Landlord's personal need to vacate social housing justified eviction despite tenant's stable modest income.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 1/2014

Audience publique du mardi, sept janvier deux mille quatorze

Numéro 154526 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 18 juin

2013,

sub 1) et 2) comparant par Maître Sandra GIACOMETTI, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

l’association sans but lucratif ORGANISATION1.), établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 154526 du rôle et appelée pour fixation le 9 juillet

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 10 décembre 2013, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Sandra

GIACOMETTI,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Rachel JAZBINSEK, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

comparant pour l’association sans but lucratif ORGANISATION1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7

janvier 2014, le

jugement

qui suit:

Par contrat signé le 8 février 2004, l’association sans but lucratif ORGANISATION1.)

a donné à bail à PERSONNE1.) et à son épouse PERSONNE2.) un appartement sis

à L-ADRESSE1.), pour une durée d’une année renouvelable d’année en année,

moyennant un loyer mensuel de 600,00 euros et des avances mensuelles sur charges

de 100,00 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 9 mai 2011, le

mandataire de la partie requérante a résilié le contrat de bail avec effet au 15 novembre

2011 pour besoin personnel.

Dans une lettre datée du 14 octobre 2011, la mandataire des locataires a contesté le

bien-fondé de la résiliation.

Par

requête

déposée

le

avril 2012,

l’association

sans

but

lucratif

ORGANISATION1.) a demandé la convocation de PERSONNE1.) et de son épouse

PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de résilier le contrat

de bail entre parties, de condamner les locataires au déguerpissement des lieux loués

et de les condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Retenant notamment, pour ce qui est du besoin personnel, que le bailleur est cru sur

parole sauf si les pièces du dossier prouvent le contraire et que tel n’était pas le cas

en l’espèce, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 4 juin 2013 :

-

résilié le contrat de bail conclu le 8 février 2004 entre parties ;

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans les trente jours qui suivent la notification du

jugement ;

-

rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure formée par

l’association sans but lucratif ORGANISATION1.) ;

-

rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure formée par

PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.).

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont relevé appel par exploit

d’huissier du 18 juin 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir dire non fondées les demandes adverses tendant à la résiliation du bail et au

déguerpissement des parties appelantes.

A titre subsidiaire, ils demandent un délai de déguerpissement de quatre mois.

Ils sollicitent encore une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première

instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent notamment que :

-

Le contrat ne prévoit aucune clause particulière prévoyant la résiliation du bail,

respectivement le déguerpissement des locataires en cas d’amélioration de la

situation matérielle et financière de ces derniers, ou fixant une durée limitée dans

le temps liée à ladite situation, ou encore à la nécessité de relouer les lieux loués

au bout d’un certain temps à d’autres personnes que l’intimée estimerait plus

nécessiteuses que les appelants….

-

Selon la jurisprudence actuelle en vigueur, « Le besoin personnel de nature à

empêcher la prorogation d’un bail à loyer est donné, lorsqu’une personne morale

ne peut se passer de son immeuble donné en location, sans qu’il ne soit porté

atteinte à l’organisation et au fonctionnement régulier de ses services. Le juge du

fond ne peut toutefois faire résulter le besoin personnel de seules considérations

théoriques, mais doit constater que le logement litigieux est effectivement

indispensable à l’organisation et au fonctionnement régulier d’un service du

bailleur. Cass, 4 octobre 1979, P. 24, 291 »

-

Au regard de ladite jurisprudence, le tribunal aurait dû arriver à la conclusion que

le besoin personnel invoqué par l’intimée n’était pas donné en l’espèce.

-

S’agissant de la situation matérielle et financière, les appelants contestent que leur

situation se soit nettement améliorée depuis la conclusion du contrat de bail.

-

que celle-ci était connue de l’intimée et qu’elle n’a pas changé depuis le début du

contrat de bail….

-

Les appelants perçoivent depuis le début du contrat de bail, les mêmes aides

étatiques/sociales qu’aujourd’hui.

-

Les appelants, en raison du revenu familial insuffisant, perçoivent le RMG à titre

de complément….

-

Le seul fait de percevoir le RMG est un signe de précarité prouvant à lui seul que

les appelants entrent « dans l’objet social de l’association »….

-

Il n’appartient pas à l’intimée de juger unilatéralement et subjectivement de

l’amélioration de la situation matérielle et financière des appelants, pour justifier

de la résiliation du bail et du déguerpissement de ces derniers.

-

Toute amélioration est formellement contestée….

-

Il ne lui appartient pas non plus de dire que les enfants étant grands ceux-ci

pourraient travailler, alors que les enfants sont scolarisés.

-

Les explications fournies par l’intimée ne sont que des considérations d’ordre

purement théorique, subjectives, unilatérales….

-

l’appartement loué n’est pas le seul appartement à disposition de l’intimée

pour pouvoir reloger d’autres personnes dans le besoin.

-

l’intimée n’a pas rapporté la preuve qu’elle ne pourrait se passer de

l’appartement loué aux appelants, sans qu’il soit porté atteinte à l’organisation

et au fonctionnement régulier de ses services.

En ce qui concerne leur affirmation, d’après laquelle l’asbl ORGANISATION1.) dispose

encore d’autres appartements, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) entendent en établir

la réalité en offrant en preuve les faits suivants :

« Madame PERSONNE3.) demeurant à L-ADRESSE1.), est la voisine des consorts

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Elle habite un appartement sis à l’étage au-dessous de celui des consorts

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), muni également de deux chambres.

Elle est arrivée dans les lieux loués la même année que les consorts PERSONNE1.)

et PERSONNE2.), soit au cours de l’année 2004 et sans préjudice quant à une date

plus exacte.

Actuellement, elle occupe toujours les lieux loués. »

Dans la mesure où l’asbl ORGANISATION1.) ne conteste pas disposer d’autres

appartements qu’elle loue à loyers réduits à des personnes à faibles revenus ayant

des difficultés à se loger, l’offre de preuve est d’ores et déjà à rejeter comme

superfétatoire.

L’asbl ORGANISATION1.) conclut en premier lieu à l’irrecevabilité de l’appel au motif

que le jugement attaqué serait une décision autorisant le déguerpissement non

susceptible d’appel ou d’opposition conformément à l’article 12(3) alinéa 2 de la loi du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Quant au fond, l’asbl ORGANISATION1.) conclut à la confirmation du jugement

entrepris en estimant avoir régulièrement résilié le contrat de bail pour besoin

personnel, ce moyennant préavis de six mois comme prévu par l’article 12(3) alinéa

1er de la loi précitée.

L’asbl ORGANISATION1.) fait plaider que, conformément à son objet social, le bail

aurait été signé pour une durée indéterminée, mais uniquement sous réserve de non-

amélioration de la situation financière des locataires. Ceci aurait été expliqué aux

appelants lors de la prise à bail et l’asbl ORGANISATION1.) leur aurait consenti un

loyer modique de même qu’un pécule mensuel (totalisant entretemps 8.000,00 euros)

pour permettre aux appelants de se constituer des réserves financières pour pouvoir

se reloger sur le marché immobilier non subventionné.

De plus, l’un des enfants des locataires serait entretemps majeur ce qui lui permettrait

de s’adonner à une activité rémunérée et PERSONNE2.) ne ferait aucun effort pour

trouver en emploi, autant d’éléments qui permettraient de conclure que les appelants

ne méritent plus la faveur de ce logement que l’asbl ORGANISATION1.) voudrait

mettre à disposition de familles plus nécessiteuses conformément à son objet social à

but caritatif. L’asbl ORGANISATION1.) affirme donc avoir un besoin réel et personnel

pour cet appartement de soixante-dix mètres carrés qui serait de toute façon trop exigu

pour une famille de cinq personnes.

L’asbl ORGANISATION1.) donne encore à considérer que, même si elle dispose

encore d’autres appartements, ceux-ci seraient occupés et que la liste des personnes

remplissant les critères pour pouvoir bénéficier de ce logement serait longue.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) répliquent que le jugement entrepris a toisé non

seulement la question du déguerpissement mais qu’il a tranché en outre le bien-fondé

de la résiliation du bail, de sorte que ce jugement serait appelable.

Quant à la recevabilité de l’appel

Suivant l’article 12 (3) alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, le locataire, dont le bailleur a résilié le bail moyennant un préavis de six

mois pour besoin personnel, peut, sous peine de forclusion dans les trois mois de l’avis

de réception à la poste, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de

paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une

décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai

de résiliation de six mois.

Suivant cette même disposition, la décision du juge de paix autorisant le

déguerpissement forcé du locataire n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel.

Le tribunal retient qu’en vertu de cette disposition, sont exclues de la possibilité

d’interjeter appel uniquement les décisions ayant eu à se prononcer exclusivement sur

le déguerpissement ordonné. En revanche, les autres décisions, qui ont eu à trancher,

en outre, une autre contestation entre bailleurs et locataires relative à l’existence ou

l’exécution du bail, ne tombent pas dans le champ d’application de l’article 12(3) alinéa

2, mais dans celui de l’article 19 de la loi du 21 septembre 2006, lesquelles sont

appelables en vertu de l’article 25 de cette même loi (cf. TAL 11 novembre 2011 n°

139.056 du rôle et TAL 20 novembre 2012 n° 146.403 du rôle).

En l’espèce, il résulte du jugement entrepris que le juge de paix s’est d’abord prononcé

sur le bien-fondé de la résiliation, respectivement de la dénonciation du contrat de bail

pour besoin personnel avant de se prononcer sur le bien-fondé du déguerpissement.

Il ne s’agit dès lors pas d’une décision dont l’objet est limité au déguerpissement de

sorte qu’elle est, eu égard aux développements qui précèdent, susceptible d’appel.

L’appel est partant à déclarer recevable.

Quant au fond

Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que le

bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même, ce qui est

communément appelé le « besoin personnel ».

Il est évident qu’une personne morale peut invoquer le besoin personnel.

Conformément aux conclusions des appelants, le besoin personnel est donné,

lorsqu'une personne morale ne peut se passer de son immeuble donné en location,

sans qu'il ne soit porté atteinte à l'organisation et au fonctionnement régulier de ses

services (cf. Cour de cassation, 4 octobre 1979, Pas. 24, p. 291).

Mais le bailleur, personne morale, est soumis à une preuve plus rigoureuse que le

bailleur, personne physique, et ne peut pas se borner à affirmer qu’il ne saurait se

passer des lieux loués, mais doit rapporter la preuve concrète de ses affirmations (cf.

TAL 21 avril 1988, n° rôle 37.414 et TAL 15 février 2008, n° rôle 112.415).

Ainsi, il lui appartient de prouver qu’il ne peut se passer de l’immeuble en cause sans

qu’il ne soit porté atteinte à l’organisation et au fonctionnement régulier de ses

services.

En effet, la personne morale doit établir l’existence de ces conditions et le juge doit

vérifier si les conditions sont remplies (cf. Cour de cassation, 1er avril 1993, no 12/93).

En l’espèce, l’asbl ORGANISATION1.) a résilié le contrat de bail par courrier

recommandé du 9 mai 2011 avec effet au 15 novembre 2011 en rappelant aux

locataires que l’objet de l’association consiste à mettre à disposition des logements à

coût réduit pour des familles en situation d’extrême précarité et que l’association a

besoin du logement en question pour une famille nécessitant son aide tout en

mentionnant de façon concrète les noms de trois familles concernées.

Déjà cinq ans auparavant, par courrier du 26 mai 2006, les locataires avaient été priés

de « libérer l’appartement pour le mois d’octobre », le bailleur considérant que le

pécule alloué (atteignant un montant cumulé de près de 9.000,00 euros) et la

« participation très modeste aux frais d’hébergement » a permis aux locataires de se

constituer une épargne pour se reloger ailleurs permettant ainsi de libérer

l’appartement pour des personnes ou familles plus démunies.

Il n’est pas contesté que cette mission caritative consistant à consentir des baux

extrêmement favorables à des personnes qui ne trouvent pas de logement sur le

marché locatif usuel en raison de leurs faibles capacités financières fait partie de l’objet

social de l’asbl ORGANISATION1.). C’est l’offre et la mise à disposition de tels

logements locatifs qui caractérise le fonctionnement des services de la partie intimée.

Le tribunal considère dès lors que l’asbl ORGANISATION1.) prouve son besoin

personnel si elle est en mesure d’établir que des personnes ou familles plus démunies

que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont besoin de se loger dans l’appartement que

ces derniers refusent de libérer sans que l’asbl ORGANISATION1.) n’ait besoin de

prouver que la situation de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se serait améliorée

depuis la prise à bail.

D’après les informations concordantes des parties, PERSONNE1.) aurait un contrat

de travail à durée indéterminée et il toucherait un complément RMG. Cela ne fait

certainement pas des locataires des personnes aisées, mais cela leur procure

néanmoins un revenu régulier et stable, fût-il modeste.

Par ailleurs, il faut prendre en considération, qu’en raison de la modicité du loyer et du

versement du pécule totalisant un montant d’environ 9.000,00 euros, les locataires ont

vu leurs charges financières diminuer de façon substantielle, ce qui a d’ailleurs permis

à PERSONNE2.) de ne pas s’adonner à une activité rémunérée.

De son côté, l’asbl ORGANISATION1.) fait état de six personnes, respectivement

familles qui ont déposé une demande de logement et qui n’ont pu être accueillies

même si l’asbl ORGANISATION1.) dispose encore d’autres locaux.

Il résulte de l’attestation testimoniale rédigée par PERSONNE4.), économiste et

responsable du service d’information et de conseil en matière de surendettement

d’SOCIETE1.) Asbl, qu’en raison du refus de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) de

quitter les lieux, l’asbl ORGANISATION1.) a dû « à maintes reprises refuser bon

nombre de demandes de personnes en détresse » et que « la liste d’attente s’allonge,

il y a manifestement une pénurie de logements sociaux ».

Au vu de cette déclaration sans équivoque, le tribunal tient pour établi qu’il y a des

demandes de logement émanant de personnes ou de familles qui sont dans une

situation plus précaire que celle de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) et que l’asbl

ORGANISATION1.) n’est pas en mesure de répondre à ces demandes en raison de

l’attitude intransigeante de PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

L’asbl ORGANISATION1.) a dès lors établi son besoin personnel en relation avec le

logement actuellement occupé par les appelants.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a résilié le bail entre parties

et qu’il a ordonné le déguerpissement des locataires.

En ce qui concerne le délai de déguerpissement, le tribunal considère qu’il n’y a pas

lieu de l’étendre au-delà du délai usuel d’un mois dans la mesure où les parties

appelantes ont été informées depuis mai 2006 que l’asbl ORGANISATION1.) faisait

valoir son besoin personnel sur l’appartement qu’ils occupent.

Au vu de l’issue du litige, la demande des parties appelantes tendant à l’allocation

d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée, ce tant pour la première

instance que pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1)

mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) tendant à l’obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.