Court partially allows tenant's appeal against eviction, finding oral lease valid and denying invoice reimbursement.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 37/2014

Audience publique du mardi, dix-huit février deux mille quatorze

Numéro 156090 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 8 août 2013,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître Claude CLEMES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 156090 du rôle et appelée pour fixation le 1er octobre

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 28 janvier 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Claude CLEMES, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

fut entendu en ses explications.

Maître Michel KARP, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

février 2014, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail du 25 avril 2009, PERSONNE3.) a donné en location à

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) un immeuble composé de trois appartements et

d’un café sis à ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.000,00

euros.

A un certain moment (il n’y a pas de pièces afférentes), les locataires ont sous-loué

les trois appartements et le café. Le café aurait été sous-loué aux actuelles parties

appelantes pour un loyer mensuel de 620,00 euros. En tout état de cause,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exploitent le café depuis l’été 2010 et parallèlement

(en date du 2 juillet 2010) PERSONNE4.) a vendu le fonds de commerce du café à

PERSONNE2.) pour le prix de 29.000,00 euros, ladite vente comportant également

l’obligation, à charge d’PERSONNE2.), de verser mensuellement à PERSONNE4.) la

somme de 620,00 euros. Cette somme a été virée une seule fois à PERSONNE4.), ce

en septembre 2010.

En avril 2010, un compromis de vente aurait été signé, l’intention des parties étant que

les appelants allaient acquérir l’ensemble de l’immeuble (café + trois appartements).

Pour des raisons que le tribunal ignore, ce compromis n’a pas eu de suites.

Par jugement du 26 novembre 2010, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a résilié le

bail principal aux torts des locataires principaux et les a condamnés à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef.

Il est un fait que, malgré ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont continué

à exploiter le café dans lequel ils ont entrepris, à leurs frais, des travaux de rénovation.

Ils se considèrent, depuis cette date, comme locataires directs de PERSONNE3.) sur

base d’un bail verbal et, à ce titre, ils ont viré, depuis le 29 octobre 2010 jusqu’en

novembre 2011, mensuellement la somme de 620,00 euros à PERSONNE3.) avec la

mention « loyer ». Depuis, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont suspendu tout

paiement, considérant, sur base du principe de l’exception d’inexécution, n’y être plus

tenus dans la mesure où les lieux sont affectés d’importants défauts (au niveau de

l’étanchéité de la toiture, de la conformité de l’installation électrique et du chauffage),

ce qui a par ailleurs amené la Commune de ADRESSE5.) à prononcer un arrêté de

fermeture en date du 15 février 2012.

Dans le cadre de la procédure d’exécution du jugement du 26 novembre 2010 lancée

en novembre 2011 seulement, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement

du 27 septembre 2012, ordonné la discontinuation des poursuites à l’encontre des

appelants au motif que ceux-ci pourraient être qualifiés, le cas échéant et

conformément à leurs prétentions, de locataires.

Se prétendant précisément locataires de PERSONNE3.) et faisant état des vices et

défauts d’entretien affectant l’immeuble qu’ils occupent,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) ont, par requête du 18 octobre 2012, demandé la convocation de

PERSONNE3.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour :

-

se voir autoriser à suspendre le paiement du loyer mensuel jusqu’à la levée de

l’arrêté de fermeture prononcé par le bourgmestre de la Ville de ADRESSE5.) en

date du 15 février 2012 suite au défaut d’entretien de l’immeuble par le bailleur ;

-

voir condamner PERSONNE3.) en application des articles 1719 et 1720 du code

civil à remettre en état le système de chauffage, le toit, l’entretien des

raccordements des éléments d’équipement, à savoir l’eau et l’électricité, aux

installations de l’immeuble conformément à l’arrêté de fermeture de la commune

de ADRESSE5.) du 15 février 2012 endéans la quinzaine à partir du prononcé du

jugement à intervenir, le tout sous peine d’une astreinte de 500,00 euros par jour

de retard ;

-

voir condamner PERSONNE3.) au remboursement correspondant aux réparations

financées par les locataires suite au désintérêt du bailleur :

facture SOCIETE1.)

5.021,87 €

facture SOCIETE2.)

1.310,70 €

facture SOCIETE3.)

217,07 €

soit au total :

6.549,64 €

-

voir condamner PERSONNE3.) au montant de 4.822,30 euros correspondant à la

moyenne du manque à gagner mensuel suite à la fermeture du local commercial

par la commune de ADRESSE5.) en date du 15 février 2012, soit le montant de

2.411,15 euros pour le mois de février 2012, et le montant de 48.223,00 euros

pour les mois de mars à décembre 2012, à savoir un montant total de 50.634,15

euros, sous réserve d’augmentation de la demande ;

-

voir condamner PERSONNE3.) à prendre en charge les frais d’électricité liés à la

consommation d’électricité des appartements situés dans le même immeuble,

appartements dont la consommation est reprise sur un seul compteur central.

Considérant PERSONNE1.) et PERSONNE2.) comme occupants sans droit ni titre du

café, PERSONNE3.) a, par requête du 6 novembre 2012, demandé la convocation de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour :

-

voir dire que Madame PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE2.) sont des

occupants sans droit ni titre sinon le cas échéant voir résilier le bail ayant existé

entre parties pour autant qu’un tel bail se soit formé entre parties quod non ;

-

voir condamner les défendeurs à payer une indemnité d’occupation de 3.000,00

euros ou tout autre montant même supérieur par mois à partir du 29 octobre 2008

ou toute autre date même antérieure, sinon de payer cette même somme

mensuelle à titre de loyer, soit (59 x 3.000,00 =) 177.000,00 euros avec les intérêts

légaux à partir des échéances respectives, sinon à partir de la demande en

justice ;

-

voir condamner les défendeurs à déguerpir des lieux avec tous ceux qui les

occupent de leur chef dans un délai de huit jours à partir du jugement à intervenir.

Retenant (i) que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) occupaient au courant de l’été 2010

les lieux en tant que sous-locataires et qu’ils avaient l’intention d’acquérir le local

commercial de la part de PERSONNE3.), (ii) que ni l’occupation matérielle des lieux,

ni les virements effectués par les parties requérantes, ni les travaux entrepris avec

l’accord de PERSONNE3.) ne sont de nature à établir la preuve que PERSONNE3.)

était d’accord à conclure un nouveau contrat de bail avec PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) concernant le local commercial au mois, (iii) que les relations entre

parties peuvent dès lors également s’analyser en une convention d’occupation

précaire qui ne constitue ni un véritable contrat de bail, ni une occupation sans droit ni

titre, (iv) qu’en l’espèce, le maintien dans les lieux toléré par PERSONNE3.) pendant

un certain laps de temps en contrepartie du paiement du montant de 620,00 euros

peut s’expliquer par le désir de finaliser le projet de vente de l’immeuble, (v) que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas rapporté la preuve d’être liés à

PERSONNE3.) par un véritable contrat de bail, (vi), mais qu’il ne fut pas non plus

rapporté que les parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient occupé les lieux sans

aucun droit, (vii) qu’il ressort cependant de la lettre du 12 octobre 2012 qu’au plus tard

à cette date, PERSONNE3.), par voie de mandataire, a officiellement mis fin à toute

occupation tolérée et (viii) que l’immeuble n’avait « plus de valeur locative » au vu de

l’arrêté communal de fermeture, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement

du 5 juillet 2013 :

-

ordonné la jonction des deux requêtes ;

-

déclaré que les parties requérantes PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas

rapporté la preuve d’avoir été liées par un « véritable contrat de bail oral » à

PERSONNE3.) ;

-

partant déclaré leur demande irrecevable ;

-

déclaré que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à considérer en tant

qu’occupants sans droit ni titre des lieux situés à L-ADRESSE6.), à partir du mois

de novembre 2012 ;

-

déclaré fondée la demande en déguerpissement à leur encontre ;

-

partant condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir du local

commercial, situé à L-ADRESSE6.), avec tous ceux qui s’y trouvent dans leur chef

au plus tard dans le délai d’un mois à partir de la notification du jugement ;

-

déclaré recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention

d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 8 août 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à voir constater qu’ils sont liés à

PERSONNE3.) par un « véritable contrat de bail commercial » qui est en cours

d’exécution à l’heure actuelle de sorte qu’ils n’ont pas à déguerpir des lieux loués. Les

appelants réitèrent pour le reste leurs demandes telles que formulées en première

instance sauf en ce qui concerne la demande de prise en charge des frais d’électricité

des appartements qui n’est plus maintenue. La demande en condamnation relative à

l’indemnisation du manque à gagner est augmentée au montant de 98.857,15 euros

(couvrant ainsi la période du 15 février 2012 à août 2013 inclus).

Les appelants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour la première instance et pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont exposé ce qui suit :

« En l’occurrence

PERSONNE3.)

a accepté les consorts

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

comme nouveaux locataires après le départ de la dame

PERSONNE6.) tout en essayant même par la suite de leur vendre l’entièreté de

l’immeuble…

PERSONNE3.) était parfaitement au courant des travaux d’envergure que les consorts

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont réalisé dans son immeuble…

Dans le contexte de ladite rénovation, PERSONNE3.) s’était en effet engagé envers

SOCIETE1.) sàrl à prendre en charge les tableaux et l’alimentation principale en

électricité pour une valeur de 3.168,40 euros HTVA…

PERSONNE3.) a accompagné et encouragé par la prise en charge des frais de

rénovation liés à l’électricité, l’installation de ses deux nouveaux locataires dans le

local commercial…

Il importe également de soulever que le gérant du café « ENSEIGNE1.) » a reçu un

courrier en date du 21 février 2012 de PERSONNE3.) dans lequel ce dernier lui

rappelle qu’il doit prendre en charge les réparations d’entretien locatives des locaux

qu’il occupe…

Le fait par PERSONNE3.) d’accepter et d’encourager la rénovation des lieux,

d’accepter mensuellement le loyer par virement avec la communication « paiement du

loyer … », par le fait de vouloir vendre finalement par la suite l’immeuble entier aux

appelants et par le fait de leur adresser un courrier en date du 21 février 2012, la

relation entre parties ne saurait être considérée comme étant une « tolérance » ;

Le fait pour PERSONNE3.) d’avoir lancé au mois de novembre 2011, à savoir plus

d’un an après leur entrée dans les lieux une procédure de déguerpissement à

l’encontre de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) s’explique par la seule et unique raison

qu’il entendait vendre l’entièreté de l’immeuble vidé de ses locataires ;

Contrairement à l’analyse du premier juge, les virements effectués au profit de

PERSONNE3.) se sont étendus sur une période conséquente (plus d’un an) au cours

de laquelle les nouveaux locataires se sont installés, ont travaillé et ont servi leur

bailleur lors de ses nombreuses présences au sein du café jusqu’au moment où

PERSONNE3.) a voulu les expulser sans rime ni raison sur base d’un jugement

remontant au 26 novembre 2010 dirigé contre sa précédente locataire Madame

PERSONNE6.), moment à partir duquel PERSONNE3.) n’a plus voulu réparer la

chaudière tombée e panne ;

Pour ces faits, les loyers ont été stoppés au mois de novembre 2011. »

Les appelants ajoutent que la réalité du contrat de bail oral résulterait encore de la

teneur d’une attestation testimoniale adverse qui les mentionnerait en tant que

« locataires ». Ils se réfèrent encore plus particulièrement à un arrangement annexé à

un courrier de la commune de ADRESSE5.) du 16 octobre 2013 aux termes duquel

PERSONNE3.) reconnaîtrait la qualité de locataires des appelants. Ceci résulterait

encore de la mention signée apposée sur un devis SOCIETE1.) du 7 septembre 2010

par lequel les parties auraient réparti les frais de travaux d’électricité entre locataire et

propriétaire.

De tous ces éléments se dégagerait l’existence d’un contrat de bail oral entre parties

qui aurait commencé à courir le 1er octobre 2010 et aurait été reconduit tacitement,

d’après les usages en matière de bail commercial, jusqu’en octobre 2016 en l’absence

de toute résiliation.

PERSONNE3.) conclut au rejet des prétentions d’appel adverses et il demande, par

appel incident, à ce que les parties adverses soient considérées comme occupants

sans droit ni titre « depuis le début », soit depuis septembre 2010.

Il demande dès lors à voir condamner les appelants à lui payer des indemnités

d’occupation à raison de 3.000,00 euros par mois pour la période de septembre 2010

au 15 février 2012, date de l’arrêt de fermeture.

Il conteste la version des faits des appelants dans leur ensemble en estimant qu’il n’y

a jamais eu de bail oral entre parties. D’ailleurs, aucune précision ne serait donnée

quant à ce bail et la preuve de ce bail ne serait pas rapportée « en conformité avec les

dispositions du code civil ». Certes il y aurait eu des pourparlers en vue de signer un

bail directement entre parties, mais ces pourparlers n’auraient pas abouti.

Il y aurait eu uniquement un contrat de sous-location entre PERSONNE2.) et

PERSONNE4.), laquelle aurait caché à PERSONNE2.) qu’elle était assignée en

déguerpissement. Elle aurait cependant encaissé le loyer et serait « partie ».

Les paiements de 620,00 euros perçus mensuellement pendant une certaine période

seraient « en fait le loyer de Madame PERSONNE6.) ».

PERSONNE3.) ne s’explique pas la mention figurant sur le devis SOCIETE1.) et il ne

prend pas position sur le document annexé à un courrier de la commune de

ADRESSE5.) du 16 octobre 2013.

En ce qui concerne les dégâts affectant le bâtiment donné en location, PERSONNE3.)

fait valoir « qu’il n’a pas d’emprise sur ce bâtiment depuis 2009 ». Ces dégâts seraient

le résultat d’actes de vandalisme de la part des différents sous-locataires de

PERSONNE4.). D’ailleurs de par leur qualité de sous-locataires de cette dernière, les

appelants auraient connu l’état du bâtiment de sorte qu’ils « ne peuvent pas s’en

plaindre ».

PERSONNE3.) conteste d’ailleurs la nécessité des travaux invoqués de même que

toute responsabilité pour procéder à ces travaux, « personne ne sachant ce qui est

conforme et ce qui ne l’est pas ».

Il conteste en outre les montants réclamés au titre de l’indemnisation du manque à

gagner en observant que beaucoup de cafés travaillent à perte.

Enfin, PERSONNE3.) soulève deux points procéduraux.

D’un côté, il estime que les appelants n’auraient « pas tout entrepris » dans leur acte

d’appel. Ainsi, l’appel n’aurait pas été interjeté contre la qualification des appelants en

tant qu’occupants sans droit ni titre et ceci ne saurait plus être remis en cause par la

suite sous peine de violer le contrat judiciaire.

D’un autre côté,

PERSONNE3.)

affirme qu’il « n’aurait rien à voir avec

PERSONNE1.) », de sorte que celle-ci n’aurait pas qualité à agir.

Les appelants renvoient à la motivation de leur acte d’appel pour montrer que le

jugement est également entrepris dans la mesure où il les qualifie d’occupants sans

droit ni titre.

Quant au deuxième point, ils font valoir que les loyers auraient été payés à

PERSONNE3.) tantôt par PERSONNE2.) et tantôt par PERSONNE1.) de sorte qu’elle

aurait qualité à agir. D’ailleurs ce serait PERSONNE1.) qui est titulaire de l’autorisation

de débit, raison pour laquelle elle serait également à considérer comme locataire du

café.

Discussion

Observation préliminaire

L'étendue de la dévolution est déterminée par les termes de l'exploit d'appel; lorsque

l'exploit d'appel est conçu en termes généraux, la dévolution embrasse toutes les

dispositions de la décision attaquée qui sont préjudiciables à l'appelant; pour que la

dévolution ne soit que partielle, il faut que l'acte d'appel s'exprime en termes clairs et

précis à cet égard; la dévolution totale doit donc être admise du moment que l'exploit

d'appel est rédigé en termes généraux, même si à la suite de la formule générale

l'appelant mentionne spécialement l'un ou l'autre chef déterminé; ce n'est que lorsque

l'appel est d'une manière non ambiguë limité à certains chefs déterminés que la

dévolution est restreinte à ces chefs et que la juridiction d'appel ne pourrait statuer sur

les autres chefs sans violer à la fois l'autorité de la chose jugée et le contrat judiciaire

qui s'est formé entre les parties litigeantes (Cour 24 janvier 1967, Pas. 20, p. 274, cf.

E. Glasson, A. Tissier et R. Morel, Traité théorique et pratique de procédure civile, t.

3, n° 883, p. 340, Répertoire pratique du droit belge, v° Appel en matière civile et

commerciale, n° 315 et 316, p. 294).

En l’espèce il résulte de la motivation de l’acte d’appel que, contrairement à

l’appréciation du jugement entrepris, les appelants s’estiment directement liés par un

contrat de bail à PERSONNE3.), raison pour laquelle ils remettent en cause le

déguerpissement prononcé par le premier juge.

Même si ces deux points ne sont pas repris de façon expresse dans le dispositif de

l’acte d’appel, ils figurent clairement dans sa motivation et ils en constituent le substrat

logique de sorte qu’une dévolution partielle n’est pas donnée en l’espèce. Dès lors, les

développements faits par le mandataire des appelants ne violent pas le contrat

judiciaire formé entre parties.

En ce qui concerne le défaut de qualité invoqué à l’encontre de PERSONNE1.), le

tribunal note que non seulement PERSONNE3.) n’en tire aucune conséquence

juridique, mais encore il rappelle que la qualité n’est pas une condition particulière de

recevabilité, lorsque l’action est, comme en l’espèce, exercée par celui-là même qui

se prétend titulaire du droit.

Le pouvoir de défendre son droit méconnu ou contesté étant un attribut du droit lui-

même, celui qui se prétend personnellement titulaire d’un droit (PERSONNE1.) se

prétendant liée à PERSONNE3.) par un contrat de bail), a de ce fait même la qualité

requise, afin d’obtenir du juge qu’il se prononce sur son existence et sur son étendue,

quel que soit par ailleurs le bien-fondé de sa prétention quant au fond.

PERSONNE1.) a donc qualité à agir dans le cadre du présent litige.

Les relations entre parties

Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, suite à la résiliation judiciaire du bail ayant lié

PERSONNE4.) et PERSONNE3.), les parties PERSONNE2.) et PERSONNE1.), qui

se sont maintenues dans les lieux en ayant continué à y exploiter un café jusqu’à

l’arrêté communal de fermeture, prétendent qu’ils bénéficient d’un bail commercial

verbal qui les lierait directement au propriétaire des lieux PERSONNE3.).

Même si le bail en question est qualifié de commercial, il n’est pas soutenu, ni a fortiori

prouvé que PERSONNE3.) serait un commerçant.

Les baux commerciaux suivent le régime propre aux actes de commerce échappent

dans une certaine mesure à l'article 1715 du Code civil. …En revanche, si comme en

l’espèce, le preneur commerçant aura à prouver l'existence du bail à l'encontre d'un

bailleur non commerçant, les articles 1715 et 1716 du Code civil seront applicables (cf.

Jurisclasseur fasc. 87 bail d’habitation, preuve du contrat de bail, n° 18).

En effet, le bail dont la preuve est en cause est un acte mixte, commercial dans le chef

des parties appelantes et civil dans le chef de la partie intimée. En matière d'actes

mixtes, celui pour lequel l'acte est civil et à l'égard duquel la preuve est à rapporter par

l'autre partie contractante est en droit d'exiger que cette preuve soit administrée

d'après les règles du droit commun, à l'exclusion des modes de preuve admis en

matière commerciale (cf. Trib. d’Arr. Lux, 6 juin 1966, Pas. 20, p. 206; Trib. d’Arr. Lux,

14 juillet 1995, no 47894 du rôle).

En vertu de l’article 1715 du code civil, si le bail sans écrit n’a encore reçu aucune

exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne pourra être reçue par témoins,

quelque modique en soit le prix et quoi qu’on allègue qu’il y a eu des arrhes donnés.

Il en découle que l’existence d’un bail verbal contesté, qui n’a encore reçu aucune

exécution, ne peut être établie, ni par témoins, ni par présomptions. En effet, le tribunal

rappelle que la preuve par présomptions est assimilée, quant à sa recevabilité, à la

preuve testimoniale (cf. Répertoire de Procédure Civile et Commerciale, Dalloz 1956,

verbo Preuve, n° 1206).

Le bail verbal dont l'exécution n'est pas encore commencée ne peut être prouvé que

par écrit ; c'est la solution qui résulte expressément de l'article 1715 du Code civil. A

contrario, si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve par témoins ou

présomptions est admissible.

L'article 1715 du Code civil n'exige la preuve écrite pour établir l'existence d'un bail

verbal qu'au cas où il n'y a pas eu commencement d'exécution (Cass. soc., 2 déc.

1954 : D. 1954, p. 24). En conséquence, le commencement d'exécution, à le supposer

établi, joue ici le rôle du commencement de preuve par écrit en droit commun : il rend

admissibles tous les procédés de preuve, même les témoignages et présomptions (cf.

Jurisclasseur op. cit. n° 26).

Une

jurisprudence

constante

luxembourgeoise

soumettait

la

preuve

de

commencement d'exécution aux mêmes exigences que celle de l'existence du bail lui-

même, sous peine de réduire à néant, ou du moins d’éluder, les dispositions strictes

de l’article 1715 du code civil. L’exécution d’un bail oral de nature à établir l’existence

du bail ne pouvait, aux termes de cette jurisprudence, pas plus que le bail lui-même,

être établie par témoignages ou présomptions (cf. VANKERCKHOVE et LA HAYE, Le

louage des choses, no 173 et cf. Marianne Harles Le bail à loyer compte-rendu de

jurisprudence P. 31, p. 298, no 22).

Même si la solution avait sa logique, le tribunal s’en détourne en se référant à la

jurisprudence française en la matière.

En effet, la jurisprudence française a évolué vers un assouplissement de la preuve de

l'exécution du bail verbal et, aujourd'hui, cette preuve peut être administrée par tous

moyens, sans être subordonnée à la production d'un commencement de preuve par

écrit (cf. Jurisclasseur op. cit. n° 27).

Il y dès lors lieu de rechercher, notamment par présomptions ou indices, s’il y a

commencement d’exécution d’un bail en l’espèce. Si tel est le cas, la preuve du bail

lui-même pourra également être rapportée, en application des principes qui précèdent,

par tous moyens.

Il est constant en cause que les appelants occupent et ont exploité jusqu’à l’arrêté

communal de fermeture le café sis à ADRESSE4.).

Si la simple occupation des lieux est insuffisante pour prouver le commencement

d’exécution d’un bail verbal et qu’il faut que cette occupation soit complétée par

d’autres indices, il a été jugé que l’exploitation dans les lieux d’un commerce, tel que

c’est le cas en l’occurrence, est suffisante pour rapporter une telle preuve (cf.

Jurisclasseur op. cit. n° 31).

Le commencement d’exécution du bail étant ainsi prouvé, les appelants peuvent donc,

par tous moyens et notamment par présomptions et indices, prouver l’existence du bail

lui-même.

A ce titre, il y a lieu de relever les points suivants :

-

de fin octobre/début novembre 2010 à novembre 2011, tantôt PERSONNE2.),

tantôt PERSONNE1.) ont viré la somme de 620,00 euros avec la mention « loyer »

sans que cela n’ait provoqué d’opposition de la part de PERSONNE3.) jusqu’au

1er août 2011 lorsqu’il adresse un courrier à PERSONNE2.) le considérant comme

occupant sans droit ni titre ;

-

dans un arrangement écrit du 30 septembre 2010, signé tant par PERSONNE3.)

en tant que « propriétaire » et PERSONNE2.) en tant que « locataire »,

PERSONNE3.) se déclare d’accord à ce que les frais d’eau soient directement

facturés au « locataire » ;

-

en date du 18 octobre 2011, PERSONNE3.) renvoie une facture (eau et taxe

canal) à la commune de ADRESSE5.) en demandant que cette facture soit « à

adresser au locataire du bâtiment sis à ADRESSE4.) à ADRESSE4.) ».

Par ailleurs, il découle d’une attestation BONERBA versée par PERSONNE3.) lui-

même qu’en novembre 2011 (soit à une époque où les appelants occupaient les lieux)

le témoin a entendu une conversation « entre PERSONNE3.) et son locataire du

ENSEIGNE1.) qui lui proposait d’acheter le local ».

Le tribunal déduit de l’ensemble de ces éléments que les appelants ont rapporté la

preuve de l’existence d’un bail commercial relatif au café sis à ADRESSE4.) à

ADRESSE4.) les liant à PERSONNE3.), ce à partir du 1er octobre 2011 moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 620,00 euros.

Conformément aux conclusions des appelants, il y a lieu de préciser que le bail court,

en fonction des usages en matière de baux commerciaux, pour une durée de trois ans,

renouvelable par tacite reconduction.

C’est dès lors à tort que le premier juge a qualifié les appelants d’occupants sans droit

ni titre et qu’il a ordonné leur déguerpissement à ce titre. Dans ces conditions, il y a

néanmoins lieu de confirmer le premier juge, quoique pour d’autres motifs, en ce qu’il

a rejeté la demande de

PERSONNE3.)

tendant à l’obtention d’indemnités

d’occupation.

Pour être complet, le tribunal note que, contrairement à ce qu’il avait demandé en

première instance, PERSONNE3.) ne conclut plus, à titre subsidiaire, à la résiliation

du bail dans l’hypothèse où le tribunal en vient à la conclusion que les parties sont

liées par un bail.

Il reste à analyser les demandes et moyens des parties basées sur l’état des lieux

loués.

L’état des lieux loués et ses conséquences

Le tribunal rappelle que les prétentions des appelants sont triples à cet égard.

D’une part, ils demandent à se voir autoriser à suspendre tout paiement de loyer

jusqu’à la levée de l’arrêté communal de fermeture.

D’autre part, ils demandent à ce que PERSONNE3.) soit condamné à remettre en état

le système électrique, le chauffage ainsi que le toit et de procéder à l’entretien des

raccordements d’eau et d’électricité.

Enfin, les appelants demandent à voir indemniser leur manque à gagner en raison de

la fermeture de leur café.

Avant d’analyser le bien-fondé de ces prétentions, il y a d’abord lieu de s’intéresser à

l’état dans lequel se trouvent les lieux loués, PERSONNE3.) soutenant ignorer cet état

et n’y être pour rien.

(i) L’état des lieux

Même si PERSONNE3.) prétend qu’il n’a « pas d’emprise » sur les lieux, qu’il en ignore

l’état et que s’il y a des dégradations, celles-ci seraient le fait de dégradations

volontaires des sous-locataires des appartements ou de tierces personnes, ces

réflexions ne sont d’aucune pertinence.

En effet, l’état des lieux résulte à suffisance de l’arrêté de fermeture pris par le

bourgmestre de la commune de ADRESSE5.) en date du 15 février 2012 et dont il

résulte notamment que :

- il y a une fuite d’eau au 1er étage qui a « submergé » cet étage ;

- les infiltrations se sont poursuivies jusqu’au café « ENSEIGNE1.) » situé en

dessous ;

- il y a de l’humidité dans toutes les pièces entraînant des moisissures et les rendant

insalubres ;

- le chauffage ne fonctionne plus depuis des mois et un four à bois a été installé au

café avec une évacuation des fumées à travers un caisson à volets, ce qui constitue

un risque d’incendie et d’intoxication ;

- l’installation électrique de l’immeuble est dans un « état désastreux ».

Il découle de ces éléments (qui sont d’ailleurs corroborés par des photos éloquentes

des parties communes contenues au constat d’huissier Martine LISÉ du 18 mai 2011)

que les lieux se trouvent dans un état tel que toute jouissance est exclue.

Il en résulte également que l’état dans lequel se trouvent actuellement les lieux est dû

pour l’essentiel à la vétusté de l’installation électrique et du chauffage ainsi qu’à des

infiltrations. Ce ne sont donc pas des actes de vandalisme « sans emprise » du bailleur

qui sont à l’origine de l’état des lieux, même si des dégradations volontaires ont encore

pu se rajouter et provoquer une dégradation supplémentaires des lieux.

(ii)Suspension du paiement du loyer

Il est de principe que le locataire a le droit de refuser le paiement du loyer en cas de

manquement par le bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués.

Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu (cf. Civ 3, 21.12.1987, Bull civ. III no 212; Cic 3, 21.11.1990,

Bull Civ. III, no 238).

En effet, la défaillance du bailleur doit justifier la retenue du loyer car le locataire

continue d’avoir la jouissance de la chose louée, même si elle est imparfaite.

Ainsi, il est de jurisprudence que si l’action en paiement du loyer peut être tenue en

échec si le bailleur manque à ses obligations, l’exception d’inexécution ne se justifie

que si elle correspond équitablement aux nécessités morales de la situation. Deux

critères doivent être remplis : une considération d’équilibre et une considération de

nécessité. Il convient en effet, d’un côté, que le locataire n’use de ce moyen grossier

de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition pour

obtenir celle-ci des moyens plus normaux (cf. TAL 18.01.1996, rôle no 54714).

Pour juger de la légitimité du non-paiement des loyers par un preneur, il échet par

conséquent de comparer l’importance du préjudice qu’il a subi avec le préjudice qu’il

cause au bailleur (cf. TAL 03.10.1996, rôle no 56420).

C’est au juge qu’il appartient, en fonction de toutes circonstances de fait, de constater

si l’inexécution présente un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception et

s’il en a été fait usage dans la mesure voulue.

En l’espèce, il résulte des considérations reprises au point (i) ci-dessus que, depuis le

15 février 2012, toute jouissance des lieux loués est impossible en raison de l’arrêté

communal de fermeture.

Conformément aux principes dégagés ci-dessus, il y a donc lieu d’autoriser

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à suspendre le paiement des loyers depuis février

2012 jusqu’à la levée de l’arrêté communal de fermeture.

(iii)

Remise en état

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu en principe de

délivrer le bien en bon état et il est également obligé de l’entretenir pendant la durée

du louage. Il doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle

a été louée et il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent

devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur assume, en l’absence d’une répartition des charges entre parties, tout ce

qui touche à la structure de l’immeuble, au gros œuvre, aux clos et couvert, et aux

équipements indispensables à l’utilisation de la chose louée (tels ascenseurs,

chauffage central, etc.).

Aux termes de l'article 1721 du code civil, le bailleur doit garantir le preneur pour les

vices ou défauts de la chose louée quand même le bailleur ne les aurait pas connus

lors du bail.

Par vice de la chose on entend tout défaut, tout inconvénient, toute déficience

quelconque de la chose elle-même, qui la rend impropre à l'usage auquel elle est

normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet

d’enlever au preneur le bénéfice de la jouissance normale et complète qu’eu égard à

la nature de la chose, aux usages et à la situation des lieux, il avait le droit d’escompter.

Il importe peu que le bailleur ait ou non connaissance du vice, qu’il soit de bonne ou

de mauvaise foi ; que le vice soit apparu avant ou après la conclusion du bail. La

circonstance que le vice n’a pas été créé par lui est indifférente quant à l’obligation du

bailleur à la garantie. Le propriétaire est censé connaître la structure défectueuse de

son immeuble, ou de ses accessoires; les risques pouvant en résulter pèsent sur lui;

sa responsabilité est engagée, même s’il a ignoré le vice.

Ainsi, la réparation incombe au propriétaire lorsque le dommage est dû à un usage

normal ou à la vétusté du bien loué. Toutefois, le propriétaire n’aura pas à supporter

le coût de la réparation s’il peut prouver que les dégradations proviennent d’un

mauvais usage ou d’un manque d’entretien par le locataire.

Ceci n’étant pas allégué ni prouvé en l’espèce, il incombe à PERSONNE3.) de

procéder à la réfection des lieux par:

- la remise en conformité de l’installation électrique ;

- la remise en conformité du chauffage central ;

- l’élimination de la cause de l’infiltration constatée.

En ce qui concerne ce dernier point, le tribunal n’ordonne pas (ainsi que cela est

demandé par les appelants) une réfection de la toiture, dans la mesure où il ne ressort

pas des éléments du dossier que ce soit la toiture qui soit à l’origine des infiltrations.

Le tribunal laisse dès lors au bailleur le soin de détecter la cause des infiltrations et d’y

remédier.

Compte tenu de l’envergure des travaux et des démarches préliminaires à effectuer, il

y a lieu de condamner le bailleur à effectuer et à achever lesdits travaux dans un délai

de cinq mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine d’une

astreinte de 150,00 euros par jour de retard, cette astreinte étant à plafonner à

15.000,00 euros.

(iv)

L’indemnisation du manque à gagner

Les appelants chiffrent leur manque à gagner à la moyenne mensuelle de 4.822,30

euros en se basant sur un « récapitulatif des recettes pour l’année 2010 ».

PERSONNE3.) conteste ce préjudice dans son principe et dans son quantum.

Il est évident que les seules recettes ne permettent pas de tirer des conclusions sur

un éventuel bénéfice et par conséquent sur un éventuel manque à gagner.

Dans ces conditions, cette demande est, par réformation du jugement entrepris, à

déclarer non fondée.

Remboursement des factures SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.)

Les appelants demandent encore le remboursement de trois factures qu’elles ont

payées mais qui incomberaient au bailleur, lequel ne les aurait pas réglées par

« désintérêt ».

(i) Facture SOCIETE1.) du 13 novembre 2010

Cette facture porte sur un total de 7.707,20 euros HTVA et concerne des travaux

électriques.

Suivant annotation sur le devis, il avait été convenu entre parties que PERSONNE3.)

supporterait les frais relatifs aux « tableaux et alimentations principales », soit un

montant de 3.168,40 euros HTVA, de sorte que la différence, à savoir le montant de

4.538,80 euros HTVA, soit 5.219,62 euros, est à charge des appelants.

Il est dès lors incompréhensible pour quelle raison ils demandent le remboursement

d’un montant presque équivalent (5.021,87 euros), de sorte que la demande afférente

est à déclarer non fondée.

(ii)Facture SOCIETE2.) du 9 septembre 2010 et facture SOCIETE3.) du 17 aout 2010

Il résulte des développements sub « relations entre parties » qu’à cette époque, les

appelants ne sont pas encore à considérer comme locataires de PERSONNE3.) de

sorte qu’ils ne pourront pas, en cette qualité, réclamer le remboursement de ces deux

factures à PERSONNE3.).

En conclusion, la demande tendant au remboursement des factures SOCIETE1.),

SOCIETE2.) et PERSONNE7.) est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer

non fondée.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve pas remplie dans le chef des appelants.

Il s’ensuit, d’une part, que leur demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance est, par confirmation du jugement entrepris, à déclarer non

fondée et, d’autre part, que leur demande sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile pour l’instance d’appel est également à déclarer non fondée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est à

déclarer partiellement fondé, tandis que l’appel incident est à déclarer non fondé,

raison pour laquelle les frais et dépens des deux instances sont à mettre à charge de

PERSONNE3.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en matière d’occupation sans droit ni titre et en instance

d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal partiellement fondé et l’appel incident non fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) occupent le café sis à ADRESSE4.) à

ADRESSE4.) en vertu d’un bail oral les liant à PERSONNE3.), ce à partir du 1er octobre

2011 moyennant paiement d’un loyer mensuel de 620,00 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) tendant au déguerpissement de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont dispensés du paiement du loyer jusqu’à

la levée de l’arrêté de fermeture délivré par le bourgmestre de la commune de

ADRESSE5.) en date du 15 février 2012,

condamne PERSONNE3.) à (i) remettre en conformité l’installation électrique, (ii) à

remettre en conformité le chauffage central et (iii) à éliminer la cause de l’infiltration

constatée dans les lieux loués, ce dans un délai de cinq mois à compter de la

signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 150,00 euros par jour

de retard, cette astreinte étant à plafonner à 15.000,00 euros,

dit non fondée la demande en indemnisation du manque à gagner,

dit non fondée la demande en remboursement des factures SOCIETE1.), SOCIETE2.)

et PERSONNE7.),

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE3.).