Court dismisses appeal on rent arrears, confirming landlord's claim for back fees and relocation costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 3/2014

Audience publique du mardi, sept janvier deux mille quatorze

Numéro 154112 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son ou ses gérants en fonctions, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), gérant, demeurant à D-ADRESSE2.),

3) PERSONNE2.), gérant, demeurant à L-ADRESSE3.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 31 mai 2013,

sub 1) et 3) comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant initialement par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à

Luxembourg, et, ultérieurement en personne,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 154112 du rôle et appelée pour fixation le 2 juillet

2013, fut de nouveau fixée pour versement de pièces au 9 juillet 2013 et finalement

pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 10 décembre 2013, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Michel KARP, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) Sàr.l. et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en

ses explications.

PERSONNE1.) fut entendu en ses explications.

Maître Christine KOHSER, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7

janvier 2014, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Le 14 avril 2008, un contrat de bail (avec accord d’approvisionnement) est conclu entre

le bailleur SOCIETE2.) S.A. et les preneurs (i) la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.), (ii) PERSONNE3.), (iii) PERSONNE4.) et (iv) PERSONNE2.) : en vertu

de ce bail, la cellule E 3, s’étendant sur deux étages avec une surface de 185 m², sise

à ADRESSE5.), est donnée en location par le bailleur aux preneurs, moyennant un

loyer mensuel de 5.002,50 euros.

Suivant avenant du 5 septembre 2011, il a été décidé que PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) ne font plus partie du contrat de bail suite à la cession de leurs parts

sociales et à leur démission en qualité de gérant technique et de gérant administratif.

Il y est encore stipulé que PERSONNE2.) a été nommé aux fonctions de gérant

technique et que PERSONNE1.) a été nommé aux fonctions de gérant administratif.

Ce dernier a déclaré connaître toutes les clauses et conditions du contrat de bail et de

ses documents annexes et s’est engagé à les respecter scrupuleusement. Cet avenant

a été signé par l’administrateur de la société

SOCIETE2.)

ainsi que par

PERSONNE2.), PERSONNE1.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), tant en nom

personnel qu’au nom de la société SOCIETE1.).

Suivant protocole d’accord signé le 29 novembre 2011 entre

SOCIETE2.),

SOCIETE3.) et la SOCIETE4.), d’une part, et tous les exploitants signataires des baux,

d’autre part, il a été convenu en détail de la répartition des frais de transport (navettes),

de sécurité, d’enlèvement des déchets, d’électricité et de nettoyage. Il y est stipulé que

ce protocole d’accord fait partie intégrante du contrat de bail et qu’il s’applique avec

effet rétroactif pour chaque intervenant à partir de la date de prise d’effet du bail auquel

il est partie.

Faisant état de loyers impayés pour un montant total de 41.792,29 euros ainsi que de

frais impayés pour un montant total de 29.868,89 euros, la société SOCIETE2.) a, par

requête déposée en date du 18 janvier 2013, demandé la convocation de la société

SOCIETE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg, pour :

-

les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout,

à lui payer la somme de 41.792,29 euros, à titre d’arriérés de loyers avec les

intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2012, sinon de

la demande en justice, jusqu’à solde,

-

les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout,

à lui payer la somme de 29.868,89 euros, à titre d’arriérés de frais avec les intérêts

légaux à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2012, sinon de la

demande en justice, jusqu’à solde,

-

les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout,

à lui payer la somme de 16.216,17 euros au titre d’indemnité de relocation avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

-

se voir réserver le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance,

-

entendre déclarer résilié le bail aux torts exclusifs des preneurs,

-

les entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans les seize jours de la

notification du jugement à intervenir,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout

à lui payer une indemnité de procédure de 3.000,00 euros sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu en date du 24 avril 2013, le tribunal de paix de

Luxembourg, après avoir donné acte à SOCIETE2.) SA de l’augmentation de sa

demande aux montants de (i) 53.508,46 euros au titre de loyers impayés et de (ii)

31.777,98 euros au titre de frais impayés, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

rejeté le moyen d’irrecevabilité de la demande soulevé par PERSONNE2.), en

retenant que celui-ci avait signé le contrat de bail tant en sa qualité de gérant de

la société SOCIETE1.) qu’en nom personnel,

-

dit la demande d’ores et déjà fondée pour le montant réclamé au titre des frais

impayés (31.777,98 euros) et au titre de l’indemnité de relocation (16.216,17

euros), soit pour le montant total de 47.994,15 euros,

-

partant condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

solidairement à payer à la société SOCIETE2.) la somme de 47.994,15 euros,

avec les intérêts légaux sur le montant de 29.868,89 euros à partir du 18 janvier

2013, sur le montant de 1.909,05 euros, à partir du 8 avril 2013, et sur le montant

de 16.216,17 euros à partir du 24 avril 2014, chaque fois jusqu’à solde,

-

ordonné l’exécution provisoire de la condamnation au montant reconnu de

31.777,98 euros,

-

déclaré résilié le bail aux torts des parties preneuses,

-

condamné les parties locatrices à déguerpir des lieux loués dans un délai de deux

mois suivant la notification du jugement,

-

autorisé SOCIETE2.) SA à les faire expulser dans les formes légales et aux frais

des parties défenderesses, frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

refixé l’affaire pour continuation des débats afin de statuer sur le montant exact

des arriérés de loyers redus, à charge pour la société SOCIETE2.) d’établir un

décompte rectifié en prenant en compte l’encaissement de la garantie bancaire

de 24.000,00 euros ainsi que le paiement de la somme de 5.002,50 intervenu en

date du 2 avril 2013.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que le décompte des frais n’était pas

contesté et que de surcroît, suivant arrangement du 20 juin 2012, la régularité de ces

charges avait été reconnue. Concernant les arriérés de loyers, le premier juge a refixé

ce volet, alors que le décompte présenté par la société SOCIETE2.) ne tenait compte

ni d’un paiement de 5.002,50 euros, ni de la garantie locative. Néanmoins, au vu du

fait que plus de trois mois et demi d’arriérés de loyers étaient redus, le premier juge a

d’ores et déjà retenu que ce non-paiement constituait une cause justificative de

résiliation du bail.

Quant à l’indemnité de relocation, le premier juge a constaté qu’une telle indemnité a

été contractuellement prévue pour un montant équivalent à trois mois de loyers, de

sorte qu’il y a fait droit.

De ce jugement, leur notifié le 26 avril 2013, la société SOCIETE1.), PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) ont régulièrement relevé appel suivant exploit d’huissier du 31 mai

2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les parties appelantes concluent à entendre :

-

dire la demande de la société SOCIETE2.) irrecevable à l’égard de PERSONNE2.)

qui n’aurait pas signé le contrat de bail en nom personnel,

-

dire les demandes de la société SOCIETE2.) non fondées, le décompte étant

contesté tant en fait qu’en droit,

-

se voir accorder un délai de déguerpissement de minimum trois mois à partir de la

signification du présent jugement,

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, le mandataire de la société SOCIETE1.) et

de PERSONNE2.) a fait état de l’existence d’importants problèmes financiers dans le

chef de la société SOCIETE1.), en raison notamment de l’interdiction par la Ville de

ADRESSE6.) de l’utilisation de la terrasse, de l’interdiction des nuits blanches ainsi

que de frais très élevés pour le système d’utilisation des navettes (environ 1.000,00

euros par mois). Après s’être rapporté à prudence de justice quant au décompte versé

au dossier par l’intimée, la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.) font plaider que,

parmi les frais réclamés, il y a essentiellement des frais de navette, dont le

recouvrement échapperait à la compétence du juge de paix siégeant en matière de

bail à loyer. Par ailleurs, la société SOCIETE2.) n’aurait pas versé de pièces

justificatives.

PERSONNE1.) se rallie aux conclusions prises par le mandataire de la société

SOCIETE1.) et de PERSONNE2.) et conteste le montant réclamé au titre de frais, le

décompte comprenant des sommes relatives à une période à laquelle il n’était pas

encore gérant de la société SOCIETE1.). Il précise vouloir sortir des lieux loués et

sollicite un délai de déguerpissement d’au moins un à deux mois.

L’intimée, pour sa part, conclut à la confirmation de la décision attaquée pour autant

qu’il a été fait droit (i) à ses demandes en résiliation et en déguerpissement des lieux

loués, (ii) à sa demande en condamnation aux arriérés de charges, sauf à augmenter

ce volet de sa demande du montant de 3.050,44 euros et (iii) à sa demande en

condamnation à une indemnité de relocation.

Elle estime encore que c’est à bon droit que le premier juge a dit la demande recevable

à l’égard de PERSONNE2.), alors que ce dernier aurait signé le contrat de bail tant en

sa qualité de gérant de la société SOCIETE1.), qu’en son nom personnel.

Appréciation du tribunal

Quant à la recevabilité de la requête introductive d’instance à l’égard de

PERSONNE2.)

PERSONNE2.) maintient, en instance d’appel, ne pas avoir signé le contrat de bail en

son nom personnel et fait plaider que seule la société SOCIETE1.) s’est engagée.

Or, tel que d’ores et déjà relevé par le premier juge, il résulte du contrat de bail signé

le 14 avril 2008 que tant la société SOCIETE1.) (représentée par notamment

PERSONNE2.)) que PERSONNE2.) en nom personnel se sont engagés en tant que

preneurs.

L’avenant du 5 septembre 2011, qui se limite à donner acte aux parties que

PERSONNE2.) est désormais gérant technique de la société SOCIETE1.) et que

PERSONNE1.) est désormais gérant administratif, et qui stipule que « toutes les

autres clauses et conditions du contrat de bail avec accord d’approvisionnement

restent inchangées » a également été signé par PERSONNE2.) tant en sa qualité de

représentant de la société SOCIETE1.) qu’en son nom personnel.

PERSONNE2.) est dès lors malvenu de contester l’incontestable, à savoir être tenu,

aux côtés de la société SOCIETE1.) dont il est le gérant, à titre personnel des

obligations découlant du contrat de bail.

C’est partant à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge

a dit la demande recevable à l’égard de PERSONNE2.).

Quant au fond

Le tribunal note que la décision querellée n’est pas entreprise en ce que le premier

juge a résilié le bail. Au contraire, à l’audience des plaidoiries, les appelants ont affirmé

leur désir de « sortir » du contrat de bail. Le volet de la résiliation du contrat de bail

n’est dès lors pas dévolu au tribunal d’appel.

En ce qui concerne le délai de déguerpissement, c’est à bon droit et pour des motifs

que le tribunal adopte que le premier juge a accordé aux appelants un délai de

déguerpissement de deux mois, sauf à reporter ce délai à deux mois suivant la

signification du présent jugement.

Les appelants concluent ensuite à se voir décharger de toutes les condamnations

prononcées à leur encontre en première instance.

Ce faisant, ils font grief au premier juge de les avoir condamnés solidairement au

paiement (i) des arriérés de frais locatifs et (ii) d’une indemnité de relocation.

Il est rappelé que la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.), après s’être rapportés à

prudence de justice en ce qui concerne le montant réclamé au titre de frais, ont

contesté ceux-ci, au motif que la société SOCIETE2.) leur avait essentiellement facturé

des frais de navette et que, s’agissant d’un problème de recouvrement relatif au droit

commercial, le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer serait incompétent pour

en connaître.

PERSONNE1.) a contesté le montant des frais mis en compte, au motif que certains

frais se rapportaient à une période pendant laquelle il n’était pas encore gérant ou

associé de la société SOCIETE1.).

S’agissant des frais de navette, le tribunal rappelle que ces frais sont prévus au

protocole d’accord signé entre parties le 29 novembre 2011. Il y est expressément

stipulé que 55% de ces frais sont à charge de l’ensemble des exploitants des cafés et

que la société SOCIETE2.) facture ces frais à ses sous-locataires, dont notamment la

société SOCIETE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.). Il est finalement indiqué que

« le protocole d’accord s’applique avec effet rétroactif et ce pour chaque intervenant à

partir de la date de prise d’effet du bail auquel il est partie ».

Les frais de navette faisant dès lors partie intégrante des frais à charge des locataires

de la société SOCIETE2.), ils sont à considérer comme frais locatifs et leur

recouvrement est soumis, en tant que tel, à la compétence du juge de paix siégeant

en matière de bail à loyer conformément à l’article 3-3 du nouveau code de procédure

civile.

Le prédit protocole d’accord stipulant expressément qu’il s’applique avec rétroactif à

la date de prise d’effet du contrat de bail, PERSONNE1.) est malvenu de contester les

frais pour la période à laquelle il n’était pas encore associé de la société SOCIETE1.).

En effet, en signant l’avenant et le protocole d’accord, il s’est engagé à respecter toutes

les conditions du bail et prendre en charge tous les frais.

Au vu du fait que les parties appelantes restent pour le surplus en défaut d’apporter

des contestations précises et circonstanciées du décompte de frais établi par l’intimée,

et compte tenu du fait qu’elles ont, suivant arrangement du 20 juin 2012, reconnu le

montant leur réclamé, c’est encore à juste titre que le premier juge a fait droit à la

demande de la société SOCIETE2.) pour le montant de 31.777,98 euros.

Lors des plaidoiries, la société SOCIETE2.) a augmenté sa demande du montant de

3.050,40 euros du chef des arriérés de frais pour les mois d’octobre et de novembre

2013. A défaut de contestations, cette augmentation de la demande, qui est recevable,

est fondée pour le montant réclamé. L’intimée n’ayant pas demandé d’intérêts, ce

montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

L’indemnité de relocation étant prévue à l’article X) du contrat signé entre parties et

les parties appelantes restant en défaut d’expliquer pour quelle raison elle ne serait

pas due, c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge

y a fait droit.

Il s’ensuit que l’appel n’est pas fondé.

La demande des appelants en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel est à rejeter égard à l’issue du litige, les parties succombantes ne pouvant

prétendre au bénéfice de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

deux mois suivant la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. de l’augmentation de sa demande

en paiement en instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant condamne encore la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), S.àr.l.,

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. le montant de 3.050,44 euros,

dit non fondée la demande des parties appelantes sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), S.àr.l., PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.