Appeal partially allowed; court rejects summary dismissal due to serious factual and legal disputes over shared property damage.

Arrêt référé

Audience publique du 5 février deux mille quatorze

Numéro 40086 du rôle.

Composition:

Marie-Anne STEFFEN, président de chambre ;

Elisabeth WEYRICH, conseiller ;

Marie MACKEL, conseiller ;

Daniel SCHROEDER, greffier.

E n t r e :

1. PERSONNE1.), restaurateur, et son épouse

2. PERSONNE2.),

demeurant à F-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick

KURDYBAN de Luxembourg en date du 27 juin 2013,

comparant par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg ;

e t :

1. le

syndicat

des

copropriétaires

de

la

Résidence

« RESIDENCE1.) », sis à L-ADRESSE2.), représenté par son syndic, la

société anonyme SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration,

2. la société civile immobilière SOCIETE2.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE4.), représentée par ses associés les Dr PERSONNE3.),

demeurant à L-ADRESSE5.) et Dr PERSONNE4.), demeurant à L-

ADRESSE6.),

3. PERSONNE5.), et son épouse

4. PERSONNE6.),

demeurant à L-ADRESSE2.),

5. PERSONNE7.), employé privé, et son épouse

6. Dr PERSONNE8.), médecin,

demeurant à L-ADRESSE2.),

7. PERSONNE9.),

fonctionnaire

européen,

demeurant

à

L-

ADRESSE7.),

8. Dr PERSONNE10.), médecin dentiste, établie à L-ADRESSE2.),

9. PERSONNE11.), gérant de sociétés, demeurant à F-ADRESSE8.),

10. PERSONNE12.), retraité, et son épouse

11. PERSONNE13.),

demeurant ensemble à L-ADRESSE9.),

12. PERSONNE14.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE10.),

13. PERSONNE15.), architecte, et son épouse

14. PERSONNE16.),

demeurant à L-ADRESSE11.),

15. PERSONNE17.), retraité, et son épouse

16. PERSONNE18.),

demeurant à L-ADRESSE12.),

17. PERSONNE19.), professeur, demeurant à L-ADRESSE2.),

18. PERSONNE20.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du susdit exploit KURDYBAN du 27 juin 2013,

comparant par Maître Monique WATGEN, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg ;

19. la société anonyme SOCIETE3.), établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE13.), représentée par son conseil d’administration,

intimée aux fins du susdit exploit KURDYBAN du 27 juin 2013,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg.

________________________________________________________

LA COUR DAPPEL :

Se prévalant, entre autres, de ce que le syndicat de la Résidence

RESIDENCE1.) est propriétaire des parties communes de la Résidence, de

ce que PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), copropriétaires de la

Résidence, ayant acquis au rez-de-chaussée à droite un local privatif, font

depuis mars 2013, en l’absence de toute autorisation préalable de l’assemblée

générale des copropriétaires prescrite par l’article 16 b) de la loi, apposer à

la façade arrière de l’immeuble, partant, aux parties communes de la

Résidence, un tuyau d’évacuation d’une dimension imposante, destiné au

restaurant qu’ils entendent ouvrir dans leur local privatif, de ce qu’il s’agit

d’une voie de fait préjudiciable pour le syndicat compte tenu des laideur et

dimensions du tuyau d’évacuation, qui diminue par ailleurs la qualité de vie

des résidents des appartements donnant sur l’arrière de la Résidence ainsi que

la valeur vénale de leur lot, le syndicat de la Résidence RESIDENCE1.),

érigée par SOCIETE3.) S.A., la société civile immobilière SOCIETE2.),

PERSONNE5.) et son épouse PERSONNE6.), PERSONNE7.) et son épouse

Dr PERSONNE8.), PERSONNE9.), Dr PERSONNE10.), PERSONNE11.),

PERSONNE12.)

et son épouse

PERSONNE13.),

PERSONNE14.),

PERSONNE15.) et son épouse PERSONNE16.), PERSONNE17.) et son

épouse PERSONNE18.) et PERSONNE19.), assignent régulièrement par

exploit d’huissier du 6 mars 2013, le restaurateur PERSONNE1.) et son

épouse PERSONNE2.) à comparaître devant le juge des référés auprès du

tribunal d’arrondissement de Luxembourg pour, sur la base de l’article 933

alinéa 1er du nouveau code de procédure civile, se voir ordonner de :

a)

« cesser dans l’immédiat le trouble apporté par les travaux

litigieux aux parties communes de la Résidence,

propriété

des

copropriétaires »,

b)

« remettre la façade arrière en son pristin état ».

Le copropriétaire

PERSONNE20.)

intervient volontairement en

première instance, faisant siennes les demandes dirigées le 6 mars 2013

contre les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.).

Par exploit d’huissier du 24 avril 2013, les époux PERSONNE1.)-

PERSONNE2.) assignent régulièrement SOCIETE3.) S.A. en sa qualité de

promoteur de la Résidence RESIDENCE1.) et pour avoir exécuté les travaux

de l’installation du tuyau d’évacuation litigieux, afin de les tenir quittes et

indemnes de toute condamnation pouvant intervenir à leur encontre, et se voir

déclarer commune l’ordonnance à intervenir.

Par exploit d’huissier du 27 juin 2013, PERSONNE1.) et son épouse

PERSONNE2.) interjettent régulièrement appel contre l’ordonnance de

référé du 17 mai 2013 donnant acte à PERSONNE20.) de son intervention

volontaire, disant irrecevable la demande en intervention dirigée par les

époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) contre SOCIETE3.) S.A., disant

irrecevable leur demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la

Résidence RESIDENCE1.), disant recevables les actions des copropriétaires

agissant ut singuli et condamnant les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.)

à remettre la façade arrière de la Résidence RESIDENCE1.) en son pristin

état dans le mois de la signification de l’ordonnance, sous peine d’une

astreinte de 1.500.- euros par jour de retard, plafonnée au montant de 10.000.-

euros.

Les appelants demandent que, par voie de réformation, les actions des

copropriétaires agissant ut singuli soient déclarées irrecevables.

Le syndic conclut à l’irrecevabilité de l’appel dirigé contre lui.

Or, contrairement à l’argumentation afférente du syndic, les appelants

ont intérêt à l’intimer.

En effet, d’une part, le syndic est en première instance un des adversaires

des époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) en y agissant à leur encontre aux

mêmes fins que les copropriétaires ut singuli, d’autre part, du fait qu’il est

régulièrement intimé, la décision à intervenir en instance d’appel, lui sera

opposable.

Subsidiairement le syndic conclut, à l’instar des intimés 2 à 18

inclusivement, à la confirmation de l’ordonnance dont appel, SOCIETE3.)

S.A. sollicitant par réformation, le rejet de la demande dirigée contre les

époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.).

C’est à bon droit que le premier juge déclare l’action des copropriétaires

ut singuli recevable, la copropriété se caractérisant par le fait de réunir sur la

tête de chaque copropriétaire, des droits de propriété divise et indivise.

Ainsi, le lot de copropriété est impérativement et indissociablement

composé de parties privatives et d’une quote-part des parties communes.

Aux termes de l’article 12 alinéa 2 de la loi modifiée du 16 mai 1975

portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, « tout copropriétaire

peut … exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de

son lot », son lot se composant de parties privatives et de parties communes.

Dès lors et contrairement à ce que font valoir les appelants, l’action ut

singuli intentée par le copropriétaire en vertu de l’article 12 alinéa 2 de la loi

modifiée du 16 mai 1975 est recevable, alors même lorsque le litige s’étend

aux parties communes.

Par ailleurs, si le copropriétaire peut agir sur la base de l’article 12 alinéa

2 de la loi modifiée du 16 mai 1975 pour la sauvegarde de ses intérêts

légitimes, il ne doit pas justifier à ces fins d’un préjudice personnel, toute

atteinte aux parties communes remplissant cette condition de l’intérêt

légitime.

Ainsi, l’action individuelle est recevable sans que le demandeur ne soit

astreint à établir qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont

souffre la collectivité des membres du syndicat (cf Encyclopédie Dalloz, V°

Copropriété des immeubles bâtis, nos 92, 794, 795 et 797, édition 1996).

Finalement, la Cour fait siens les motifs par lesquels le premier juge

rejette l’affirmation selon laquelle le juge des référés serait incompétent pour

connaître du litige en raison de la clause d’arbitrage prévue à l’article 37 du

règlement de copropriété.

L’intervention du juge des référés sur la base du référé sauvegarde exige

la constatation d’une voie de fait, qui se définit comme étant constituée par

une atteinte manifestement illicite et intolérable à un droit certain et évident

d’autrui par l’accomplissement par son auteur d’actes, en principe matériels,

aux fins d’usurper un droit qu’il n’a pas ou pour se faire justice soi-même.

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié du 19 mai 2011 que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) acquièrent en état futur d’achèvement

dans la Résidence RESIDENCE1.) en voie de construction, en propriété

privative et exclusive un commerce au rez-de-chaussée, qu’ils déclarent

expressément dans l’acte notarié destiner « à accueillir un restaurant

<snack> », SOCIETE3.) S.A. s’y chargeant de l’obtention de l’autorisation

du Ministère de la Santé « pour l’aménagement d’un restaurant dans le local

de commerce » en question.

Il est, par ailleurs, constant en cause qu’au rez-de-chaussée, du côté

gauche de la même Résidence, est installé un autre restaurant, ayant un tuyau

d’évacuation des odeurs, identique à celui litigieux, également aménagé à la

façade arrière de la Résidence RESIDENCE1.), et que les deux tuyaux

d’évacuation des odeurs se rejoignent au même endroit de la toiture.

Le 28 septembre 2012, SOCIETE3.) S.A. se voit délivrer l’autorisation

de bâtir pour l’aménagement d’un tuyau d’évacuation des odeurs à la façade

arrière de la Résidence RESIDENCE1.), et les époux PERSONNE1.)-

PERSONNE2.) se voient accorder celle concernant l’aménagement d’un

restaurant au rez-de-chaussée de la Résidence.

Au vu de ces éléments, on ne saurait retenir dans le chef des époux

PERSONNE1.)-PERSONNE2.) l’existence d’un acte manifestement illicite,

portant préjudice certain à la copropriété ou à certains des copropriétaires de

la résidence.

Les intimés ne se prévalant pas d’un droit certain et évident qui serait

violé par les appelants, on ne se trouve pas en présence d’un trouble

manifestement illicite, respectivement d’une voie de fait.

Au contraire, tel qu’il résulte des développements qui précèdent, c’est

l’existence même du trouble invoqué qui se heurte à des contestations

sérieuses relevant tant du fait que du droit.

Il résulte encore des développements qui précèdent, que l’existence d’un

danger imminent laisse d’être prouvée.

La demande est, dès lors, par voie de réformation, à déclarer irrecevable,

sauf à donner acte aux époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) de ce que, sous

la contrainte de l’exécution provisoire de l’ordonnance dont appel, ils ont

payé le montant de 10.000.- euros du chef d’astreinte.

Les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) ne justifiant pas de la

condition de l’iniquité posée par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, leurs demandes en obtention d’indemnités de procédure pour les deux

instances sont à rejeter.

PAR CES MOTIFS :

La Cour d'appel, septième chambre, siégeant en matière d’appel de

référé, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel,

le dit partiellement fondé,

réformant l’ordonnance du 17 mai 2013,

dit irrecevables les demandes des copropriétaires repris sous 2) à 12) dans

l’assignation du 6 mars 2013 et celle de l’intervenant volontaire

PERSONNE20.) dirigées sur la base de l’article 933 alinéa 1er du nouveau

code de procédure civile contre les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.),

et visant à les voir condamner à remettre en pristin état la façade arrière de la

Résidence RESIDENCE1.), sise à L-ADRESSE2.), sous peine de l’astreinte

de 1.500.- euros plafonnée au montant de 10.000.- euros,

décharge

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

des condamnations

afférentes prononcées à leur encontre suivant ordonnance du 17 mai 2013,

dit sans objet la demande en intervention dirigée par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) contre SOCIETE3.) S.A.,

laisse les frais et dépens inhérents à cette mise en intervention à charge

des époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.),

condamne les demandeurs aux termes de l’assignation du 6 mars 2013 et

l’intervenant PERSONNE20.) aux frais et dépens de première instance,

hormis ceux inhérents à l’assignation en intervention du 24 avril 2013 restant

à charge de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

dit l’appel non fondé pour le surplus,

confirme l’ordonnance du 17 mai 2013 pour le surplus,

rejette les demandes de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) basées sur

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne les intimés 1 à 18 inclusivement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.