Court confirms joint tenant liability for rent arrears and confirms eviction order despite tenant departure.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 8/2014

Audience publique du mardi, quatorze janvier deux mille quatorze

Numéro 156154 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 29 août 2013,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Maïka SKOROCHOD, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) le Syndicat

des copropriétaires de la

Résidence

ENSEIGNE1.),

sise

à

L-ADRESSE2.), représentée par son syndic en fonctions, la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.),

représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Claude PAULY, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE2.), salariée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

appelante par appel incident,

comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à Luxembourg,

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 156154 du rôle et appelée pour fixation le 18

septembre 2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 24 septembre 2013 et finalement

à l’audience publique du mardi, 17 décembre 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Maïka SKOROCHOD, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Claude PAULY, avocat, comparant pour le Syndicat des copropriétaires de la

Résidence ENSEIGNE1.), fournit ses réponses.

Maître Martine FARIA, avocat, en remplacement de Maître João Nuno PEREIRA,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

janvier 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 16 mars 2010, le Syndicat des copropriétaires de la

Résidence ENSEIGNE1.) (ci-après la Résidence ENSEIGNE1.)) a donné en location

à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 850,00 euros ainsi que des avances sur charges de 150,00 euros

par mois. Le 16 mars 2012, un avenant audit contrat de bail a été conclu entre la

Résidence ENSEIGNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.) dans le cadre duquel

PERSONNE1.) a acquis la qualité de colocataire de l’appartement susvisé.

Par requête déposée le 30 mai 2013 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

la Résidence ENSEIGNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix siégeant en matière de bail à loyer pour les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui

payer le montant de 10.500,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges impayées avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde et pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du

bail existant entre parties, et ce endéans les huit jours de la notification du jugement à

intervenir.

La partie requérante a encore conclu à la majoration du taux d’intérêt légal de 3 points

à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement et elle a

sollicité l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la demande pécuniaire

ainsi que la condamnation de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) à lui payer une

indemnité de 1.000,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Devant le premier juge, à l’audience du 27 juin 2013, la requérante a augmenté sa

demande en condamnation relative aux arriérés de loyers et d’avances sur charges

impayées au montant de 11.500,00 euros (le loyer pour le mois de juin 2013 s’étant

rajouté).

Par jugement du 4 juillet 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant par

défaut à l’encontre de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.), a :

-

dit fondée la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence

ENSEIGNE1.) pour le montant réclamé de 11.500,00 euros ;

-

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer au Syndicat

des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) la somme de 11.500,00 euros,

avec les intérêts légaux sur le montant de 10.500,00 euros à partir du 30 mai 2013

et sur le montant de 1.000,00 euros à partir du 27 juin 2013, dates des demandes

respectives, jusqu’à solde ;

-

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de 3 points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la notification du jugement ;

-

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) ;

-

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard un mois après la notification du

jugement ;

-

au besoin autorisé la requérante à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution quant à la demande pécuniaire ;

-

dit fondée la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence

ENSEIGNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure ;

-

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer au Syndicat

des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) le montant de 400,00 euros à titre

d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

-

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel limité par exploit

d’huissier du 29 août 2013.

Par réformation partielle du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être

déchargé de la condamnation prononcée par le premier juge à hauteur de 5.500,00

euros ainsi que de la condamnation à une indemnité de procédure pour la première

instance.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir qu’il n’est devenu colocataire des

lieux loués qu’à compter du 16 mars 2012.

Si, par avenant du 16 mars 2012, il s’est engagé à garantir le paiement de la totalité

des loyers, cet engagement s’étendrait uniquement aux loyers relatifs à la période

pendant laquelle il était colocataire et en aucun cas rétroactivement à des arriérés de

loyers antérieurs à son arrivée dans les lieux loués.

De même, il ne saurait être tenu au paiement des loyers postérieurement à son départ

des lieux, départ qui serait intervenu le 9 avril 2012 et qui aurait été formellement

régularisé par courrier de résiliation du 23 août 2012.

Dès lors, il serait à décharger de la condamnation prononcée par le premier juge

relative aux arriérés de loyers de mai 2011 et de septembre 2011 à janvier 2012 inclus,

soit du montant de 5.500,00 euros.

Puisqu’il a quitté les lieux en date du 9 avril 2013, le premier juge aurait dû déclarer

sans objet la demande en déguerpissement pour autant qu’elle était dirigée à son

encontre.

La partie intimée la Résidence ENSEIGNE1.) est d’accord sur ce dernier point, mais

elle conclut à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus et elle augmente

sa demande en condamnation au montant de 17.500,00 euros suivant décompte

actualisé.

D’après la Résidence ENSEIGNE1.), l’avenant serait clair et il faudrait l’interpréter en

ce sens que PERSONNE1.) s’engageait au paiement des loyers pendant toute la

durée du bail, soit depuis le début jusqu’à la remise des clés qui a eu lieu en date du

6 décembre 2013.

La Résidence ENSEIGNE1.) demande encore à voir condamner tant PERSONNE1.)

que PERSONNE2.), sinon subsidiairement le seul PERSONNE1.) à lui payer une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) se rallie aux développements de la Résidence ENSEIGNE1.) en

donnant à considérer que, lorsque PERSONNE1.) a signé l’avenant et lorsqu’il est

venu s’installer auprès d’elle, il connaissait sa situation financière et il savait

notamment qu’il y avait des arriérés de loyers.

Dès lors, PERSONNE1.) serait redevable de l’ensemble des arriérés de loyers

jusqu’au mois de décembre 2013 inclus, le courrier de résiliation du 23 août 2013 étant

inopérant et pouvant tout au plus déclencher une résiliation à la prochaine échéance

du bail, soit avec effet au 1er avril 2014.

PERSONNE2.) demande encore, par appel incident, à être déchargée de la

condamnation à l’indemnité de procédure prononcée par le premier juge.

Les parties ont signé, en date du 16 mars 2012, un « avenant n° 1 au contrat de bail »

dont la teneur est la suivante :

« PERSONNE3.)

Monsieur PERSONNE1.) est le nouveau colocataire de l’appartement ADRESSE2.),

L-ADRESSE2.). Les lieux loués sont habités par Madame PERSONNE2.) et leurs 3

enfants et son amie Monsieur PERSONNE1.). Chacun des deux locataires (Madame

PERSONNE2.)

et

Monsieur

PERSONNE1.))

garantit

individuellement

et

indivisiblement pour le paiement de la totalité du loyer et ceci pendant toute la durée

du contrat.

Fait en d’autant d’exemplaires que de parties à ADRESSE4.), le 10 août 2012. »

Lorsqu’un contrat est obscur, il faut, avant de l’appliquer, en chercher la signification,

c’est-à-dire l’interpréter. Au contraire, un contrat clair ne doit pas être interprété, mais

purement et simplement appliqué (cf. Malaurie & Aynès, Cours de Droit Civil, les

Obligations, éd. Cujas 1994/1995, n° 630).

Le tribunal rappelle dans ce contexte que la Cour de Cassation censure les juges du

fond lorsqu’ils dénaturent le contrat, c’est-à-dire lorsqu’ils interprètent un contrat clair

ou, pire encore, lorsqu’ils le refont sous prétexte d’équité (cf. op. cit. n° 630).

En l’espèce, il résulte clairement de l’avenant (qui ne peut se comprendre que comme

complément au contrat de bail originaire) que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

s’engagent « individuellement et indivisiblement pour le paiement de la totalité du loyer

et ceci pendant toute la durée du contrat ».

Les parties n’ont ici pu viser que le contrat de bail originaire qui n’a été résilié de

manière anticipée et d’un commun accord que par la remise des clés du 6 décembre

2013, de sorte que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

se sont engagés

« individuellement et indivisiblement » au paiement des loyers depuis le début du bail

jusqu’à son terme, soit jusqu’au mois de décembre 2013 inclus.

Suivant décompte actualisé du bailleur, le montant des arriérés s’élève actuellement

au montant total de 17.500,00 euros, montant qui n’est d’ailleurs pas contesté en tant

que tel. Il découle notamment de ce décompte que, depuis le mois de février 2013,

plus aucun loyer n’a été réglé.

L’augmentation de la demande de la Résidence ENSEIGNE1.) par rapport au

jugement entrepris se chiffre dès lors à la somme de (17.500 – 11.500 =) 6.000,00

euros et elle est à déclarer fondée pour ce montant.

S’il est donc clair que tant PERSONNE1.) que PERSONNE2.) sont tenus au paiement

des loyers pendant l’intégralité de la durée du bail, il reste à savoir (et c’est là l’unique

point de l’avenant qui mérite une analyse plus détaillée) ce que les parties ont entendu

par un engagement « individuel et indivisible ».

L’indivisibilité empêche le fractionnement de toute la dette, en permettant à chaque

créancier d’exiger de chaque débiteur le paiement de la totalité de la dette….en cas

de pluralité de débiteurs, chacun est tenu d’exécuter intégralement et en une seule

fois… . Les effets de l’indivisibilité sont proches de ceux de la solidarité (cf. op. cit. n°

1141).

Puisqu’il ne s’agit pas d’une solidarité en tant que telle, mais que les effets de ce que

les parties ont convenu s’en rapprochent, il y a lieu de préciser que tant PERSONNE1.)

que PERSONNE2.) sont tenus à l’intégralité de la condamnation pécuniaire prononcée

par le premier juge et de celle à prononcer par le présent tribunal.

Eu égard au fait que les locataires ont libéré les lieux en date du 6 décembre 2013, il

y a encore lieu de retenir que la condamnation au déguerpissement prononcée par le

premier juge est devenue sans objet.

Au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’intégralité des frais non

compris dans les dépens à charge de la Résidence ENSEIGNE1.), de sorte (i) qu’il y

a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de procédure de 400,00 euros et (ii) qu’il

y a encore lieu de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.), chacun pour moitié,

à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) une indemnité

de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal et l’appel

incident sont à déclarer non fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés, partant

confirme le jugement entrepris sauf à préciser que tant PERSONNE1.) que

PERSONNE2.) sont tenus à l’intégralité de la condamnation pécuniaire prononcée par

le premier juge,

constate que la condamnation au déguerpissement prononcée par le premier juge est

devenue sans objet,

donne acte au Syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) de

l’augmentation de sa demande,

la dit fondée, partant

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer au Syndicat des

copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) la somme de 6.000,00 euros avec les

intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2013 jusqu’à solde en précisant que

tant

PERSONNE1.)

que

PERSONNE2.)

sont tenus à l’intégralité de cette

condamnation,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.), chacun

pour moitié, à payer au

Syndicat des copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) une indemnité de

procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.