Landlord appeal allowed; tenant must pay rent arrears and court costs for early lease termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 26/2014

Audience publique du mardi, quatre février deux mille quatorze

Numéro 155569 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), retraité, et son épouse

2) PERSONNE2.), retraitée, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 29 juillet 2013,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Annick WURTH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), commerçant, demeurant à F-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Céline CORBIAUX, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 155569 du rôle et appelée pour fixation le 24

septembre 2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 21 janvier

2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Annick WURTH, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut

entendue en ses explications.

Maître Céline CORBIAUX, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

février 2014, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail du 11 février 2011, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné

en location à PERSONNE3.) un appartement sis à L-ADRESSE3.) moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.475,00 euros, les avances pour charges étant

fixées à 200,00 euros par mois. Le bail a été conclu pour une année à partir du 1er

mars 2011 renouvelable d’année en année par tacite reconduction sauf dénonciation

moyennant préavis de trois mois avant le terme.

Soutenant qu’un accord était intervenu entre parties suivant lequel PERSONNE3.)

pouvait quitter les lieux avant la fin normale du contrat de bail si un locataire de

rechange était trouvé, que tel était le cas dans la mesure où l’agence immobilière

PERSONNE4.), mandatée par les bailleurs, l’avait contacté au début du mois de

décembre 2011 pour lui demander de libérer les lieux pour le 12 décembre 2011 alors

qu’un locataire potentiel désirait reprendre les lieux à partir du 15 décembre 2011, qu’il

aurait dès lors libéré les lieux de façon précipitée, qu’un état des lieux de sortie a été

dressé en date du 15 décembre 2011 lors duquel les représentants de l’agence

immobilière ont refusé de réceptionner les clés et estimant que, malgré ce fait, les

loyers de janvier et février 2012 ne seraient pas redus, PERSONNE3.) a, par requête

du 30 mars 2012, fait convoquer PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE5.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les voir condamner à lui

rembourser le montant de 3.781,86 euros (correspondant aux loyers et avances sur

charges pour les mois de janvier et février 2012 (2 x 1.675) ainsi que le coût d’achat

d’un décodeur (431,86)) indûment retenu par les bailleurs au titre de la garantie

locative.

PERSONNE1.) et PERSONNE5.) se sont opposés à cette demande en argumentant

qu’un contrat de bail a été signé le 13 décembre 2011 avec un autre locataire mais

que ce contrat ne devait débuter que le 1er mars 2012 de sorte qu’ils pouvaient

prétendre à obtenir les loyers de janvier et février 2012 de la part d’PERSONNE3.).

De même, le montant de 431,86 euros aurait été retenu à juste titre de la garantie

locative dans la mesure où PERSONNE3.) aurait emporté un décodeur que les

bailleurs avaient acheté auprès de la poste.

Déduisant de l’établissement de l’état des lieux de sortie du 12 décembre 2011 un

accord des parties pour mettre fin au bail à cette date et retenant qu’PERSONNE3.)

n’avait pas rapporté la preuve qu’il avait acquis le décodeur et que c’était dès lors à

juste titre que les consorts GROUPE1.) ont retenu le montant de 431,86 euros sur la

garantie locative, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 8 juillet 2013,

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE5.) à payer à PERSONNE3.) le montant de

3.350,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du jour de la demande en justice,

30 mars 2012, jusqu’à solde. Il a encore rejeté les demandes en allocation d’une

indemnité de procédure formulées de part et d’autre.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE5.) ont régulièrement relevé appel

limité par exploit d’huissier du 29 juillet 2013.

Par réformation partielle du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE5.)

demandent à être déchargés de la condamnation prononcée à leur encontre par le

premier juge et ils sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel, en insistant sur le fait que leur mandataire a dû se

présenter cinq fois devant le juge de paix dans le cadre du présent litige.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE5.) font grief au premier juge

d’avoir retenu que les parties auraient trouvé un accord de mettre en terme au contrat

de bail avec effet au 12 décembre 2011 et que PERSONNE3.) était dispensé du

paiement des loyers de janvier et février 2012.

S’il y avait bien un accord pour délier PERSONNE3.) de façon anticipée du contrat de

bail, ce serait à partir du moment où un nouveau locataire aurait été trouvé. Or, tel

n’aurait pas été le cas en l’espèce.

Par ailleurs, l’agence immobilière SOCIETE1.) n’aurait à aucun moment exigé

qu’PERSONNE3.) vide les lieux mais elle aurait juste fait savoir à PERSONNE3.) qu’il

serait plus facile de relouer un appartement vide qu’un appartement où se trouvent

encore les meubles et objets personnels d’un précédent locataire.

PERSONNE3.) aurait ainsi vidé les lieux de son propre gré pour le 12 décembre 2011.

En raison du fait qu’à cette date aucun amateur n’avait été trouvé, il aurait remis à

l’agence des clés pour permettre de faire des visites tout en ne désirant plus occuper

les lieux postérieurement à cette date.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la

condamnation au remboursement de l’équivalent des loyers de janvier et février 2012

et il demande, par appel incident, à ce qu’PERSONNE1.) et PERSONNE5.) soient

condamnés à lui rembourser également le montant de 431,86 euros relatif au

décodeur.

Pour PERSONNE3.), il y aurait eu un problème de communication entre les bailleurs

et leur agence immobilière. En tout cas, il y aurait eu un accord de résilier le bail avec

effet au 12 décembre 2011, date à laquelle un état des lieux de sortie a été effectué.

Contre toute attente, l’agence aurait refusé de reprendre toutes les clés et la remise

des clés ne se serait effectuée qu’en date du 22 février 2012.

En l’absence d’un tel accord, PERSONNE3.) n’aurait eu aucune raison pour se

précipiter à vider l’appartement pour cette date, ceci d’autant plus qu’il a subi une

intervention chirurgicale à ADRESSE4.) quelques jours auparavant.

Il admet qu’un amateur se serait désisté mais il fait plaider « qu’on ne dresse pas un

état des lieux de sortie sans fin du bail ». Dans la logique des bailleurs, il aurait fallu

procéder à l’état des lieux en février 2012 seulement.

PERSONNE3.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour la première instance et de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) et PERSONNE5.) répliquent que leur version des faits est étayée par

des attestations testimoniales et qu’PERSONNE3.) ne verse aucune preuve à l’appui

de ses dires. Ils précisent encore qu’en décembre 2012, l’agence immobilière n’aurait

pas accepté toutes les clés, précisément parce qu’PERSONNE3.) était encore à

considérer comme locataire.

Il résulte des éléments de la cause que les bailleurs étaient d’accord à résilier le bail

avant terme à condition qu’un nouveau locataire soit trouvé, la résiliation prenant alors

effet à la date du nouveau bail.

Ceci est par ailleurs confirmé par PERSONNE3.) lorsqu’il admet que l’agence

SOCIETE1.) a trouvé un amateur qui s’est désisté par la suite et lorsqu’il écrit, dans

son courrier du 21 novembre 2011 adressé aux bailleurs, que « je vous donne tout

pouvoir afin de remettre ce bien en location le plus rapidement possible et me libérer

ainsi du contrat. »

La teneur de l’accord entre parties est donc claire : la résiliation anticipée est

subordonnée à la condition qu’un nouveau bail soit signé avec un nouveau locataire.

Le bénéfice d’une résiliation avant terme est donc aux risques d’PERSONNE3.), celui-

ci étant susceptible d’être tenu de payer les loyers jusqu’à terme si aucun repreneur

n’a été trouvé avant.

Or, force est de constater que cette condition n’a pas été remplie au 12 décembre

2011 et ce n’est pas le fait qu’un état des lieux de sortie a été signé à cette date qui

impliquerait que les bailleurs aient renoncé à la condition convenue en leur faveur.

En effet, si l’état des lieux de sortie a été signé à cette date, cela peut tout à fait

s’expliquer par le fait qu’un locataire potentiel s’était annoncé et que pour parer à cette

éventualité PERSONNE3.) ait déjà pris ses dispositions en libérant les lieux de façon

à ce que ceux-ci aient pu être reloués à tout moment sans qu’il n’ait besoin d’organiser

un déménagement à une date ultérieure depuis l’étranger.

En tout état de cause, la condition à laquelle une résiliation anticipative d’un commun

accord a été soumise n’a pas été réalisée et il y a lieu de retenir, par réformation du

jugement entrepris, qu’PERSONNE3.) était tenu des loyers et avances sur charges

de janvier et février 2012, de sorte que c’est à juste titre que PERSONNE1.) et

PERSONNE5.) ont retenu le montant de (2 x 1.675 =) 3.350,00 euros sur la garantie

locative.

L’appel principal est dès lors à déclarer fondé.

Quant au « décodeur », il résulte d’une facture SOCIETE2.) du 11 avril 2011 adressée

à PERSONNE3.) que le montant de 434,42 euros a été facturé à ce dernier du chef

de divers abonnements et de frais d’installation TV et internet pour un total de 434,42

euros. En revanche tant le « SOCIETE2.) Home Server » et le « décodeur sans disque

dur » n’ont pas été facturés, s’agissant d’une promotion. La discussion sur les

prétendus frais du décodeur n’a donc pas de sens.

Néanmoins et pour des raisons que le tribunal ignore, les bailleurs ont viré (cf. extrait

SOCIETE3.) du 18 novembre 2011) le montant de 431,86 euros sur le compte

d’PERSONNE3.) avec la mention « installation SOCIETE2.) » alors que ces frais,

ayant été exposés dans l’intérêt du seul locataire, sont à sa charge.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a retenu,

quoique pour d’autres motifs, que la somme de 431,86 n’était pas à rembourser par

les bailleurs.

L’appel incident est dès lors non fondé.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que la demande

d’PERSONNE3.) est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Au vu de l’issue du litige, les demandes d’PERSONNE3.) en obtention d’indemnités

de procédure sont à rejeter, ce tant pour la première instance que pour l’instance

d’appel.

En revanche, au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté

des frais non compris dans les dépens à charge des appelants, raison pour laquelle il

y a lieu de condamner PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE5.)

une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal fondé et l’appel incident non fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande d’PERSONNE3.) non fondée et décharge PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) de la condamnation intervenue à leur encontre,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande d’PERSONNE3.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

dit fondée à concurrence de 500,00 euros la demande d’PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 500,00 euros de ce chef,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE3.).