Landlord's appeal dismissed on rent and eviction; tenant ordered to provide detailed charge proof.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 18/2014

Audience publique du mardi, vingt-huit janvier deux mille quatorze

Numéro 157235 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 8 octobre 2013,

comparant par Maître Fanny CAQUARD, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), pensionné, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant en personne.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 157235 du rôle et appelée pour fixation le 29 octobre

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 14 janvier 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Fanny CAQUARD, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, fut entendue en ses explications.

Monsieur PERSONNE1.), comparant en personne, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 28

janvier 2014, le

jugement

qui suit :

Exposant que (i) suivant contrat de bail commercial du 25 août 2010, il a donné en

location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl un immeuble de

commerce sis à ADRESSE3.) au coin ADRESSE4.) et ADRESSE5.), contre paiement

d’un loyer de 690,00 euros et d’une avance sur charges communes de 160,00 euros

par mois, (ii) que dès 2010, des retards dans le paiement des loyers et des charges

ont apparu et qu’il a réduit le loyer avec charges à la somme mensuelle de 750,00

euros à partir d’octobre 2011 afin d’éviter une trop importante accumulation de la dette,

en contrepartie de l’engagement de la locataire de respecter un plan de paiement, (iii)

que ce plan n’a cependant pas été respecté par la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, de sorte qu’au 15 juillet 2013, la locataire lui redevait la somme de

9.625,00 euros du chef des arriérés de loyers et de charges jusqu’au 30 juin 2013,

PERSONNE1.) a, par requête du 19 juillet 2013, fait convoquer la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl devant le tribunal de paix de Luxembourg pour

l’entendre condamner à lui payer le montant de 9.625,00 euros et pour voir prononcer

la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement d’SOCIETE1.) sàrl.

Devant le premier juge, à l’audience du 19 août 2013, PERSONNE1.) a augmenté sa

demande du chef d’arriérés de loyers pour les mois de juillet 2013 et août 2013 d’un

montant de 1.500,00 euros.

Par jugement du 23 août 2013, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant par défaut

à l’encontre d’SOCIETE1.) sàrl, a :

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer à

PERSONNE1.) la somme de 11.125,00 euros, avec les intérêts au taux légal sur

le montant de 9.625,00 euros à partir du jour de la demande en justice, le 19 juillet

2013, et sur le montant de 1.500,00 euros à partir du jour de la demande en justice,

le 19 août 2013, jusqu’à solde ;

-

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl;

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de trente

jours à partir de la notification du jugement.

De ce jugement, SOCIETE1.) sàrl a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 8 octobre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) sàrl demande à être déchargée

de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre par le premier juge en

faisant valoir :

-

qu’elle s’est acquittée de l’ensemble des loyers ;

-

qu’elle conteste dès lors avoir signé une convention faisant état d’arriérés de

loyers de 9.625,00 euros ;

-

que, subsidiairement, cette convention aurait été signée sous les menaces du

bailleur, raison pour laquelle la nullité de la convention est demandée pour

violence ;

-

que suivant son décompte, un montant total de 28.920,00 euros a été payé ;

-

que le paiement de 2.380,00 euros ne serait en revanche pas documenté ;

-

que les décomptes de charges pour les exercices 2010, 2011, 2012 et 2013 ne lui

ont pas été remis par le bailleur ;

-

que les pièces remises par le bailleur sont contestées en tant que « décomptes » ;

-

qu’il n’existe aucune information concernant les frais de chauffage ;

-

que le chauffage est facturé conjointement à SOCIETE1.) sàrl ensemble et au

ORGANISATION1.), le deuxième occupant du lot n° 5 appartenant à

PERSONNE1.) et subdivisé par celui-ci en trois entités, dont une est occupée par

SOCIETE1.) sàrl ;

-

qu’il n’y a aucune clé de répartition fiable pour la répartition des frais de chauffage ;

-

qu’on ne saurait, sans aucun justificatif relatif aux consommations effectives,

diviser ces frais par trois comme le fait PERSONNE1.) ;

-

que le bailleur ne fournit aucun justificatif quant aux autres charges réclamées,

-

que par ailleurs les frais d’eau et d’électricité seraient facturés directement à

SOCIETE1.) par les fournisseurs, de sorte que PERSONNE1.) ne saurait réclamer

aucun remboursement de ce chef.

Au vu de ces éléments, SOCIETE1.) sàrl conteste toute faute dans son chef qui

justifierait la résiliation du bail.

A titre subsidiaire et pour autant que le tribunal devrait néanmoins prononcer une

résiliation, SOCIETE1.) sàrl demande un délai de déguerpissement de deux mois.

SOCIETE1.) sàrl conclut encore à une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris et il se déclare d’accord

avec un délai de déguerpissement de deux mois.

Suivant décompte rectifié (suite à une erreur de calcul reconnue lors de l’audience du

14 janvier 2014) du 15 janvier 2014, PERSONNE1.) demande à voir condamner

SOCIETE1.) sàrl à lui payer le montant de 2.659,00 euros du chef d’arriérés de loyers

et de décomptes sur charges.

Ce décompte rectifié fait notamment état des chiffres suivants pour la période

concernée (septembre 2010 à décembre 2013 inclus) :

-

paiement dus suivant contrat de bail : 34.000,00 euros ;

-

paiements reçus : 28.920,00 euros ;

-

charges : pour les exercices 2010 à 2013 inclus : 21.538,25 « proratisés suivant

règlement de copropriété » (soit divisés par 3) à 7.179,59 euros ;

-

réduction de loyer de 100,00 euros accordée sur 27 mois, soit 2.700,00 euros au

total ;

-

« déduction avance frais communs, même sur les mois non payés, soit 40 mois à

160 » : 6.400,00 euros ;

-

« remise exceptionnelle… pour consommation partielle d’eau… et d’électricité » :

500,00 euros.

Pour une meilleure lecture du dossier, il y a lieu de séparer l’analyse des montants

réclamés au titre d’arriérés de loyers et ceux réclamés au titre d’avances,

respectivement de décomptes de charges. Le caractère justifié ou non de la résiliation

du bail en dépendra.

Les arriérés de loyers et la résiliation du bail

Au cours de la période concernée par le présent litige (qui correspond à l’ensemble de

la durée du bail ayant pris cours le 1er septembre 2010 à l’exclusion du mois de janvier

2014), le loyer cumulé s’élève au montant (690 x [4 + (3 x 12)]) = 27.600,00 euros

duquel il faut retrancher la « remise » de 100,00 euros accordée pendant 27 mois, ce

qui fait un montant total de 24.900,00 euros.

Or, les décomptes des deux parties font état de paiements totaux de 28.920,00 euros.

Ainsi, il n’existe pas d’arriérés de loyers.

Au contraire, SOCIETE1.) sàrl a d’ores et déjà payé (28.920 – 24.900 =) 4.020,00

euros au-delà du montant redu au titre des loyers et dont il convient de tenir compte

dans le cadre des décomptes de charges.

Deux conclusions s’imposent cependant à ce stade.

Primo, la prétendue « convention irrévocable » aux termes de laquelle SOCIETE1.)

sàrl se serait engagée en juillet 2013 à apurer des arriérés de loyers de 9.625,00 euros

n’est d’aucune pertinence au vu de l’absence d’arriérés de loyers. Le tribunal n’en

tiendra donc pas compte et il devient superfétatoire d’analyser si la gérante

d’SOCIETE1.) sàrl a effectivement signé cette « convention » et s’il y a lieu de l’annuler

pour violence.

Secundo, au cours de la période concernée, les avances sur charges s’élevaient à la

somme de (40 x 160 =) 6.400,00 euros. Or, sur ce montant, 4.020,00 euros ont été

réglés. Ainsi, indépendamment de la question de savoir quel est le montant définitif

redu au titre des décomptes de charges et en l’absence d’arriérés de loyers, la

résiliation du bail n’est, par réformation du jugement entrepris, pas justifiée au regard

de la faible différence entre les avances sur charges redues et les paiements effectués.

L’appel est partant d’ores et déjà à déclarer fondé sur ce point.

Les charges

Quant aux décomptes de charges, la locataire s’oppose aux montants réclamés au

motif que le bailleur ne justifie pas lesdits montants.

Le tribunal note tout d’abord que le bailleur ne spécifie pas quelles charges il entend

récupérer, mais qu’il se borne à fournir trois décomptes qu’il a reçus du syndic (deux

décomptes SOCIETE2.) et un décompte SOCIETE3.)).

Aux termes de l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, « le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il

justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire…. ».

D’après l’alinéa 5 du même article : « Si les frais mis en compte résultent d’un

décompte d’un immeuble soumis au statut de la copropriété approuvé en assemblée

générale conformément à la législation relative au statut de la copropriété des

immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge du locataire par application

de la présente loi sont présumées justifiées et échues. La preuve contraire est

admise. »

Si le local commercial fait partie d’une copropriété, il n’en reste pas moins que les trois

décomptes versés sont des documents totalement inexploitables. Ainsi, ils font état de

« totaux » qui ne correspondent absolument pas aux postes qui sont repris au-dessus

des totaux respectifs. PERSONNE1.) s’est cependant basé sur ces totaux pour

confectionner son propre décompte à l’égard d’SOCIETE1.) sàrl.

Il est encore à noter que ces décomptes ne mentionnent nullement les frais de

chauffage alors que ces frais sont contestés expressément par SOCIETE1.) sàrl, ce

qui a comme conséquence qu’en l’état actuel du dossier, le tribunal est dans

l’impossibilité de se prononcer sur les décomptes de charges.

Afin de pouvoir ce faire, il y a lieu d’ordonner, avant tout autre progrès en cause, à

PERSONNE1.) de (i) préciser, poste par poste et année par année, les charges qu’il

a payées soit au syndic, soit à un tiers (si tel devait être le cas) pour compte du

locataire, (ii) de communiquer les pièces afférentes (notamment un décompte complet

et cohérent du syndic relatif à son lot) à SOCIETE1.) sàrl et (iii) de les déposer au

greffe du tribunal pour le 25 avril 2014 au plus tard.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit d’ores et déjà fondé en ce qui concerne les condamnations (i) aux arriérés de

loyers, (ii) à la résiliation du bail et (iii) au déguerpissement du locataire, partant et par

réformation du jugement entrepris, décharge la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl de ces condamnations,

quant aux charges et avant tout autre progrès en cause,

ordonne à PERSONNE1.) de (i) préciser, poste par poste et année par année, les

charges qu’il a payées soit au syndic, soit à un tiers (si tel devait être le cas) pour

compte du locataire, (ii) de communiquer les pièces afférentes (notamment un

décompte complet et cohérent du syndic relatif à son lot) à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) sàrl et (iii) de les déposer au greffe du tribunal pour le 25 avril

2014 au plus tard,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 13 mai

2014,

à 9.00 heures,

devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.