Court partially allows debt claim for 600k euros, orders defendant to justify remaining balance under contract terms.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 30/2014

Audience publique du mardi, quatre février deux mille quatorze

Numéro 129856 du rôle

Composition:

Jacques KESSELER, premier juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société de droit belge SOCIETE1.) SA, constituée sous la forme de société

anonyme, établie et ayant son siège social

à

B-ADRESSE1.)

(Belgique),

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Neufchâteau sous le n°NUMERO1.),

demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles

HOFFMANN en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg

du 7 mai 2010,

défenderesse sur reconvention

comparant initialement par Maître Franz SCHILTZ, avocat, et actuellement par Maître

Anne LAMBE, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl (anciennement SOCIETE2.) Sàrl),

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son/ses gérant(s)

en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO2.),

défenderesse aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles

HOFFMANN en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

demanderesse sur reconvention

comparant par Maître Jacques WOLTER, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 24 septembre 2013.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 7 janvier 2014.

Entendu la société de droit belge SOCIETE1.) SA (ci-après la « société SOCIETE3.) »)

par l’organe de son mandataire Maître Anne LAMBE, avocat constitué, demeurant à

Luxembourg.

Entendu la société SOCIETE2.) » Sàrl (ci-après la « société SOCIETE2.) ») par

l’organe de son mandataire Maître Jacques WOLTER, avocat constitué, demeurant à

Luxembourg.

Rappel des moyens et prétentions des parties

Revu les jugements du 11 octobre 2011 et du 23 octobre 2012.

Lors de la comparution personnelle des parties ordonnée par le dernier des prédits

jugements, les parties avaient décidé de reprendre les négociations afin de trouver un

arrangement.

Les pourparlers n’ont pas abouti et les parties ont pris des conclusions dans lesquelles

elles maintiennent pour l’essentiel leurs arguments et prétentions tels qu’explicités

dans les deux jugements visés ci-dessus.

Le tribunal ne les développera donc plus et il renvoie aux prédits jugements, à

l’exception des éléments nouveaux suivants.

D’abord, il y a lieu de donner acte aux parties que la société SOCIETE2.) a changé sa

dénomination en SOCIETE2.) Sàrl et qu’elle a transféré son siège social au

L-ADRESSE2.).

Ensuite, la société SOCIETE2.) a fait procéder, en février 2013, à deux expertises

unilatérales, pour lesquelles elle affirme avoir convoqué (d’abord oralement, puis par

lettre recommandée) la société SOCIETE3.). Malgré le fait que cette dernière n’ait pas

assisté aux opérations d’expertise, SOCIETE2.) estime que la « force probatoire » des

expertises « ne peut pas faire de doute ».

Outre les vices et malfaçons qui auraient déjà été dénoncés à la société SOCIETE3.),

les expertises unilatérales auraient permis de mettre en évidence des ponts

thermiques ayant comme conséquence des déperditions de chaleur importantes.

La société SOCIETE2.) fait plaider que la société SOCIETE3.) ne saurait tirer

argument de la réception, par les différents acquéreurs, de leurs lots privatifs, pareille

réception constituant une « res inter alios acta » à l’égard de la société SOCIETE3.).

Dès lors, il n’y aurait eu ni réception expresse, ni réception tacite et la procédure de

réception prévue au contrat d’entreprise (nomination d’un expert) n’aurait pas été

respectée non plus, de sorte que la société SOCIETE2.) pourrait invoquer les vices et

malfaçons affectant les résidences construites.

Dans ses conclusions du 4 mars 2013 (page 8, in fine), la société SOCIETE2.) affirme

de façon péremptoire qu’elle subit de ce fait un dommage personnel et direct et qu’elle

a qualité à agir en l’espèce, ce qui contraste avec le constat (cf. conclusions du 24 juin

2013, page 3) d’après lequel la société SOCIETE2.) « n’agit pas en justice, de sorte

que la question sur son intérêt à agir ne se pose pas ».

Dans ce contexte, la société SOCIETE2.) répète que le copropriétaire PERSONNE1.)

refuserait de lui payer la dernière tranche du prix de vente et qu’il n’aurait pas encore

réceptionné ses parties privatives.

De même, le syndicat des copropriétaires n’aurait pas procédé à la réception des

parties communes.

Dans ces conditions, la société SOCIETE2.) réitère sa demande tendant à faire

vérifier, par le biais d’une expertise judiciaire, si l’immeuble a été construit

conformément au cahier des charges et aux règles de l’art et s’il peut dès lors être

réceptionné ou si des travaux de remise en état s’imposent.

En ce qui concerne les demandes respectives des parties, la société SOCIETE2.)

apporte les précisions chiffrées suivantes :

-

quant à la demande principale en paiement, la société SOCIETE2.) fait plaider que

le montant réclamé de 833.104,60 euros ne serait pas conforme à la

« transaction » signée entre parties qui prévoit un solde de 1.865.000,00 euros sur

lequel la société SOCIETE2.) reconnaît redevoir le montant de 600.000,00 euros,

tout montant supérieur étant contesté ;

-

quant à la demande reconventionnelle en « indemnisation des frais de remise en

état des désordres », la société SOCIETE2.) sollicite l’instauration d’une expertise

judiciaire afin de chiffrer les désordres tout en les évaluant d’ores et déjà à un total

de (491.220 + 530.000 =) 1.021.220,00 euros, ce qui amène la société

SOCIETE2.) à affirmer que les frais de remise en état et les moins-values

dépassent largement la prétendue créance de l’entrepreneur contre le maître de

l’ouvrage.

Dans ses conclusions du 4 mars 2013, la société SOCIETE2.) demande encore, au

vu des fautes contractuelles de la société SOCIETE3.) consistant dans le refus de

terminer les travaux selon les règles de l’art et de redresser les malfaçons, de voir

constater que celle-ci «est responsable des dommages causés et en ordre subsidiaire

de prononcer la résiliation judiciaire du contrat d’entreprise du 10 octobre 2006 et de

ses avenants ainsi que du protocole d’accord du 15 octobre 2007 ».

Dans un ordre encore plus subsidiaire, la société SOCIETE2.) demande à se voir

autoriser « à faire les travaux par un tiers entrepreneur et à se faire indemniser par

son contractant fautif ».

La société SOCIETE2.) fait encore valoir que le contrat d’entreprise prévoyait une

réception des trois résidences pour le 27 octobre 2007 et que, malgré les

« insuffisances de l’entrepreneur général » et malgré le fait que les immeubles ne

soient toujours pas terminés et en l’absence d’une réception, les propriétaires ont

emménagé dans les lieux en juin 2008, soit huit mois après la date contractuellement

stipulée, raison pour laquelle la société SOCIETE2.) demande encore à voir

condamner la société SOCIETE3.) à lui payer une indemnité de retard de 100.000,00

euros.

La société SOCIETE2.) critique enfin la société SOCIETE3.) pour ne pas lui avoir remis

un dossier complet « as built » et elle demande à ce que le tribunal nomme un expert

avec mission de constituer en triple exemplaire un « dossier as built », ce aux frais de

la société SOCIETE3.).

La société SOCIETE3.) s’oppose à ce que les deux rapports d’expertise rédigés

endéans des « délais records » soient pris en considération au motif qu’elle n’a pas

été appelée à assister aux opérations d’expertise et que les experts ne se prononcent

pas sur les causes et origines des désordres relevés.

La société SOCIETE3.) insiste encore une fois sur le fait que la société SOCIETE2.)

n’a pas rapporté la preuve d’un préjudice personnel et direct dans son chef. Ainsi, il

n’y aurait aucune trace de réclamations de copropriétaires, ni a fortiori de demandes

de la part de ceux-ci en réduction du prix de vente de leurs appartements,

respectivement en annulation des ventes en raison des vices invoqués. Au contraire,

la société SOCIETE2.) aurait été payée en totalité par les acquéreurs des différents

lots et elle n’aurait donc subi aucun préjudice qui lui permettrait de justifier le non-

paiement du solde réclamé ou le bien-fondé de sa demande reconventionnelle.

Dans ces conditions, il y aurait lieu de condamner la société SOCIETE2.) à payer à la

société SOCIETE3.) la somme de 833.105,60 euros conformément au dispositif de

l’assignation introductive d’instance ou pour le moins à une provision de l’ordre de

625.000,00 euros.

A titre subsidiaire et pour autant que le tribunal devait prendre en considération les

deux rapports d’expertise unilatéraux, la société SOCIETE3.) donne à considérer que

les « problèmes » qui y sont visés et qui sont contestés par ailleurs ne lui ont jamais

été dénoncés auparavant et qu’ils apparaissent pour la première fois après plus de

trois ans de litige.

Par ailleurs, les « problèmes » relevés par ces rapports ne relèveraient que d’un défaut

d’entretien mais non de vices et malfaçons imputables à la société SOCIETE3.) et les

travaux de remise en état préconisés par l’expert Assassi, à supposer qu’ils soient

justifiés, ne saurait en aucun cas atteindre le montant en souffrance, ce qui prouverait

le caractère injustifié de la rétention de la somme de 833.105,60 euros.

A titre de dernière subsidiarité, la société SOCIETE3.) se déclare d’accord avec une

expertise judiciaire ayant pour objet de se prononcer sur les causes et origines et le

coût de redressement des seuls désordres invoqués avant les rapports d’expertise

unilatéraux de février 2013.

Discussion

Le tribunal rappelle que la société SOCIETE2.) s’oppose à la demande en paiement

dirigée à son encontre par la société SOCIETE3.) en invoquant à la fois l’exception

d’inexécution et en formulant une demande reconventionnelle sur base de fautes

contractuelles que la société SOCIETE3.) aurait commises dans le cadre du contrat

d’entreprise entre parties. Lesdites fautes contractuelles se seraient traduites par les

désordres constructifs comprenant, outre ceux mentionnés ci-dessus, ceux détaillés

dans les jugements du 11 octobre 2011 et du 23 octobre 2012.

En résumé, il s’agit pour l’essentiel des points suivants qui relèvent des parties

communes des trois résidences :

-

qualité des ardoises des toitures se traduisant par des changements de couleur;

-

dimensions du chemin d’accès ;

-

étanchéité des drains provoquant des inondations dans les caves et garages ;

-

fissurations dans la chape du garage ;

-

sous-dimensionnement de gouttières ;

-

non-fonctionnement du chauffage de la rampe de parking ;

-

problème d’humidité et « déformation » consécutive d’une terrasse extérieure ;

-

défauts de façade provoquant des ponts thermiques ;

-

défaut d’aération et infiltration dans les buanderies.

A côté de cela, il résulte du compte-rendu d’une visite des lieux qui a eu lieu le 13

septembre 2012 en présence des deux parties et de l’avocat du syndic de la

copropriété que les terrasses en béton « à l’arrière du bâtiment » n’ont pas été

réalisées et que la finition des alentours fait défaut.

Il découle de l’énumération qui précède que l’ensemble des défauts et inachèvements

invoqués concernent des parties communes des trois résidences, constatation à

laquelle le tribunal reviendra ci-dessous.

L’exception d’inexécution

L'exception d'inexécution est destinée à obtenir du cocontractant qu'il exécute son

obligation et elle ne peut être utilisée que de manière limitée dans le temps. C'est un

moyen temporaire destiné à obtenir, du cocontractant qu'il exécute son obligation; il

s'agit d'obtenir l'exécution du contrat et non son extinction (Les Novelles, Droit civil,

Tome VI, 2e édition 2000, n° 400, p. 256).

L'exécution défectueuse d'un contrat peut autoriser l'exception d'inexécution, mais elle

ne peut justifier un refus définitif d'exécution (Jacques GHESTIN, Traité de droit civil,

Les effets du contrat, 3e éd., n° 365, p. 430 et s.).

L'exception d'inexécution peut encore donner lieu, le cas échéant, à des dommages

et intérêts. Ainsi l'exception comporte, en puissance, une demande reconventionnelle.

Il dépend du défendeur de la formuler pour obtenir un jugement de condamnation,

avec les avantages qui en découlent pour lui (Marcel PLANIOL et Georges RIPERT,

Traité pratique de droit civil français, T.VI, n° 446, p. 601).

En effet, l'exception d'inexécution est, par sa nature, un moyen de défense. On ne

demande rien en l'invoquant. On s'oppose simplement à ce que l'exécution du contrat

soit poursuivie. Il en résulte qu'en soulevant cette question, on n'introduit pas une

demande reconventionnelle. (Henri DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge.

T.II, 3e éd.; n°868, p. 831) (cf. Trib. Arr. Lux. 5 février 2004, n° du rôle : 68634).

Mais l'exception d'inexécution ne porte pas atteinte à l'exigibilité de la dette du

débiteur, de sorte que l'acheteur, et par analogie le maître de l’ouvrage en l’espèce,

n'est en aucun cas dispensé du paiement du prix (cf. Encyclopédie Dalloz, Droit civil,

v° contrats et conventions, n° 435, p. 41).

Ainsi, la société SOCIETE2.) ne saurait tirer argument du moyen de défense de

l’exception d’inexécution pour conclure au débouté de la demande en paiement dirigée

à son encontre.

En revanche, son obligation de payer le prix convenu pourra être affectée, par le jeu

de la compensation, du sort de sa demande reconventionnelle qu’il y a lieu d’examiner

à présent.

La demande reconventionnelle

La demande reconventionnelle de la société SOCIETE2.) englobe plusieurs volets. Il

convient en effet de distinguer (i) les désordres constructifs, (ii) les pénalités de retard

et (iii) la remise du dossier « as built ».

(i)

les désordres constructifs

Il s’agit des désordres mentionnés ci-dessus et il y a lieu de noter que la teneur de la

demande reconventionnelle afférente a quelque peu évoluée au cours du litige.

Ainsi, si, au début du litige, la société SOCIETE2.) a sollicité un redressement des

désordres par la société SOCIETE3.), elle demande à présent le « paiement des

moins-values et des frais de remise en état » à réaliser par un tiers après résolution

du contrat d’entreprise en raison des fautes contractuelles commises par la société

SOCIETE2.).

Il convient tout d’abord de s’intéresser au régime de responsabilité applicable en

l’espèce qui est conditionné par le critère de réception.

En effet, en l’absence de réception, la responsabilité de l’entrepreneur est une

responsabilité contractuelle de droit commun, régie par les articles 1142 et suivants

du code civil. Le régime spécial découlant des articles 1792 et 2270 du code civil

s’applique à partir de la réception de l’ouvrage (cf. G. Ravarani La responsabilité civile

des personnes privées et publiques, 2e éd. n° 558).

En l’espèce et ainsi qu’il a été dit ci-dessus, les vices de construction concernent les

seules parties communes et il convient donc d’analyser si elles ont été réceptionnées

ou non par le maître de l’ouvrage, la réception éventuelle de ces mêmes parties par le

syndicat des copropriétaires dans le cadre des ventes liant la société SOCIETE2.) et

les différents copropriétaires étant sans pertinence dans le cadre du contrat

d’entreprise liant la société SOCIETE2.) et la société SOCIETE3.).

La réception constitue l'agréation par le maître de l'ouvrage du travail exécuté et elle

a précisément pour objet la vérification de la bonne exécution de ces travaux par

l'entrepreneur. La réception ne consiste dès lors pas seulement dans la livraison de

l'ouvrage, mais dans l'approbation par le maître de l'ouvrage du travail exécuté.

L’article 7 du contrat d’entreprise stipule une procédure de réception qui n’a pas été

suivie en l’espèce. Par ailleurs, il résulte de l’article 2 de l’avenant du 28 avril 2008 que

les parties communes doivent encore faire l’objet d’une réception.

Or, après cette date, aucune réception écrite des parties communes n’a eu lieu.

Il n’y a donc pas eu de réception expresse de ces parties communes et se pose dès

lors la question d’une éventuelle réception tacite qu’on pourrait inférer du fait de la

commercialisation intégrale des trois résidences par la société SOCIETE2.).

Il est légitime que le maître de l’ouvrage ait décidé de rentabiliser l’immeuble en

l’exploitant aux fins prévues, cette prise de possession ne pouvant valoir acceptation

de l’ouvrage dont il n’a cessé de dénoncer les vices et imperfections (cf. Le contrat

d’entreprises, Chronique de jurisprudence 1990-2000, éditions Larcier 2001, n° 285).

Ce n’est donc pas le fait que la société SOCIETE2.) ait vendu l’ensemble des lots des

trois résidences construites par la société SOCIETE3.) qui équivaudrait à une

réception tacite de l’ouvrage construit.

Les vices de construction invoqués sont donc à analyser selon le régime de la

responsabilité contractuelle de droit commun.

Si la commercialisation, par la société SOCIETE2.), de l’ensemble des lots n’a pas

d’incidence sur la réception de l’ouvrage, il en est cependant autrement en ce qui

concerne le titulaire de l’action en responsabilité.

Cette question avait été soumise aux parties par jugement du 11 octobre 2011 par

lequel le tribunal avait invité les parties à prendre position sur l’existence d’un préjudice

personnel et direct dans le chef de la société SOCIETE2.) au vu du fait que la société

SOCIETE2.), cumulant les qualités de promoteur-vendeur (dans ses relations avec les

acquéreurs d’appartements dans les trois résidences construites) et de maître de

l’ouvrage (dans les relations avec la société SOCIETE3.)), avait entièrement

commercialisé les trois résidences et qu’elle ne restait donc plus propriétaire d’aucun

lot dans lesdites résidences.

Selon une jurisprudence constante, à défaut de convention contraire, l'action en

garantie décennale suit l'immeuble en quelques mains que celui-ci soit transmis, étant

donné les considérations techniques qui sont à la base des garanties légales (Cass.

3e civ., 23 mars 1968 : Bull. civ. 1968, III, n° 131 ; D. 1970, jurispr. p. 663, note Jestaz.

– Cass. 3e civ., 12 juin 1991 : JCP G 1991, IV, 317 ; Bull. civ. 1991, III, n° 166 ; Gaz.

Pal. 1992, I, somm. p. 2 et note M. Peisse. – Cass. 3e civ., 14 févr. 2007 : RD imm.

2007, p. 282 et la note. – Cass. 3e civ., 8 oct. 2008 : Mon. TP 14 nov. 2008, p. 81 et

supp. p. 19. – Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, n° 08-13.470 : JurisData n° 2009-049552

; JCP G, 2009, p. 19). L'acquéreur d'un appartement vendu en l'état futur

d'achèvement est recevable à agir contre les constructeurs par suite d'une subrogation

au maître de l'ouvrage, même si aucune cession de l'action en responsabilité n'a été

convenue (Cass. 3e civ., 10 mars 2009 : Mon. TP, 19 juin 2009, p. 85 et suppl. p. 17)

; même si l'acquéreur connaissait les défauts de l'immeuble (Cass. 3e civ., 23 sept.

2009 : Mon. TP 6 nov. 2009, p. 87 et suppl. p. 115) (cf. JurisClasseur Construction –

Urbanisme Fasc. 203-10 : Construction – Diverses garanties légales : Personnes en

cause, n° 7).

Cette transmissibilité s'applique aussi bien à l'action en responsabilité contractuelle de

droit commun qu'à l'action en garantie légale (Cass. 3e civ., 4 nov. 1993 : RD imm.

1994, p. 107. – Cass. 3e civ., 27 mars 1996 : RD imm. 1996, p. 382, faisant suite à

l'arrêt de Cass. ass. plén., 7 févr. 1986 : JCP G 1986, II, 20616 et obs. Ph. Malinvaud).

(ibidem)

Comme il en va de l’action en responsabilité décennale, le transfert de l’action en

responsabilité de droit commun à tous les acquéreurs successifs se justifie comme

étant un accessoire de l’ouvrage (cf. Le contrat d’entreprises, Chronique de

jurisprudence 1990-2000, éditions Larcier 2001, n° 386).

Or, le transfert de l’action en responsabilité aux acquéreurs n’implique pas

nécessairement qu’eux seuls, à l’exclusion du maître de l’ouvrage, peuvent exercer

cette action.

En effet, la transmission de l’action en réparation à l’acquéreur de l’immeuble, qui est

l’effet de la vente, n’empêche pas l’ancien maître de l’ouvrage d’exercer l’action

lorsqu’elle présente pour lui un intérêt direct et certain (cf. Ph. Le Tourneau et L.

Cadiet, Droit de la responsabilité et des contrats, Dalloz, éd. 2002, no 4582, ainsi que

Cass. 3e civ., 31 mai 1995, Bull. civ. III, no 133 et Cass. 3e civ., 3 juillet 1996, Bull. civ.

III, no 167).

De même, si l'action en garantie se transmet en principe avec la propriété de

l'immeuble aux acquéreurs, le maître d'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer

quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain, et s'il peut donc invoquer un

“préjudice personnel” (cf Juriscalsseur op. cit. n° 8)

Tel est le cas d'un promoteur qui a procédé à des travaux de réparation préconisés

par l'expert judiciaire (Cass. 3e civ., 20 mai 1987, analysé au Mon. TP 1er janv. 1988,

p. 39), ou s'est engagé vis-à-vis des acquéreurs à les faire (Cass. 3e civ., 11 déc. 1991

: Bull. civ. 1991, III, n° 314 ; Gaz. Pal. 1992, 1, pan. jurispr. p. 101), ou a vendu à

moindre prix (Cass. 3e civ., 26 avr. 1983 : Quot. jur. 18 oct. 1983, p. 6 ; JCP G 1983,

IV, 208 ; Bull. civ. 1983, III, n° 91).

Or, force est de constater qu’en l’espèce et actuellement la société SOCIETE2.) n’a

dû faire face à aucun de ces cas de figures, ni n’a vu mettre en jeu sa responsabilité

de promoteur-vendeur par l’un ou l’autre des acquéreurs, ni par le syndicat des

copropriétaires en ce qui concerne les désordres qui affecteraient les parties

communes.

Le tribunal note d’ailleurs au passage que la réalité de ces désordres est plus que

douteuse au regard de la teneur du fax du bureau d’ingénieurs SOCIETE4.) du 24 avril

2009. Même si le bureau SOCIETE4.) n’a pas pu mener à bien sa mission

« d’arbitrage » en raison des différends persistants entre parties, il résulte néanmoins

de ce fax que les représentants du bureau SOCIETE4.) ont examiné les parties

communes des trois résidences et qu’ils les ont jugées aptes à être réceptionnées,

raison pour laquelle ils se sont d’ailleurs étonnés de l’absence des représentants de la

société SOCIETE2.) (à l’époque la société SOCIETE2.)) au rendez-vous qui avait été

pris à ces fins.

Par ailleurs, si la société SOCIETE2.) prétend que l’acquéreur PERSONNE1.) n’aurait

pas payé la dernière tranche de ses lots (l’ensemble de la résidence

« ENSEIGNE1.) »), cette affirmation est contestée par la société SOCIETE3.) et elle

n’est documentée par aucune pièce. Il est vrai que dans ses conclusions du 12

décembre 201, la société SOCIETE2.) offre en preuve ce défaut de paiement par

l’audition de témoins.

Le tribunal rappelle que si le juge a le pouvoir discrétionnaire d'ordonner une mesure

d'instruction comme celui d'en rejeter la demande, l'article 351, alinéa 2 du nouveau

code de procédure civile énonce toutefois un principe de subsidiarité suivant lequel

«en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la

carence de la partie dans l'administration de la preuve». Ceci est le corollaire de

l'article 58 du même code d’après lequel «il incombe à chaque partie de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention». La carence

est une notion de fait laissée à l'appréciation souveraine des juges du fond (Cass.

1re civ., 9 juill. 1985 : Bull. civ. I, n° 216. – Cass. soc., 8 nov. 1989 : JCP G 1990, II,

21445, note Blaisse). …La carence réside dans l'allégation de faits qui ne sont étayés

par aucun élément sérieux ou dont est douteuse la pertinence (cf. JurisClasseur

Procédure civile > Fasc. 634 : INCIDENTS DE PROCÉDURE. – Mesures d'instruction.

– Dispositions générales > II. - Mesures d'instruction ordonnées dans le cadre d'une

instance, n° 27).

En l’espèce, force est de constater que la société SOCIETE2.) ne verse pas le moindre

élément susceptible de documenter la réalité des faits offerts en preuve. En effet, face

au refus de paiement de l’acquéreur PERSONNE1.), il lui aurait été aisé de produire

des courriers de rappel, respectivement d’autres pièces établissant des tentatives de

recouvrement de la somme en souffrance qui, d’après la société SOCIETE2.),

dépasse 200.000,00 euros. Il n’est pas concevable que la société SOCIETE2.) laisse

un découvert d’une telle importance dans ses livres sans qu’il n’en existe la moindre

trace écrite.

Or aucun élément de preuve afférent ne figure au dossier, de sorte qu’en application

des principes énoncés ci-dessus, l’offre de preuve par témoins est à rejeter.

Pour être complet et conformément aux conclusions de la société SOCIETE3.), le

tribunal relève que la pièce n° 27 de Maître WOLTER invoquée par celui-ci n’a aucune

valeur probante dans ce contexte. Il s’agit en effet d’un document intitulé « Memo »

dressant une « liste des malfaçons constatées » suite à une réunion avec les

« consorts PERSONNE1.) ». Or, ce document ne porte aucune signature et il ne

saurait dès lors être pris en considération.

Force est de conclure qu’à l’heure actuelle la société SOCIETE2.) a vendu l’ensemble

des lots et qu’il n’est pas établi qu’elle aurait dû faire des concessions financières en

raison des vices de construction qu’elle invoque à l’appui de sa demande

reconventionnelle. En d’autres termes, la société SOCIETE2.) n’a pas établi de

préjudice personnel dans son chef, de sorte que sa demande reconventionnelle, en ce

qu’elle concerne les vices de construction, en ce qu’elle tend à la « résiliation » du

contrat d’entreprise et à se voir autoriser à redresser les désordres par une entreprise

tierce aux frais de la société SOCIETE3.) est à déclarer non fondée.

Tel n’est cependant pas forcément le cas pour les deux autres volets de la demande

reconventionnelle ayant trait aux pénalités de retard et à la remise du dossier « as

built ». En effet, pareilles demandes ne sont pas des actions en responsabilité basées

sur des vices de construction affectant l’ouvrage et elles ne sont dès lors pas

transmises, en tant qu’accessoire et propter rem, aux acquéreurs de l’ouvrage.

Au vu des considérations qui précèdent, les offres de preuve par expertise,

respectivement par l’audition de témoins pour établir l’existence des vices de

construction, sont à rejeter pour défaut de pertinence.

(ii)

Les pénalités de retard

Le tribunal rappelle que la société SOCIETE2.) demande à voir condamner la société

SOCIETE3.) à lui payer des pénalités de retard d’un montant total de 100.000,00 euros

en argumentant que d’après l’article 5 du contrat d’entreprise la réception des

résidences était prévue le 24 octobre 2007 alors que « les propriétaires ont aménagé

en juin 2008, soit huit mois après la date prévue ».

Bien que la société SOCIETE3.) n’ait pas pris position sur ce point, il est constant en

cause, qu’en raison des difficultés rencontrées en cours de chantier, les parties ont

signé (i) en date du 15 octobre 2007 un protocole d’accord dont l’objet était

précisément de « terminer les travaux dans les meilleurs délais » et qui a prévu un

plan de paiement en fonction de l’achèvement de 10 tranches et (ii) en date du 28 avril

2008 un avenant au prédit protocole d’accord duquel il résulte (cf. article 1) que

SOCIETE3.) s’engage à terminer les travaux dans les plus brefs délais.

Au vu de ces deux contrats supplémentaires, il est évident que les parties étaient

conscientes et d’accord que le timing initialement prévu ne pouvait plus être respecté,

raison pour laquelle elles ont renégocié les modalités de paiement et les délais

d’exécution. Ce faisant, elles ont implicitement mais nécessairement mis en échec les

pénalités de retard prévues à l’origine et qui n’ont plus été reprises dans les contrats

successifs, de sorte qu’il y a également lieu de dire non fondé le volet afférent de la

demande reconventionnelle de la société SOCIETE2.).

(iii)

La remise du dossier « as built »

La société SOCIETE2.) demande encore reconventionnellement la remise du dossier,

respectivement des plans « as built » des trois résidences en estimant que le tribunal

devrait nommer un expert ingénieur pour procéder à la confection de ces plans avec

la « collaboration minimale du débiteur qui a prouvé sa mauvaise foi » (cf. conclusions

du 4 mars 2013).

La société SOCIETE3.) s’oppose à cette demande en faisant valoir que ce point ne

relève pas de sa responsabilité et que ce point est devenu sans objet alors que les

plans « as built » étaient remis par son mandataire au mandataire de la société

SOCIETE2.).

En effet, dans ses conclusions du 28 mars 2011, la société SOCIETE2.) a déjà fait

plaider que « en décembre 2010….le mandataire de la partie demanderesse a remis

à la partie concluante divers plans qui sont censés être le dossier « AS BUILT ». La

partie concluante n’a pas encore eu l’occasion d’analyser tous ces plans et se réserve

le droit de les contester ainsi que d’exiger leur rectification le cas échéant. »

Dans ses écritures postérieures, la société SOCIETE2.) semble avoir oublié cette

affirmation puisqu’elle réclame la remise d’un dossier qu’elle admet avoir reçu.

En ces circonstances, le volet de la demande reconventionnelle tendant à la

constitution, respectivement à la communication de plans « as built » est également à

déclarer non fondée.

Demande en paiement principale

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que la société SOCIETE2.)

ne saurait s’opposer à la demande en paiement de la société SOCIETE3.) ni en

invoquant l’exception d’inexécution, ni par le biais d’une compensation avec une

condamnation à prononcer au titre de sa demande reconventionnelle.

Ainsi qu’il a été dit ci-dessus, la société SOCIETE2.) estime, dans ses conclusions du

24 juin 2013, que le montant réclamé de 833.104,60 euros n’est pas conforme à la

« transaction qui a été signée entre parties, le protocole d’accord stipulant un solde de

1.865.000,00 euros qui restait dû » tout en admettant redevoir le montant 600.000,00

euros, tout montant supérieur étant contesté.

La société SOCIETE3.) s’étonne que la société SOCIETE2.) conteste le quantum de

la somme réclamée alors qu’au début de la procédure ce montant n’a jamais été mis

en doute. D’après la société SOCIETE3.), le montant réclamé se laisse retracer à l’aide

d’un tableau récapitulatif qui mentionne les factures émises, les notes de crédit

accordées ainsi que les paiements intervenus.

Deux conclusions s’imposent à ce stade.

En premier lieu, la demande en paiement est d’ores et déjà à déclarer fondée pour la

fraction non contestée de 600.000,00 euros et il y a lieu de condamner la société

SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE3.) la somme de 600.000,00 euros avec

les intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2010, jour de la demande en justice,

jusqu’à solde.

En application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et intérêts de retard, la partie demanderesse a droit à la majoration

du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la

signification du jugement.

En deuxième lieu et compte tenu des contestations émises par la société SOCIETE2.),

il incombe à la société SOCIETE3.) de justifier le surplus du montant qu’elle réclame

au regard des stipulations contractuelles entre parties, notamment des modalités de

paiement convenues dans le protocole d’accord du 15 octobre 2007 (prévoyant un

mécanisme de paiement en fonction de tranches) et son avenant du 28 avril 2008 pour

autant que ce dernier modifie les modalités de paiement. La communication d’un

tableau reprenant les montants facturés et les paiements effectués avec, en annexe,

une liasse de factures n’est pas suffisante à cet égard.

Le surplus de la demande principale sera dès lors à réserver.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en première instance, statuant contradictoirement,

vu l’accord des avocats de procéder conformément à l’article 227 du nouveau code de

procédure civile,

revu les jugements des 11 octobre 2011 et 23 octobre 2012,

donne acte aux parties que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl a

changé sa dénomination en SOCIETE2.) » Sàrl et qu’elle a transféré son siège social

à L-ADRESSE2.),

dit la demande principale d’ores et déjà fondée pour la somme de 600.000,00 euros,

partant

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) » Sàrl à payer à la société

de droit belge SOCIETE1.) SA la somme de 600.000,00 (six cent mille) euros avec les

intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2010 jusqu’à solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la signification du présent jugement,

quant au surplus de la demande principale,

ordonne à la société de droit belge SOCIETE1.) SA de justifier le surplus du montant

qu’elle réclame au regard des stipulations contractuelles entre parties,

dit la demande reconventionnelle recevable mais non fondée, tant en ce qu’elle tend

à l’indemnisation de désordres constructifs, à l’allocation d’indemnités de retard qu’à

la remise du dossier et plans « as built »,

refixe l’affaire à la conférence de mise en état à l’audience publique du mardi, 1er

avril 2014, à

9.00 heures

devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve le surplus et les frais.