels. Retenant que le preneur n’avait pas renoncé à la mesure protectrice de

l’article 35, dernier alinéa, de la loi du 21 septembre 2006 précité, le premier juge a dit

que celui-ci a le droit de demander que la hausse s’applique par tiers annuels, même

en présence d’un accord entre parties sur le prix du loyer sans décision de la

commission des loyers. Il a finalement encore dit, que le silence des bailleurs pendant

plus de trois mois à la réception de la lettre de confirmation du 16 mars 2012, dans

laquelle l’ORGANISATION1.) a récapitulé la proposition à laquelle les parties ont

abouti suite aux négociations, vaut encore acceptation de ses termes.

Le premier juge a partant débouté PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

de tous les volets de leur demande.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.), PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) suivant exploit d’huissier du 4 mars 2013.

Par réformation du jugement entrepris,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) demandent, principalement, à voir dire que l’arrangement intervenu

en date du 5 mars 2012 est à qualifier de transaction et n’est pas subordonné au

contenu des courriers de l’ORGANISATION1.) et partant i) voir condamner

PERSONNE4.) à payer aux appelants le montant de 6.402,37 euros, sinon de

5.453,89 euros, avec les intérêts légaux à partir de l’acte d’appel, jusqu’à solde, ii) voir

résilier le contrat de bail pour faute grave dans le chef du preneur, iii) voir dire qu’il y a

opposition à prorogation légale pour motif grave dans le chef d’PERSONNE4.), iv) voir

condamner PERSONNE4.) à déguerpir des lieux et v) voir réserver aux appelants le

droit d’augmenter leur demande pécuniaire en cours d’instance, subsidiairement,

pour autant que le tribunal arrive à la conclusion que la transaction du 5 mars 2012

n’est pas valable, sinon nulle ou caduque, « à voir réformer le jugement entrepris en

ce qu’il a retenu que l’arrangement a été accepté par les appelants avec le principe du

tiers annuel ».

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sollicitent l’exécution provisoire du

jugement à intervenir, ainsi qu’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour la

première instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leur appel, après avoir rappelé les faits et rétroactes transcrits ci-avant,

les parties appelantes font valoir que le premier juge, qui aurait dû qualifier

l’arrangement du 5 mars 2012 de transaction, a méconnu cette transaction, laquelle

résulterait du simple échange de courriers, l’un valant offre et l’autre valant

acceptation, ceci ayant mis fin à la procédure de fixation des loyers. Le contrat ainsi

formé vaudrait transaction ayant autorité de chose jugée : il s’imposerait dès lors au

juge et aux parties.

Le premier juge aurait en outre méconnu la portée de la transaction en interprétant

son contenu par rapport aux courriers de l’ORGANISATION1.) intervenus avant et

après la transaction. Dans ce contexte, les parties appelantes font relever le caractère

clair et précis de l’offre du 15 décembre 2011, par laquelle PERSONNE4.) a proposé,

sans équivoque, de payer un loyer de 2.050,00 euros ; cette offre ne contiendrait

partant aucune condition, étant donné précisément qu’elle ne fait pas référence au

courrier de l’ORGANISATION1.) du 8 septembre 2011, ni à une quelconque réserve.

Par l’acceptation de l’offre par les parties appelantes suivant courrier du 5 mars 2012,

le contrat valant transaction s’est formé, le juge devant en respecter les termes sans

s’appuyer sur la lettre de l’ORGANISATION1.) du 8 septembre 2011. Elles font en

outre valoir que les courriers du 8 septembre 2011 et du 15 mars 2012 sont sans

incidence sur l’arrangement intervenu entre parties. L’article 11 de la loi du 21

septembre 2006 ne s’appliquerait pas au cas d’espèce, étant donné que l’accord est

intervenu en dehors de la commission des loyers. Le courrier du 16 mars 2012,

postérieur à la rencontre des volontés des parties, serait sans incidence sur le fond du

litige, dans la mesure où le montant du loyer proposé par PERSONNE4.), sans

référence à l’application du principe du tiers annuel, a été accepté par les bailleurs. Ce

serait à tort qu’après avoir dit qu’au vu de la teneur de l’article 35 de la loi du 21

septembre 2006, le preneur peut renoncer à la protection y prévue, le premier juge a

dans la suite dit que le preneur PERSONNE4.) n’avait pas renoncé à cette mesure

protectrice et qu’elle s’imposait au juge.

Ce serait finalement encore à tort que le premier juge a dit que le silence gardé

pendant plus de trois mois suite à la réception du courrier de l’ORGANISATION1.) du

16 mars 2012 valait acceptation de l’offre, étant donné qu’à lui seul, le silence ne

suffirait pour valoir acceptation du paiement de l’augmentation suivant le principe du

tiers annuel. Par ailleurs, dans leur courrier du 2 juillet 2012, les parties appelantes

auraient manifesté leur désaccord sur l’application des articles 11 et 35 de la loi du 21

septembre 2006.

En ordre subsidiaire, les parties appelantes donnent à considérer qu’en présence

d’une exécution partielle de la transaction et au vu des contestations réciproques des

parties, le premier juge aurait dû tirer les conséquences de la non-reconnaissance de

la transaction et aurait dû prononcer la caducité, sinon la nullité de cette transaction.

Pour autant que le tribunal retienne que la transaction du 5 mars 2012 n’est pas

valable, sinon nulle ou caduque, il y aurait lieu de réformer le jugement entrepris en ce

qu’il a retenu que l’arrangement a été accepté par les appelants avec le principe du

tiers annuel.

Lors des débats, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont souligné que,

contrairement aux prétentions formulées en première instance, ils ne sollicitent le

paiement des arriérés de loyers qu’à partir de mars 2012 (et non à partir de novembre

2011). Il y a lieu de leur en donner acte.

PERSONNE4.) conclut en premier lieu au libellé obscur du moyen de PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) tenant à la qualification de l’accord intervenu en

transaction, à défaut par les appelants de proposer « un moyen concret ». En tout état

de cause, il n’y aurait pas de distinction fondamentale entre la notion d’arrangement

et celle de transaction. Par ailleurs, ce seraient les actuelles parties appelantes qui

auraient choisi le qualificatif d’arrangement dans leur requête introductive de première

instance, de sorte qu’il serait surprenant de les voir reprocher au premier juge d’avoir

utilisé cette notion.

Quant

aux

développements

faits

par

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) en ordre subsidiaire, PERSONNE4.) conclut à leur irrecevabilité pour

constituer des demandes nouvelles, sinon entendre dire qu’il s’agit de demandes

contrevenant à l’interdiction de se contredire, lesdites parties ayant en première

instance agi en exécution de l’arrangement et non en annulation ou en caducité.

L’appel serait en tout état de cause à dire non fondé et il y aurait lieu de confirmer le

premier jugement, le juge de paix ayant fait une saine et juste appréciation en fait et

en droit.

Après avoir rappelé les faits et rétroactes retranscrits ci-avant, PERSONNE4.) fait

relever que les parties sont en désaccord sur l’application dans le temps de

l’augmentation du loyer, le locataire étant d’avis que sur fondement de l’article 35,

sinon de l’article 11 de la loi du 21 septembre 2006, l’augmentation de loyer de plus

de 10% s’applique par tiers annuels, tandis que les bailleurs soutiennent que

l’augmentation s’applique intégralement.

Après avoir rappelé la teneur de l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006 qui

trouverait à s’appliquer, PERSONNE4.) souligne que le dernier alinéa de ce texte a

été institué en vue d’émettre le principe général, que toute augmentation d’un loyer

convenu avant l’entrée en vigueur de la loi ne peut, si elle dépasse 10%, s’appliquer

que par des tiers annuels. Etant en présence de ce cas de figure, ce serait à juste titre

que le premier juge a fait application de ce texte. En disant que la protection du prédit

texte ne s’applique pas si le preneur y renonce, mais qu’en l’espèce celui-ci n’y a pas

renoncé, le premier juge ne se serait pas contredit.

Au vu des termes de l’accord entre parties, intervenu suivant un échelonnement dans

le temps, PERSONNE4.) ayant clairement fait savoir dès le 8 septembre 2011 qu’une

augmentation du loyer de plus de 10% ne serait acceptable, que si elle s’appliquait par

tiers annuels, ce à quoi les bailleurs, via leur conseil ne se sont pas opposés, le courrier

de l’ORGANISATION1.) du 16 mars 2012, n’ayant pas non plus suscité de

protestations de leur part, il y aurait lieu de retenir que les bailleurs ont accepté

l’augmentation du loyer par application du principe du tiers annuel.

Il y aurait partant accord de volontés, les bailleurs étant liés par les termes de l’accord.

Si, comme le prétendent les appelants, l’arrangement se limitait à l’offre du 15

décembre 2011 et à l’acceptation du 5 mars 2012, le contrat ainsi formé n’aurait, par

application du droit commun des contrats, pas pu avoir un effet rétroactif. Ce serait

pourtant ce que PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont demandé en

sollicitant l’application de l’augmentation du loyer avec effet au mois de novembre

2011, ce tant dans leur requête introductive d’instance que dans leur acte d’appel ; les

bailleurs auraient en outre « accepté le paiement par le locataire de l’adaptation

rétroactive des loyers ».

PERSONNE4.) fait finalement relever que l’accord auquel les parties sont parvenues

n’est que le fruit d’une suite de courriers, qui forment un tout.

Pour autant que le tribunal en arrive à la conclusion qu’aucun accord n’est intervenu,

il y aurait lieu de constater que la demande des bailleurs est prématurée et d’inviter la

commission des loyers à déterminer le loyer sinon de saisir le juge de paix à cette fin.

Motifs de la décision

Le tribunal ne saurait se rallier au moyen du libellé obscur invoqué par PERSONNE4.)

quant à l’argumentation de PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

consistant à dire que le premier juge aurait dû qualifier le contrat de transaction au lieu

d’arrangement, la formulation des appelants étant claire et précise et n’encourant pas

la nullité obscuri libelli, ce moyen n’étant destiné qu’à sanctionner l’inobservation dans

les exploits introductifs d’instance des dispositions régissant le contenu de ces exploits

selon lesquelles l’exploit doit contenir, sous peine de nullité, l’indication de l’objet de la

demande et un exposé sommaire des moyens, observations auxquelles l’acte d’appel

répond. Le moyen du libellé obscur n’est dès lors pas fondé.

Quant à l’irrecevabilité opposée par la partie intimée au « moyen » formulé en ordre

subsidiaire par les appelants, le tribunal, en renvoyant au contenu du moyen formulé

à ce titre par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ne peut que constater

qu’à défaut par les actuels appelants d’avoir demandé la nullité, sinon la caducité de

l’arrangement en première instance, le premier juge n’était pas saisi de pareil moyen,

de sorte qu’il n’avait pas à se prononcer sur ce moyen non formulé. Il en va par ailleurs

de même en instance d’appel, les parties appelantes restant en défaut de demander

la nullité/caducité de l’accord.

Aux termes i) de l’article 11, alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006, « lorsque, en

application des dispositions de la présente loi, le loyer est augmenté de plus de 10%

suite à une décision de la commission des loyers ou sur un recours en justice, la

hausse s’applique par tiers annuels. Le locataire aura toutefois le droit de dénoncer le

bail, nonobstant toute convention contraire, moyennant un délai de résiliation de trois

mois » et ii) de l’article 35 de cette même loi, « les loyers convenus avant l’entrée en

vigueur de la loi ne peuvent être adaptés au niveau résultant de l’application de la

présente loi qu’après une notification écrite au locataire. Le locataire occupant un

logement en vertu d’un contrat de bail conclu avant l’entrée en vigueur de la présente

loi dispose d’un délai de réflexion de trois mois, à partir de la demande en

augmentation du loyer du bailleur en application des dispositions introduites par la

présente loi, pour dénoncer le contrat de bail. S’il dénonce le contrat de bail, aucune

adaptation du loyer ne peut lui être imposée. Lorsque le locataire ne dénonce pas le

contrat de bail et si l’augmentation du loyer demandée dépasse 10 %, la hausse

s’applique par tiers annuels ».

Etant en présence d’une hausse de loyer i) dépassant les 10% d’un loyer convenu

avant l’entrée en vigueur de la loi du 21 septembre 2006, ii) intervenue ni en vertu

d’une décision de la commission des loyers, ni sur un recours en justice, seul l’article

35 de cette loi trouve à s’appliquer. C’est partant à bon droit, que le premier juge a

toisé le litige sur base de ce texte.

Si, suite au courrier des bailleurs du 18 août 2011, par lequel la hausse (dépassant les

10%) du loyer convenu est annoncée, l’ORGANISATION1.) écrit dans son courrier du

8 septembre 2011, qu’en cas d’accord sur un nouveau loyer dont l’augmentation

dépasserait les 10%, PERSONNE4.) exigera l’application du paiement par tiers

annuel, conformément à l’article 11 de la susdite loi, alors que, tel que dit ci-avant,

c’est l’article 35 de cette loi qui s’applique, cette circonstance n’a pas d’incidence sur

le fait que le tribunal tient pour établi, à savoir que dès le départ PERSONNE4.) n’était

ouvert à négocier sur une hausse de loyer de plus de 10% que pour autant que le

principe de l’application du paiement par tiers annuel s’applique.

Ayant été au courant de cette prémisse inconditionnelle dans le chef du preneur, les

bailleurs ne sauraient valablement prétendre que l’accord se serait noué sur base d’un

loyer de 2.050,00 euros, sans application du paiement par tiers annuel. C’est partant

à juste titre que le premier juge a dit qu’PERSONNE4.) considérait la protection légale

stipulant que si l’augmentation du loyer dépasse 10%, la hausse s’applique par tiers

annuels, comme constituant un élément constitutif de son consentement pour sa

proposition à fixer le loyer au montant de 2.050,00 euros.

Par ailleurs, par adoption des motifs exhaustifs du premier juge et indépendamment

du silence gardé par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) pendant plus

de trois mois, suite à la réception du courrier leur adressé par l’ORGANISATION1.) le

16 mars 2012, le tribunal retient :

i) qu’PERSONNE4.) n’a pas renoncé à l’application du principe du paiement par tiers

annuel, mais a bien au contraire souligné dès le départ qu’il ne consentirait à une

hausse du loyer de plus de 10% que sous la condition de l’application du prédit

principe,

ii) que l’arrangement intervenu entre parties est le fruit d’un échange de courriers et

s’est échelonné dans le temps comme suit : l’offre est la proposition faite par le

preneur suivant courrier du 15 décembre 2011, aux conditions déterminées dans

le courrier de l’ORGANISATION1.) du 8 septembre 2011 et l’acceptation de cette

offre par les bailleurs suivant courrier du 5 mars 2012 forme le contrat,

iii) que l’arrangement intervenu entre les parties bailleresses, d’une part, et preneur,

d’autre part, consiste en une hausse du loyer de 1.338,00 euros au montant de

2.050,00 euros, par application du susdit principe, la qualification à donner à

l’accord ainsi intervenu,

-arrangement ou transaction-, étant par ailleurs

irrelevante, dans la mesure où la loi des parties les oblige et s’impose au juge,

pour autant que, tel qu’en l’espèce, elle est conforme à l’ordre public.

C’est partant à bon droit que le premier juge a débouté

PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’ensemble de leurs prétentions (tant en ce qui

concerne les prétentions principales qu’en ce qui concerne l’indemnité de procédure).

L’appel n’est dès lors pas fondé et le jugement entrepris est à confirmer.

Au vu du sort réservé à l’appel, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont

à débouter de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) qu’ils ne sollicitent le

paiement d’arriérés de loyers qu’avec effet au mois de mars 2012,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée pour

l’instance d’appel par PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.