Tenant appeal dismissed; court confirms landlord's right to terminate lease and order eviction after rent arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 62/2014

Audience publique du mardi, quatre mars deux mille quatorze

Numéro 156191 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 21 août

2013,

comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Laurence FRISING, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 156191 du rôle et appelée pour fixation le 5 janvier

2014, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 11 février 2014 et finalement avancée à

l’audience publique du lundi, 10 février 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Marc PETIT, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

Maître Perrine KLOPFENSTEIN, avocat, en remplacement de Maître Laurence

FRISING, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

mars 2014, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail conclu le 13 février 2002, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a

donné en location à PERSONNE2.), épouse de PERSONNE1.), un appartement sis à

L-ADRESSE1.), pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer

mensuel de 1.350,00 euros et des avances mensuelles sur charges de 190,00 euros.

PERSONNE2.) est décédée le DATE1.).

Par contrat de bail signé le 20 juin 2012, la société SOCIETE1.) S.A. a donné à bail

à PERSONNE1.), avec effet au 1er avril 2012, le même appartement, pour une durée

de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 1.800,00 euros.

Par requête déposée le 31 octobre 2012, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait

convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de

l’entendre condamner à lui payer la somme de 11.940,00 euros, à titre d’arriérés de

loyers et de charges, et 5.400,00 euros à titre d’indemnité de relocation, outre les

intérêts légaux, d’entendre résilier le contrat de bail entre parties et de condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

Devant le premier juge, à l’audience du 2 juillet 2013, la partie requérante a augmenté

sa demande en paiement du chef d’arriérés de loyers et de charges au montant de

17.860,00 euros, suivant décompte actualisé.

PERSONNE1.) avait soulevé la nullité du contrat de bail au motif que son

consentement aurait été vicié dans la mesure où la partie adverse aurait profité de son

désarroi moral, suite au décès de son épouse, pour surprendre son acceptation d’un

contrat préparé à l’avance et désavantageux pour le locataire.

Retenant que PERSONNE1.) n’avait pas rapporté la preuve du vice de consentement

invoqué, considérant que la demande en allocation d’une indemnité de relocation se

rapportait à la réparation d’un préjudice futur, que le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail, le tribunal de paix de

Luxembourg a, par jugement du 15 juillet 2013 :

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) la somme de

17.860,00 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 11.940,00 euros à partir

du 31 octobre 2012 et, sur le surplus, à compter du 2 juillet 2013 jusqu’à solde ;

-

résilié le contrat de bail entre parties ;

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans les quarante jours qui suivent la notification du jugement ;

-

au besoin, autorisé la partie requérante à faire expulser la partie défenderesse dans

la forme légale et aux frais de cette dernière, récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

-

déclaré la demande non fondée pour le surplus.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

21 août 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) entend voir :

« constater que la partie intimée n’a pas respecté ses obligations contractuelles lui

incombant, notamment son obligation de respecter le contrat de bail initialement

conclu conformément aux dispositions légales de l’article 13 de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à loyer,

constater que la demande en condamnation de la partie appelante à payer à la partie

intimée la somme de 17.860,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges est irrecevable, sinon non fondée alors que le contrat de bail initialement

conclu continue au profit du conjoint survivant, soit le sieur PERSONNE1.),

partant décharger la partie appelante de sa condamnation à payer à la partie intimée

la somme de 17.860,00 euros,

constater que la demande de la partie intimée en résiliation du contrat de bail conclu

le 20 juin 2012 est irrecevable, sinon non fondée,

partant déclarer irrecevable, sinon non fondée la demande en résiliation du contrat de

bail du 20 juin 2012 formulé par la partie intimée,

constater que la demande en déguerpissement formulée par la partie intimée est

irrecevable, sinon non fondée,

partant décharger la partie appelante de toute condamnation à déguerpir de

l’appartement loué sis à L-ADRESSE1.),

subsidiairement et pour le cas où la demande en déguerpissement serait déclarée

fondée en instance d’appel,

donner acte à la partie appelante qu’elle sollicite un délai de déguerpissement

suffisamment long pour lui permettre de se reloger,

partant voir autoriser la partie appelante à continuer à se loger dans les lieux loués à

L-ADRESSE1.), pendant un temps suffisamment long pour lui permettre de retrouver

un autre logement. »

PERSONNE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que :

« suivant contrat de bail du 13 février 2002, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a

donné en location à la dame PERSONNE2.), épouse du sieur PERSONNE1.), un

appartement sis à L-ADRESSE1.), pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant

un loyer mensuel de 1.350,00 euros et des avances mensuelles sur charges de 190,00

euros.

L’épouse PERSONNE2.) est décédée le DATE1.).

Malgré les dispositions légales relatives au droit du bail à loyer, et par contrat de bail

signé le 20 juin 2012, la partie intimée a donné en location à la partie appelante le

même appartement, pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer mensuel de

1.800,00 euros, ce qui correspond à une augmentation démesurée de 450,00 euros…

Après une longue période de 5 années, la partie intimée a profité du désarroi moral

dans lequel se trouvait l’appelant (suite au décès de son épouse PERSONNE2.)) pour

lui faire signer un deuxième contrat de bail le 20 juin 2012, contrat de bail qui a été

stratégiquement préparé à l’avance par la partie intimée alors que cette dernière savait

pertinemment que le 1er contrat de bail conclu en février 2002 n’était pas résilié mais

qu’il a été transféré au profit du conjoint survivant, en vertu de l’article 13 de la loi sur

le bail à loyer.

Le consentement de la partie appelante a été vicié par erreur, dol ou violence lors de

la conclusion et de la signature de ce 2ème contrat de bail du 20 juin 2012.

Conformément à l’article 1742 du code civil, « le contrat de louage n’est point résolu

par la mort du bailleur, ni par celle du preneur ».

En plus l’article 13 de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation,

venant compléter le régime de l’article 1742 du code civil, prévoit que « en cas

d’abandon du domicile par le locataire ou en cas de décès du locataire, le contrat de

bail continue à durée indéterminée au profit du conjoint ayant cohabité avec le locataire

(…) ».

Par application des prédites dispositions légales, la partie bailleresse n’était pas

autorisée à réclamer, après une longue période de plus de 5 années, un loyer très

largement augmenté (1.800,00 euros) par rapport à l’ancien loyer de 1.350,00 euros.

Que c’est donc à tort que le premier juge n’a pas fait droit aux griefs et demandes de

la partie appelante alors que… le contrat de bail conclu et signé en date du 13 février

2002 continue à durée déterminée au profit du conjoint survivant. »

PERSONNE1.) ajoute que s’il n’a pas de témoin pour prouver que son consentement

a été vicié lors de la signature du deuxième contrat de bail, il estime que les pièces

« parlent d’elles-mêmes ». Ainsi, le fait que sa belle-sœur, par le biais de SOCIETE1.)

S.A. dont elle est le bénéficiaire économique, l’ait laissé dans les lieux à titre gratuit

pendant près de cinq ans serait la preuve de son état de désarroi, voire de déprime.

Dans ces conditions, le contrat de bail du 20 juin 2012 serait à annuler et les relations

entre parties seraient toujours régies par le contrat de bail initial du 13 février 2002 par

application des dispositions légales précitées.

SOCIETE1.) S.A. conclut à la confirmation du jugement entrepris et elle augmente sa

demande en condamnation d’arriérés de loyers et d’avances sur charges au montant

total de 31.790,00 euros suivant décompte actualisé, ce qui correspond à une

augmentation de la demande d’un montant de (31.790 – 17.860 =) 13.930,00 euros

par rapport à la condamnation prononcée par le premier juge. Cette augmentation

couvre les mois d’août 2013 à février 2014 inclus.

SOCIETE1.) S.A. conteste que le consentement de PERSONNE1.) ait été vicié de

quelque façon que ce soit. La sœur de son épouse décédée aurait simplement voulu

ménager PERSONNE1.), ce qu’elle aurait fait en le laissant dans les lieux pendant

cinq ans sans paiement de loyers.

Au bout de cette période, les parties auraient signé un nouveau contrat de bail qui se

serait substitué au contrat de bail initial du 13 février 2002. Le nouveau contrat de bail

a été signé le 12 juin 2012 avec effet rétroactif à 1er avril 2012 et PERSONNE1.) aurait

d’ailleurs payé les loyers prévus dans ce contrat pour les mois d’avril et mai 2012.

La différence de 450,00 euros entre l’ancien et le nouveau loyer résulterait du libre

accord entre parties et correspondrait par ailleurs à l’évolution des prix de l’immobilier

sur une période de dix ans.

Si PERSONNE1.) entendait se prévaloir du contrat de bail initial, il aurait aussi dû

payer les loyers qui étaient dus en exécution de ce bail, ce qu’il n’a pas fait.

SOCIETE1.) S.A. s’oppose enfin à toute prolongation du délai de déguerpissement.

PERSONNE1.) réplique que l’augmentation de loyer serait contraire à la loi qui prévoit

tout au plus un mécanisme de fractionnement de l’augmentation qui n’aurait pas été

respecté en l’espèce.

En ce qui concerne le dol, la violence ou l’erreur invoqués, le tribunal ne peut que

constater que PERSONNE1.) ne rapporte pas la preuve des vices du consentement

dont il se prétend victime.

Si le tribunal peut comprendre que, même cinq ans après le décès de son épouse,

PERSONNE1.) pouvait encore être très marqué par cet événement tragique, il n’est

pas concevable, en dehors d’autres éléments de preuve concrets, que cette situation

ait affecté l’appelant au point d’altérer son consentement libre et éclairé.

Si la sanction des vices du consentement réside principalement dans le caractère

annulable du contrat, cette sanction est en toute hypothèse subordonnée à la preuve

directe et positive des circonstances constitutives du vice allégué. Cette exigence,

expressément posée par l’article 1116 alinéa 2 du code civil en matière de dol, a une

portée générale, et les juges sont fréquemment dans l’obligation de rappeler que doit

être débouté le demandeur « qui n’apporte pas la moindre preuve des vices du

consentement qu’il allègue » (cf. JCL Civil article 1109, fasc 2-1, n° 110 & 112).

Tel étant le cas en l’espèce, il n’y a pas lieu à annulation du contrat de bail du 20 juin

2012.

Même si on admet que, suite au décès de PERSONNE2.), le contrat de bail initial ait

continué au profit de son époux survivant PERSONNE1.) en application de l’article 13

de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation, il n’en reste pas

moins que, par la signature du contrat de bail du 20 juin 2012, les parties ont donné

une nouvelle assise contractuelle à leurs relations et que ce nouveau contrat de bail

s’est implicitement mais nécessairement substitué au contrat initialement conclu avec

PERSONNE2.).

Dès lors PERSONNE1.) ne saurait tirer argument de l’article 1742 du code civil ni de

l’article 13 de la loi du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation pour

voir tenir en échec ses obligations contractuelles découlant du contrat de bail signé le

20 juin 2012.

Au vu des arriérés de loyers et d’avances sur charges ayant existé au moment où le

premier juge a statué et eu égard à ceux qui sont venus s’y rajouter par la suite d’après

le décompte actualisé (non contesté par ailleurs), c’est à bon droit que le premier juge

a prononcé la résiliation du bail (celui signé le 20 juin 2012) et qu’il a ordonné le

déguerpissement de PERSONNE1.).

Ce dernier ne justifie d’aucune circonstance permettant d’étendre le délai de

déguerpissement au-delà du délai usuel d’un mois.

Dans ces conditions, l’appel est à déclarer non fondé et le jugement entrepris est à

confirmer sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à compter de la

signification du présent jugement.

Au vu du décompte actualisé, il y a encore lieu de condamner PERSONNE1.) à payer

à SOCIETE1.) S.A. la somme de 13.930,00 euros avec les intérêts au taux légal à

compter du 11 février 2014, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

à compter de la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande,

la dit recevable et fondée, partant

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la

somme de 13.930,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 11 février

2014 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.