Landlord's eviction claim dismissed; verbal lease with LLC remains valid without written termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 63/2014

Audience publique du mardi, quatre mars deux mille quatorze

Numéro 154111 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), garagiste, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 3 juin 2013,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelante par appel incident,

comparant initialement par Maître Evelyne KORN, avocat, demeurant à Luxembourg,

n’ayant plus mandat, et actuellement par Maître Astrid BUGATTO, avocat, demeurant

à Luxembourg,

2) PERSONNE2.), fonctionnaire, demeurant à L-ADRESSE3.), pris en sa qualité de

représentant légal sous contrôle judiciaire des biens de sa mère, PERSONNE3.),

veuve PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.), mais de fait à la HÔPITAL1.)

à L-ADRESSE5.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Nicolas SCHAEFFER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 154111 du rôle et appelée pour fixation le 2 juillet

2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 12 novembre 2013, puis au 11 février

2014 et finalement avancée par voie de courrier du greffe du 19 décembre 2013 à

l’audience publique du lundi, 10 février 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendue en ses explications.

Maître Astrid BUGATTO, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, fournit ses réponses.

Maître Laurent BACKES, avocat, en remplacement de Maître Nicolas SCHAEFFER,

comparant pour PERSONNE2.), en sa qualité de représentant légal sous contrôle

judiciaire des biens de sa mère, PERSONNE3.), veuve PERSONNE4.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

mars 2014, le

jugement

qui suit :

Faits

Suivant contrat de bail signé le 23 janvier 2007 et prenant effet le 1er février 2007, un

« immeuble (garage) » sis à ADRESSE2.), d’une « grandeur » de 200 m², a été donné

en location par PERSONNE3.), en sa qualité de bailleur, à PERSONNE1.), en sa

qualité de locataire. Le bail, conclu pour une durée d’une année, tacitement

renouvelable d’année en année, sauf résiliation moyennant préavis de trois mois avant

l’expiration du terme, stipule un loyer mensuel de 1.350,00 euros à partir du 1er février

2007 et de 1.500,00 euros à partir du 1er février 2008.

Il n’est pas contesté que les lieux loués sont exploités par la sàrl SOCIETE1.).

Suivant courrier recommandé du 14 octobre 2011 adressé à PERSONNE1.),

PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire des biens

de sa mère PERSONNE3.), a résilié le contrat de bail du 23 janvier 2007 avec effet au

1er février 2012.

Suivant télécopie adressée par le mandataire de PERSONNE2.), en sa qualité

d’administrateur légal sous contrôle judiciaire des biens de sa mère PERSONNE3.),

au mandataire de PERSONNE1.), le bailleur a donné son accord à ce que ce dernier

reste dans les lieux loués jusqu’au 30 avril 2012, en précisant que ceci ne saurait être

considéré comme une prorogation tacite du contrat de bail.

Procédure

Faisant exposer que PERSONNE1.) occupe toujours les lieux loués et y exploite le

SOCIETE1.), PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle

judiciaire des biens de sa mère PERSONNE3.), a, suivant requête déposée au greffe

du tribunal de paix de Luxembourg en date du 4 juin 2012, demandé la convocation

de PERSONNE1.) et de la sàrl SOCIETE1.) à comparaître devant le prédit tribunal

pour :

-

constater que le contrat de bail du 23 janvier 2007 est arrivé à son terme le 1er

février 2012,

-

dire que PERSONNE1.) et la sàrl SOCIETE1.) sont à considérer comme

occupants sans droit ni titre depuis le 30 avril 2012,

-

partant voir condamner PERSONNE1.) et la sàrl SOCIETE1.) à déguerpir des

lieux endéans un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement, ce

sous peine d’une astreinte de 2.000,00 euros par jour de retard,

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros,

-

voir déclarer le jugement exécutoire par provision.

Par jugement contradictoire du 19 mars 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit la demande partiellement fondée,

-

dit que le contrat de bail du 23 janvier 2007 est arrivé à terme le 1re février 2012,

-

dit qu’à compter du 30 avril 2012, PERSONNE1.) et la sàrl SOCIETE1.) sont à

considérer comme occupants sans droit ni titre,

-

condamné PERSONNE1.) et la sàrl SOCIETE1.) à déguerpir des lieux dans les

trente jours suivant la notification du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) et la sàrl SOCIETE1.) in solidum à payer à

PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire des

biens de sa mère PERSONNE3.), une indemnité de procédure de 400,00 euros,

-

rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal de paix n’a pas rejoint l’argumentation de

PERSONNE1.) et de la sàrl SOCIETE1.) aux termes de laquelle le contrat de bail

conclu le 23 janvier 2007 aurait pris fin et qu’un nouveau contrat de bail verbal aurait

été conclu entre le bailleur et la sàrl SOCIETE1.). Les défendeurs avaient soutenu qu’à

défaut d’avoir été résilié, ce contrat de bail verbal courrait toujours. Le tribunal de paix

a néanmoins réfuté cette argumentation, au motif qu’il n’était ni prouvé, ni offert en

preuve que le contrat de bail du 23 janvier 2007 avait été remplacé par un nouveau

contrat de bail verbal. La résiliation du contrat de bail du 23 janvier 2007 étant régulière

et conforme aux stipulations du contrat, la demande a été déclarée fondée.

De ce jugement, signifié par exploit d’huissier du 24 avril 2013 (la notification par le

greffe n’ayant pas pu être opérée), PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

suivant exploit d’huissier du 3 juin 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à entendre dire la demande

irrecevable, sinon non fondée, à son encontre, partant à voir dire (i) qu’il n’est pas

occupant sans droit ni titre, (ii) que la résiliation du contrat de bail est irrégulière et (iii)

que c’est à tort qu’il a été condamné au paiement d’une indemnité de procédure. En

ordre subsidiaire, il conclut à se voir allouer un délai de déguerpissement de trois mois.

Il sollicite, en tout état de cause, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, il fait grief au premier juge de l’avoir qualifié d’occupant sans

droit ni titre et estime qu’il ne saurait être considéré comme occupant sans droit ni titre

« puisqu’il n’a jamais eu la qualité de locataire ». Si l’appelant reconnaît avoir signé un

contrat de bail, il soutient néanmoins que celui-ci n’est pas opposable au bailleur, au

motif que les statuts de la sàrl SOCIETE1.) prévoient de manière limpide que la société

n’est engagée que par la signature conjointe du gérant technique et de l’associé. Dans

la mesure où, en l’occurrence, il manquerait la signature du gérant technique, le contrat

de bail signé le 23 janvier 2007 ne serait pas valable.

Par ailleurs, ce contrat n’aurait jamais reçu d’exécution, alors que les lieux étaient déjà

occupés depuis 1996 par la sàrl SOCIETE1.) en vertu d’un contrat de bail verbal. Celle-

ci serait le locataire et s’acquitterait du loyer. La demande serait dès lors irrecevable à

l’égard de PERSONNE1.).

En ce qui concerne la résiliation du contrat de bail du 23 janvier 2007, l’appelant relève

qu’il l’a contestée au motif (i) que le délai de préavis de six mois n’a pas été respecté

et (ii) qu’il n’était pas locataire.

La sàrl SOCIETE1.) soulève également l’irrecevabilité de la demande à son encontre,

alors qu’elle ne serait pas partie au contrat de bail du 23 janvier 2007 sur lequel se

base le bailleur pour conclure au déguerpissement.

Subsidiairement, elle conclut à la réformation de la décision a quo en ce qu’elle a été

condamnée à déguerpir des lieux loués en faisant exposer être locataire de l’immeuble

litigieux depuis 1996, ce en vertu d’un contrat de bail verbal. Ainsi, elle occuperait les

lieux litigieux de manière continue depuis 1996 et payerait régulièrement un loyer.

Dans la mesure où ce contrat n’aurait jamais été résilié, il courrait toujours et la sàrl

SOCIETE1.) ne saurait être contrainte à déguerpir. Ce faisant, la sàrl SOCIETE1.)

relève implicitement, mais nécessairement, appel incident.

En ordre subsidiaire, la sàrl SOCIETE1.) sollicite un délai de déguerpissement plus

long que celui accordé par le premier juge.

PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire des

biens de sa mère PERSONNE3.), conclut à la confirmation pure et simple du

jugement attaqué et sollicite une indemnité de procédure de 1.200,00 euros pour

l’instance d’appel.

Il estime qu’il n’existe aucune preuve de l’existence d’un contrat de bail verbal avec la

sàrl SOCIETE1.).

Le seul contrat de bail qui existerait en l’occurrence serait celui du 23 janvier 2007

conclu avec PERSONNE1.). A cet égard, le fait que les loyers aient toujours été payés

par la sàrl SOCIETE1.) serait irrelevant, alors qu’un tiers peut s’acquitter du loyer au

nom et pour le compte d’un locataire.

Il estime la résiliation du contrat de bail du 23 janvier 2007 parfaitement valable, le

délai de préavis de trois mois étant celui stipulé au contrat. En outre, PERSONNE1.)

n’aurait jamais contesté sa qualité de locataire.

Pour autant que de besoin, PERSONNE2.) fait plaider que la requête introductive

d’instance vaut résiliation du contrat de bail verbal avec la sàrl SOCIETE1.). Ceci est

formellement contesté par celle-ci.

Discussion

Quant à l’appel principal interjeté par PERSONNE1.)

Il est constant en cause qu’en date du 23 janvier 2007, PERSONNE1.), en sa qualité

de locataire, a conclu un contrat de bail avec PERSONNE3.), en sa qualité de

bailleresse, portant sur un « immeuble (garage) » sis à ADRESSE2.).

PERSONNE1.) soutient que ce contrat serait inopposable au bailleur, au motif qu’il

n’est pas revêtu de la signature du gérant technique (PERSONNE5.)) de la sàrl

SOCIETE1.). Ainsi, aux termes des statuts de la sàrl SOCIETE1.), celle-ci ne serait

valablement engagée que par les signatures conjointes du gérant technique et de

l’associé (PERSONNE1.)). En l’espèce, seul PERSONNE1.) aurait signé le contrat de

bail, de sorte que celui-ci ne serait pas valable.

Cet argument est toutefois dénué de tout fondement. S’il est certes vrai que la

jurisprudence retient que la clause des statuts d’une société indiquant les personnes

pouvant valablement représenter une société est opposable aux tiers qui doivent se

renseigner sur les pouvoirs de la personne qui signe au nom de la société (Cour 17

janvier 2008, P. 34, 147), il n’en demeure cependant pas moins que cette

problématique constitue un faux débat en l’occurrence.

En effet, en l’espèce, PERSONNE1.) n’a pas signé le contrat de bail du 23 janvier

2007 au nom de la sàrl SOCIETE1.), mais il l’a signé en son nom propre. Dès lors, il

est irrelevant que le gérant technique n’ait pas apposé sa signature sur le contrat

litigieux.

PERSONNE1.) a dès lors valablement conclu le contrat de bail du 23 janvier 2007.

Il soutient encore que le contrat n’a jamais eu d’exécution, alors que les lieux étaient

déjà occupés par la sàrl SOCIETE1.).

Cet argument tombe également à faux. Il est, en effet, inopérant de savoir si Ies parties

au contrat de bail ont ou non exécuté celui-ci. Indépendamment de cette question –

qui n’a aucune incidence en l’espèce, le bailleur ne faisant valoir aucune prétention

pécuniaire, basée sur le contrat de bail, à l’égard de PERSONNE1.) – force est de

constater que le contrat de bail du 23 janvier 2007 a été (i) valablement conclu et (ii)

valablement résilié avec effet au 1er février 2012. C’est en effet à tort que

PERSONNE1.) fait plaider que la résiliation n’est pas valable. Le tribunal ne peut que

constater que le bailleur (i) a adressé le courrier de résiliation à PERSONNE1.), qui a

valablement signé le contrat litigieux et qui est partant à considérer comme locataire,

et (ii) a respecté le délai de préavis contractuellement fixé à trois mois.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que PERSONNE1.) était à

considérer comme occupant sans droit ni titre à partir du 30 avril 2012 et l’a condamné

à déguerpir des lieux loués. PERSONNE1.) n’indiquant pas en quoi le délai de trente

jours lui accordé par le premier juge serait insuffisant, il échet de confirmer le jugement

entrepris en ce qu’il lui a accordé un délai de trente jours, sauf à reporter ce délai à

partir de la signification du présent jugement.

Dans la mesure où il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les

frais exposés par lui en première instance et non compris dans les dépens, il convient

de réformer le jugement querellé en ce qu’il lui a alloué une indemnité de procédure

de 400,00 euros pour la première instance. Par réformation, il échet de dire cette

demande non fondée.

L’appel principal est dès lors partiellement fondé.

Quant à l’appel incident relevé par la sàrl SOCIETE1.)

La sàrl SOCIETE1.) conclut tout d’abord à voir dire la demande de PERSONNE2.)

irrecevable à son égard, alors qu’elle n’est pas partie au contrat de bail sur lequel se

base le bailleur pour demander son déguerpissement.

D’emblée, le tribunal relève que ce moyen n’a pas été soulevé en première instance.

Mais, même indépendamment de cette question, il échet de noter que la sàrl

SOCIETE1.) a été régulièrement convoquée devant le tribunal de paix suite à une

requête introductive d’instance aux termes de laquelle le bailleur sollicite le

déguerpissement de la sàrl SOCIETE1.) et de PERSONNE1.). La circonstance que le

bailleur se soit référé au contrat de bail écrit du 23 janvier 2007 – auquel la sàrl

SOCIETE1.) n’est effectivement pas partie – n’a pas d’incidence à cet égard, ce

d’autant plus que, dans sa requête, le bailleur indique que le locataire PERSONNE1.)

exploite le SOCIETE1.) dans les lieux loués. Ce fait n’est dès lors pas susceptible de

constituer une cause d’irrecevabilité de la demande à l’égard de la sàrl SOCIETE1.).

C’est dès lors à juste titre que le premier juge a dit la demande recevable à l’égard de

la sàrl SOCIETE1.).

La sàrl SOCIETE1.) estime ensuite être locataire régulier des lieux litigieux en vertu

d’un contrat de bail verbal non résilié à ce jour. A défaut de résiliation, elle ne pourrait

pas être condamnée à déguerpir des lieux qu’elle occupe depuis au moins 1996.

Dans la mesure où un contrat n’a pas besoin d’être formulé par écrit pour lier les

parties, il est admis que le bail verbal est tout à fait valable (L. THIELEN, Le contrat de

bail, n° 13). Le désavantage majeur du bail verbal est la difficulté de prouver son

existence. Si le bail a reçu un début d’exécution, l’existence du bail peut être

administrée par toutes voies de droit (TAL, 6 octobre 2006, BIJ n° 2/2007, p. 29).

L’article 1715 du code civil, qui dispose que si le bail verbal n’a pas encore reçu

d’exécution et que l’une des parties le nie, la preuve par témoins ou présomptions n’est

pas admise, ne s’applique dès lors pas aux baux qui ont reçu un début d’exécution.

En l’occurrence, il n’est pas contesté que la sàrl SOCIETE1.) occupe les lieux litigieux,

le bailleur l’indiquant d’ailleurs expressément dans sa requête introductive d’instance

et sollicitant son déguerpissement.

Le tribunal tient dès lors pour établi que le bail verbal dont se prévaut la sàrl

SOCIETE1.) a reçu un début d’exécution.

Il ressort, en outre, des statuts de la sàrl SOCIETE1.), que celle-ci a établi son siège

social dans le local en cause depuis 1996.

De surcroît, il résulte des pièces versées au dossier que depuis au moins 2003, le

loyer a été payé par la sàrl SOCIETE1.) par le biais d’un ordre permanent.

L’occupation des lieux litigieux, le paiement régulier du loyer, l’exploitation d’un garage

et l’établissement du siège social de la sàrl SOCIETE1.) à l’adresse des lieux litigieux

constitue un faisceau d’indices établissant à suffisance de droit le bail verbal invoqué

par la sàrl SOCIETE1.). Le tribunal tient partant pour établi que PERSONNE2.), en sa

qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire des biens de sa mère

PERSONNE3.), et la sàrl SOCIETE1.) sont liés par un contrat de bail verbal.

Tel que le soutient à bon escient la sàrl SOCIETE1.), ce contrat n’a pas été résilié. En

effet, suivant courrier recommandé du 14 octobre 2011, le bailleur n’a résilié que le

contrat de bail écrit du 23 janvier 2007 le liant à PERSONNE1.) en nom personnel.

Dans ce contexte, le tribunal ne saurait pas suivre l’argumentation du bailleur selon

laquelle sa requête introductive d’instance vaudrait résiliation du bail. A défaut du

moindre élément permettant de retenir une telle volonté dans le chef du bailleur et à

défaut de respecter un préavis, il ne saurait raisonnablement être soutenu que le

contrat de bail verbal conclu avec la sàrl SOCIETE1.) a été résilié.

C’est dès lors à tort que le premier juge a qualifié la sàrl SOCIETE1.) d’occupant sans

droit ni titre et l’a condamnée à déguerpir les lieux.

La demande de PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle

judiciaire des biens de sa mère PERSONNE3.), en ce qu’elle tend (i) à voir dire que la

sàrl SOCIETE1.) est occupante sans droit ni titre et (ii) au déguerpissement de la sàrl

SOCIETE1.) est dès lors, par réformation du jugement a quo, à dire non fondée.

Il en va de même de l’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE2.), en sa

qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire des biens de sa mère

PERSONNE3.) à l’égard de la sàrl SOCIETE1.).

Il s’ensuit que l’appel incident est à déclarer fondé dans son intégralité.

Eu égard à l’issue du litige, les demandes respectives de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire des biens

de sa mère PERSONNE3.), en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel sont à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel principal partiellement fondé,

dit l’appel incident fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl n’est pas à considérer

comme occupante sans droit ni titre,

dit la demande de PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle

judiciaire des biens de sa mère PERSONNE3.), tendant à voir déguerpir la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl des lieux loués non fondée,

dit la demande de PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle

judiciaire des biens de sa mère PERSONNE3.), tendant à se voir allouer une indemnité

de procédure pour la première instance non fondée,

confirme le jugement pour le surplus, sauf à reporter le délai de déguerpissement de

trente jours à l’égard de PERSONNE1.) à compter de la signification du présent

jugement,

déboute PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire

des biens de sa mère PERSONNE3.), et PERSONNE1.) de leurs demandes

respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à

PERSONNE2.), en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire des biens

de sa mère PERSONNE3.), et pour moitié à PERSONNE1.).