Court partially allows appeal on condominium charges, confirming first instance judgment on arrears and adjusting procedural costs.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 11/2014

Audience publique du mardi, vingt-et-un janvier deux mille quatorze

Numéro 151439 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.), sise à

L-ADRESSE1.), représenté par son syndic en fonctions, PERSONNE1.), demeurant à

L-ADRESSE2.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 30 janvier

2013,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Gast NEU, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 24 septembre 2013.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 7 janvier 2014.

Entendu le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.)

par l’organe de son mandataire Maître Alexandra CORRE, avocat, en remplacement

de Maître Gast NEU, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE2.) par l’organe de son mandataire Maître Murielle ZINS, avocat,

en remplacement de Maître Nicolas BANNASCH, avocat constitué, les deux

demeurant à Luxembourg.

Faisant exposer i) que PERSONNE2.) est le propriétaire d’un appartement faisant

partie d’une copropriété d’un immeuble sis à ADRESSE1.), ii) que, suivant assemblée

générale des copropriétaires du 20 décembre 2011, les avances mensuelles

initialement fixées au montant de 180,00 euros ont été portées au montant de 235,00

euros à partir du 1er janvier 2012, mais que PERSONNE2.) a maintenu le paiement

des charges à 180,00 euros, (accumulant ainsi un solde débiteur de 450,00 euros pour

la période allant de janvier 2012 à septembre 2012), iii) que, suivant décompte du 4

octobre 2012, PERSONNE2.) redoit un montant total de 2.388,77 euros, se ventilant

comme suit : solde débiteur de l’exercice 2011 d’un montant de 1.658,77 euros et le

montant de 450,00 euros, auquel a été rajouté le montant de 235,00 euros (redu au

titre

d’avances

sur

charges

pour

octobre

2012),

le

SYNDICAT

DES

COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

ENSEIGNE1.)

(ci-après dénommé

RESIDENCE ENSEIGNE1.)) a, suivant exploit d’huissier du 19 octobre 2012, donné

citation à PERSONNE2.) de comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour le voir condamner à lui payer la somme de 2.388,77 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, avec une majoration du taux

d’intérêt de trois points à l’expiration du troisième mois suivant la signification du

jugement à intervenir. RESIDENCE ENSEIGNE1.) a en outre conclu à l’allocation

d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros ainsi qu’à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

Par jugement du 22 novembre 2012, rendu par défaut à l’égard de PERSONNE2.), le

tribunal de paix de Luxembourg i) a dit la demande de RESIDENCE ENSEIGNE1.)

fondée à concurrence du montant de 730,00 euros et a partant condamné

PERSONNE2.) à lui payer ledit montant avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde, le taux d’intérêt étant à majorer de trois points à l’expiration

du troisième mois suivant la signification du jugement à intervenir, ii) a débouté

RESIDENCE ENSEIGNE1.) pour le surplus de sa demande, iii) a dit non fondée la

demande tendant à l’exécution provisoire du jugement, iv) a condamné PERSONNE2.)

à payer à RESIDENCE ENSEIGNE1.) une indemnité de procédure de 200,00 euros

et v) l’a condamné aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a tout d’abord dit que quoique régulièrement

convoqué à l’audience des débats, PERSONNE2.) n’a pas comparu et ne s’est pas

fait représenter, de sorte qu’il y avait lieu de statuer par défaut à son égard (en

application de l’article 79 du nouveau code de procédure civile).

Quant au fond, le premier juge a dit que, même s’il résultait i) d’un extrait de compte

du 4 octobre 2012 que PERSONNE2.) redevait le montant de 2.388,77 euros à titre

de solde débiteur au 31 décembre 2011 (1.658,77 euros) et d’avances sur charges

pour les mois de janvier à octobre 2012 (730,00 euros) et ii) du procès-verbal

d’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 20 décembre 2011 que les

comptes de l’exercice 2010 ont été approuvés à l’unanimité, il n’en restait pas moins

qu’aucune pièce ne permettait de retracer le solde débiteur ainsi réclamé pour

l’exercice 2011.

Constatant que, suivant ce même procès-verbal, les copropriétaires ont unanimement

porté le montant des charges à 235,00 euros et que PERSONNE2.) ne payait que le

montant mensuel de 180,00 euros, le premier juge a fait droit à ce volet de la demande.

De ce jugement non signifié, appel a été régulièrement relevé par RESIDENCE

ENSEIGNE1.) suivant exploit d’huissier du 30 janvier 2013.

Par réformation du jugement entrepris, RESIDENCE ENSEIGNE1.) demande à voir

faire droit i) au volet de sa demande tendant à entendre condamner PERSONNE2.) à

lui payer la somme de 1.658,77 euros au titre de solde débiteur de l’exercice 2011,

avec les intérêts légaux à partir de la citation introductive d’instance jusqu’à solde, et

ii) à l’indemnité de procédure sollicitée pour la première instance à concurrence du

montant de 1.000,00 euros. RESIDENCE ENSEIGNE1.) sollicite en outre l’allocation

d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, RESIDENCE ENSEIGNE1.) fait valoir que le montant de

1.658,77 euros est redu à titre de solde pour l’exercice 2011, qu’il est documenté par

le décompte du 4 octobre 2012 et qu’à défaut de contestation de la part de

PERSONNE2.), il a été accepté par PERSONNE2.). Ledit montant correspondrait au

report du solde débiteur redu au 31 décembre 2010, soit 1.411,99 euros, auquel s’est

ajouté le montant des charges effectives de copropriété (2.406,78 euros) duquel les

avances mensuelles payées par PERSONNE2.) (2.160,00 euros) ont été déduites. Le

décompte établi au 31 décembre 2010 aurait été approuvé par l’assemblée générale

des copropriétaires, ceci s’opposant à toute remise en cause ultérieure à défaut d’avoir

intenté un recours en annulation de la décision endéans les délais prévus.

L’approbation des comptes entraînerait l’obligation pour chaque copropriétaire de

régler sa quote-part dans les charges communes.

RESIDENCE ENSEIGNE1.) fait encore relever que, même si des contestations

avaient été émises par PERSONNE2.) en ce qui concerne les décomptes, cela n’aurait

pas d’incidence sur le fond du litige, la décision d’approbation du décompte de

l’exercice 2010 n’ayant fait l’objet d’aucun recours.

A l’effet d’établir le bien-fondé de ce volet de sa demande, RESIDENCE ENSEIGNE1.)

se prévaut de l’extrait de compte du 4 octobre 2012, du procès-verbal de l’assemblée

générale des copropriétaires du 20 décembre 2011 et d’extraits de compte renseignant

de la répartition des charges redues par PERSONNE2.) pour les exercices 2003 à

2011.

PERSONNE2.) fait en premier lieu relever ne pas avoir été touché par la citation de

première instance, étant donné qu’il se serait trouvé en Roumanie et ne serait rentré

au Luxembourg qu’après les débats de première instance.

Quant au fond, PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce

qu’il a dit non fondée la demande de RESIDENCE ENSEIGNE1.) tendant au paiement

du montant de 1.658,77 euros. Il fait relever que si ce montant résulte des extraits de

compte renseignant sur la répartition des charges pour les exercices 2003 à 2011, il

n’en resterait pas moins que ces extraits ne constituent pas une preuve du montant

réclamé, à défaut de verser des pièces justificatives à l’appui (par exemple des

factures). PERSONNE2.) conteste partant la validité des décomptes de 2003 à 2011

en soulignant s’être toujours opposé à l’approbation des décomptes, mais que ses

millièmes ainsi que ceux d’un autre copropriétaire (DELIC) n’auraient pas suffi pour

avoir la majorité et contrecarrer le Syndic.

Dans ce contexte, PERSONNE2.) fait plaider que les extraits de compte présentent

des soldes créditeurs pour les exercices 2007 (solde créditeur de 646,79 euros) et

2008 (solde créditeur de 259,75 euros). En 2009, le poste « entretien propriétaire »

aurait énormément augmenté, sans la moindre explication. En comparant les

décomptes 2009 et 2010, il serait étonnant de constater que le chauffage aurait

diminué d’environ 2.000,00 euros, tandis qu’en 2011 il serait revenu à un niveau

similaire de 2009.

PERSONNE2.) interjette appel incident en ce que le premier juge l’a condamné au

montant de 730,00 euros en faisant valoir que le montant redu au titre d’arriérés

d’avances sur charges est de 660,00 euros. A noter que par conclusions ultérieures

(cf. corps de conclusions du 14 mai 2013), PERSONNE2.) fait relever que, suivant

décompte arrêté au 20 décembre 2012 (reprenant les avances sur charges de janvier

à décembre 2012), le montant redu à ce titre est de 690,00 euros et que, suivant

conclusions du 23 mai 2013, RESIDENCE ENSEIGNE1.) reconnaît que ce montant

est juste et demande à voir ramener la condamnation ainsi prononcée à l’encontre de

PERSONNE2.) au montant de 690,00 euros. Il y a lieu d’en donner acte.

PERSONNE2.) interjette encore appel incident en ce qui concerne la condamnation à

l’indemnité de procédure prononcée par le premier juge. A cet effet, il fait valoir ne pas

avoir été touché par la citation introductive d’instance et ne pas avoir eu la possibilité

de faire valoir ses moyens de défense.

PERSONNE2.) conclut à l‘allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Remarque préliminaire

Même si PERSONNE2.) fait valoir ne pas avoir été touché par la citation introductive

d’instance, il n’en tire aucune conséquence juridique, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

s’attarder sur cet argument. A toutes fins utiles, il est à noter qu’il ressort à suffisance

de droit du jugement entrepris que PERSONNE2.) a été régulièrement touché par la

citation, de sorte qu’en tout état de cause, à défaut d’une procédure d’inscription en

faux, l’argument invoqué par PERSONNE2.) tombe à faux.

Quant au fond

Le paiement des charges et avances sur charges pour le copropriétaire est obligatoire

; la loi et les travaux préparatoires sont formels à ce sujet. S’il ne répond pas à cette

obligation, le syndicat des copropriétaires sera obligé, comme c’est le cas en l’espèce,

de procéder tôt ou tard au recouvrement forcé des charges (G. KRIEGER, La

Copropriété, Ed. Promoculture, 3e mise à jour, 1999, n° 40).

Les parties au litige s’accordant à dire que le montant des arriérés d’avances sur

charges pour l’exercice 2012 se chiffre à 690,00 euros, il s’ensuit que l’appel incident

interjeté par PERSONNE2.) est d‘ores et déjà à dire fondé, le montant de ce volet de

la demande et de la condamnation à prononcer étant à ramener au prédit montant

avec les intérêts légaux à partir de la demande introductive de première instance. Le

jugement n’étant pas entrepris en ce qu’il a fait droit à la majoration du taux d’intérêt

légal, il s’ensuit que ce chef du jugement n’est pas dévolu au tribunal d’appel.

Quant au montant de 1.658,77 euros, il résulte des relevés de compte renseignant sur

la situation financière de PERSONNE2.) dans la copropriété, que ce montant se

compose i) des soldes débiteurs des exercices 2003 (solde débiteur de 1.374,98

euros), 2004 (solde débiteur de 2.117,49 euros), 2005 (solde débiteur de 985,73

euros), 2006 (solde débiteur de 1.101,00 euros), ii) des soldes créditeurs des

exercices 2007 (solde créditeur de 646,79 euros) et 2008 (solde créditeur de 259,75

euros) et iii) des soldes débiteurs des exercices 2009 (solde débiteur de 1.357,06

euros), 2010 (solde débiteur de 1.411,99 euros) et 2011 (solde débiteur de 1.658,77

euros).

A noter que chaque relevé de compte reprend i) le solde (débiteur, respectivement

créditeur) de l’exercice précédent et ii) poste par poste, les différents frais de la

copropriété (canalisation, électricité, assurances, syndic, nettoyage chauffage

poubelles, etc.) et fixe le montant à répartir ainsi que la quote-part à payer par le

copropriétaire concerné.

L’assemblée générale se prononce sur la reddition des comptes à la majorité simple,

majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés; l’approbation doit être

donnée telle quelle, respectivement sans réserves. En tant que telle, elle s’oppose à

toute remise en cause ultérieure des dépenses du syndicat, si la décision de

l’assemblée générale n’a pas fait l’objet d’un recours en annulation dans les délais

prévus. L’approbation des comptes a une conséquence très importante pour les

copropriétaires : elle entraîne l’obligation pour chaque copropriétaire de régler sa

quote-part dans les charges communes telles que celles-ci résultent des comptes

approuvés. Même si un copropriétaire agit en nullité contre la décision, elle reste

valable jusqu’au jugement définitif à rendre par le tribunal d’arrondissement et le

copropriétaire ne pourra échapper à son obligation de payer (G. KRIEGER, La

Copropriété, éd. Promoculture, 3e édition, n° 107 et 108).

Le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle de 2011 renseigne (i) que les

décomptes de l’exercice 2010 ont été approuvés à l’unanimité, (ii) que PERSONNE2.)

doit payer le solde débiteur au reçu du procès-verbal d’assemblée faute de quoi le

dossier est confié à la justice et (iii) que décharge a été donnée à l’unanimité au syndic

pour l’année 2010. Il ressort de ce procès-verbal que sur 1000 millièmes, 514,519

millièmes étaient présents.

Aux termes de l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété, les

actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales

doivent à peine de déchéance être introduites par les copropriétaires opposants ou

défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions

qui leur est faite à la diligence du syndic.

Seuls peuvent agir en nullité contre une décision de l’assemblée générale les

copropriétaires qui n’ont pas assisté ou qui n’étaient pas représentés à la réunion, ainsi

que ceux qui ont voté contre la résolution soumise au vote. A noter que le délai de

deux mois n’est pas interrompu par une protestation écrite (même par lettre

recommandée ou par voie d’huissier de justice) du copropriétaire mécontent. De

même, le délai écoulé, la résolution ne peut plus être mise en cause par voie

d’exception dans le cadre d’une demande principale (G. KRIEGER, La Copropriété,

Ed. Promoculture, 3e mise à jour, 1999, n° 131).

Il est constant en cause que, lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2011,

PERSONNE2.), qui ne conteste pas y avoir été dûment convoqué, n’y était pas présent

ni représenté. Il ne conteste pas non plus que le procès-verbal de l’assemblée lui a été

dûment notifié ni qu’il a eu connaissance de son contenu.

Il est encore constant en cause qu’aucun recours n’a été introduit par PERSONNE2.)

à l’encontre de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires ayant

approuvé les comptes de l’exercice 2010 et ayant donné quitus au syndic, étant

précisé que le quitus est l’approbation de la gestion du syndic : c’est la reconnaissance

d’une gestion exacte et régulière. Ses effets sont dès lors plus étendus que

l’approbation des comptes, le quitus impliquant la reconnaissance que le syndic a

régulièrement assumé la gestion de l’ensemble de la copropriété (G. KRIEGER, La

Copropriété, éd. Promoculture, 3e édition, n°109).

L’approbation des comptes par l’assemblée générale du 20 décembre 2011 a partant

comme conséquence l’obligation dans le chef de PERSONNE2.) de payer sa quote-

part dans les charges communes telle qu’elle résulte du décompte approuvé, le fait

que PERSONNE2.) ait adressé différents courriers au syndic de la copropriété, entre

autres pour se plaindre de choses et d’autres et pour contester certaines dépenses,

étant sans incidence sur le principe dégagé ci-avant.

Il suit des considérations qui précèdent que c’est à tort que le premier juge a dit la

demande de RESIDENCE ENSEIGNE1.) tendant au paiement du montant de

1.658,77 euros non fondée. Par réformation de la décision entreprise, cette demande

est à dire fondée avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice (citation

introductive d’instance) jusqu’à solde. A noter que dans son acte d’appel (et ce

contrairement à la citation introductive d’instance), RESIDENCE ENSEIGNE1.) ne

sollicite pas la majoration du taux d’intérêt légal.

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par RESIDENCE ENSEIGNE1.)

pour la première instance, c’est à bon droit et par adoption de motifs, que le premier

juge y a fait droit à concurrence du montant de 200,00 euros.

L’appel principal et l’appel incident sont partiellement fondés.

L’indemnité de procédure sollicitée par RESIDENCE ENSEIGNE1.) pour l’instance

d’appel est à dire fondée à concurrence du montant de 300,00 euros, étant donné qu’il

serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées et non

comprises dans les dépens de l’instance. Même si l’appel incident est fondé dans la

mesure où le volet de la demande relative aux arriérés d’avances sur charges a été

ramené à 690,00 euros au lieu de 730,00 euros, il n’en reste pas moins que l’iniquité

requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’est

pas donnée dans le chef de PERSONNE2.), de sorte que sa demande en indemnité

de procédure pour l’instance d’appel est à dire non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dits partiellement fondés,

donne acte aux parties que le montant relatif aux arriérés d’avances sur charges pour

l’année 2012 se chiffre à 690,00 euros,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande relative aux arriérés d’avances sur charges pour l’année 2012 fondée

à concurrence du montant de 690,00 euros,

partant condamne PERSONNE2.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) la somme de 690,00 euros avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice, 19 octobre 2012, jusqu’à solde,

dit le surplus de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ENSEIGNE1.) fondée à concurrence du montant de 1.658,77 euros,

partant condamne PERSONNE2.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) la somme de 1.658,77 euros avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice, 19 octobre 2012, jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE2.) pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 300,00 euros la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ENSEIGNE1.) pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE2.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ENSEIGNE1.) la somme de 300,00 euros,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel, avec distraction

au profit de Maître Gast NEU, avocat concluant la demandant, affirmant en avoir fait

l’avance.