Tenant appeal dismissed; landlord's claim for full rent upheld despite lack of explicit joint liability clause.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 59/2014

Audience publique du mardi, quatre mars deux mille quatorze

Numéro 147872 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salarié, demeurant à F-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en

remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette du 27 août

2012,

comparant initialement par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg, ayant

déposé son mandat,

et

1) PERSONNE2.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE2.)

2) Maître Laurélia STEINMETZ, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à

L-ADRESSE3.), prise en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) sàrl, ayant été établie et ayant eu son siège social à L-ADRESSE4.),

prononcée par jugement du 26.08.2011,

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en

remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) comparant par Maître Charles UNSEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Laurélia STEINMETZ, avocat, curateur de la prédite société

en faillite, demeurant à Luxembourg, ne s’étant pas présentée lors des plaidoiries,

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147872 du rôle et appelée pour fixation le 25 septembre

2012, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 27 novembre 2012, puis par voie de courrier du

greffe au 22 janvier 2013, ensuite pour voir au 29 janvier 2013, puis de nouveau pour

plaidoiries aux 23 avril 2013 et 8 octobre 2013 et finalement à l’audience publique du mardi,

11 février 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit:

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Olivier UNSEN, avocat, en remplacement de Maître Charles UNSEN, avocat,

comparant pour PERSONNE2.), fut entendu en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4 mars

2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail commercial du 30 septembre 2009, PERSONNE2.) a donné en

location à PERSONNE1.) et à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. (ci-

après société SOCIETE1.)) un immeuble d’habitation et un immeuble de commerce connu

sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » situé à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel indexé de 2.000,00 euros, payable le 1er de chaque mois. Le contrat de bail fut

conclu pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction pour une

nouvelle durée de trois années.

Par requête déposée le 19 mai 2011 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.) à comparaître

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour les entendre condamner i) à lui payer le

montant de 4.650,00 euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice, ii) à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre

parties aux torts des locataires, et ce endéans les huit jours de la notification du jugement à

intervenir, iii) à payer au requérant une indemnité de procédure de 150,00 euros, ainsi que

de voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a fait exposer qu’PERSONNE1.) et la société

SOCIETE1.) n’ont plus payé le loyer depuis le 1er avril 2011 de sorte qu’ils lui redevaient le

montant de 4.100,00 euros à titre d’arriérés de loyers, ainsi que le montant de 550,00 euros

(11 x 50,00) à titre d’arriérés d’indexation.

Lors des débats menés en première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa demande au

montant de 14.851,24 euros, à titre d’arriérés de loyers pour la période allant du mois d’avril

2011 au mois d’octobre 2011 inclus y compris l’indexation relative aux mois de juillet à

décembre 2010 et de janvier à mars 2011 inclus.

Lors de ces mêmes débats, il est apparu que la société SOCIETE1.) a été déclarée en état

de faillite par jugement rendu le 26 août 2011 par le tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg et PERSONNE2.) a affirmé qu’il avait récupéré seulement en octobre 2011 les

clefs relatives à l’immeuble donné à bail auprès de la police grand-ducale d’Esch-sur-

Alzette.

PERSONNE2.)

a dès lors principalement demandé à voir condamner

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) sàrl au montant de 14.851,24 euros (14.401,24 + 450,00)

correspondant aux arriérés de loyers jusqu’au mois d’octobre 2011 inclus et subsidiairement

au montant de 10.700,00 euros (10.250 + 450,00) correspondant aux arriérés de loyers

jusqu’au mois d’août 2011 pour la raison que la société SOCIETE1.) fut déclarée en état de

faillite en août 2011.

Toujours lors de ces mêmes débats, PERSONNE2.) a augmenté sa demande en allocation

d’indemnité de procédure au montant de 750,00 euros et PERSONNE1.) a formulé une

demande reconventionnelle pour voir condamner PERSONNE2.) à lui rembourser le

montant de 6.000,00 euros à titre de garantie locative, a demandé de prononcer la

compensation judiciaire entre les créances réciproques.

Par jugement contradictoire du 13 juillet 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, après

avoir reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, i) a donné acte à

PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande, l’a dit fondée pour le montant de

14.851,24 euros et a partant condamné PERSONNE1.) à lui payer la somme de 14.851,24

euros (à titre d’arriérés de loyers et d’indexation), avec les intérêts légaux sur le montant de

4.650,00 euros, à partir du 19 mai 2011 et sur le montant de 10.201,24 euros, à partir du 29

juin 2012, date des demandes respectives, chaque fois jusqu’à solde, ii) a fixé la créance

de PERSONNE2.) à l’encontre du curateur de la faillite de la société SOCIETE1.) au

montant de 14.851,24 euros et a dit que pour l’admission de sa créance au passif de la

faillite de la société SOCIETE1.), PERSONNE2.) aura à se pourvoir devant qui de droit, iii)

a dit non fondée la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.) en remboursement de la

garantie locative et en a débouté, iv) a prononcé la résolution du contrat de bail existant

entre parties aux torts exclusifs d’PERSONNE1.) et de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, iv) a dit que la demande en déguerpissement est devenue sans objet, v)

a dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, vi) a

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 150,00

euros et vii) a fait masse des frais et dépens de l’instance et les a imposé pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié au curateur de la faillite de la société SOCIETE1.).

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté qu’PERSONNE1.) i) prétendait avoir remis les

clefs à PERSONNE3.) le 14 mai 2011, fait contesté par PERSONNE2.), ii) formulait une

offre de preuve par témoins y relative à laquelle PERSONNE2.) s’opposait, iii) estimait que

par le fait d’avoir accepté les clefs, PERSONNE2.) aurait accepté la résiliation de sorte que

seul le montant de 3.425,00 euros (2.050,00 + 925,80) correspondant aux arriérés de loyers

du mois d’avril 2011 et au prorata du loyer du mois de mai 2011 serait encore dû et iv) se

rapportait à prudence de justice en ce qui concerne l’indexation réclamée.

Il a constaté que PERSONNE2.) demandait à la voir déclarer non fondée au motif que la

garantie locative n’a jamais été payée et que le curateur de la faillite SOCIETE1.) s’est

rapporté à prudence de justice quant à la demande formulée à l’encontre de la société.

En ce qui concerne les arriérés de loyers, le premier juge, constatant que PERSONNE2.)

s’opposait à l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.) au motif que le témoin à entendre

détenait 66/100 des parts sociales de SOCIETE1.) et en avait été le gérant unique depuis

le 1er mai 2009 jusqu’à sa démission de ce poste le 3 mai 2011, a dit que le témoin

PERSONNE3.) est à considérer comme ayant été seul et vrai maître de ladite société, de

sorte qu’il y a rejeté l’offre de preuve sur base du principe que nul ne peut être entendu dans

sa propre cause.

Il a en outre dit que la remise des clés ne constitue pas en soi la preuve certaine de

l’acquiescement du bailleur au départ de son locataire, de sorte qu’il a encore rejeté l’offre

de preuve pour être ni pertinente, ni concluante, l’acceptation des clefs à elle seule ne

permettant pas de conclure que le bailleur a reçu restitution des lieux entièrement libérés.

En ce qui concerne l’indexation réclamée par PERSONNE2.), le premier juge a dit qu’il y

avait lieu de faire droit à la demande en soulignant que, d’une part, le contrat de bail stipule

que « ce loyer est basé sur le nombre-indice moyen du coût de la vie du mois de décembre

2009 et sera adapté annuellement au nouveau nombre-indice moyen » et, d’autre part, que

d’PERSONNE1.) ne faisait pas état de contestations circonstanciées.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement, le premier juge a constaté qu’au

vu des débats concordants, il convenait de retenir que les locataires ont quitté les lieux loués

au plus tard en octobre 2011, de sorte qu’il a dit que la demande en déguerpissement est

devenue sans objet.

Rappelant la teneur des articles 1728 et 1184 du code civil et soulignant que le non-

paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail,

en précisant qu’il appartient au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le

manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle,

le premier juge a dit que le non-paiement d’au moins cinq mois de loyers constitue une

violation suffisamment grave des obligations du locataire pour justifier la résolution du bail

aux torts des preneurs.

Quant à la société SOCIETE1.) en faillite, le premier juge a dit qu’à défaut de rapporter la

preuve d’une résiliation du contrat de bail et de la libération des lieux loués avant le mois

d’octobre 2011, les loyers réclamés par le bailleur sont en principe dus car, en vertu de

l’obligation de restitution à la fin du bail, le locataire doit restituer les locaux et le bailleur

reste partant créancier de la masse pour tous les loyers qui sont échus depuis le jugement

de faillite jusqu’à la libération définitive des lieux.

Il a souligné i) que les litiges relatifs à la location d'un immeuble ne sont pas à considérer

comme des actions nées de la faillite, ii) que le paiement du loyer ou d'une indemnité

d'occupation pour le temps que le débiteur a continué d'occuper les lieux loués après le

jugement de faillite, constitue une dette de la masse, iii) que la faillite d'un cocontractant,

qu'il s'agisse du bailleur ou du preneur, ne rompt pas le contrat de bail et qu’il appartient au

curateur ou bien de continuer le bail ou bien de le résilier, iv) que s'il a été soutenu que les

créanciers de la masse n'auraient pas celle-ci pour débitrice, le débiteur ne pouvant être

que le failli, il n'en restait pas moins qu'il est généralement admis qu'ils peuvent exercer et

exécuter leurs droits individuels contre la masse et sur ses biens et v) que lorsqu’un juge

civil statue sur l’existence et l’importance d’une dette qu’un failli a contractée avant de

tomber en faillite, il ne peut ni condamner le curateur qualitate qua à payer cette somme au

créancier ni décider de l’admission de la créance au passif de la faillite, mais doit, après

avoir déterminé le montant de la créance, se limiter à réserver au créancier le droit de se

pourvoir devant le tribunal compétent pour requérir de lui l’admission de sa créance au

passif de la faillite.

En ce qui concerne la solidarité, constatant que le contrat de bail conclu prévoit sous la

rubrique « Garanties » qu’« PERSONNE1.), préqualifié s’engage solidairement et

indivisiblement avec la société SOCIETE1.) S.àr.l. pour le paiement des loyers, charges,

indemnités d’occupation de dédommagement pour les dégâts éventuels », le premier juge

a dit qu’il y a avait lieu de condamner PERSONNE1.) à l’intégralité du montant réclamé par

PERSONNE2.).

Quant à la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE1.), rappelant l'article 1315

du Code civil, le premier juge a dit i) qu’il appartient à PERSONNE1.) de prouver la réalité

de la créance qu’il allègue, ii) qu’à cet effet, celui-ci se basait sur le contrat de bail conclu

entre parties, mais iii) que les termes du contrat de bail « le présent contrat a été établi sous

la condition suspensive que le preneur ait fourni une garantie bancaire à première demande

de 6.000,00 euros auprès d’une banque contrôlée par l’ORGANISATION1.) pour le

paiement du loyer, des charges et comme couverture des dégâts locatifs » ne permettaient

pas de déduire que les preneurs aient fourni la garantie bancaire sollicitée au bailleur, en

soulignant que le tribunal ne disposait pas d’un exemplaire du contrat de bail signé par les

parties. Il a partant dit qu’à défaut de preuve d’avoir payé le montant de 6.000,00 euros à

titre de garantie locative, PERSONNE1.) était à débouter de sa demande reconventionnelle.

Contre ce jugement lui notifié le 19 juillet 2012, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 27 août 2012.

Par réformation de la décision entreprise, PERSONNE1.) demande de voir i) débouter

PERSONNE2.) de sa demande, ii) dire que la résiliation du bail a été opérée en date du 14

mai 2011, sinon au plus tard au moment de la faillite SOCIETE1.) sàrl, soit le 26 août 2011,

iii) ordonner la « compensation judiciaire, l’appelant ayant versé 6.000,00 euros à l’intimé à

titre de garantie locative », iv) dire qu’il n’y a pas lieu à solidarité entre l’appelant et la faillite

SOCIETE1.) sàrl, v) débouter PERSONNE2.) de sa demande en indemnité de procédure

et le condamner aux frais et dépens des deux instances.

PERSONNE1.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 750,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose ce qui suit :

« Attendu que c’est à tort que le premier juge a rejeté l’offre de preuve de l’appelant tendant

à prouver que la résiliation du bail conclu entre l’intimé et M. PERSONNE1.) et la société

SOCIETE1.) sàrl a bien eu lieu en date du 14.05.2011, jour où M. PERSONNE2.) a accepté

la totalité des clés ;

que le raisonnement tenu par le juge de paix est erroné alors que ce dernier n’a

manifestement pas pris en considération le fait que la société SOCIETE1.) sàrl a été

déclarée en faillite par un jugement du 26.08.2011 ;

que contrairement à ce qu’a retenu le juge de première instance, M. PERSONNE3.), bien

qu’ayant détenu des parts sociales de la société, n’est par le simple état de faillite de la

société plus à considérer comme étant le seul et vrai maître de ladite société et a par

conséquent qualité à être entendu comme témoin ;

que l’ensemble des clés a bien été remis en date du 14.05.2011 à M. PERSONNE2.), qui

les a acceptées ;

que le fait d’accepter la totalité des clés n’est nullement équivoque et démontre à suffisance

de droit que l’intimé a accepté la résiliation du contrat de bail et a repris son immeuble avec

toute l’installation ;

que l’appelant redoit donc uniquement la somme de 3.425,00 euros à l’intimé à titre

d’arriérés de loyers (450,00 euros à titre d’arriérés d’indexation, 2.050,00 euros pour le loyer

du mois de mars et 925,00 euros pour les 14 jours de loyer du mois de mai) ;

que si par impossible les juges devaient considérer la résiliation en date du 14.05.2011

comme non établie – quod non -, il y aurait lieu de retenir, à titre subsidiaire et comme l’a

soutenu le curateur de la société SOCIETE1.), Maître Laurélia STEINMETZ, que le contrat

de bail a bien été résilié par écrit d’un commun accord entre parties suite à la déclaration de

la faillite en date du 26.08.2011 ;

qu’il est par conséquent incontestable que les loyers des mois de septembre et octobre

2011 ne sont pas dus à M. PERSONNE2.) ;

que la partie appelante insiste entre autres avoir payé la garantie locative à hauteur de

6.000,00 euros tel que prévu dans le contrat de bail et qu’il y a donc lieu de prononcer la

compensation judiciaire ;

que c’est par ailleurs à tort que le juge de première instance a condamné la partie de Maître

GROSS à l’intégralité du montant réclamé par l’intimé ;

que M. PERSONNE2.) avait en effet deux locataires, de sorte que M. PERSONNE1.) ne

peut être condamné tout au plus que pour la moitié des sommes réclamées ;

que l’appelant n’a pas signé le contrat de bail avec la mention « bon pour engagement

solidaire et indivisible » qui est absolument nécessaire pour constater l’intention de

l’engagement solidaire ;

qu’il ne s’est par conséquent pas explicitement engagé solidairement et indivisiblement avec

la société SOCIETE1.) sàrl pour le paiement des loyers ;

qu’il y a partant lieu à réformation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’appelant

à la totalité de sommes réclamées par l’intimé, à savoir 14.851,24 euros avec les intérêts

légaux alors que la résiliation du bail a eu lieu en date du 14.05.2011, sinon au plus tard en

août 2011 et que la compensation judiciaire n’a pas été prononcée. »

Après avoir relevé appel, PERSONNE1.) n’était plus présent ni représenté lors des débats.

En application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de statuer par

un jugement contradictoire à son égard.

Le curateur de la faillite SOCIETE1.) sàrl n’était pas non plus présent ni représenté lors des

débats. Etant donné qu’il résulte des formalités de remise de l’acte d’appel que celui-ci a

été remis entre les mains d’une personne habilitée à cet effet, il y a lieu de statuer par un

jugement réputé contradictoire à son encontre.

PERSONNE2.) conclut à voir dire l’appel non fondé et à confirmer le premier jugement, par

adoption des motifs y retenus, en soulignant que le premier juge a fait une saine et juste

appréciation de tous les éléments de la cause. PERSONNE2.) sollicite l’octroi d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel à l’encontre de l’appelant.

En l’espèce, au vu des éléments objectifs de la cause, le premier jugement est à confirmer

purement et simplement, par adoption de l’ensemble des motifs exhaustifs retenus par le

premier juge.

L’appel n’est partant pas fondé et PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en

indemnité de procédure formulée pour l’instance d’appel.

La demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.) pour l’instance d’appel

est à dire fondée à concurrence du montant de 300,00 euros, étant donné qu’il serait

inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises dans

les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant par un jugement réputé contradictoire

à l’égard de

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

sàrl en faillite et

contradictoirement à l’égard des autres parties,

reçoit l’appel en la forme,

la dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, en toute sa teneur,

dit fondée à concurrence de 300,00 euros la demande de PERSONNE2.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 300,00 euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.