Appeal dismissed; eviction order confirmed with one-month deadline and no stay of execution granted.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 2/2014

Audience publique du mardi, sept janvier deux mille quatorze

Numéro 153906 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 14 mai 2013,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), avocat à la Cour, et son épouse

2) PERSONNE3.), avocat à la Cour, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Patrick SANTER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 153906 du rôle et appelée pour fixation le 17

septembre 2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 10 décembre

2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Marc PETIT, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Max NICKELS, avocat, en remplacement de Maître Patrick SANTER,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7

janvier 2014, le

jugement

qui suit:

Suite au décès, ab intestat, de PERSONNE4.), ses deux filles, PERSONNE1.) et

PERSONNE5.), sont devenues, chacune à raison d’une moitié indivise, propriétaires

d’une maison d’habitation sise à L-ADRESSE1.).

Par jugement du 17 décembre 2002, le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg

a ordonné la licitation du prédit immeuble, ce dernier étant impartageable en nature.

Lors de l’adjudication publique tenue en exécution du prédit jugement par le notaire

Patrick SERRES en date du 10 juillet 2012, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se sont

portés acquéreurs de cet immeuble, l’entrée en jouissance devant se faire au jour du

paiement du prix d’adjudication.

Malgré mise en demeure du 17 juillet 2012, PERSONNE1.) continue à occuper la

maison acquise par voie d’adjudication.

Par requête entrée au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg en date du 9 janvier

2013, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE1.) et son fils

PERSONNE6.) pour les entendre condamner à déguerpir de l’immeuble sous peine

d’astreinte ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000,00

euros à partir du 25 juillet 2012 et d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

Devant le premier juge, à l’audience du 14 mars 2013, les requérants ont renoncé à

leur demande contre PERSONNE6.), ce dernier n’étant pas déclaré à l’adresse à L-

ADRESSE1.).

PERSONNE1.) a résisté à la demande au motif que la maison a appartenu à parts

égales à elle-même et à sa sœur et qu’elle a occupé la partie de la maison appartenant

à sa sœur en vertu d’un bail oral.

Retenant notamment que PERSONNE1.) n’a pas établi l’existence du bail oral qu’elle

a invoqué, que, suivant cahier des charges, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

devaient avoir la jouissance des lieux à compter du 25 juillet 2012, que PERSONNE1.)

est dès lors à qualifier comme occupante sans droit ni titre depuis cette date, évaluant

l’indemnité d’occupation à 841,66 euros par mois et considérant qu’il n’y avait pas lieu

d’assortir la condamnation au déguerpissement d’une astreinte au vu des dispositions

d’ordre public sur le sursis, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 11

avril 2013 :

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir de l’immeuble occupé avec tous ceux qui

s'y trouvent de son chef dans le mois au plus tard de la notification du jugement,

-

sinon et faute par elle de ce faire et pour autant que de besoin, autorisé

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à l’en faire expulser dans la forme légale et aux

frais de PERSONNE1.),

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une

indemnité d’occupation mensuelle de 841,66 euros à partir du 25 juillet 2012,

jusqu’au déguerpissement,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme

de 500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

14 mai 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être déchargée de

la condamnation au déguerpissement et de la condamnation au

paiement d’une

indemnité d’occupation mensuelle de 841,66 euros et de voir réduire celle-ci au

montant mensuel de 400,00 euros.

A titre subsidiaire, elle demande à se voir allouer un délai de déguerpissement

suffisamment long pour pouvoir se reloger tout en proposant de payer, pendant ce

temps, une indemnité d’occupation de 400,00 euros par mois.

PERSONNE1.) sollicite enfin une indemnité de procédure de 850,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir qu’elle a occupé « la maison

appartenant à sa sœur » en vertu d’un bail oral que les parties intimées seraient tenues

de respecter conformément à l’article 4 du cahier des charges de l’adjudication.

Dès lors, PERSONNE1.) aurait la qualité de preneur et non d’occupante sans droit ni

titre et PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient dû dénoncer le contrat de bail

suivant les dispositions de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

Faute de ce faire, aucune indemnité d’occupation ne serait due « alors que la dame

PERSONNE1.) doit continuer à payer un loyer de 200,00 euros »… « à l’indivision ».

D’après l’appelante, les loyers auraient toujours été payés en liquide.

PERSONNE1.) entend établir l’existence du bail verbal en offrant en preuve les faits

suivants :

« Il est vrai que depuis novembre 2002 jusqu’à juillet 2012, sans préjudice de la date

exacte, la dame PERSONNE1.) paie un montant de 200,00 euros à titre de quote-part

indivise de loyer pour l’immeuble sis à L-ADRESSE1.). »

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

en soutenant que c’est à bon droit que PERSONNE1.) a été qualifiée d’occupante

sans droit ni titre à partir du 25 juillet 2012. Ainsi, conformément à l’article 3 du cahier

des charges relatif à l’adjudication, l’entrée en jouissance des lieux a eu lieu le jour du

paiement du prix qui a eu lieu en date du 24 juillet 2012.

Les parties intimées contestent tant l’existence du bail

oral invoqué

qu’un

commencement d’exécution de ce prétendu bail oral. L’occupation de l’immeuble par

PERSONNE1.) aurait eu lieu en sa qualité de copropriétaire et non pas de locataire et

dès lors cette occupation ne saurait être interprétée comme exécution d’un bail oral.

Dans ces conditions et conformément à l’article 1715 du code civil, PERSONNE1.) ne

saurait être admise à rapporter la preuve d’un bail oral par l’audition de témoins et il y

aurait lieu de confirmer le jugement a quo en ce qu’il a ordonné le déguerpissement

de PERSONNE1.).

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent, par appel incident, à assortir la

condamnation au déguerpissement d’une astreinte journalière de 100,00 euros par

jour de retard et ils reprochent au premier juge d’avoir retenu, à ce propos, que les

dispositions d’ordre public relatives au sursis s’opposeraient à l’octroi d’une astreinte.

Tel ne serait pas le cas en l’espèce puisqu’il s’agit d’une occupation sans droit ni titre

où aucun régime de sursis n’est organisé par la loi.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) estiment encore que le seul but de l’appel aurait été

de se maintenir plus longtemps dans les lieux, raison pour laquelle ils demandent à

voir condamner PERSONNE1.) à leur payer une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire de 5.000,00 euros.

Enfin, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) fait valoir qu’en interjetant appel elle ne ferait qu’user une voie de

recours sans intention dolosive et elle donne encore à considérer qu’un sursis serait

également possible dans le cadre d’une occupation sans droit ni titre.

PERSONNE1.) prétend qu’elle occupe les lieux en vertu d’un bail oral qui existerait

entre elle-même et sa sœur, respectivement l’indivision successorale.

En vertu de l’article 1715 du code civil, si le bail sans écrit n’a encore reçu aucune

exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne pourra être reçue par témoins,

quelque modique en soit le prix et quoi qu’on allègue qu’il y a eu des arrhes donnés.

Il en découle que l’existence d’un bail verbal contesté, qui n’a encore reçu aucune

exécution, ne peut être établie, ni par témoins, ni par présomptions. En effet, le tribunal

rappelle que la preuve par présomptions est assimilée, quant à sa recevabilité, à la

preuve testimoniale (cf. Répertoire de Procédure Civile et Commerciale, Dalloz 1956,

verbo Preuve, n° 1206).

Si le bail a reçu un début d’exécution, la preuve du contrat de bail peut, par contre être

administrée par toutes voies de droit.

Si par contre, comme en l’espèce, l’existence du bail verbal et l’occupation des lieux à

ce titre sont déniées, on ne saurait admettre la preuve testimoniale du commencement

d’exécution, sous peine de réduire à néant, ou du moins d’éluder, les dispositions

strictes de l’article 1715 du code civil. L’exécution d’un bail oral de nature à établir

l’existence du bail ne peut, pas plus que le bail lui-même, être établie par témoignages

ou présomptions. Elle reste soumise à l’article 1341 du code civil et doit être prouvée

par écrit ou par l’un des modes subsidiaires de preuve admis en droit commun (aveu

ou serment) (cf. VANKERCKHOVE et LA HAYE, Le louage des choses, no 173 et cf.

Marianne Harles Le bail à loyer compte-rendu de jurisprudence P. 31, p. 298, no 22).

En effet, pour que l’occupation des lieux puisse être considérée comme un élément de

preuve de l’exécution du bail, elle doit faire apparaître clairement la volonté des parties

de conclure un bail…il faut qu’elle ne soit pas équivoque et qu’elle ne puisse

s’expliquer autrement (cf. Marianne Harles ibidem).

En l’espèce, PERSONNE1.) a continué d’occuper les lieux suite au décès de sa mère.

Elle occupe donc une maison qui lui appartenait en indivision avec sa sœur. Si, comme

elle le prétend, elle versait mensuellement la somme de 200,00 euros à sa sœur, ce

paiement, à le supposer établi, n’est pas forcément à considérer comme loyer mais il

faut plutôt le qualifier d’indemnité d’occupation destiné à indemniser sa sœur du fait

de la jouissance privative de la maison dont PERSONNE1.) n’était que propriétaire à

hauteur d’une moitié indivise.

En effet, aux termes de l'article 815-9 du Code civil, « chaque indivisaire peut user et

jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible

avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au

cours de l'indivision. L'indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est

sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ; en particulier, il doit une

indemnité d'occupation lorsqu'il a eu l'usage privatif d'un logement dépendant de

l'indivision. »

Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte

des fruits et revenus d’un bien indivis résultant de la jouissance privative d’un

indivisaire (Jurisclasseur civil, articles 815 à 815-18, fasc. 40, n° 23 et 28).

Dans ces conditions, le tribunal retient que l’occupation invoquée ne permet pas

d’établir le commencement d’exécution d’un bail oral, de sorte que l’offre de preuve

par témoins devra être rejetée conformément aux principes probatoires développés ci-

dessus.

Force est donc de conclure, à l’instar du premier juge, que PERSONNE1.) est à

considérer comme occupante sans droit ni titre de la maison d’habitation sise à L-

ADRESSE1.), ce à partir du jour où les adjudicataires avaient droit à la jouissance des

lieux conformément à l’article 3 du cahier des charges, soit à partir du paiement du

prix de vente qui a eu lieu en date du 24 juillet 2012.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a ordonné le déguerpissement de

PERSONNE1.) et qu’il l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation à partir du

25 juillet 2012 jusqu’au déguerpissement effectif.

Le premier juge est encore à confirmer en ce qu’il a correctement fixé l’indemnité

d’occupation, en se référant au capital investi, au montant mensuel de 841,66 euros.

En ce qui concerne le délai de déguerpissement, le tribunal considère qu’il n’y a pas

lieu de l’étendre au-delà du délai usuel d’un mois dans la mesure où PERSONNE1.) a

été invitée à quitter les lieux dès le 17 juillet 2012.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) entendent voir assortir la condamnation au

déguerpissement d’une astreinte.

Aux termes de l’article 16 alinéa 1er de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, peut ordonner à la

requête de la partie condamnée au déguerpissement, qu’il s’agisse d’un locataire ou

d’un occupant sans droit ni titre, qu’il sera sursis à l’exécution de la décision.

L’alinéa 4 de ce même article stipule que, si après une condamnation au

déguerpissement en première instance, l’appel de la partie condamnée à déguerpir

est déclaré irrecevable ou nul, ou si le déguerpissement est confirmé en instance

d’appel, quel que soit le délai accordé par le juge d’appel à la partie condamnée au

déguerpissement, cette partie ne pourra plus introduire une demande en sursis à

l’exécution de la décision.

Il se dégage de ces textes qu’un sursis au déguerpissement ne saurait être demandé,

voire accordé en instance d’appel. Le raisonnement tenu par le premier juge n’est donc

pas transposable à l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 2059 du code civil, le juge peut, à la demande d’une partie,

condamner l’autre partie, pour le cas où il ne serait pas satisfait à la condamnation

principale, au paiement d’une somme d’argent, dénommée astreinte, le tout sans

préjudice des dommages-intérêts s’il y a lieu. Toutefois, l’astreinte ne peut être

prononcée en cas de condamnation au paiement d’une somme d’argent.

La condamnation principale au déguerpissement peut donc en principe être assortie

d’une astreinte.

Une fois que la fixation d’une astreinte a été demandée en son principe, le juge dispose

d’un pouvoir souverain tant en ce qui concerne la nécessité de recourir à l’astreinte

qu’en ce qui concerne ses modalités (Marc THEWES, L’astreinte en droit

luxembourgeois, Annales de droit luxembourgeois, 1999 p. 114).

Or, le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours

en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, et que

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) peuvent dès lors procéder à l’exécution du jugement

après l’écoulement du délai de déguerpissement, la demande tendant à voir assortir

la condamnation au déguerpissement d’une astreinte est à rejeter.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal et l’appel

incident sont à déclarer non fondés.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) tendant à l’allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

Il en sera de même pour la demande afférente de

PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.), faute par eux d’avoir établi la condition d’iniquité requise pour

l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Quant à la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) tendant à l’allocation

d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire, le tribunal rappelle que l’exercice

d’une action en justice ou d’une voie de recours ne dégénère en faute que s’il constitue

un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente

au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Les parties intimées n’ayant pas rapporté la preuve d’une telle faute dans le chef de

PERSONNE1.), leur demande est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d'appel, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés, partant

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1)

mois à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) tendant à

l’obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.