Landlord wins partial appeal against tenants for repair costs; joint liability applies, not joint and several.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 47/2014

Audience publique du mardi, dix-huit février deux mille quatorze

Numéro 152743 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), pensionné, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 1er mars 2013,

comparant par Maître

Réjane JOLIVALT-DA CUNHA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Paulo FELIX, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 152743 du rôle et appelée pour fixation le 23 avril

2013, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 24 septembre 2013, puis au 28 janvier 2014

et finalement, par courrier du greffe du 14 novembre 2013, avancée à l’audience

publique du lundi, 27 janvier 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Réjane JOLIVALT-DA CUNHA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut

entendue en ses explications.

Maître Maëlle FOUILLEN, avocat, en remplacement de Maître Paulo FELIX, avocat,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

février 2014, le

jugement

qui suit :

Exposant que, par contrat de bail, un appartement a été loué à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) et que, suite au départ des locataires du bien loué, il s’est avéré que

l’appartement était affecté de dégâts locatifs, les peintures des murs et plafonds étant

à refaire et l’ensemble des lieux loués se trouvant dans un état lamentable, ce qui a

engendré des frais de nettoyage et de remise en état des lieux, PERSONNE1.) a, par

requête déposée le 22 mars 2012 auprès du greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, demandé la convocation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux fins de les

entendre condamner à lui payer la somme de 8.008,50 euros, dont le montant i) de

1.500,00 euros à titre de frais de transport et mise aux encombrants de meubles, ii) de

5.629,50 euros à titre de travaux (de peinture, de pose de deux portes imitation bois

et de remplacement de balatum) selon devis TRILUX, iii) de 189,00 euros pour cabine

de douche, et iv) de 690,00 euros à titre de frais de montage de la cabine de douche,

et v) la somme de 1.000,00 euros à titre d’indemnité de procédure, ainsi que vi) de voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir et de condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire du 1er février 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

a reçu la demande en la forme, l’a dit non fondée et en a débouté le requérant.

PERSONNE1.) a en outre été débouté de sa demande en obtention d’indemnité de

procédure et a été condamné aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge, constatant que les locataires s’opposaient à la

demande et rappelant l’article 1732 du code civil, a dit que l’obligation de restituer la

chose louée en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le

bailleur n’ayant pas d’autre preuve à rapporter que le seul fait de la dégradation, le

preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation qui n’existait

pas lors de la conclusion du contrat, sauf à établir un fait rendant la dégradation non

imputable au locataire (force majeure).

Le premier juge a relevé qu’il résulte d’un constat des lieux d’entrée que l’appartement

était meublé et notamment pourvu d’une cuisine équipée, d’une table et de six chaises,

d’une commode, d’un lit en fer, d’un sommier et d’un matelas.

Constatant que, suivant lettre de mise en demeure du 3 janvier 2011, le bailleur a

réclamé aux locataires la somme de 1.500,00 euros pour mise à la décharge d’un lit

avec deux chevets, de chaises de cuisine, d’une armoire et d’une commode, mais qu’il

ne résultait d’aucun élément de la cause qu’il s’agissait des meubles ayant fait l’objet

du bail, le premier juge a débouté PERSONNE1.) de ce volet de sa demande.

Quant à la demande en remboursement de frais de peinture, le premier juge a dit i)

que l’état de sortie des lieux ne mentionne pas les différents manquements à

l’appartement, mais qu’il y est seulement fait état que l’appartement se trouve dans un

état lamentable en ce qui concerne la peinture des murs et du plafond et ii) que les

photos illustrant l’état des lieux montre que la peinture du plafond s’effrite et que la

peinture des murs avait jauni. Retenant que ces dégâts ne proviennent pas d’un

mauvais entretien de l’appartement mais sont le résultat d’une peinture mal faite dans

un appartement ancien, le premier juge a dit que PERSONNE1.) restait en défaut de

prouver que les locataires aient commis des dégradations à la peinture dépassant

l’usure normale, de sorte qu’il a débouté le bailleur de ce volet de sa demande.

Quant aux frais relatifs à la cabine de douche, le premier juge a dit qu’il ne ressort ni

du constat des lieux, ni des photos que la cabine de douche ait été dégradée par les

locataires et a rappelé que ceux-ci ne sont pas tenus de payer des travaux

d’amélioration et de remise à neuf des lieux après leur départ, mais seulement de

prendre en charge les travaux de remise en état de dégâts occasionnés pendant la

location et dépassant l’usure normale.

Contre ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant

exploit d’huissier du 1er mars 2013.

Par réformation de la décision entreprise, PERSONNE1.) demande à voir faire droit

aux prétentions financières telles qu’articulées en première instance et à voir

condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de procédure

de 2.000,00 euros pour les deux instances ainsi que de le condamner aux frais et

dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) relève la teneur de l’article 1732 du code civil

en soulignant qu’il n’incombe pas au bailleur de prouver que la dégradation est

imputable au locataire mais qu’il suffit de prouver que, pendant la jouissance des lieux,

il y a eu dégradation excédant celle d’une usure normale. Par le fait-même de cette

preuve, il y aurait présomption d’exécution fautive dans le chef du preneur.

Il donne à considérer que le constat d’entrée dans les lieux ne ferait état que d’une

tache sur le balatum de la cuisine, alors que le constat de sortie, ainsi que les photos

illustrant les lieux à la date du départ des locataires des lieux loués, y compris le

contenu d’une attestation testimoniale, établiraient à suffisance de droit l’existence des

dégradations alléguées : « état lamentable, peinture murs et plafond ».

Il y aurait partant lieu de faire droit à la demande en indemnisation relative aux travaux

de peinture et à la cabine de douche.

Quant aux frais relatifs à la mise aux encombrants des meubles, soulignant la mise en

demeure adressée aux locataires en date du 3 janvier 2011, PERSONNE1.) donne à

considérer que ce volet de sa demande serait également à allouer.

Il serait impossible qu’une usure normale justifie l’état de l’appartement loué pour une

durée de sept ans.

Le cas échant, il a y aurait lieu de réduire le montant des prétentions de l’appelant,

mais en tout état de cause il faudrait que les locataires soient tenus à contribuer aux

travaux de rénovation.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à voir dire l’appel non fondé et à confirmer

le premier jugement. Il s’agirait d’un appartement ancien dont les peintures auraient

été mal faites ; il serait normal que sur une durée de bail de sept ans, la peinture de

mauvaise qualité s’effrite, ceci d’autant plus qu’aucun investissement n’a été entrepris

par le bailleur dans l’immeuble. Il ne saurait par ailleurs être admis que le bailleur

s’enrichisse à leurs dépens.

En ce qui concerne la cabine de douche, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font relever

qu’ils ne sauraient être tenus des frais de remplacement, PERSONNE1.) restant en

défaut de prouver i) l’état de cabine de douche « avant » et ii) la nécessité de devoir

la remplacer.

Pour les meubles prétendument mis aux encombrants, PERSONNE1.) resterait en

défaut de verser la moindre pièce probante et il n’y aurait aucune preuve que les

meubles illustrés sur les photos appartiennent à PERSONNE1.).

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que sur question expresse de sa part quant à la date du

constat des lieux d’entrée (le 9 septembre 2010), alors que les parties s’accordent à

dire que les lieux ont été loués par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) suivant bail du

1er avril 2003, PERSONNE1.) a reconnu que ce constat a été dressé avec les

nouveaux locataires, suite au départ de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) des lieux

loués.

Le bail conclu en date du 1er avril 2003 entre parties, qui est muet quant à l’état de

l’appartement, stipule que « reste dans l’appartement : machine à laver, chaises,

tables, lits-chevets, armoires, commode, cuisine équipée etc. ».

Le constat de sortie des lieux du 12 juin 2010 signé par le propriétaire et le locataire

relate que l’appartement est dans un « état lamentable », « peinture murs, plafond

etc. ». Le prédit état est en outre dûment documenté par les photos versées en cause,

dont il n’est pas contesté qu’elles se rapportent au bien immobilier en cause.

L’attestation testimoniale qui émane de PERSONNE4.), dont la recevabilité n’est pas

contestée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ne fait que corroborer l’état

lamentable de l’appartement au moment de la sortie des locataires des lieux loués, le

témoin déclarant que le jour de la remise des clefs par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.), il a constaté le mauvais état de l’appartement, des peintures, les

égouts bouchés, les meubles, les portes et les volets détériorés. Le témoin précise

que les photos ont été prises en sa présence et en la présence de PERSONNE2.) et

de PERSONNE3.).

Aux termes de l’article 1731 du code civil, si, comme en l’espèce, il n’a pas été fait

d’état des lieux (d’entrée), le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de

réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, l’obligation qui incombe au locataire de

restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le

bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le

preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P.

31, p. 343).

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu

sans sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit au bailleur de prouver que,

pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une

usure normale. Par le fait-même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution

fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

Au vu de l’état des lieux de sortie, des photos et du contenu de la susdite attestation

testimoniale, le tribunal ne peut que constater qu’au moment où les locataires sont

sortis des lieux, l’appartement se trouvait dans un état à qualifier pour le moins de

désolant. Par ailleurs, en l’absence d’un état des lieux d’entrée, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) sont présumés avoir reçu le bien loué en bon état, de sorte qu’ils

répondent des dégradations dépassant l’usure normale, étant précisé qu’en l’espèce

les dégradations répondent à ce critère. En effet, l’état des lieux au moment de la sortie

ne saurait s’expliquer par une simple usure.

Le volet de la demande relatif aux frais de peinture est contesté par les locataires au

motif de la mauvaise qualité de la peinture des murs et des plafonds. Or, à défaut d’un

quelconque élément de preuve établissant la mauvaise qualité de la peinture, voire

que les murs et plafonds se soient déjà trouvés dans un état vétuste lors de la

conclusion du bail, le tribunal ne peut que constater que PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) sont présumés avoir reçu l’appartement avec des peintures en bon

état, l’affirmation faite par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) restant à l’état d’allégation

dépourvue d’un quelconque effet.

Ce volet de la demande est partant, par réformation de la décision entreprise, à

déclarer fondé à concurrence du montant nullement surfait, réclamé sur base du devis,

soit les montants HTVA de 1.125,00 et de 1.870,00 euros.

Le volet de la demande relatif à la pose des deux portes imitation bois et du

remplacement du balatum n’a pas fait l’objet de contestations précises de la part de

PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) ; au vu des prédites considérations, il y a lieu de

faire droit à l’indemnisation sollicitée à ce titre, soit les montants HTVA de 700,00 et

de 1.200,00 euros.

Les deux susdits volets de la demande sont partant, par réformation, à dire fondés à

concurrence du montant inscrit dans le devis, soit un montant total de 5.629,50 euros

TTC.

Quant au volet de la demande relatif aux meubles meublants, le tribunal ne peut que

constater qu’au vu du bail signé entre parties, force est d‘admettre que les meubles

compris dans le bail se trouvaient dans un bon état, de sorte qu’au vu de leur état, à

la date de sortie des lieux, tel que résultant des photos et de l’attestation testimoniale,

ces meubles étaient bon pour la casse, de sorte qu’il est légitime pour PERSONNE1.)

de s’en être débarrassé et de solliciter le paiement des frais exposés à ce titre. A défaut

de verser une pièce attestant les frais exposés à ce titre, le tribunal évalue ce préjudice

ex aequo et bono au montant de 300,00 euros.

Quant au volet de la demande relatif à la cabine de douche, à défaut de verser des

pièces permettant d’apprécier le modèle de la cabine de douche au moment de la

conclusion du contrat et de verser des photos illustrant la douche à la date de sortie

des lieux, le tribunal procède par une évaluation ex aequo et bono et alloue de ce chef

à PERSONNE1.) le montant de 300,00 euros.

Il suit des considérations qui précèdent que, par réformation de la décision entreprise,

la demande de PERSONNE1.) est à déclarer fondée à concurrence du montant total

de (5.629,50 + 300,00 + 300,00 =) 6.229,50 euros.

En l’absence de solidarité stipulée dans le contrat de bail et en l’absence d’une

hypothèse de solidarité légale, les colocataires ne sont pas tenus solidairement, ni in

solidum de la dette d’arriérés de loyers et de charges.

Il s’agit dès lors d’une obligation conjointe qui se divise par parts égales entre les

débiteurs.

En effet, l’obligation conjointe est le droit commun des obligations plurales, le principe

étant, s’il existe plusieurs débiteurs, que l’obligation se divise entre eux (cf. Malaurie &

Aynès, Droit Civil, Les Obligations, éditions Cujas, 1994/1995, n° 1140).

Il résulte donc des développements qui précèdent que le susdit montant est à diviser

par moitié entre PERSONNE2.) et PERSONNE3.), de manière que chacun est tenu

au paiement du montant de (6.229,50 : 2 =) 3.114,75 euros.

L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) pour la première instance est,

par réformation, à dire fondée à concurrence du montant de 200,00 euros, étant donné

qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non

comprises dans les dépens.

L’appel est partant fondé.

L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel est à

dire fondée à concurrence du montant de 300,00 euros étant donné qu’il serait

inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises

dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE1.) fondée à concurrence du montant de 6.229,50

euros,

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 3.114,75

euros,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 3.114,75 euros,

dit fondée à concurrence du montant de 200,00 euros, la demande de PERSONNE1.)

tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure pour la première instance,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 100,00 euros,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 100,00 euros,

dit fondée à concurrence du montant de 300,00 euros, la demande de PERSONNE1.)

tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 150,00 euros,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 150,00 euros,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les met pour moitié à charge de

PERSONNE2.) et pour moitié à charge de PERSONNE3.).