Tenant's eviction claim dismissed due to lack of proof for landlord's personal occupancy.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 21/2014

Audience publique du mardi, vingt-huit janvier deux mille quatorze

Numéro 152874 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg du 3 avril

2013,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat à la Cour qui est constitué et

occupera, assisté de Maître Florence HOLZ, avocat, les deux demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 24 septembre 2013.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 14 janvier 2014.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Florence HOLZ,

avocat, en remplacement de Maître Benoît ENTRINGER, avocat constitué, les deux

demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE2.) par l’organe de son mandataire Maître Rachel JAZBINSEK,

avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH, avocat constitué, les deux

demeurant à Luxembourg.

Suivant contrat de bail du 10 avril 2000, un appartement sis à L-ADRESSE3.), est loué

par PERSONNE2.) à PERSONNE1.) contre paiement d’un loyer mensuel de 594,95

euros et des avances sur charges mensuelles de 74,36 euros, soit un montant total de

669,31 euros.

Par courrier recommandé du 26 septembre 2011, le bail est résilié par PERSONNE2.)

avec effet au 1er avril 2012, le bailleur invoquant comme motif le besoin personnel en

vue de l’occupation effective des lieux par son fils, PERSONNE2.).

Suite au susdit courrier, PERSONNE1.) quitte les lieux loués le 15 janvier 2012.

Faisant exposer que le motif invoqué par PERSONNE2.) pour justifier la résiliation du

bail est dolosif, l’appartement n’ayant pas été occupé par le fils du bailleur ni par celui-

ci personnellement et n’ayant pas fait l’objet de travaux de rénovation/transformation,

mais ayant été loué à partir du mois de mai/juin 2012 à la famille « GROUPE1.) », de

sorte qu’elle a droit à des dommages et intérêts dont le montant ne peut être inférieur

aux loyers d’une année, soit (12 x 669,31=) 8.031,72 euros, PERSONNE1.) a suivant

exploit d’huissier du 25 juillet 2012 fait citer PERSONNE2.) devant le tribunal de paix

de Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 8.031,72

euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros. Elle a encore conclu à la

majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois

à compter de la signification du jugement à intervenir et à l’exécution provisoire du

jugement.

PERSONNE1.) a actionné PERSONNE2.) sur base de l’article 14 de la loi du 21

septembre 2006, sinon sur base de la responsabilité contractuelle, sinon sur base des

articles 1382 et suivants du code civil, sinon encore sur base de l’article 6-1 du même

code.

Lors des débats, PERSONNE2.) a sollicité, à son tour, l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement contradictoire du 31 janvier 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a

dit la demande principale et en indemnité de procédure non fondée, a dit non fondée

la demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.) et a condamné

PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi le premier juge, constatant que PERSONNE2.) i) contestait que son

fils n’ait pas occupé les lieux, ii) exposait que, suite au départ de PERSONNE1.), son

fils a entrepris des travaux de rénovation au cours du mois de janvier 2012, pour

emménager au mois de février 2012 et occuper l’appartement avec son amie jusqu’au

mois de mai 2012 où il s’est avéré que cette dernière était enceinte et où le jeune

couple a décidé d’aller se loger auprès des parents de PERSONNE2.), iii) admettait

avoir conclu en date du 24 mai 2012 un nouveau contrat de bail pour l’appartement

avec PERSONNE3.) et PERSONNE4.), avec effet au 15 juin 2012 et iv) versait cinq

attestations testimoniales et formulait une offre de preuve par témoins à l’effet d’établir

ces faits, a dit que l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 trouvait à s’appliquer, la

résiliation du bail étant intervenue en septembre 2011, soit après l’entrée en vigueur

de la loi du 21 septembre 2006.

Rappelant la teneur du susdit article et relevant que la jurisprudence retient que,

« depuis l’entrée en vigueur de la loi du 21 septembre 2006, le locataire n’a, en cas de

non-occupation des lieux par le bailleur endéans le délai prescrit, droit au montant

minimum des loyers d’une année que si le bailleur a délibérément voulu tromper le

locataire, c’est-à-dire si le bailleur a invoqué comme motif de résiliation du bail le

besoin personnel, tout en sachant dès le début qu’il ne se trouve pas dans l’hypothèse

invoquée, c’est-à-dire qu’il ne va pas emménager après le départ du locataire », le

premier juge a dit que, conformément à l'article 1315 du code civil, la charge de la

preuve des faits invoquée par PERSONNE1.) à l’appui de sa demande lui incombe.

Il a retenu qu’il fallait que PERSONNE1.) établisse i) que dans les trois mois de son

départ, les lieux loués n'ont pas été occupés aux fins invoquées comme motif de

résiliation du bail et ii) que le bailleur savait dès la résiliation du bail qu’il n’allait pas

occuper l’immeuble aux fins invoquées dans la lettre de résiliation.

Au vu des débats concordants des parties au sujet des travaux effectués par

PERSONNE2.) de janvier 2012 jusqu’au début du mois de février 2012, le premier

juge a dit qu’en application de l’article 14 alinéa 2 de la prédite loi, le délai de trois mois

a été suspendu pendant cette période et n’a commencé à courir que le 1er février 2012.

Le premier juge a retenu que l’attestation testimoniale versée par PERSONNE1.)

n’était pas pertinente pour la solution du présent litige (dans la mesure où elle a trait à

des faits postérieurs à la période légale de l’article 14).

Constatant que PERSONNE1.) se prévalait en outre de deux attestations établies par

la commune de ADRESSE4.) en date des 29 juin 2012 et 4 décembre 2012 (dont il se

dégage que les époux GROUPE1.) sont inscrits à l’adresse ADRESSE3.) à

ADRESSE3.) sur les registres de la population de la commune depuis le 25 mai 2012)

et de deux attestations émises par la commune de ADRESSE4.) les 14 juin 2012 et 4

décembre 2012 (dont il se dégage que PERSONNE2.), fils du défendeur, n’était jamais

déclaré dans la commune de ADRESSE4.)) et retenant i) que la notion d’occupation

effective visée par la loi du 21 septembre 2006 ne coïncide pas avec celle de domicile

légal visée par l’article 104 du code civil, l’occupation effective étant une notion de pur

fait dont la preuve peut être établie par tous les moyens, ii) que l’accomplissement des

formalités administratives en vue du déménagement vers une nouvelle adresse

(inscription sur les registres de la population de la commune d’arrivée) n’impliquent

aucun contrôle objectif d’une occupation effective et ne sont pas de nature à contredire

l’occupation effective de l’ancienne adresse, le premier juge a dit que le fait par le fils

de PERSONNE2.) de ne pas s’être inscrit sur les registres de la population de la

commune de ADRESSE4.) ne prouvait pas que celui-ci n’a jamais occupé de manière

effective l’appartement en cause.

Le premier juge a conclu que PERSONNE1.) restait en défaut de fournir un élément

pertinent relatif à la période litigieuse du 1er février 2012 au 1er mai 2012, de sorte qu’il

l’a déboutée de sa demande.

Contre ce jugement non signifié, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.)

suivant exploit d’huissier du 3 avril 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir faire droit à sa

demande en paiement et à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de

8.031,72 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande introductive d’instance

jusqu’à solde jusqu’à solde, ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour la première instance. Elle conclut à la majoration du taux de l’intérêt légal de trois

points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement

à intervenir et sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son appel, après avoir rappelé les faits et rétroactes tels que transcrits ci-

avant en soulignant qu’elle a quitté les lieux le 15 janvier 2012, des travaux ayant été

entrepris dans l’appartement, courant janvier jusqu’au début du mois de février 2012,

l’appelante donne à considérer que la période litigieuse de référence visée à l’article

14 de la loi du 21 septembre 2006 va du 1er février 2012 au 30 avril 2012, de sorte que

le fils de PERSONNE2.) aurait dû occuper le logement au cours de cette période, ce

qui n’aurait pourtant pas été le cas.

La preuve de l’inoccupation, dont la charge de la preuve incomberait à l’appelante

conformément à ce que le premier juge a retenu, résulterait à suffisance de droit de

deux certificats établis en date des 14 juin 2012 et 4 décembre 2012 par la commune

de ADRESSE4.), desquels il apparaît que le fils de PERSONNE2.) n’a jamais été

déclaré dans cette commune. Un changement de domicile n’aurait partant pas été

opéré ; dans ce contexte, PERSONNE1.) renvoie à l’article 103 du code civil en faisant

relever qu’une déclaration expresse de la part du fils de PERSONNE2.) en vue de fixer

son principal établissement à l’adresse litigieuse n’a jamais été effectuée. Faute par le

fils de l’intimé d’avoir opéré un transfert de son domicile, il appartiendrait à

PERSONNE2.) de renverser la charge de la preuve reposant sur l’appelante.

A cela s’ajouterait que, selon l’article 12 de la susdite loi, le bailleur peut s’opposer à

la prorogation du bail lorsqu’il a besoin d’occuper les lieux lui-même ou pour les faire

occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3e degré inclus ;

l’occupation effective supposerait un emménagement dans les lieux, ce qui laisserait

d’être le cas en l’occurrence. Les circonstances de la cause établiraient en effet que

le fils de PERSONNE2.) n’a jamais réellement occupé, voire habité l’appartement :

aucune facture de fourniture d’eau d’électricité, de gaz n’aurait été établie à son nom,

un abonnement de téléphone fixe n’existerait pas.

Les attestations versées par la partie intimée serait à prendre en considération avec

circonspection au vu du lien de parenté étroit existant entre les témoins et l’intimé ; en

tout état de cause, ces attestations n’établiraient pas que le fils de PERSONNE2.) ait

réellement habité l’appartement ; il s‘agirait tout au plus d’une garçonnière.

PERSONNE1.) fait relever qu’il est pour le moins surprenant que du moment où l’état

de grossesse de l’amie du fils de l’intimé était connu (en mai 2012), il n’a fallu que très

peu de temps pour trouver un nouveau locataire et relouer l’appartement en cause, les

nouveaux locataires ayant emménagé dès le 25 mai 2012. Cela prouverait que,

contrairement aux affirmations de l’intimé, la relocation avait été prévue dès avant la

résiliation du bail conclu avec l’appelante. Il serait d’ailleurs curieux que sur le contrat

de bail conclu avec les nouveaux locataires, produit comme pièce par l’intimé, le prix

du bail soit dissimulé.

Pour autant que le tribunal en arrive à la conclusion que la demande n’est pas fondée

sur base de la loi du 21 septembre 2006, il y aurait lieu d’examiner les bases

subsidiaires invoquées dans la citation introductive d’instance.

PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité des demandes formulées en ordre subsidiaire

par l’appelante, en faisant valoir que les bases légales seraient indéterminées et qu’il

serait impossible de fixer les demandes subsidiaires.

Pour le surplus, PERSONNE2.) conclut à voir dire l’appel non fondé et à confirmer le

jugement de première instance, sauf à interjeter appel incident en ce qui concerne

l’indemnité de procédure de 1.000,00 euros sollicitée pour la première instance et

rejetée à tort par le premier juge. PERSONNE2.) sollicite encore une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Quant aux faits, PERSONNE2.) fait relever que l’appartement a été occupé par son

fils qui, à la fin de son apprentissage, a voulu aller habiter hors du cocon familial, le

choix de l’appartement étant tombé sur celui habité par PERSONNE1.). Il conteste que

la résiliation du bail conclu avec PERSONNE1.) soit le fruit d’une spéculation pour

l’obtention d’un loyer plus élevé. PERSONNE2.) aurait facilement loué un nouvel

appartement, étant donné que PERSONNE1.) a quitté les lieux le 15 janvier 2012,

c’est-à-dire bien avant le terme fixé par la lettre de résiliation. Dès la libération des

lieux loués, le fils de l’intimé aurait entrepris les travaux nécessaires et a emménagé

dans les lieux au début du mois de février 2012 pour y habiter avec son amie. Lorsque

le couple a appris la grossesse de la jeune femme, ils ont décidé de retourner vivre

dans le cocon familial.

PERSONNE2.) fait relever que la période de référence inscrite dans la loi de 2006 ne

s’arrêterait pas au 30 avril 2012, mais au 14 juin 2012, les nouveaux locataires ayant

emménagé le 15 juin 2012.

Ce serait à juste titre que le premier juge a dit que la charge de la preuve pèse sur

PERSONNE1.). En soulignant que la loi du 21 septembre 2006 exige la preuve d’une

occupation effective des lieux, mais non celle d’un transfert du domicile légal, qui sont

deux notions juridiques distinctes, PERSONNE2.) donne à considérer que la preuve

de l’occupation effective des lieux au motif indiqué dans la lettre de résiliation est

donnée, le fils de PERSONNE2.) ayant occupé les lieux.

Pour prospérer dans sa demande, il faudrait que PERSONNE1.) établisse que

PERSONNE2.) a agi dans une intention dolosive avec l’intention de tromper

l’appelante de manière délibérée, preuve qui laisserait d’être rapportée.

Motifs de la décision

Quant au moyen du libellé obscur

C’est à bon droit que PERSONNE1.) fait relever que les bases légales invoquées en

ordre principal et en ordre subsidiaire figurent dans l’exploit introductif de première

instance, de sorte que c’est à tort que PERSONNE2.) invoque le moyen du libellé

obscur. La demande introductive d’instance indique l’objet de la demande et contient

un exposé sommaire des moyens, de sorte que PERSONNE2.) ne peut se méprendre

sur la portée de l’action dirigée contre lui.

Le moyen n’est partant pas fondé.

Quant au fond

Il est rappelé i) que par courrier recommandé du 26 septembre 2011, le bail conclu

entre parties le 10 avril 2000 portant sur un appartement sis à L-ADRESSE3.), a été

résilié par PERSONNE2.) avec effet au 1er avril 2012, le bailleur ayant invoqué comme

motif de résiliation le besoin personnel en vue de l’occupation effective des lieux par

son fils, PERSONNE2.), ii) que PERSONNE1.) a quitté les lieux loués le 15 janvier

2012, les parties s’accordant par ailleurs à dire que suite au départ de la locataire, le

fils de l’intimé a effectué des travaux de réfection dans l’appartement qui ont duré

jusqu’au début du mois de février 2012 et iii) que les lieux ont fait l’objet d’un nouveau

bail conclu le 24 mai 2012 avec les consorts GROUPE1.), pour une prise d’effet au

15 juin 2012.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 21 septembre 2006, « sauf cas de force majeure,

l’ancien locataire a droit à des dommages-intérêts, si, dans les trois mois qui suivent

son départ, les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées comme motif de la

résiliation du bail soit dans l’acte de dénonciation du bail, soit dans la requête

introductive d’instance, soit dans le jugement. Le délai de trois mois est suspendu

pendant la durée des travaux de rénovation et de transformation entrepris de manière

effective. Si le tribunal constate que le motif invoqué pour empêcher la prorogation

légale était dolosif, le locataire a droit à des dommages-intérêts qui ne peuvent être

inférieurs au montant des loyers d’une année ».

L’occupation des lieux, objet d’un bail résilié pour besoin personnel, doit être effective,

l’ancien locataire ayant droit à des dommages et intérêts si, dans les trois mois qui

suivent son départ, respectivement la fin des travaux de rénovation, les lieux ne sont

pas occupés aux fins invoquées comme motif de résiliation. Il reste à préciser qu’il

convient de distinguer entre les deux hypothèses suivantes.

D’une part, des dommages et intérêts peuvent être dus par le bailleur, même si la non-

occupation des lieux n’est pas due à une mauvaise foi de sa part, car il se peut par

exemple qu’au cours du délai de trois mois, le besoin personnel ait disparu sans que

le bailleur n’ait pu le prévoir (p. ex. en raison d’un changement des projets du

descendant pour lequel le bailleur faisait valoir le besoin personnel). Dans ce cas,

l’ancien locataire doit établir l’étendue du préjudice duquel il demande réparation (L.

THIELEN, Le contrat de bail, édit. Promoculture, Larcier, n° 389).

D’autre part, si le tribunal constate que le motif invoqué par le bailleur, pour empêcher

la prorogation légale, est dolosif, c’est-à-dire qu’il présente le caractère d’une

manoeuvre frauduleuse pour tromper le locataire, alors que le bailleur, de mauvaise

foi, n’avait jamais l’intention d’occuper les lieux, la loi impose aux juges un montant

minimal : le locataire a dans ce cas droit à des dommages et intérêts qui ne peuvent

être inférieurs au montant des loyers d’une année. Si le locataire n’a dès lors pas

besoin de prouver son préjudice, il doit cependant établir le caractère trompeur du

motif de la résiliation invoqué par le bailleur (ibidem op cit. 389).

A noter que dans chacune des prédites hypothèses, pour pouvoir prétendre à une

indemnisation, il faut que la non-occupation effective des lieux soit prouvée, la charge

de la preuve incombant, tel que retenu à juste titre par le premier juge, à

PERSONNE1.), celle-ci devant en l’espèce prouver le défaut d’occupation des lieux

par le fils de PERSONNE2.) endéans le délai légal de trois mois. C’est en effet encore

à juste titre que le premier juge a dit, qu’eu égard au fait non contesté, que les travaux

ont été effectués par le fils de PERSONNE2.) entre le 16 janvier 2012 et début février

2012, le point de départ du susdit délai a commencé à courir le 1er février 2012 pour

se terminer le 30 avril 2012.

A défaut d’une quelconque référence des dispositions de la loi du 21 septembre 2006

(régissant le droit à indemnisation de l’ancien locataire) aux articles 103 et suivants du

code civil, c’est à tort que PERSONNE1.) tente de tirer argument de ce texte, la notion

d’occupation effective visée par ladite loi ne coïncidant, tel que relevé à juste titre par

le premier juge, pas avec celle de domicile légal visée par les articles 102 et suivants

du code civil, mais étant une notion de pur fait dont la preuve peut être établie par tous

les moyens.

En effet, l’article 14 de la loi précitée ne faisant état que de l’occupation effective et

non d’un domicile, il n’y a pas lieu de s’attarder inutilement sur le moyen de

PERSONNE1.) consistant à dire que les pièces versées en cause prouveraient un

défaut dans le chef du fils de PERSONNE2.) i) d’un changement de domicile et ii)

d’intention de fixer son principal établissement à l’adresse litigieuse.

Le fait que le fils de PERSONNE2.) n’ait jamais été déclaré dans la commune de

ADRESSE4.), mais a été déclaré dans la commune de ADRESSE5.) depuis le 28 mai

1992, étant précisé que, tel que relevé à juste titre par le premier juge, les formalités

administratives n’impliquent pas de contrôle objectif d’une occupation effective, n’est

dès lors, à lui seul et à défaut de tout autre élément corroborant, pas suffisant pour

établir le défaut d’occupation effective des lieux. En tout état de cause, le défaut

d’occupation allégué se trouve contredit par le contenu des attestations testimoniales

versées par PERSONNE2.), étant précisé toutefois que ce n’est qu’à supposer établie

la preuve de l’inoccupation des lieux pendant la susdite période, qu’il incombera à

PERSONNE2.) de combattre ce fait par la preuve contraire, celui-ci n’ayant à ce stade

de la procédure pas de preuve à rapporter.

C’est encore à juste titre que le premier juge a retenu que l’attestation testimoniale

versée par PERSONNE1.) n’était pas pertinente pour la solution du litige dans la

mesure où elle a trait à des faits postérieurs à la période légale de l’article 14.

C’est partant à bon droit que le premier juge a dit que PERSONNE1.) restait en défaut

d’établir le bien-fondé de sa demande sur base de la loi du 21 septembre 2006.

Quant aux bases légales invoquées en ordre subsidiaire par PERSONNE1.), il est à

noter qu’au vu du fait que le contrat de bail a été résilié, la relation contractuelle est

terminée, de sorte que la demande de PERSONNE1.) ne saurait être accueillie sur

base de la responsabilité contractuelle. La preuve du défaut d’occupation effective des

lieux constituant également la prémisse indispensable du droit à indemnisation dans

le chef de PERSONNE1.) sur les bases légales invoquées en ordre subsidiaire, il

s’ensuit que là encore PERSONNE1.) est à débouter purement et simplement de sa

demande.

C’est à bon droit que le premier juge a dit non fondées les demandes en obtention

d’une indemnité de procédure respectives formulées par les parties pour la première

instance.

Tant l’appel principal que l’appel incident ne sont partant pas fondés, de sorte que le

jugement entrepris est à confirmer purement et simplement.

Au vu du sort réservé au litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel est à rejeter. La demande en

obtention d’une indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE2.) pour l’instance

d’appel est à dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris dans toute sa teneur,

dit non fondées les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formulées

par les parties respectives au litige,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel et en ordonne la

distraction au profit de Maître Albert RODESCH, avocat concluant, la demandant,

affirmant en avoir fait l’avance.