Commercial lease appeal partially allowed; tenant held jointly liable for back rent and costs.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 13/2014

Audience publique du mardi, vingt-et-un janvier deux mille quatorze

Numéro 154824 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société

anonyme

SOCIETE1.)

SA, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 17 juin 2013 ainsi que d’un exploit de réassignation du même huissier de

justice suppléant en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 22 juillet 2013,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par gérant en fonctions,

2) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

3) la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

4) PERSONNE2.), gérant, demeurant à L-ADRESSE4.),

5) PERSONNE3.), sans état connu, actuellement sans domicile, ni résidence connus,

6) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE5.),

7) PERSONNE5.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE6.),

sub 1) à 6) intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

sub 3), 4) et 6) comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à

Luxembourg,

sub 5) comparant par Maître Daniel FOCA, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

sub 3), 4), 5) et 6) appelants par appel incident,

sub 7) intimé aux fins du prédit exploit de réassignation de l’huissier de justice

suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude

STEFFEN,

sub 7) réassigné, ne comparant pas.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 154824 du rôle et appelée pour fixation le 24

septembre 2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 9 décembre

2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jean KAUFFMAN, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.)

SA, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Georges KRIEGER, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Maître Daniel NOEL, avocat, en remplacement de Maître Daniel FOCA, comparant

pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

PERSONNE5.), réassigné, ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 21

janvier 2014, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Par accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons du 14 juillet 2008, le

débit de boissons connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » à usage de brasserie-

restaurant est loué par

SOCIETE1.)

SA

(ci-après

SOCIETE1.))

au preneur

SOCIETE2.) sàrl, représentée par son gérant unique PERSONNE1.), celui-ci

intervenant également à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec ladite

société.

L’immeuble dans lequel le prédit débit de boissons est exploité au rez-de-chaussée

appartient en copropriété à l’ETAT, propriétaire du rez-de-chaussée et à l’Institut

Luxembourgeois de Régulation, propriétaire des étages supérieurs.

Le contrat de sous-bail (ci-après le contrat de bail) est signé i) par SOCIETE1.), ii) par

SOCIETE2.) en sa qualité de preneur et iii) par PERSONNE1.) à titre personnel, et

précise que les parties sont d’accord sur les conditions particulières ci-après et les

conditions générales annexées.

Aux termes de l’article 1 des conditions particulières du contrat de bail, l’objet du bail

est défini comme suit : « La location comprend i) un local commercial au rez-de-

chaussée, ii) le premier sous-sol, iii) le preneur pourra en outre utiliser la terrasse

latérale selon les conditions retenues dans le règlement d’ordre intérieur à établir par

le propriétaire…Hors saison, le mobilier de terrasse sera rangé et stocké hors de la

cour de la banque ».

L’article 2 des conditions particulières précise que le bail prend cours le 15 octobre

2008, pour se terminer le 31 mars 2018, et que sauf dénonciation par SOCIETE1.)

moyennant préavis de trois mois, il pourra être prolongé une seule fois pour une durée

de trois ans et que dans ce cas il viendra à échéance le 31 mars 2021.

Aux termes de l’article 8 des conditions particulières, le preneur déclare avoir pris

connaissance des conditions générales annexées qui ne forment avec les présentes

conditions particulières qu’un seul et même accord.

Aux termes de l’article 5 des conditions générales du contrat de bail, la cession de la

location à des tiers n’est autorisée en tout ou en partie qu’avec l’autorisation écrite et

préalable de SOCIETE1.). Dans tous les cas le preneur originaire demeure

solidairement responsable de toutes obligations qui découlent du présent accord de

bail et d’approvisionnement de boissons.

Aux termes de l’article 17 des conditions générales, toutes les obligations découlant

de la présente location sont contractées solidairement et indivisiblement par toutes les

personnes désignées ci-dessus comme « PRENEUR » et aussi celles mentionnées

sous la rubrique « CAUTION », elles sont contractées tant au profit de SOCIETE1.)

que de ses successeurs éventuels. Le contrat lie au même titre les héritiers,

successeurs ou ayant-droit généralement quelconque des parties.

Suivant cession de bail commercial de sous-location du 14 octobre 2010 conclue

entre :

i)

le cédant, SOCIETE2.) sàrl, représentée par son gérant unique PERSONNE1.),

celui-ci intervenant également à titre personnel, solidairement et indivisiblement

avec ladite société,

ii) le cessionnaire (i) SOCIETE3.) sàrl, représentée par ses gérants technique et

administratif, PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ceux-ci intervenant tous les deux

à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la société, (ii)

PERSONNE4.) et (iii) PERSONNE5.), tous coobligés solidaires et indivisibles, et

iii) SOCIETE1.) SA,

le cédant cède au cessionnaire le bail commercial de sous-location conclu en date du

14 juillet 2008 entre la brasserie et le cédant.

La cession de bail est signée i) par le cédant SOCIETE2.) sàrl, représenté par

PERSONNE1.), ii) par celui-ci à titre personnel, iii) par « le cessionnaire » SOCIETE3.)

sàrl, représentée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), iv) par SOCIETE1.) et v) par

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et par PERSONNE5.), à titre

personnel.

Aux termes de cette cession, i) celle-ci prend effet au 15 novembre 2010, ii) le

cessionnaire s’oblige à remplir toutes les charges et conditions dudit bail et de

l’avenant, qu’il déclare bien connaître pour en avoir reçu copies, iii) SOCIETE1.)

marque son accord à la présente cession du bail pour autant que les comptes du

cédant dans les livres de SOCIETE1.) soient soldés à la signature de la présente, sous

réserve de décomptes de charges ou autres à recevoir ou non comptabilisés, iv) le

cessionnaire s’engage à déposer auprès de SOCIETE1.), à la signature de la présente

une garantie bail de 18.500,00 euros et v) dans l’attente de cette constitution de

garantie le cédant s’engage à maintenir sa garantie en faveur de la brasserie.

En automne 2011, des travaux de rénovation sont entrepris au niveau des étages

supérieurs dans l’immeuble en cause (dont le rez-de-chaussée est exploité par

SOCIETE3.) sàrl).

Par courriers du 16 août 2012, SOCIETE1.) met les parties signataires du contrat de

bail et les parties signataires du la cession de bail en demeure de régler le solde de

21.762 euros à titre d’arriérés de loyer de juin à août 2012.

Suivant lettre recommandée en date du 21 août 2012, le mandataire de SOCIETE3.)

sàrl informe SOCIETE1.) que les travaux de rénovation et d’aménagement entrepris

au niveau des étages situés au-dessus du local exploité dans le local qui fait l’objet du

contrat de bail cédé lui causent un manque à gagner considérable. Ces travaux

rendraient impossible l’exploitation de la cour intérieure comme terrasse ; compte tenu

du défaut de climatisation, les fenêtres et portes devraient être ouvertes par temps de

chaleur, ce qui ferait entrer la poussière causée par les travaux, de manière à

incommoder, voire à faire fuir les clients. Il s’y ajouterait encore des coupures de gaz

fréquentes. Par cette lettre, SOCIETE1.) est mise en demeure de remplir son

obligation de jouissance paisible.

Le 28 août 2012, le susdit courrier est transmis en copie par SOCIETE1.) au

propriétaire de l’immeuble et par courrier du même jour SOCIETE1.) informe l’avocat

de SOCIETE3.) sàrl i) qu’elle lui fera part de la réponse du propriétaire, dès réception

et ii) de l’existence d’arriérés de loyers d’un montant de 21.762,00 euros.

Par courrier du 12 septembre 2012 adressé par l’ILR en réponse au courrier lui envoyé

par SOCIETE1.) le 28 août 2012, l’ILR relève i) que les travaux actuellement en cours

dans l’immeuble sont en phase finale, ii) qu’il est prévu que l’ILR emménage dans son

nouveau siège à partir du 17 septembre 2012, iii) que si de menus travaux restent à

achever, les travaux de gros œuvre sont cependant terminés depuis le début de l’été,

iv) que le propriétaire du restaurant exploité par SOCIETE3.) sàrl est l’ETAT et que la

cour intérieure du bâtiment est une partie commune pour laquelle il n’existe aucun

arrangement formel quant à son utilisation par ledit restaurateur, v) que SOCIETE3.)

sàrl avait été informée du début des travaux, de leur ampleur et des éventuelles

incommodités, vi) que si les travaux se sont prolongés au-delà de ce qui était prévu,

ce retard est indépendant de la volonté du maître de l’ouvrage, vii) qu’en ce qui

concerne le bruit du chantier, les corps de métier ont été rappelés de façon répétitive

à éviter les activités bruyantes pendant les heures de midi, viii) que lors des rares

incidents ayant eu des répercussions sur les locataires et sous-locataires des surfaces

commerciales (p.ex. coupure de l’alimentation en gaz naturel), le maître de l’ouvrage

a réagi avec rigueur et rapidement, ix) qu’en raison de l’ouverture du restaurant 7 jours

sur 7, il fut impossible de planifier les travaux risquant d’avoir des répercussions sur

l’exploitation du restaurant en dehors de ses heures d’ouverture.

Par courrier du 18 septembre 2012, SOCIETE1.) continue au mandataire de

SOCIETE3.) la prise de position de l’ILR.

Par lettre du 1er octobre 2012 adressé par l’administration des bâtiments publics

(ETAT) au mandataire de SOCIETE3.) sàrl, suite au courrier du 21 août 2012 (transmis

par SOCIETE1.)), l’ETAT souligne i) que la terrasse dont SOCIETE3.) sàrl revendique

l’utilisation ne fait pas l’objet du contrat de bail principal (du 9 avril 1982), aussi

longtemps que les conditions d’utilisation ne sont pas définies par le bailleur dans le

règlement d’ordre intérieur, de sorte que la terrasse ne peut faire l’objet du contrat de

sous-location avant que les conditions d’utilisation ne soient fixées, ii) que ni le manque

à gagner invoqué par SOCIETE3.) sàrl, ni le lien de causalité entre le manque à gagner

et les travaux n’est établi, iii) que SOCIETE3.) sàrl était au courant des travaux et que

pour autant qu’un préjudice existe dans son chef, elle était tenue de le modérer, ce

qu’elle n’a pas fait ayant notamment omis d’installer des systèmes de climatisation

d’appoint (ceci ayant permis d’éviter d’ouvrir les fenêtres et de faire entrer la poussière

et d’accentuer la sensibilisation au bruit).

Par courriers du 20 novembre 2012, SOCIETE1.) met en demeure SOCIETE3.) sàrl,

PERSONNE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.), la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) de régler les arriérés de loyer

à hauteur de 43.524,00 euros.

Procédure

Première instance

Suivant requête déposée le 4 décembre 2012, SOCIETE1.) SA (ci-après SOCIETE1.))

a fait convoquer SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.),

PERSONNE5.), la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre condamner solidairement,

sinon in solidum à lui payer la somme de 84.648,00 euros, avec les intérêts légaux à

partir de la demande jusqu’à solde et pour les entendre condamner à déguerpir des

lieux occupés après résiliation du contrat de location. La partie requérante a encore

conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

Lors des débats de première instance, SOCIETE1.) a augmenté sa demande à la

somme de 102.427,32 euros, dont le montant de 56.160,72 euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour la période allant de juin à octobre 2012 et de

janvier à avril 2013, le montant de 2.742,60 euros du chef d’une facture relative à

l’entretien et le contrôle des installations de chauffage, ventilation et sanitaires du

restaurant faisant l’objet du bail et le montant de 43.524,00 euros à titre d’indemnité

de relocation (le tout suivant décompte versé).

SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) ont conclu à l’irrecevabilité de la demande

introduite par voie de requête à leur encontre au motif qu’il n’existe plus de relation de

bail à loyer entre SOCIETE2.) sàrl et SOCIETE1.) et que PERSONNE1.) n’a jamais

été locataire au regard du contrat de bail. Il y aurait eu novation parfaite, l’animus

novandi impliquant l’extinction de la relation contractuelle préexistante. A titre

subsidiaire, en cas de recevabilité de la demande de SOCIETE1.), ils ont conclu à voir

dire que les autres défendeurs sont tenus de les tenir quittes et indemnes de toute

condamnation à prononcer à leur encontre. Ils ont finalement sollicité une indemnité

de procédure de 2.500,00 euros.

Sans contester redevoir les loyers réclamés, les parties

SOCIETE3.)

sàrl,

PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) ont résisté à la demande en

reprochant à SOCIETE1.) d’avoir manqué à son obligation de jouissance paisible

(défaut d’avoir pu utiliser la terrasse, local du restaurant dépourvu de climatisation,

bruit et poussière dus à un chantier, coupures de gaz fréquentes). Ils ont estimé avoir

été en droit de ne pas régler les loyers de juin à octobre 2012 sur base de l’exception

d’inexécution, ont affirmé avoir réglé les loyers de novembre et décembre 2012 et se

sont rapportés à prudence de justice quant au surplus des montants réclamés tout en

contestant redevoir les frais d’entretien à hauteur de 2.742,60 euros. Ils ont en outre

formulé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts contre SOCIETE1.) à

hauteur de 100.000,00 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi pour baisse de

leur chiffre d’affaires.

Quant à l’indemnité de relocation sollicitée par SOCIETE1.), les susdites parties y ont

résisté en concluant à l’inopposabilité de conditions générales de l’accord de sous-

bail, faute d’acceptation spéciale.

Afin d’établir les inconvénients du chantier et la baisse du chiffre d’affaires, ils ont

formulé une offre de preuve par témoins.

Aux arguments adverses, SOCIETE1.) a conclu à la recevabilité de la demande contre

SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) et à la compétence du juge de paix siégeant en

matière de bail à loyer au motif que la cession de bail ne délie pas le sous-preneur

initial de ses obligations et qu’aucun élément ne permet de conclure que SOCIETE1.)

ait donné décharge expresse aux prédites parties.

SOCIETE1.) a contesté tout manquement à ses obligations de locataire principal et a

conclu à voir rejeter le moyen de l’exception d’inexécution soulevée par SOCIETE3.)

sàrl, PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.). Sans avoir contesté la réalité

des travaux d’aménagement de l’immeuble entrepris par les propriétaires ni leur durée,

ni les réunions et échanges de correspondances entre parties, SOCIETE1.) a estimé

ne pas devoir garantie aux sous-preneurs pour des troubles apportés par des tiers ;

subsidiairement elle a soutenu que les sous-locataires ont dénoncé tardivement le

trouble. Elle a en outre conclu au rejet de l’offre de preuve formulée par les susdites

parties pour défaut de pertinence, a contesté l’ampleur des coupures de gaz, du bruit

et des poussières et autres inconvénients du chantier ainsi que tout engagement de

sa part en vue d’une indemnisation des sous-locataires.

Elle a encore fait plaider que la terrasse ne fait pas partie du contrat de bail mais

appartient à la copropriété, l’usage par les sous-preneurs constituant une simple

tolérance.

SOCIETE1.) a finalement contesté toute perte d’exploitation des sous-locataires en

absence de pièces justificatives.

Par jugement contradictoire du 2 mai 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme, a dit la demande

principale dirigée à l’encontre de SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) irrecevable, a dit

la demande principale contre SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.), PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) recevable et les a condamnés solidairement à payer

à SOCIETE1.) la somme de 102.427,32 euros avec les intérêts légaux sur 84.648,00

euros à partir du 4 décembre 2012 et sur 17.779,32 euros à partir du 11 avril 2013, a

résilié le contrat de location existant entre parties aux torts de SOCIETE3.) sàrl,

PERSONNE2.), PERSONNE3.).

Pour statuer ainsi, le premier juge a d’abord toisé la recevabilité, en retenant que la

compétence en raison de la nature du litige du tribunal saisi relève de l’organisation

judiciaire et doit être analysée d’office par le juge saisi d’une demande.

Rappelant i) la signature de l’acte de cession de bail du 14 octobre 2010, ii) l’article

1156 du code civil en soulignant qu’il appartient aux juges du fond de rechercher

l’intention des parties contractantes dans les termes employés par elles comme dans

tout comportement ultérieur de nature à la manifester, iii) l’article 1271-2° du code civil

et iv) l’article 1273 du code civil en soulignant que la jurisprudence exige l’animus

novandi, le premier juge a procédé à l’analyse des pièces.

Constatant i) que l’article 5 des conditions générales de l’accord de sous-bail et

d’approvisionnement en boissons du 14 juillet 2008 autorise la cession de la location

ou la sous-location à des tiers avec l’autorisation écrite et préalable de SOCIETE1.) et

stipule que dans tous les cas le preneur originaire demeure solidairement responsable

de toutes obligations qui découlent du présent bail et d’approvisionnement de

boissons, en soulignant que le susdit article autorise la cession de bail avec l’accord

écrit et préalable du bailleur en son principe tout en maintenant la responsabilité

solidaire du preneur originaire pour toutes les obligations découlant du présent bail, et

ii) que l’article 17 du susdit accord prévoit un engagement solidaire et indivisible des

preneurs et précise que le contrat lie au même titre les successeurs ou ayants droits,

le premier juge a souligné que l’acte de cession signé le 14 octobre 2010 émet

certaines réserves à l’accord de SOCIETE1.).

Notant i) que l’acte de cession est postérieur à l’accord de sous-bail du 14 juillet 2008

et ne fait plus référence aux articles 5 et 17 des conditions générales de l’accord de

sous-bail et d’approvisionnement en boissons du 14 juillet 2008 alors que rien n’a

empêché SOCIETE1.) de préciser un engagement solidaire du cédant originaire de

toutes les obligations de l’accord de bail et d’approvisionnement en boissons, ii) que

cet engagement a été transmis au cessionnaire qui s’est obligé dans la cession du 14

octobre 2010 de remplir toutes les charges et conditions dudit bail et de l’avenant qu’il

déclare bien connaître pour en avoir reçu copies, iii) que l’accord de cession du 14

octobre 2010 conclu entre le cédant, le cessionnaire et SOCIETE1.) précise toutes les

conditions de la cession de bail applicables aux trois parties émet quelques réserves,

iv) que l’article 5 précise que SOCIETE1.) marque son accord à la présente cession

du bail pour autant que les comptes du cédant dans les livres de la brasserie soient

soldés à la signature de la présente sous réserve de décomptes de charges ou autres

à recevoir ou non comptabilisés v) que suivant décompte actualisé pour SOCIETE3.)

sàrl versé, SOCIETE1.) réclame paiement des loyers et charges de juin 2012 à avril

2013, le premier juge a retenu que les sommes réclamées actuellement ne rentrent

pas dans les prévisions de l’article 5.

Constatant i) que l’article 6 prévoit la constitution d’une garantie de bail de 18.500,00

euros par la cessionnaire et l’engagement du cédant à maintenir sa garantie (de

18.500,00 euros) en faveur de SOCIETE1.) dans l’attente de cette constitution par le

cessionnaire, ii) que le cessionnaire a constitué cette garantie et que le cédant s’est

vu restituer la sienne par SOCIETE1.), iii) que l’article 8 prévoit l’institution d’un ordre

permanent par le cessionnaire en vue du paiement du loyer, iv) que le loyer a été réglé

par SOCIETE2.) sàrl jusqu’au 15 novembre 2010 et qu’à partir de cette date il a été

payé par SOCIETE3.) sàrl, v) que le rapport de la réunion du 30 août 2011 ne fait pas

état de la présence de SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.), ni d’une information de leur

part sur les travaux projetés à l’immeuble, le premier juge a estimé (i) qu’en vertu de

son pouvoir souverain d’appréciation de la commune intention des parties, du

comportement du bailleur et des faits de la cause, que SOCIETE1.) a sans équivoque

accepté le cessionnaire comme étant son seul locataire en remplacement du cédant,

(ii) qu’en intervenant directement en tant que partie à l’acte de cession, SOCIETE1.)

a, par sa signature, accepté la cession dans les seules conditions précisées dans l’acte

de cession du 14 octobre 2010 de sorte qu’aucune décharge expresse supplémentaire

ne s’impose.

Précisant que dans l’accord de sous-bail du 14 juillet 2008 et la cession de bail du 14

octobre 2010, PERSONNE1.) intervient en représentation de SOCIETE2.) sàrl et à

titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la société et a signé ces écrits

également à titre personnel, le premier juge a dit que celui-ci est à considérer comme

sous-locataire cédé.

Sur base des réflexions dégagées ci-avant, le premier juge a finalement retenu que

SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) ne sont plus à considérer comme locataires, de

sorte que la demande en déguerpissement et en paiement dirigée à leur encontre ne

rentre pas dans le champ d’application de cet article 3.3. et le juge de paix siégeant

en matière de bail à loyer doit se déclarer incompétent pour en connaître, la demande

étant dès lors à déclarer irrecevable et que la demande subsidiaire de SOCIETE2.)

sàrl et PERSONNE1.) est sans objet.

Quant à l’exception d’inexécution, rappelant l’article 1134-2 du code civil en

soulignant que l’exception d’inexécution est un moyen temporaire destiné à obtenir du

cocontractant qu’il exécute son obligation et ne peut pas devenir un moyen dilatoire

pour échapper au paiement du loyer, le premier juge a précisé que l'inexécution

justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les

obligations réciproques inexécutées.

Enonçant la teneur des articles 1728, 1719, 1725 et 1726 du code civil en soulignant

que la doctrine admet que le tiers est toute personne autre que le bailleur ou ses ayant-

droits et que le propriétaire bailleur principal doit également être considéré comme

tiers dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire, le premier juge a

constaté que les travaux d’aménagement de l’immeuble ont été entrepris par les

propriétaires de l’immeuble à savoir l’ILR et l’administration des bâtiments publics du

ministère du développement durable et des infrastructures, en retenant que ce sont

des tiers au contrat de sous-location cédé qui sont à l’origine du trouble causé par les

poussières, le bruit et les coupures de gaz, de sorte que le preneur, victime d’un trouble

de fait, n’a pas de recours contre le bailleur, mais devra agir directement contre le tiers.

Quant au reproche formulé par les sous-locataires de ne pas avoir pu utiliser la

terrasse faisant partie des lieux loués, en se référant aux stipulations du contrat de bail

(accordant au preneur un droit d’utiliser la terrasse dans les conditions décrites dans

l’article 1 du bail) et constatant qu’il n’existe pas de règlement d’ordre intérieur, le

premier juge a souligné i) que la cour intérieure appartient à la copropriété et est à

l’usage de tous les occupants de l’immeuble, ii) que ni SOCIETE1.), ni un tiers n’ont

interdit aux sous-locataires d’user de la terrasse et a dit qu’il n’y a pas de trouble de

droit. Rejetant l’offre de preuve formulé par les « sous-locataires » pour défaut de

pertinence, le premier juge a retenu que l’inexécution contractuelle dans le chef de

SOCIETE1.) de nature à justifier l’exceptio non adempleti contractus invoquée, n’est

pas établie.

La demande en paiement des arriérés de loyers et avances sur charges des mois

de juin à octobre 2012 et de janvier à avril 2013, non autrement contestée quant à son

montant, a partant été déclarée fondée pour le solde réclamé de 56.160,72 euros

[(6.854 x 6 ) + (7.430,24 x 4 ) – (7.254 + 5.330 + 2100,24)].

Quant au paiement d’une facture du 1er janvier 2013 à hauteur de 2.742,6 euros pour

entretien et contrôle des installations de chauffage, ventilation et sanitaires au

Restaurant ENSEIGNE2.), réclamée par SOCIETE1.), le premier juge a constaté que

les « sous-locataires » se prévalent de l’article 3 c) de l’accord de sous-bail pour faire

répercuter ces charges dans le décompte annuel, qui prévoit le paiement d’avances

sur charges de 300,00 euros pour le chauffage et de 400,00 euros pour les

immondices ainsi qu’un décompte annuel à effectuer. Il a souligné que l’article 7 b) de

cet accord met à charge du preneur les travaux d’entretien du moteur de l’installation

d’aération, des installations de chauffage, de climatisation et d’aération ainsi que des

installations sanitaires.

Rappelant l’article 5(3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation qui permet au bailleur de mettre à charge du preneur les montants qu’il

justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire, la jurisprudence

exigeant que ces frais aient été exposés dans l’intérêt du preneur, le premier juge a dit

que SOCIETE1.) justifie avoir déboursé le montant réclamé à charge des sous-

locataires sur base des dispositions de l’accord de sous-bail, de sorte que sa demande

en paiement est fondée à concurrence du montant réclamé.

La demande en paiement de la requérante a partant été déclarée fondée pour la

somme requise de 58.903,32 euros (56.160,72 + 2.742,6).

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement, le premier juge a

constaté que les « sous-locataires » ont manqué à leur obligation contractuelle de

payer le loyer et les avances sur charges et charges à l’échéance convenue, de sorte

qu’il a fait droit à la demande en résiliation du bail à leurs torts exclusifs sur base des

dispositions de l’article 1184 du code civil, en leur ordonnant de déguerpir des lieux

sauf à accorder un délai de déguerpissement de deux mois.

Eu égard aux susdites considérations,

la

demande reconventionnelle en

indemnisation de la perte commerciale a été rejetée par le premier juge.

Quant à l’indemnité de relocation, i) constatant que les « sous-locataires »

invoquaient l’inapplicabilité des conditions générales (faute d’acceptation spéciale) au

regard des dispositions de l’article 1135-1 du code civil, ii) rappelant l’article 1760 du

code civil, le premier juge a relevé que les parties ont convenu à l’article 18 des

conditions générales de l’accord de bail et d’approvisionnement de boissons que

SOCIETE1.) pourra demander la résiliation du contrat si le preneur est en retard dans

ses paiements. Dans ce cas une somme forfaitaire égale à six mois de loyer et charges

sera due et ce sans préjudice de ses autres droits à dédommagement.

Rappelant l’article 3 de la cession de bail commercial et l’article 8 de l’accord de sous-

bail et d’approvisionnement en boissons, le premier juge a dit que c’est à tort que les

« sous-locataires » concluent à leur inapplicabilité.

Le premier juge a partant fait droit à la demande en paiement d’une indemnité de

relocation de 43.524,00 euros (6 x 7.254,00 euros), de sorte que la demande en

paiement de SOCIETE1.) a été déclarée fondée pour la somme totale requise de

102.427,32 euros (58.903,32 + 43.524).

Le premier juge a finalement dit qu’au vu des stipulations de la cession et de l’article

17 des conditions générales de l’accord de bail et d’approvisionnement en boissons, il

y avait lieu de faire droit à la condamnation solidaire des défendeurs.

Instance d’appel

Contre ce jugement lui notifié le 10 mai 2013, appel a été régulièrement relevé par

SOCIETE1.) suivant exploit d’huissier du 17 juin 2013.

Lors des débats, appel incident été relevé par SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) qui demandent, par réformation du premier

jugement, à voir i) faire droit à la demande reconventionnelle, ii) dire qu’en application

du principe de l’exception d’inexécution ils étaient en droit de ne pas payer certains

loyers et partant dire la demande en paiement formulée à ce titre par SOCIETE1.) non

fondée, iii) dire que les seuls loyers impayés sont ceux de juin à octobre 2012, toute

créance échue en vertu du bail à partir de novembre 2012, ayant été payée, iv) partant

dire non fondée la demande en paiement formulée pour le surplus par SOCIETE1.),

v) dire que c’est à tort que la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement ont

été prononcés, à défaut de l’existence d’une faute dans le chef des sous-locataires et

vi) dire qu’aucune indemnité de relocation n’est due.

Quant à l’appel principal

Prétentions et moyens de SOCIETE1.)

Par réformation partielle du jugement entrepris, SOCIETE1.) demande i) à voir

condamner SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) à lui payer le montant de 102.427,32

euros, sinon au montant à actualiser, avec les intérêts légaux sur le montant de

84.648,00 euros à partir du 4 décembre 2012 et sur le montant de 17.779,32 euros à

partir du 11 avril 2013, ii) à voir déclarer résilié le contrat de bail conclu entre

l’appelante et les intimées et iii) à les entendre déguerpir des lieux loués dans un délai

de 40 jours à partir de la signification du jugement à intervenir. SOCIETE1.) conclut à

voir confirmer le premier jugement pour le surplus et à voir déclarer commun et

opposable aux autres parties intimées le jugement à intervenir.

Lors des débats, SOCIETE1.) actualise sa demande en paiement du chef d’arriérés

de loyers pour la période s’étendant de novembre 2010 à décembre 2013, au montant

de 69.118,64 euros ; sur ce montant la somme de 385,08 euros (entretien monte-

charge mai 2013) serait à tenir en suspens.

A l’appui de son appel, après avoir relaté les faits et rétroactes transcrits ci-avant, en

insistant notamment sur les articles 5 et 17 des conditions générales de l’accord de

sous-bail ainsi que sur le point 5 de l’acte de cession de bail, l’appelante fait grief au

premier juge d’avoir retenu i) qu’elle aurait sans équivoque accepté le cessionnaire

comme étant son seul locataire en remplacement du cédant et ii) qu’aucune décharge

supplémentaire ne s’imposait.

L’appelante fait relever que le bail « originaire » n’a jamais été résilié, que pour l’acte

de cession il faut un contrat de base qui a continué à courir et qu’il n’y a pas eu novation

à défaut de décharge accordée au cédant.

Au vu de l’accord de bail du 14 juillet 2008, SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) seraient

à considérer comme des co-débiteurs solidaires des obligations résultant du bail ; par

la cession de bail du 14 octobre 2010, d’autres débiteurs seraient venus s’ajouter à

ces co-débiteurs solidaires.

Pour autant que SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) soient à considérer comme

cautions solidaires (et ce contrairement à ce que l’appelante fait plaider), le tribunal de

paix serait incompétent pour connaître de la demande, au vu de l’enjeu du litige.

L’appelante souligne que selon la doctrine belge, le cédant prudent est en mesure de

prendre plusieurs dispositions pour éviter ou au moins réduire les risques ; ainsi il peut

tenter de demander au bailleur une décharge expresse afin d’obtenir de lui la novation

par changement de débiteur.

En effet, l’acte de cession ne renfermerait aucune décharge généralement quelconque

au profit du cédant, la doctrine et la jurisprudence retenant d’ailleurs que la décharge

donnée au cédant ne se présume pas et n’est pas automatique. Dès lors si dans le

cadre d’une cession de bail, un locataire entend être déchargé en sa qualité de cédant

du bail, une décharge expresse s’imposerait, et cela indépendamment du fait qu’en

l’espèce aucune décharge implicite ne s’est produite.

Selon l’appelante, les articles 5 et 17 des conditions générales du contrat de bail

renfermeraient deux ordres d’idées, à savoir i) qu’il faut un accord écrit de SOCIETE1.)

à une cession de bail et ii) que le locataire originaire n’est pas déchargé tant qu’il n’y

a pas décharge expresse de sa part.

A la question juridique intéressant le présent litige, consistant dans le fait de savoir s’il

y a eu novation (par changement de débiteur) ou délégation d’un débiteur par un autre,

le tribunal devant prendre soin de préciser si cette délégation est ou non parfaite, il y

aurait lieu de répondre que pour valoir en tant que telle, il aurait fallu une décharge

expresse de sa part.

En tout état de cause, la simple acceptation d’un nouveau débiteur n’impliquerait pas

qu’il y ait décharge, à défaut d’être expresse. Ce serait à tort que le premier juge a usé

de son pouvoir souverain d’appréciation pour conclure à une acceptation dans le chef

de l’appelante à donner décharge au cédant, l’accord à la cession n’impliquant pas

pareille intention.

Le fait que d’autres obligations ont été remplies (telles que solde des comptes et

constitution de la garantie bancaire) ne concernerait que la cession et ne saurait être

considéré comme affectant la solidarité proprement dite telle que stipulée dans le bail

du 14 juillet 2008 lequel subsisterait et en vertu duquel tant SOCIETE2.) sàrl que

PERSONNE1.) resteraient tenus en tant que co-débiteurs solidaires.

Moyens et prétentions de SOCIETE2.) sàrl et de PERSONNE1.)

SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

et à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Quant aux faits et rétroactes, SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) font relever qu’il y a

eu un bail initial, contenant une clause de solidarité et que dans la suite il y a eu la

cession de bail, par laquelle i) une nouvelle relation contractuelle est née et ii) la

relation de bail contractuelle antérieure est terminée. Par la signature de la cession, la

volonté des parties aurait été de sortir du premier contrat, de sorte que SOCIETE1.)

ne saurait invoquer une clause de solidarité d’un contrat qui n’existe plus.

La cession de bail, de type non standardisée, aurait été élaborée, négociée et signée

en connaissance de cause de tous les éléments. Dans ce contexte, SOCIETE2.) sàrl

et PERSONNE1.) renvoient au point 7 de la cession faisant plaider que par la signature

de cet accord, ils ont été libérés fût-ce implicitement.

L’article 5 de la cession signifierait que SOCIETE1.) est d’accord avec la cession aux

conditions qu’elle a posées, à savoir : i) comptes soldés et ii) constitution d’une

garantie par le cessionnaire, étant précisé que dans l’attente de la constitution de cette

garantie, le cédant devait maintenir sa garantie. Tous ces éléments prouveraient que

l’idée était de libérer SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.), l’appelante ayant été

d’accord avec cette idée.

L’attitude de SOCIETE1.), d’une part et de SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.), d’autre

part n’aurait pas été équivoque, de sorte que par la signature de la cession,

SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) seraient libérés.

A cela s’ajouterait que lorsque le cessionnaire a eu des problèmes avec l’objet du bail,

il s’est adressé à SOCIETE1.) et inversement ; à aucun moment il n’aurait été fait appel

aux cédants.

SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) considèrent partant qu’il n’existe qu’un seul

locataire, à savoir le cessionnaire, et que SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) sont à

considérer comme tiers. En tout état de cause à supposer que le cédant SOCIETE2.)

sàrl soit à qualifier de co-débiteur solidaire ou de caution (étant précisé que dans ce

dernier cas il se pose la question de la compétence du tribunal), cette situation

juridique ne saurait être étendue à PERSONNE1.), étant donné que cela irait au-delà

de ce qui a été prévu lorsque ce dernier a signé le bail en 2008.

SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) donnent à considérer que la question intéressant

le présent litige est de déterminer s’il y a ou non novation par changement de débiteur,

en précisant que le contrat conclu est une cession de bail. L’article 1762-3 du code

civil aux termes duquel, « l'interdiction de céder le bail ou de sous-louer un immeuble

ou partie d'immeuble qui par sa nature ou par la convention expresse ou tacite des

parties est destiné à l'exercice d'un commerce, est non avenue si la cession ou sous-

location est faite ensemble avec la cession du fonds de commerce, à condition qu'un

commerce identique reste établi. Dans les 30 jours de la signification du projet de

cession le bailleur peut y refuser son agrément, s'il en a de justes motifs, et dans les

huit jours de ce refus le preneur peut se pourvoir en justice pour faire statuer sur le

refus. Le cédant demeure tenu, à titre de caution solidaire du cessionnaire ou du sous-

locataire, de toutes les obligations qui dérivent du bail. Toutefois lorsque le bailleur

s'est réservé une partie de l'immeuble pour l'habiter lui-même ou y faire habiter sa

famille, l'interdiction de céder le bail reste valable » ne trouverait pas application.

Tout en faisant relever que la jurisprudence et doctrine belges ne s’appliquent pas au

cas d’espèce, SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) donnent à considérer que selon les

cours de cassation française et luxembourgeoises, le juge du fond peut tirer toutes les

conséquences des éléments de fait pour apprécier librement si la novation est parfaite

et si une décharge au profit du cédant existe. Si elle doit être non équivoque, cette

décharge ne devrait pas être expresse, la libération pouvant être implicite.

Ce serait à bon droit que le premier juge a recherché la commune intention des parties,

étant donné qu’en l’espèce il faudrait interpréter le contrat. Il n’existerait pas un début

de preuve que l’appelante ait voulu tenir SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) comme

co-débiteurs solidaires ou comme cautions solidaires, au contraire l’animus novandi

existerait bien dans le chef de SOCIETE1.) sur laquelle pèserait la charge de la preuve

de l’intention de ne pas avoir voulu libérer SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) de leurs

obligations.

En ordre subsidiaire, pour autant que le premier jugement soit réformé, SOCIETE2.)

sàrl et PERSONNE1.) donnent à considérer qu’il se pose la question de la compétence

du tribunal de paix, le tribunal devant prendre soin de déterminer la qualité de

SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) : sont-ils à considérer comme étant intervenus au

titre de caution, le tribunal de paix étant dans ce cas incompétent pour connaître de la

demande, ou sont-ils au contraire à considérer comme co-débiteurs solidaires. Dans

ce contexte, PERSONNE1.) donne à considérer qu’en tout état de cause, il ne saurait

être qualifié de co-débiteur, mais tout au plus de caution solidaire, étant donné qu’il

est intervenu et a signé à titre personnel.

PERSONNE1.) se prévaut encore de l’article 1281 alinéa 2 du code civil aux termes

duquel, « la novation opérée à l'égard du débiteur principal libère les cautions », en

faisant relever qu’en tout état de cause, par l’effet de la novation, il n’est plus tenu.

Pour autant qu’ils puissent être considérés comme co-débiteurs et que la résiliation du

bail serait prononcée par confirmation du premier jugement, les intimés font valoir que

dans ce cas, il n’y aurait pas de relation contractuelle, mais extra-contractuelle pour la

situation postérieure à la résiliation.

Motifs de la décision quant à l’appel principal

De la réponse à apporter à la question de savoir si SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.)

sont à qualifier de co-débiteurs solidaires ou de simples garants, dépend la recevabilité

de la demande introduite à leur encontre par SOCIETE1.), étant précisé que pour

autant que SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) soient à considérer comme garants des

obligations résultant en vertu du bail à charge du cessionnaire, leur engagement étant

dans ce cas à considérer comme cautionnement, la demande de nature civile serait

irrecevable, comme étant introduite par simple requête et elle se heurterait en outre à

l’incompétence ratione valoris du tribunal de paix pour en connaître au vu de l’enjeu

financier des prétentions. Pour autant que SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.) soient

tenus à ces mêmes obligations en qualité de co-débiteurs, le litige rentre dans le cadre

de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile, de sorte que dans cette

hypothèse, le tribunal est valablement saisi par voie de requête et est compétent pour

connaître de la demande.

Ce n’est que pour autant que la réponse à cette question soit toisée en faveur de

l’argumentation de SOCIETE1.), qu’il conviendra d’analyser le moyen de la décharge

par novation invoqué par SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.).

Pour savoir si une personne est codébiteur ou simple garant des obligations d'autrui,

il faut examiner si elle profite ou ne profite pas de la contrepartie fournie par le

créancier. Si elle n'en profite pas, elle n'est pas partie mais garant, et si elle en profite,

elle est partie et codébiteur (JurisClasseur Civil Code Art. 1197 à 1216, Fasc. 20 :

CONTRATS ET OBLIGATIONS, Obligations conjointes et solidaires, Solidarité

passive, édit. décembre 2007, n° 166).

Il est rappelé que l’accord de sous-bail du 14 juillet 2008 i) a été signé par le preneur

SOCIETE2.) sàrl, représentée par son gérant unique PERSONNE1.), celui-ci

intervenant également à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec ladite

société, ii) que toutes les obligations découlant de la présente location sont

contractées solidairement et indivisiblement par toutes les personnes désignées ci-

dessus comme « PRENEUR » et aussi celles mentionnées sous la rubrique

«CAUTION » (article 17 des conditions générales), iii) que la cession de la location à

des tiers n’est autorisée en tout ou en partie qu’avec l’autorisation écrite et préalable

de SOCIETE1.) et que dans tous les cas le preneur originaire demeure solidairement

responsable de toutes obligations qui découlent du présent accord de bail et

d’approvisionnement de boissons.

Le susdit accord a été signé i) par SOCIETE2.) en sa qualité de preneur, représentée

pour les besoins de la cause par son gérant PERSONNE1.) et ii) par ce dernier à titre

personnel.

Il est encore rappelé que la cession de bail du 14 octobre 2010 a été signée i) par le

cédant SOCIETE2.), représenté par PERSONNE1.) et ii) par celui-ci à titre personnel

(outre les signatures du cessionnaire SOCIETE1.) et des personnes intervenant

également à titre personnel au niveau du cessionnaire).

Au vu des prédits éléments, le tribunal tient pour établi que seule SOCIETE2.) sàrl a

la qualité de preneur et qu’en cette qualité elle est à considérer comme co-débiteur

solidaire des obligations découlant du bail, tandis que l’engagement de

PERSONNE1.), qui s’est engagé personnellement et à titre solidaire et indivisible de

ces mêmes obligations, ne saurait être qualifié de preneur, ni de co-débiteur, mais est

à considérer comme garant, respectivement comme caution.

Si le tribunal est dès lors compétent pour connaître de la demande valablement

introduite suivant requête par SOCIETE1.) contre SOCIETE2.) sàrl, en revanche, au

vu de la valeur du litige, il n’est pas compétent de la demande dirigée contre

PERSONNE1.), étant précisé qu’en outre cette demande aurait dû être introduite par

voie d’assignation.

Par réformation de la décision entreprise, il y a partant lieu de retenir i) que la demande

introduite contre SOCIETE2.) sàrl est recevable et ii) que le tribunal est incompétent

pour connaître de la demande introduite contre PERSONNE1.).

Quant au fond, il y a tout d’abord lieu de s’arrêter à la notion de cession de bail, étant

relevé que la jurisprudence considère la cession de bail, non comme une cession de

contrat mais comme une cession de créance. En effet, le droit au bail est une créance

que le preneur a contre son bailleur et qui a pour objet la jouissance du bien loué

(DALLOZ, Civil, verbo Cession de créance édit. avril 2008, n° 42, 171).

La cession de créance née d’un contrat synallagmatique, telle une cession du droit au

bail, est parfaitement possible, étant précisé que du fait que la cession de dette, sans

le concours du créancier, n’est pas admise dans notre droit, le cédant restant, en règle

débiteur vis-à-vis de son cocontractant, des obligations corrélatives à la créance cédée

si ces obligations existent encore (Henri DEPAGE, La cession de créance, n° 509).

La cession de créance a un effet translatif : elle opère transfert de la créance et de

tous les accessoires qui y sont attachés du patrimoine du cédant à celui du

cessionnaire. La créance, objet de la cession, sort du patrimoine du cédant pour entrer

dans celui du cessionnaire, ce dernier prenant la place du cédant et devenant titulaire

de la créance et le cédant perdant sa qualité de créancier. A l’égard des parties, cédant

et cessionnaire, la cession de créance a également un effet créateur d’obligations

(DALLOZ, Civil, verbo Cession de créance édit. avril 2008, n° 204).

Si en principe, par l’effet de la cession, les liens entre le cédant et le débiteur cédé

disparaissent, il n’en reste pas moins que dans un contrat synallagmatique, le

cessionnaire n’est pas substitué au cédant dans le rapport d’obligation et le cédant

n’est donc pas délié des obligations qu’il a souscrites envers le débiteur cédé. A

supposer que le cédant se décharge de ses obligations sur la personne du

cessionnaire par convention, cette convention n’empêchera pas le cédé, qui lui est

étranger, d’agir contre le cédant (DALLOZ, Civil, verbo Cession de créance édit. avril

2008, n° 280 et 282).

La cession de créance étant une forme de transmission des obligations, c’est

l’obligation primitive qui subsiste, le seul changement se produisant étant celui de

personnes quant au titulaire de la créance, une substitution de créanciers, l’obligation

ancienne demeurant pour le surplus, inchangée (Henri DEPAGE, La cession de

créance, n° 509).

Certains contrats prévoient des clauses stipulant la solidarité à la charge du cédant et

du cessionnaire de la convention cédée. C'est le cas de l'engagement du cédant d'un

bail commercial de garantir solidairement le cessionnaire à l'égard du bailleur. En vertu

de pareille clause, le cédant et les cessionnaires successifs du bail sont institués

codébiteurs solidaires, à l'égard du bailleur, de la bonne exécution des clauses du bail

commercial ; le cédant garantit les sommes dues au bailleur en vertu du bail en cours

cédé au cessionnaire (Jurisclasseur Civil Code Art. 1197 à 1216, Fasc. 20 :

CONTRATS ET OBLIGATIONS, Obligations conjointes et solidaires, Solidarité

passive, édit. décembre 2007 n°118, 119, 120).

En l’espèce, par la cession de bail conclue le 14 octobre 2010 entre le cédant

SOCIETE2.) sàrl et le cessionnaire, en présence du débiteur cédé SOCIETE1.), le

principe veut partant que le cédant reste tenu des obligations découlant du bail initial

conclu le 14 juillet 2008, sauf à celui-ci de prouver qu’il est libéré de ses obligations.

Aux termes de l’article 1234 du code civil, les obligations s'éteignent notamment par la

novation, étant rappelé qu’en l’espèce, le cédant se prévaut de l’extinction des

obligations résultant du contrat de bail par l’effet de la novation.

Aux termes de l’article 1271 du code civil, la novation s'opère de trois manières: i)

lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est

substituée à l'ancienne, laquelle est éteinte, ii) lorsqu'un nouveau débiteur est

substitué à l'ancien qui est déchargé par le créancier et iii) lorsque, par l'effet d'un

nouvel engagement, un nouveau créancier est substitué à l'ancien, envers lequel le

débiteur se trouve déchargé.

En l’espèce au vu des éléments de la cause, seule la novation par changement de

débiteur se conçoit, étant précisé qu’en tout état de cause, la novation ne se présume

point; il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte (article 1273 du code

civil).

Pour les besoins de la cause, il est rappelé qu’aux termes i) de l’article 1275 du code

civil, la délégation par laquelle un débiteur donne au créancier un autre débiteur qui

s'oblige envers le créancier, n'opère point de novation, si le créancier n'a

expressément déclaré qu'il entendait décharger son débiteur qui a fait la délégation,

de l’article 1276 du code civil, le créancier qui a déchargé le débiteur par qui a été faite

la délégation, n'a point de recours contre ce débiteur, si le délégué devient insolvable,

à moins que l'acte n'en contienne une réserve expresse, ou que le délégué ne fût déjà

en faillite ouverte, ou tombé en déconfiture au moment de la délégation, iii) de l’article

1281 du code civil, par la novation faite entre le créancier et l'un des débiteurs

solidaires, les codébiteurs sont libérés. La novation opérée à l'égard du débiteur

principal libère les cautions. Néanmoins, si le créancier a exigé, dans le premier cas,

l'accession des codébiteurs, ou dans le second, celle des cautions, l'ancienne créance

subsiste, si les codébiteurs ou les cautions refusent d'accéder au nouvel arrangement.

Le mécanisme de la novation par changement de débiteur permet de pallier de

manière approximative l'absence, en droit positif français (et luxembourgeois), de la

technique de la cession de dette. Dans l'abstrait, les deux procédés n'ont rien de

commun : l'extinction d'une dette, que suppose la novation, est tout le contraire de sa

transmission. En pratique, cependant, pour peu que le nouveau débiteur présente des

garanties équivalentes à celles qu'offrait l'ancien, le détour de la novation par

changement de débiteur procure aux parties un résultat semblable à celui qui serait

résulté d'une véritable cession de dette (Jurisclasseur Civil Code, art. 1271 à 1281,

Fasc. 25 : CONTRATS ET OBLIGATIONS, Novation, Modes particuliers, Novation par

changement de débiteur ou de créancier, édit. Novembre 2010, n° 3).

Le code civil propose deux variantes de la novation par changement de débiteur. Dans

l'une, la novation est à l'initiative du premier débiteur, qui propose à son créancier un

nouveau débiteur. Il y aura novation si un accord intervient entre ce nouveau débiteur

et le créancier et si celui-ci décharge simultanément de son obligation le débiteur

primitif. Telle est la définition de la délégation novatoire, dite parfaite, prévue

spécialement par les articles 1275 et 1276 du code civil (Jurisclasseur Civil Code, art.

1271 à 1281, Fasc. 25 : CONTRATS ET OBLIGATIONS, Novation, Modes particuliers,

Novation par changement de débiteur ou de créancier, édit. Novembre 2010, n° 4).

L'autre variante de la novation par changement de débiteur est visée à l'article 1274

du code civil aux termes duquel, la novation par la substitution d'un nouveau débiteur

peut s'opérer sans le concours du premier débiteur. Il s’agit de la novation tirée du

Droit romain appelée expromission (ibidem op cit même numéro).

Etant en l’espèce en présence d’une relation triangulaire, la cession de bail, de laquelle

l’argument de la novation par changement de débiteur est tirée, ayant été conclue

entre le cédant, le cessionnaire et le cédé, il est constant en cause que seule la

première variante de la délégation novatoire se conçoit.

La délégation est l’opération juridique par laquelle une personne, le délégué, s’oblige

sur instruction d’une autre personne, le délégant, envers une troisième personne, le

délégataire (Précis de droit civil, édit DALLOZ, par Fr. TERRE, Ph. SIMLER et Y.

LEQUETTE, 8e édit. n° 1439).

La délégation communément appelée parfaite est celle qui se double d’une novation :

le délégant obtient non seulement du délégué qu’il s’oblige envers le délégataire, mais

encore de ce dernier qu’il le décharge de sa propre obligation. L’opération qui requiert

l’accord de trois personnes (cf. ci-dessus) est à l’évidence i) avantageuse pour le

délégant : au lieu de n’être déchargé qu’à terme et sous réserve de l’exécution par le

délégué de son engagement nouveau, il l’est immédiatement et ii) moins favorable au

délégataire. C’est pourquoi la délégation novatoire constitue l’exception, le délégataire

ayant en règle générale, toutes raisons de refuser de libérer immédiatement son

débiteur primitif. La délégation novatoire suppose dès lors nécessairement un lien

d’obligation antérieur, au moins entre le délégant et le délégataire, étant donné qu’il

ne peut y avoir de novation sans obligation à éteindre (ibidem, op cit, n° 1451).

Au vu de la cession de bail signée entre le cédant-délégant SOCIETE2.) sàrl et le

cessionnaire-délégué

SOCIETE3.)

sàrl, ainsi que par le cédé-délégataire

SOCIETE1.), la condition tenant à l’accord de trois personnes est donnée. L’existence

d’un lien d’obligation antérieur entre le délégant et le délégataire est également

donnée.

La délégation novatoire suppose que soient réunies cumulativement les conditions i)

de la délégation (dont la principale est le consentement entre parties, l’existence de

liens antérieurs entre parties, notamment entre le délégant et le délégataire et de la

novation n’étant pas érigée en condition de la délégation) et ii) de la novation, qui

suppose l’animus novandi c’est-à-dire l’intention d’éteindre une obligation et d’en créer

corrélativement une autre (ibidem op cit, n° 1452).

Quant au caractère exprès ou non de la décharge du délégant, il est à noter que selon

l’opinion dominante, l’exigence d’une déclaration expresse va au-delà de celle d’une

manifestation claire de volonté. Si la jurisprudence s’en tient au texte, il est difficile de

prétendre et plus difficile encore de démontrer qu’elle donne véritablement aux deux

expressions une portée différente. Aucun arrêt ne paraît avoir refusé la qualification

de délégation parfaite sous prétexte que la volonté de nover n’aurait pas été expresse,

tout en étant claire et certaine. A noter qu’en matière commerciale, comme c’est le cas

en l’espèce, les tribunaux ne paraissent pas attacher au caractère exprès de la

déclaration une portée particulière et se contentent le cas échéant de la preuve par

tous moyens d’une volonté certaine fût-elle tacite (ibidem, op cit, n° 1453).

En matière commerciale, les tribunaux se contentent de la preuve par tous moyens,

de la volonté du délégataire de décharger le délégant, volonté qui peut être tacite et

dont la preuve peut être déduite des circonstances de la cause (Jurisclasseur, Civil

code, art. 1271 à 1281, Fasc. 40, contrats et obligations, Délégation, édit. nov. 2010,

n° 101).

La décharge invoquée par SOCIETE2.) sàrl n’étant en l’espèce, à l’évidence, pas

expresse, il s’ensuit qu’au vu des principes émis ci-avant il y a lieu de rechercher si

SOCIETE1.) a entendu tacitement décharger SOCIETE2.) sàrl de ses obligations,

respectivement si l’animus novandi est donné dans le chef de SOCIETE1.).

L'élément décisif de la novation par changement de débiteur est la volonté du créancier

de décharger le débiteur primitif, étant précisé qu’il faut certitude de la décharge et

qu’il n'y a point de novation si un second débiteur prend un engagement qui vient

s'ajouter à celui du premier, même si cet engagement a pour objet la même obligation.

Faute de libération du débiteur initial, l'on se trouve dans la situation dans laquelle le

créancier aura plusieurs débiteurs. Il ne saurait être question, en toute hypothèse,

d'induire la décharge du premier débiteur du seul fait de l'acceptation par le créancier

de l'engagement du second. En effet, il faut que la volonté d'opérer novation, c'est-à-

dire d'éteindre l'obligation ancienne en contrepartie de l'apparition de la nouvelle,

résulte clairement de l'acte (Jurisclasseur Civil Code, art. 1271 à 1281, Fasc. 25 :

CONTRATS ET OBLIGATIONS, Novation, Modes particuliers, Novation par

changement de débiteur ou de créancier, édit. Novembre 2010, n° 11).

L’intention de décharger le débiteur primitif peut résulter des circonstances et être

déduite d'un comportement du créancier qui l'implique nécessairement (ibidem op cit,

n° 13), mais en tout état de cause, l'acceptation d'un nouveau locataire est insuffisant

pour valoir novation (ibidem, op cit, n° 17). De l'existence d'une location nouvelle on

ne peut nullement déduire l'extinction des obligations du locataire initial. Il n'est en effet

nullement inconcevable que le locataire primitif reste engagé. Ainsi, il a été

régulièrement jugé que la cession de bail, lorsqu'elle est permise, spécialement en

matière commerciale, ne libère pas, en principe, le cédant à l'égard du bailleur.

L'hypothèse de la superposition des obligations de locataires successifs est donc

assez fréquemment réalisée, ce qui prouve que l'entrée en scène d'un nouveau

locataire n'implique pas nécessairement la libération du premier. Ainsi il a été jugé que

« la cession de bail, dès lors que le bailleur n'a pas déchargé le preneur conformément

aux articles 1271 et 1275 du Code civil, n'a pas pour effet de libérer le preneur de ses

obligations antérieures, ni de celles inexécutées par le cessionnaire » (CA Metz, 1re

civ., 11 mars 2003, n° 01/00531 : JurisData n° 2003-218546, cité par Jurisclasseur, op

cit, n°17).

Si la Cour de cassation a dans la suite pu retenir, que la cession de bail commercial

régulière emporte de plein droit décharge du cédant, sans se référer à un mécanisme

novatoire, il est important de préciser que pareille solution s'écarte (à propos du

changement de locataire), du principe unanimement reconnu pour la novation par

changement de débiteur en général : il n'y a novation que si, à l'acceptation d'un

débiteur nouveau en qualité de locataire, s'ajoute la libération, clairement voulue par

le créancier, du débiteur primitif (ibidem, op cit, n° 17).

En l’espèce, au vu i) des termes clairs et précis de la clause du bail du 14 juillet 2008,

qui stipule qu’en cas de cession du bail le preneur initial reste tenu des obligations

découlant du bail et ii) du fait que dans le cadre de la cession de bail du 14 octobre

2010, le preneur initial n’a pas été délié des obligations lui incombant au titre du bail

initial, il ne saurait être retenu que SOCIETE1.) ait entendu décharger SOCIETE2.)

sàrl des obligations découlant de ce bail, étant précisé que ce contrat initial, toutes

clauses confondues, demeure la base de la cession.

La circonstance que la cession de bail ait été soumise à certaines conditions à réaliser

i) par le cédant (tenant notamment au fait que les comptes de SOCIETE2.) sàrl soient

soldés à la signature de la cession et que dans l’attente de la garantie locative à

constituer par le cessionnaire, le cédant maintienne sa garantie en faveur du bailleur)

et ii) par le cessionnaire (notamment la constitution d’une garantie locative de

18.500,00 euros, ainsi que la souscription d’un ordre permanent en vue du paiement

du loyer), ne sont pas de nature à admettre que de ce fait SOCIETE1.) ait entendu

libérer le cédant.

En effet, pour admettre une telle hypothèse, il aurait fallu, notamment au regard de

l’article 17 des conditions générales du bail du 14 juillet 2008, que SOCIETE1.)

exprime de manière non équivoque sa volonté de ne plus avoir recours à ladite clause.

Il suit des considérations qui précèdent que, contrairement à ce qu’a retenu le premier

juge, à défaut de la preuve de l’animus novandi dans le chef de SOCIETE1.),

SOCIETE2.) sàrl n’est pas libérée des obligations nées du contrat de bail initial qui lui

incombent au titre de sa qualité de co-débiteur.

Il reste toutefois à préciser, que l’objet de la solidarité supportée par le cédant ne

s'étend pas aux indemnités d'occupation dues après l'expiration du bail. La

jurisprudence retient en effet que la clause stipulant la solidarité n'inclut que les

sommes dues sur le fondement du contrat de bail et ne doit pas s'appliquer à

l'indemnité d'occupation dont le fondement est délictuel. Elle ne peut être couverte par

la solidarité que si la clause la prévoyant l'intègre expressément. La clause de

solidarité ne survit pas à la cessation du bail de sorte qu'elle ne s'étend pas à

l'indemnité d'occupation postérieure à sa résiliation (Jurisclasseur Civil Code Art. 1197

à 1216, Fasc. 20 : CONTRATS ET OBLIGATIONS, Obligations conjointes et

solidaires, Solidarité passive, édit. décembre 2007 n° 122).

Il se dégage des considérations qui précèdent que si SOCIETE2.) sàrl est, en principe,

tenue à la dette relative aux arriérés de loyers et de charges, étant précisé que la

question de savoir si et dans quelle mesure des loyers et charges sont dus (ceci

revenant à trancher le quantum de la créance invoquée par SOCIETE1.)) sera toisée

dans le cadre de l’appel incident, en revanche son obligation de paiement ne s’étend

en tout état de cause pas à l’indemnité d’occupation éventuellement due en cas de la

résiliation du bail.

Quant à l’appel incident

Quant au moyen d’exception d’inexécution, que le premier juge aurait rejeté à tort, les

parties SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.) soulignent que si les

loyers de juin à octobre 2012 inclus n’ont pas été payés, ceci se trouve justifié par le

trouble causé de par les travaux effectués dans l’immeuble en cause par les

propriétaires : l’ILR et l’ETAT. Contrairement à ce que le premier juge a retenu, ces

personnes ne seraient pas à considérer comme tiers, celui-ci se définissant comme

n’ayant aucun droit sur l’immeuble. Or, en tant que propriétaires de l’immeuble, l’ILR

et l’ETAT ne seraient pas des tiers, étant donné qu’il existe une relation contractuelle

entre le bailleur (SOCIETE1.)) et les propriétaires. D’ailleurs deux réunions du mois de

septembre 2011 et de septembre 2012, dues aux problèmes créés par le chantier, se

seraient déroulées en présence des susdits propriétaires et du bailleur SOCIETE1.).

Quant au trouble - de fait - subi du chef des travaux de rénovation/transformation

entrepris (la jouissance ayant surtout été troublée aux heures de pointe pour

l’exploitation du restaurant), la question à toiser reviendrait à déterminer si l’auteur du

trouble est un tiers ou non. La solution devrait se faire par analogie de raisonnement

quant à la jurisprudence relative au trouble de fait causé par un colocataire, lié au

même bailleur. Par tiers, il faudrait entendre toute personne n’ayant aucun droit sur

l’immeuble ; en leur qualité de propriétaire de l’immeuble, l’ILR et l’ETAT ne seraient

pas à considérer comme tiers ; SOCIETE1.) aurait pu enjoindre à son bailleur

(principal), propriétaire de l’immeuble de remédier à la situation.

Les susdites parties estiment partant que l’article 1725 du code civil ne s’applique pas.

Quant à la terrasse, dont le défaut de jouissance constituerait, du moins partiellement,

un trouble de droit, SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.) considèrent

que l’absence de jouissance de la terrasse, qui dépendrait de la copropriété, s’analyse

en un trouble de droit.

Dans ce contexte, les parties SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.) font

relever qu’ils exploitent le restaurant anciennement connu sous l’enseigne «

ENSEIGNE1.) » depuis 2010 et qu’en septembre 2011 il y a eu une réunion dans le

cadre de laquelle les propriétaires ont fait état de travaux à exécuter dans le bâtiment,

la durée des travaux devant s’étendre jusqu’en février 2012. Etant donné que pendant

les mois d’automne et d’hiver la terrasse ne peut de toute façon pas être ouverte et

exploitée, SOCIETE3.) sàrl n’avait pas d’objection à émettre. Or, contre toute attente

les travaux ont duré jusqu’en octobre 2012, la terrasse ayant dès lors été inexploitable

pendant les mois de printemps et d’été 2012.

Les susdites parties font valoir que par l’échange des courriers des 21 et 28 août 2012,

12 et 18 septembre 2012, il y aurait aveu dans le chef de SOCIETE1.) de l’existence

d’un trouble, étant donné que dans son courrier du 18 septembre 2012 SOCIETE1.)

renvoie à la prise de position de l’ILR.

Pour autant que le tribunal estime que la preuve du trouble laisserait d’être établie, les

susdites parties formulent une offre de preuve par témoins, dont le contenu est conçu

comme suit :

« Attendu qu’en date du 6 septembre 2011, sans préjudice quant à une indication de

date plus précise, une réunion s’était tenue entre les dirigeants de la SARL

SOCIETE3.), à savoir Messieurs PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

d’une part et de l’autre côté des représentants de la partie demanderesse et de I.L.R.,

dont

Monsieur

PERSONNE7.),

PERSONNE8.)

et

PERSONNE9.)

et

de

l’Administration des Bâtiments Publics, à savoir Monsieur PERSONNE10.), d’autre

part ;

que lors de cette réunion, les représentants des maîtres de l’ouvrage du chantier à

intervenir, à savoir Monsieur PERSONNE7.) de l’I.L.R. et Monsieur PERSONNE10.)

de l’Administration des Bâtiments Publics avaient informé Messieurs PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) du fait que des travaux de rénovation et

d’aménagement allaient être entrepris au niveau des étages situés au-dessus du local

exploité par le Restaurant « ENSEIGNE3.) » ;

que selon les mêmes personnes, ces travaux devaient commencer au mois d’octobre

2011 pour être complètement achevés au mois de mai-juin de l’année 2012 et que les

propriétaires des lieux garantiraient que pendant les heures de pointe, dont avant tout

entre 12 et 14 heures, les travaux seraient suspendus afin d’éviter le bruit engendré

par les mêmes travaux et par respect pour la clientèle présente dans le local de

restauration ;

qu’à cette occasion, il avait également été signalé par le représentant de

l’Administration des Bâtiments Publics que la mise en œuvre des travaux projetés

impliquerait inévitablement l’utilisation de la cour intérieure faisant partie intégrante de

l’objet du bail conféré à SOCIETE3.) SARL dans le cadre de l’ouverture en terrasse

du restaurant pendant les périodes ensoleillées de l’année ;

que cette utilisation était en effet pleinement donnée et autorisée par le bailleur

pendant les mois de mai à septembre de l’année 2011 ;

que lors de ces discussions, il avait plus précisément été porté à la connaissance de

Messieurs PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) que la cour intérieure en

question serait utilisée pour y apposer des échafaudages et des ustensiles

nécessaires à monter du matériel de construction aux étages supérieures ;

que les représentants de la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL, à

l’époque parfaitement conscients de la nécessité de l’utilisation de la terrasse afin

d’entamer les travaux à bon terme, avaient donné leur accord à ce que la terrasse soit

à ce sujet utilisée pendant les mois d’hiver et le printemps, alors que ladite terrasse

n’est, pendant cette période et en principe, de toute façon pas ouverte à la clientèle ;

que force est toutefois de constater que les travaux et partant l’utilisation de la cour,

n’avaient, fin de compte, que commencé au mois de février 2012 et perdureraient

jusqu’au mois d’octobre de la même année, sans préjudice quant à une indication de

date plus précise ;

que l’ouverture de la terrasse à la clientèle de la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) SARL n’était, dès lors et pour l’année 2012, pas possible pour une seule

journée ;

que compte tenu du fait que le local exploité par la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) SARL n’est pas doté d’un système de climatisation, le restaurant est

obligé d’ouvrir ses portes et fenêtres en cas de températures élevées et que c’était

dès lors à partir du mois de juillet 2012 et plus particulièrement au mois d’août de la

même année que de véritables vagues de poussière liées aux travaux pénétraient

régulièrement dans la salle, causant ainsi des désagréments considérables à l’égard

de la clientèle et ceci à tel point qu’elle se vit obligée de quitter les lieux ;

que s’y ajoute que le bruit énorme engendré par les machines utilisées sur le même

chantier était pareillement intolérable pour le personnel, ainsi que et surtout, pour les

clients du restaurant en ce que le cours des travaux ne cessait, à la même époque,

même pas pendant les heures de pointe, c’est-à-dire entre 12h00 et 14h00 ;

qu’une multitude de clients s’étaient plaints et n’étaient par la suite plus revenus au

restaurant ;

que la fourniture de gaz était, pareillement pendant ces heures de service intense et

au courant de la même période, c’est-à-dire entre juin et septembre 2012, coupée, et

ceci par exemple lors de la journée du 1er août 2012, le tout à cause de l’exécution des

travaux en cours ;

que cette défaillance obligea le Restaurant d’être flexible et d’aller outre les

desideratas de ses clients pour ne servir que des plats froids ou des pizzas cuites au

four ;

qu’une perte d’image et de confiance auprès de la clientèle était le résultat inévitable ;

que le chiffre d’affaires à partir du mois de juin 2012 avait baissé de plus de 40% par

mois par rapport à l’année précédente ;

que lors d’une nouvelle réunion entre les mêmes protagonistes que lors de l’entrevue

du 6 septembre 2011, ayant eu lieu exactement un an plus tard, sans préjudice quant

à une indication de date plus exacte, l’actuelle partie demanderesse avait annoncé un

dédommagement en faveur de la SARL SOCIETE3.) ;

qu’actuellement l’accès au local reste toujours encore obstrué par des panneaux

gigantesques de couleur brune apposés tout au long au niveau du trottoir devançant

le local, dans le cadre d’un autre chantier relatif à l’ouverture de la ADRESSE2.) ;

que l’enseigne du Restaurant « ENSEIGNE3.) » n’est ainsi plus visible de l’extérieur. »

SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.) considèrent partant avoir été en

droit de ne pas régler les loyers de juin à octobre 2012 inclus ; en ordre subsidiaire, il

y aurait tout au plus lieu de réduire le loyer pour ladite période de deux tiers, sinon de

la moitié. En septembre 2012, SOCIETE1.) aurait d’ailleurs dit qu’il y aurait une

possibilité d’une remise de loyers. Pour autant que de besoin, les prédites parties

renvoient à leur offre de preuve.

SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.) font ensuite grief au premier juge

d’avoir prononcé la résiliation du bail. Même à supposer que le tribunal retienne que

les loyers de juin à octobre 2012 sont dus, il faudrait s’interroger si, au vu des éléments

spécifiques de la cause, le défaut de paiement constitue une faute justifiant pareille

sanction. En tout état de cause, les prédites parties considèrent que le refus de

paiement des loyers se trouve justifié par le trouble de jouissance causé.

Les prédites parties contestent le décompte dressé par SOCIETE1.), en faisant relever

que les seuls montants non payés ont trait aux mois de juin à octobre 2012 ; le surplus

aurait fait l’objet de paiements, la preuve des paiements résultant d’un extrait de

compte dressé par la banque de SOCIETE3.) sàrl, renseignant sur tous les montants

débités de son compte et transférés sur le compte du bailleur.

Par réformation du jugement entrepris, il n’y aurait pas lieu de prononcer la résiliation

du bail, pareille sanction ne se justifiant pas au vu des éléments de la cause. Pour

autant que le bail soit résilié, SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.)

sollicitent un délai de déguerpissement de six mois à partir de la signification du

jugement à intervenir. Dans ce contexte, ils font relever que le restaurant marche bien.

Quant à l’indemnité de relocation accordée à tort par le premier juge, SOCIETE3.) sàrl,

PERSONNE2.) et PERSONNE4.) font relever en premier lieu qu’à défaut de résiliation,

aucune indemnité de relocation n’est due. En tout état de cause, comme en première

instance, les prédites parties se prévalent de l’article 1135 du code civil, en faisant

relever ne pas avoir accepté spécialement les conditions générales sur lesquelles ce

volet de la demande est basé.

Le montant de 2.173,00 euros, réclamé par SOCIETE1.) sur base d’une facture est

contesté par SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au

motif qu’il n’est pas possible de déterminer ce qui a été fait. Ce volet de la demande

serait par réformation à à dire non fondé.

Il est à noter que quant au prédit montant, il s’agit manifestement d’une erreur, le

montant retenu par le premier juge, contesté par les prédites parties étant de 2.742,60

euros.

SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.) réitèrent finalement leur demande

reconventionnelle d’un montant de 100.000,00 euros à titre de réparation du préjudice

subi pour manque à gagner. Par réformation du premier jugement, il y aurait lieu de

faire droit à cette demande.

Dans ce contexte, ils renvoient également, pour autant que de besoin, à leur offre de

preuve par témoins pour établir le bien-fondé de cette demande.

PERSONNE3.) se rallie aux conclusions de SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et

PERSONNE4.), en soulignant qu’actuellement PERSONNE3.) ne fait plus partie de la

société. Ce faisant il conclut implicitement mais nécessairement à se voir décharger

des condamnations prononcées à son encontre.

SOCIETE1.) conclut à voir dire l’appel incident non fondé.

Quant au prétendu trouble relatif aux travaux, qui serait un trouble de fait, SOCIETE1.)

se prévaut de l’article 1725 du code civil, en faisant relever que le propriétaire de

l’immeuble est i) l’ETAT auquel appartiennent les surfaces commerciales situées au

rez-de-chaussée et auquel SOCIETE1.) est contractuellement liée en vertu d’un

contrat de bail principal, et ii) l’ILR, propriétaire du reste de l’immeuble, avec lequel

SOCIETE1.) n’est pas contractuellement liée.

SOCIETE1.) renvoie aux conditions générales du contrat et notamment l’article 12 qui

stipule que des travaux de transformation peuvent être effectués sans que le locataire

ne puisse faire valoir de revendications.

En revoyant à l’article 1726 du code civil, SOCIETE1.) donne à considérer que pour

autant qu’un trouble de droit soit retenu, pour pouvoir procéder à une diminution du

loyer proportionnée au trouble, il aurait fallu une dénonciation préalable du trouble ce

qui laisserait d’être le cas, les parties appelantes « par incident » n’ayant fait état d’un

trouble que par courrier du 21 août 2012, ce pour un trouble antérieur. Dès lors, une

diminution de loyer pour trouble subi ne se concevrait que pour la période postérieure

à la prédite lettre, partant seulement pour les mois de septembre et octobre 2012,

période pour laquelle tout trouble est contesté. Sans contester le bruit du chantier et

certaines coupures de gaz, SOCIETE1.) fait relever que cela n’engendre pas une perte

d’exploitation, ni dès lors un manque à gagner.

SOCIETE1.) renvoie au courrier de l’ILR du 12 septembre 2012 pour souligner que les

travaux de gros œuvre étaient terminés au début de l’été 2012. En aucun cas son

courrier du 18 septembre 2012 ne saurait être considéré comme un aveu de sa part

de l’existence d’un trouble.

Quant au prétendu trouble relatif à la terrasse, SOCIETE1.) émet la question de savoir

si la terrasse fait partie du bail ; si le bail fait état de la possibilité d’une terrasse, il ne

serait question que d’une tolérance d’exploiter une terrasse qui ne fait pas partie du

bail.

Il n’y aurait partant ni trouble de fait, ni trouble de droit.

La demande reconventionnelle serait à dire non fondée,

SOCIETE3.)

sàrl,

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) omettant de verser la moindre

pièce à l’appui de leurs prétentions ; l’offre de preuve formulée par SOCIETE3.) sàrl,

PERSONNE2.) et PERSONNE4.) ne saurait pallier ce manque de preuve.

Il y aurait lieu de confirmer le premier jugement, abstraction faite de l’actualisation de

ses prétentions.

La résiliation du bail serait pleinement justifiée ; dans ce contexte, SOCIETE1.) donne

à considérer que le locataire qui entend stopper le paiement du loyer peut solliciter une

autorisation judiciaire, ce que SOCIETE4.) sàrl a omis de faire.

L’indemnité

de

relocation

serait

due,

SOCIETE3.)

sàrl,

PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ayant eu connaissance des conditions générales du

bail.

Motifs de la décision quant à l’appel incident

Le tribunal tient d’emblée à relever qu’il ne saurait se rallier à l’argumentation des

parties appelantes par appel incident, consistant à dire que de par l’échange de

courriers, il y aurait aveu dans le chef de SOCIETE1.) quant à l’existence des troubles

invoqués. Ce moyen est dès lors d’ores et déjà à rejeter, SOCIETE1.) n’ayant fait que

continuer i) aux propriétaires de l’immeuble le courrier lui adressé par le mandataire

de SOCIETE3.) sàrl et ii) à ce dernier la prise de position des propriétaires de

l’immeuble.

Pour toiser le moyen de l’exception d’inexécution invoqué par SOCIETE3.) sàrl,

PERSONNE2.), PERSONNE4.) et PERSONNE3.) pour justifier le défaut de paiement

des loyers et des charges pour les mois de juin à octobre 2012, il faut d’abord répondre

à la question de savoir s’il y a trouble, de fait ou de droit, dans le chef des locataires

SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.), dont le bailleur SOCIETE1.) doit

répondre.

Aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le

preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans

prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre

en son nom personnel.

Aux termes de l’article 1726 du code civil « si, au contraire, le locataire ou le fermier

ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du

fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme,

pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

Au vu des éléments de la cause, seule l’application de l’article 1725 du code civil se

conçoit.

Quant au trouble invoqué du chef des travaux exécutés dans l’immeuble, il est tout

d’abord à noter qu’il n’est pas contesté, que c’est en vertu d’un bail principal conclu

avec l‘ETAT, que SOCIETE1.) (preneur dans le cadre de ce premier contrat) détient

sa qualité de bailleur pour l’accord de sous-bail conclu avec SOCIETE2.) sàrl et cédé

dans la suite aux cessionnaires.

Il convient de rappeler i) que l’ETAT est le propriétaire du rez-de-chaussée de

l’immeuble, étant précisé que cette partie de l’immeuble est loué par SOCIETE3.) sàrl

qui y exploite un restaurant et ii) que l’ILR est propriétaire des étages supérieurs de

l’immeuble, ces faits n’étant pas contestés par les parties SOCIETE3.) sàrl,

PERSONNE2.), PERSONNE4.) et PERSONNE3.).

Même si le premier juge a pu retenir que les travaux litigieux ont été entrepris à

l’initiative des deux propriétaires de l’immeuble, ILR et ETAT, il n’en reste pas moins

qu’au vu du courrier adressé le 21 août 2012 par le mandataire de SOCIETE3.) sàrl à

SOCIETE1.), aux termes duquel les travaux litigieux ont été entrepris au niveau des

étages situés au-dessus du local exploité par le Restaurant « ENSEIGNE3.) » (c’est-

à-dire SOCIETE3.) sàrl), de celui de l’ILR du 12 septembre 2012 ainsi que des

conclusions faites par les parties appelantes par appel incident au moyen de leur offre

de preuve (qui reprend les termes du courrier du 21 août 2012), le tribunal tient pour

établi que les travaux ont été effectués dans une partie de l’immeuble appartenant à

l’ILR, et non à l’ETAT.

Il est dès lors constant en cause que c’est l’ILR qui a fait effectuer les travaux qui

seraient à l’origine du trouble de jouissance invoqué par SOCIETE3.) sàrl,

PERSONNE2.) et PERSONNE4.) et PERSONNE3.). Si l’ETAT en sa qualité de

propriétaire des locaux situés au rez-de-chaussée et de bailleur des locaux exploités

par SOCIETE3.) sàrl, a assisté à la réunion (qui s’est tenue en septembre 2011 en vue

de la planification des travaux), tout comme l’ont d’ailleurs fait SOCIETE3.) sàrl et le

bailleur SOCIETE1.), ce fait n’a aucune incidence sur ce qui vient d’être dit ni sur le

fond du litige.

Tel que les parties SOCIETE1.), d’une part, et SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et

PERSONNE4.) et PERSONNE3.), d’autre part, le soulignent à juste titre, pour autant

qu’il existe, ce trouble ne peut recevoir que la qualification de trouble de fait, étant

précisé qu’il y a trouble de fait lorsque le tiers vient troubler la jouissance paisible du

preneur, sans prétendre à des droits sur la chose louée. Est par exemple considéré

comme trouble de fait le bruit excessif accompagné de vibrations importantes (M. LA

HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux

en Général, 2e dét. N° 644). Constitue une voie de fait, tout trouble émanant d’un tiers

entraînant pour le preneur une perte de clientèle, fût-elle temporaire (L. THIELEN, Le

Contrat de Bail, édit. Promoculture, Larcier, parue 2013, n° 103).

Quant au fait de savoir si l’auteur du trouble est ou non un tiers, il est tout d’abord à

noter que par tiers il faut entendre tant des personnes physiques que des personnes

morales et institutions ou administrations publiques (L. THIELEN, Le Contrat de Bail,

édit. Promoculture, Larcier, parue 2013, n° 103). Est considérée comme tiers, toute

personne autre que le bailleur lui-même ou ceux qui tiennent leurs droits de lui. Doit

être considéré comme tel, dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire,

le propriétaire bailleur principal (M. LA HAYE et Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, 2e dét. N° 646).

Sur base des prédites considérations, l’ILR est partant à considérer comme tiers au

sens de l’article 1725 du code civil.

Le fait que l’ILR est copropriétaire de l’immeuble en cause avec l’ETAT, [étant précisé

qu’un bail principal a été conclu entre l’ETAT et SOCIETE1.), celle-ci ayant, à son tour

sous-loué le local en cause à SOCIETE2.) sàrl en vertu d’un accord de sous-bail, sous-

bail qui a dans la suite été cédé à SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.)

et PERSONNE3.)], ne saurait avoir une incidence sur sa qualité de tiers, étant donné

que même s’il détient des droits privatifs sur une partie de l’immeuble (l’étage dont il

est propriétaire) et des droits de copropriété sur les parties communes de l’immeuble,

il n’en reste pas moins qu’il n’a aucun droit sur le local ayant fait l’objet du bail, du

sous-bail et de la cession de bail, auxquels il est parfaitement étranger.

Si la Cour de cassation retient que le bailleur (qui dans un même immeuble loue

plusieurs lots distincts à différents locataires) répond des troubles de fait causés par

des colocataires envers un autre locataire du bailleur, au motif que les colocataires

sont à considérer comme ayants cause du bailleur, il n’en reste pas moins qu’au vu

des prédites considérations, cette solution n’est pas transposable au cas d’espèce.

Il n’y a partant pas de trouble de fait, dont SOCIETE1.) devrait répondre du chef de

l’exécution des travaux de transformation/rénovation.

C’est partant à bon droit que le premier juge a dit qu’au vu de la qualité de tiers dans

le chef de l’ILR, le preneur n’a pas de recours contre le bailleur, mais doit agir

directement contre le tiers, l’article 1725 précité in fine instituant une action du preneur

contre le tiers en nom personnel.

Quant au trouble tiré du défaut de jouissance de la terrasse, il est en premier lieu à

noter que, quant à sa nature, à le supposer établi, ce trouble est également de fait et

non de droit.

Si le contrat de sous-bail du 14 juillet 2008 stipule que la location comprend un local

commercial au rez-de-chaussée et le premier sous-sol, en revanche en ce qui

concerne la terrasse, il stipule que « le preneur pourra en outre utiliser la terrasse

latérale selon les conditions retenues dans le règlement d’ordre intérieur à établir par

le propriétaire ». A noter qu’à défaut d’une pièce afférente, le tribunal admet, à l’instar

de ce qu’a retenu le premier juge, que pareil règlement n’existe pas.

A cela s’ajoute que selon le courrier adressé au mandataire de SOCIETE3.) sàrl,

PERSONNE2.) et PERSONNE4.) et PERSONNE3.) par le propriétaire des lieux en

date du 1er octobre 2012, « la terrasse dont SOCIETE3.) sàrl revendique l’utilisation

ne fait pas l’objet du contrat de bail principal (du 9 avril 1982), aussi longtemps que les

conditions d’utilisation ne sont pas définies par le bailleur dans le règlement d’ordre

intérieur, de sorte que la terrasse ne peut faire l’objet du contrat de sous-location avant

que les conditions d’utilisation ne soient fixées ».

L’utilisation de la terrasse ayant été subordonnée à la condition de l’établissement d’un

règlement d’ordre intérieur, dont l’existence n’est pas prouvée à l’heure des débats, il

s’ensuit que la condition suspensive contractuellement stipulée n’est pas réalisée, de

sorte que c’est à tort que SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.) et PERSONNE4.) et

PERSONNE3.) font valoir un défaut de jouissance d’une partie de l’immeuble dont ils

n’ont précisément pas la jouissance, l’utilisation et partant la jouissance de la terrasse

étant conditionnée par l’établissement du prédit document.

Il n’y a partant pas de trouble de fait dont SOCIETE1.) devrait répondre et même si

c’est pour d’autres motifs, c’est partant à bon droit que le premier juge a dit non fondé

le moyen invoqué par

SOCIETE3.)

sàrl,

PERSONNE2.),

PERSONNE4.) et

PERSONNE3.).

L’exception d’inexécution n’est partant pas donnée, de sorte que c’est à tort que les

preneurs considèrent avoir été en droit d’être dispensés du paiement des loyers pour

les mois de juin à octobre 2012.

Ce volet du litige pouvant être toisé sur base des éléments du dossier, il s’ensuit que

l’offre de preuve formulée à ce titre est à rejeter comme n’étant pas pertinente.

SOCIETE1.) est partant fondée à réclamer le paiement des loyers et charges échus

pour la prédite période, ce volet de la demande relatif à la prédite période étant, par

confirmation de la décision entreprise, à dire fondé à concurrence du montant de

7.254,00 x 4 = 29.016,00 euros. Il est à préciser que, selon le décompte dressé par

SOCIETE1.), le loyer et les charges de juillet 2012 ont fait l’objet d’un paiement.

Au vu de la circonstance que SOCIETE2.) sàrl est solidairement tenue des obligations

découlant du contrat de bail, il y a lieu de dire, par réformation du jugement entrepris,

que SOCIETE2.) sàrl est solidairement tenue avec SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.),

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) et F. E. PERSONNE5.), à la condamnation

prononcée en première instance à concurrence du prédit montant, avec les intérêts

légaux tels que retenus par le premier juge.

Quant au surplus de la demande de SOCIETE1.) relative aux loyers et charges, il est

à noter que la bailleresse et les locataires-cessionnaires sont en désaccord quant aux

montants, SOCIETE1.) faisant valoir que, contrairement à la pièce versée par les

locataires-cessionnaires (résultat recherche mouvements émanant de la banque

SOCIETE5.)), certains montants n’ont pas été crédités sur le compte de la bailleresse.

Le désaccord concerne des loyers et charges redus sur une durée totale de douze

mois ; le désaccord porte partant sur les montants de (4 x 7.254,00 =) 29.016,00 euros

et de (8 x 7.430,24 =) 59.441,92 euros.

Au vu de la différence du décompte dressé par SOCIETE1.) et de la pièce versée par

les locataires (pièce SOCIETE5.)), il subsiste un doute quant au fait de savoir si oui ou

non des sommes, autres que celles relatives à la période allant de juin à octobre 2012

sont encore redues en exécution du contrat de bail. Il y a partant lieu de surseoir à

statuer afin de permettre aux parties locatrices de verser la preuve des paiements,

extraits de compte bancaires renseignant sur les montants relatifs aux loyers et

charges effectivement débités du compte, à l’appui.

L’importance du quantum des arriérés de loyers et d’avances sur charges ayant une

incidence sur le bien-fondé ou non de la demande en résiliation du bail et en

déguerpissement des locataires des lieux loués, il y a également lieu de tenir ce volet

de la demande en suspens, tout comme celui concernant l’indemnité de relocation, qui

dépend de la solution à donner à la question de la résiliation du bail.

A noter dans ce contexte qu’en tout état de cause, eu égard au contexte de l’affaire,

le défaut de paiement des loyers et de charges relatifs à la période de juin à octobre

2012 (montants non payés par les locataires qui, au vu des travaux effectués dans

l’immeuble pensaient être en droit d’agir ainsi) ne constitue pas, à lui seul, un motif

suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, ni à fortiori le déguerpissement.

Quant au montant de 2.742,60 euros, réclamé par SOCIETE1.) à titre de frais

d’entretien de chauffage et ventilation sur base d’une facture émise le 1er janvier 2013

à son encontre par SOCIETE6.) sàrl, contrairement à ce que le premier juge a retenu,

il ne résulte pas des pièces versées en instance d’appel que ledit montant ait été

déboursé par la bailleresse, celle-ci ayant d’ailleurs transmis la facture à SOCIETE3.)

sàrl suivant courrier du 18 février 2013.

Il y a partant encore lieu de surseoir à statuer sur ce volet de la demande, afin de

permettre à SOCIETE1.) de justifier du paiement de ladite facture.

Quant à la demande reconventionnelle, il est à noter que SOCIETE3.) sàrl,

PERSONNE2.), PERSONNE4.) et PERSONNE3.) restent en défaut de justifier d’une

perte commerciale au moyen de pièces probantes et qu’en tout état de cause il ne

saurait être remédié à ce manque de preuve par le biais d’une offre de preuve par

témoins, surtout au regard du fait qu’il est difficilement concevable de quelle manière

les témoins indiqués seraient susceptibles de témoigner sur ce fait.

L’offre de preuve formulée à ce titre par SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.),

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) est partant à rejeter comme n’étant pas pertinente.

C’est partant à bon droit que le premier juge a dit la demande reconventionnelle non

fondée, celle-ci laissant d’être justifiée.

Il suit des considérations qui précèdent i) que l’appel principal est d’ores et déjà fondé

en ce qu’il concerne la recevabilité de la demande dirigée par SOCIETE1.) à l’encontre

de SOCIETE2.) sàrl et ii) que l’appel incident est d’ores et déjà à dire non fondé en ce

qu’il concerne la demande reconventionnelle et le moyen de l’exception d’inexécution,

étant précisé que pour le surplus, il y a lieu de surseoir à statuer.

L’indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE2.) sàrl et par PERSONNE1.) est à

rejeter, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile n’étant pas donnée.

Conformément à ce qui vient d’être dit ci-dessus, SOCIETE2.) sàrl est à condamner

solidairement aux frais et dépens de la première instance, avec SOCIETE3.) sàrl,

PERSONNE2.), PERSONNE4.) et PERSONNE3.) et PERSONNE5.).

Par exploit d’huissier du 22 juillet 2013, PERSONNE5.), non présent ni représenté lors

des débats, a été réassigné en application de l’article 84 du nouveau code de

procédure civile. En application du prédit article, il y a lieu de statuer par un jugement

réputé contradictoire à son encontre.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant par un jugement réputé

contradictoire à l’égard de PERSONNE5.) et contradictoirement à l’égard des autres

parties,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’actualisation de ses prétentions

financières au montant de 69.118,64 euros,

se déclare incompétent pour connaître de la demande dirigée à l’encontre de

PERSONNE1.),

dit l’appel principal d’ores et déjà fondé en ce qui concerne la recevabilité de la

demande dirigée par la société anonyme SOCIETE1.) SA à l’encontre de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA recevable pour autant qu’elle

est dirigée à l’encontre de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl,

dit d’ores et déjà que, quant à la condamnation relative aux arriérés de loyers et de

charges prononcée par le premier juge contre la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.)

sàrl,

PERSONNE2.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.)

et

PERSONNE5.), à concurrence du montant de 29.016,00 euros, la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl est solidairement tenue avec les prédites

parties au paiement de ladite somme, avec les intérêts légaux tels que fixés par le

premier juge,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl est solidairement tenue

avec les prédites parties aux frais et dépens de la première instance,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl solidairement

avec les prédites parties à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA le montant de

29.016,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 4 décembre 2012, jusqu’à solde,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl solidairement avec les

prédites parties aux frais et dépens de première instance,

surseoit à statuer quant au surplus de l’appel principal,

rejette l’offre de preuve formulée par les parties société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) sàrl, PERSONNE2.), PERSONNE4.),

dit l’appel incident d’ores et déjà non fondé en ce qu’il concerne la demande

reconventionnelle et le moyen d’exception d’inexécution,

partant confirme le premier jugement sur ces points,

surseoit à statuer quant au surplus de l’appel incident,

avant tout autre progrès en cause :

invite la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) sàrl à déposer au greffe du

tribunal d’arrondissement et à communiquer aux parties adverses les extraits de

compte bancaire renseignant sur les sommes débitées en vue du paiement des loyers

et charges relatifs aux mois de novembre 2010 à décembre 2013, à l’exception des

mois de juin à octobre 2012, au plus tard pour le 22 avril 2014,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du lundi, 5 mai

2014,

à 9.00 heures,

devant la quatorzième

chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

dit non fondée l’indemnité de procédure sollicitée pour l’instance d’appel par la société

à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl et par PERSONNE1.),

réserve les droits des parties ainsi que les frais et dépens de l’instance d’appel.