Court dismisses appeal confirming landlord's claim for unpaid rent and security deposits against new property owners.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 230/2013

Audience publique du mardi, dix-sept décembre deux mille treize

Numéro 152510 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-

Alzette du 8 mars 2013,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Alexandre CHATEAUX, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE4.), sans état connu, et son épouse

4) PERSONNE5.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

appelants par appel incident,

sub 1) à 4) comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 17 septembre 2013.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience 3 décembre 2013.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Carine SULTER,

avocat, en remplacement de Maître Alexandre CHATEAUX, avocat constitué, les deux

demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) par

l’organe de leur mandataire Maître Julien GROSS, avocat, en remplacement de Maître

Alain GROSS, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

PERSONNE1.) était propriétaire d’un immeuble situé à ADRESSE3.) et avait conclu

un certain nombre de contrats de bail par lesquels il a donné en location en tant que

surfaces de bureaux différentes parties de cet immeuble à différents preneurs, à savoir

SOCIETE1.) Sàrl, SOCIETE2.) SA, SOCIETE3.) Sàrl, PERSONNE6.), PERSONNE7.)

et SOCIETE4.).

Suite à une adjudication par voie parée tenue en date du 6 avril 2011, cet immeuble a

été acquis par PERSONNE2.) et son épouse, PERSONNE3.), ainsi que par

PERSONNE4.)

et

son

épouse,

PERSONNE5.)

(ci-après

« les

nouveaux

propriétaires »).

Par courrier du 11 mai 2011, les locataires ont été informés du transfert de propriété

de l’immeuble.

Par exploit d’huissier de justice du 23 novembre 2011, les nouveaux propriétaires ont

cité l’ancien propriétaire, PERSONNE1.), à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg afin de l’entendre condamner à leur payer, sur base de l’article 1376 du

code civil, le montant de 8.825,00 euros qui se subdivise en (i) 7.023,00 euros au titre

de loyers que PERSONNE1.) aurait indûment perçus de ses anciens locataires

pendant la période du 6 avril 2011 au 31 juillet 2011 et (ii) 1.800,00 euros au titre de

garanties locatives fournies en exécution des baux par les locataires à PERSONNE1.)

et qui seraient indûment retenues par ce dernier.

Devant le premier juge, à l’audience du 27 avril 2012, les nouveaux propriétaires ont

augmenté leur demande du chef de restitution de garanties locatives à la somme de

5.400,00 euros.

Par jugement du 25 mai 2012, le tribunal de paix de Luxembourg a dit « non fondée »

la demande relative aux loyers qui se chiffrait à 7.025,99 euros, ce au motif que les

nouveaux propriétaires, en raison du fait qu’ils se sont substitués dans les droits de

l’ancien bailleur-vendeur, ont qualité à agir contre les locataires, mais non contre

l’ancien propriétaire sur base de l’article 1376 du code civil.

Le même jugement a invité les nouveaux propriétaires à détailler les montants

réclamés au titre de la restitution des garanties locatives.

PERSONNE1.) s’est opposé à la demande en restitution des diverses garanties en

contestant avoir perçu lesdites garanties, respectivement d’avoir perçu les sommes en

question au titre de garantie.

Après que les parties demanderesses ont apporté les précisions requises à l’audience

du 30 novembre 2012, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 11 janvier

2013 :

-

dit la demande en remboursement des garanties locatives partiellement fondée ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer aux époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

ainsi qu’aux époux PERSONNE4.) et PERSONNE5.) la somme de 5.400,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 23 novembre 2011, date de la demande en justice,

jusqu’à solde ;

-

dit la demande non fondée quant au surplus;

-

rejeté la demande en allocation d’une indemnité de procédure formée par les époux

GROUPE1.) et GROUPE2.)–GROUPE3.) ;

-

fait masse des frais et dépens de l’instance et les a imposés pour moitié à charge

de chacune des parties.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

8 mars 2013.

Par réformation du jugement entrepris, il demande à être déchargé de la condamnation

prononcée à son encontre par le premier juge et il conclut à l’allocation d’une indemnité

de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Les parties intimées concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qui

concerne les garanties pour lesquelles le premier juge a déclaré leur demande fondée

(à savoir les garanties fournies par les locataires SOCIETE1.) (3.600,00 euros),

SOCIETE4.) (800,00 euros), SOCIETE5.) S.A. (500,00 euros après compensation

partielle), PERSONNE6.) (500,00 euros)), et elles interjettent appel incident quant aux

garanties non prises en considération par le premier juge, à savoir la garantie

PERSONNE7.) (700,00 euros) ainsi que le solde de la garantie SOCIETE5.) S.A.

(500,00 euros), demandant ainsi que PERSONNE1.) soit condamné à leur payer la

somme de 6.600,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre

2011, jour de la demande en justice jusqu’à solde.

Les parties intimées sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour la première instance et de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Les prétentions respectives des parties seront plus amplement détaillées ci-dessous

étant entendu que, tout comme en première instance, PERSONNE1.) ne conteste pas

le principe de la continuation des garanties locatives au nouveau bailleur, dès lors qu’il

a été prouvé qu’il a perçu la garantie locative et qu’elle n’a pas été imputée sur une

obligation inexécutée d’un de ses locataires.

Ces prétentions seront analysées à la lumière des principes et extraits doctrinaux

auxquels le premier juge a fait référence à bon droit et que le tribunal reproduit à cet

endroit :

Sauf si la garantie locative est acquise au vendeur pour des dettes échues au moment

de la vente de l’immeuble, l’acquéreur peut exiger au moment de la vente que la

garantie lui soit transmise. Tenu d’exécuter les obligations du bailleur, il peut réclamer

le transfert de la garantie en ses mains et la garantie ne peut rester en possession du

vendeur, sans cause, puisque par l’effet de l’acte de vente, le vendeur-bailleur n’est

plus créancier (Les Novelles, Le louage de choses, numéro 555).

Quant à la garantie SOCIETE1.) Sàrl

Le premier juge a fait droit à ce volet de la demande en constatant que cette garantie

avait été payée et qu’il n’était pas établi en cause que le bailleur aurait renoncé à cette

garantie en considérant la somme de 3.600,00 euros comme paiement anticipatif de

loyers.

PERSONNE1.) déclare reconnaître que la somme de 3.600,00 euros, l’équivalent

d’une année de loyers a été payée en début de bail, mais que ce paiement correspond

en définitive au paiement anticipé d’une année de loyers et que « s’il était autrement,

le locataire SOCIETE1.) Sàrl devait fournir la preuve de paiement des loyers pour la

période de novembre 2010 à novembre 2011 ».

Les parties intimées contestent cette analyse alors qu’il résulterait des pièces que

PERSONNE1.) a touché à la fois le loyer correspondant à la première année et la

garantie locative de 3.600,00 euros.

Par écrit du 2 novembre 2010, soit le lendemain de la signature du bail avec

SOCIETE1.) Sàrl, PERSONNE1.) reconnaît avoir reçu de la part du représentant de

SOCIETE1.) Sàrl la somme de 3.600,00 euros «en espèces …pour les loyers d’une

durée d’un an… ».

Un an plus tard, soit le 2 novembre 2011, PERSONNE1.) reconnaît avoir reçu de la

part du représentant de SOCIETE1.) Sàrl la somme de 3.600,00 euros «en main

propre pour la garantie locative… ».

Il est ainsi établi que la garantie a été payée et que PERSONNE1.) devra la continuer

aux bailleurs successifs, car même s’il prétend que la garantie se serait « épuisée au

fur et à mesure de l’exécution du contrat de bail », force est de constater que

PERSONNE1.) ne précise nullement quels arriérés de loyers il vise et il n’en rapporte

pas la preuve.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a fait droit à ce volet de la

demande.

Quant à la garantie SOCIETE2.) SA et SOCIETE3.) Sàrl

Le premier juge a fait partiellement droit à ce volet de la demande après compensation

partielle de la garantie avec des loyers impayés.

Si PERSONNE1.) admet avoir reçu de ces deux locataires une garantie locative totale

de 1.000,00 euros, il fait néanmoins plaider que lesdits locataires auraient résilié les

contrats de bail et que, dans leurs courriers de résiliation, ils auraient admis redevoir

chacun deux mois de loyers de 250,00 euros et qu’ils auraient demandé la

compensation de ces arriérés avec le montant de la garantie locative, ce que

PERSONNE1.) aurait accepté.

Dans ces conditions, les garanties auraient été entièrement absorbées et

PERSONNE1.) aurait été condamné à tort à les continuer aux nouveaux propriétaires.

Les parties intimées réfutent cette analyse en argumentant que les loyers pour

lesquels une compensation était sollicitée concernaient la période postérieure à

l’adjudication publique et que PERSONNE1.) n’était dès lors pas en droit de

compenser une garantie locative avec des loyers qui étaient dus aux nouveaux

propriétaires.

Il résulte du courrier de résiliation du 20 avril 2011 signé conjointement par les

locataires SOCIETE2.) SA et SOCIETE3.) Sàrl qu’ils ont résilié le bail qui les liait à

PERSONNE1.) avec effet au 30 juillet 2011.

Le tribunal note que cette résiliation semble acceptée tant par PERSONNE1.) que par

les nouveaux propriétaires.

Il est vrai que, dans un courrier du 6 mai 2011, SOCIETE2.) SA et SOCIETE3.) Sàrl

affirment, apparemment de l’accord de PERSONNE1.), ne pas procéder au paiement

des loyers de juin et juillet 2011 et de les imputer en totalité (4 x 250 = 1.000,00 euros)

sur la garantie locative.

Or, conformément à ce qui a été retenu dans le jugement non entrepris du 25 mai

2012, le tribunal constate que les loyers en question concernent une période

postérieure à l’adjudication publique, soit une période où les nouveaux propriétaires

étaient créanciers de ces loyers, de sorte qu’une « compensation » avec les garanties

locatives payées à PERSONNE1.) ne se conçoit pas.

C’est dès lors à tort que le premier juge a suivi le raisonnement de l’appelant relatif à

la compensation et il y a lieu de retenir que PERSONNE1.) devra payer aux nouveaux

propriétaires du chef des garanties locatives SOCIETE2.) SA et SOCIETE3.) Sàrl la

somme de 1.000,00 euros.

Quant à la garantie PERSONNE6.)

Le premier juge a fait droit à ce volet de la demande en retenant que la garantie « se

rapporte au contrat conclu le 31 mars 2008 et non pas au contrat antérieur ».

PERSONNE1.) s’oppose à ce que cette garantie soit prise en considération. Il

résulterait certes d’un extrait bancaire du 30 mars 2008 qu’une caution d’un montant

de 500,00 euros a été virée, mais le bail « litigieux » n’aurait été conclu que le 11

février 2009 et le loyer aurait été fixé à 350,00 euros et non à 250,00 euros, de sorte

que les nouveaux propriétaires n’auraient pas rapporté la preuve qu’une garantie

aurait été payée en relation avec le contrat de bail en question.

Les nouveaux propriétaires répliquent que ce constat n’a pas d’incidence et que, dès

lors qu’il est établi que le locataire PERSONNE6.) a versé une garantie de 500,00

euros et que « PERSONNE1.) est toujours en possession de cet argent », il serait tenu

de leur continuer la garantie.

Est versé aux débats un contrat de bail liant PERSONNE6.) à PERSONNE1.) qui a

été signé en date du 11 février 2009 et qui fait état d’une « Mietkaution in Höhe von

500,00 €…die in Form eines Sparbuches zu Gunsten des Mieters ( ?) angelegt wird ».

Puisqu’une caution de 500,00 euros a déjà été virée en mars 2008, cette caution se

rapportait forcément à un bail antérieur.

Dans la mesure où le tribunal ne dispose d’aucune information sur la question de

savoir si la caution originaire a été reversée au locataire ou si elle a été « reprise » par

le bailleur en exécution du bail de février 2009, le bailleur ne saurait être condamné à

restituer ledit montant aux nouveaux propriétaires.

Au vu des considérations qui précèdent, c’est à tort que le premier juge a fait droit à

ce volet de la demande.

Quant à la garantie d’PERSONNE7.)

Le premier juge a rejeté ce volet de la demande au motif qu’il n’était pas établi que la

garantie de 700,00 euros avait effectivement été payée à l’ancien bailleur.

Les nouveaux propriétaires font grief au premier juge d’avoir retenu qu’il n’était pas

établi que la garantie locative de 700,00 euros avait été constituée au profit de

PERSONNE1.). D’après eux, l’existence de cette garantie résulterait des stipulations

du contrat de bail.

A titre subsidiaire, ils entendent prouver par l’audition du témoin PERSONNE7.), les

faits suivants :

« Au cours du mois d’octobre 2010, sans préjudice quant à une date plus exacte,

Monsieur PERSONNE7.) a payé la somme de 700 € à Monsieur PERSONNE1.) ;

Ledit paiement correspondait à la garantie locative, telle que prévue par le contrat de

bail, signé entre parties le 27 septembre 2010 ;

A ce jour, M. PERSONNE1.) n’a toujours pas restitué la somme en question à M.

PERSONNE7.). »

PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point en

argumentant que si le contrat prévoyait la constitution d’une garantie, la preuve de

l’exécution de cette obligation contractuelle ne serait cependant pas remplie en

l’absence d’un extrait bancaire afférent.

PERSONNE1.) s’oppose encore à l’audition du témoin PERSONNE7.) dans la mesure

où celui-ci aurait « tout intérêt à prétendre avoir fourni une caution afin d’éviter que les

intimés ne lui réclament sa constitution ». De plus, l’offre de preuve ne serait ni

pertinente ni concluante et serait dès lors à rejeter.

Le contrat de bail signé entre PERSONNE1.) et PERSONNE7.) en date du 27

septembre 2010 prévoit le virement d’une garantie de 700,00 euros sur le compte

bancaire de PERSONNE1.) auprès de la SOCIETE6.).

Visiblement la preuve d’un tel virement bancaire fait défaut.

Si les nouveaux propriétaires prétendent dès lors que la garantie bancaire aurait été

remise en mains propres au bailleur, il leur aurait appartenu de préciser ce point dans

leur offre de preuve. Faute de ce faire, elle est à rejeter pour défaut de précision et il y

a lieu de conclure que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté ce volet de la

demande.

Quant à la garantie Quant à la garantie SOCIETE4.)

Pour être complet, le tribunal note que ce volet du litige ne lui est pas dévolu, faute

d’appel sur ce point, PERSONNE1.) ne critiquant la condamnation afférente (800,00

euros) dans aucune de ses écritures.

Conclusion et indemnités de procédure

Eu égard aux développements ci-dessus, il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) la somme

de (3.600 + 1.000 + 800 =) 5.400,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter

de 23 novembre 2011, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Ledit montant correspond, par hasard, au montant de la condamnation prononcée par

le premier juge mais il se décompose de manière différente. Pour cette raison, il y a

lieu à confirmation du jugement entrepris, quoique partiellement pour d’autres motifs.

L’appel principal et l’appel incident sont dès lors à déclarer non fondés.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise pour l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de

PERSONNE1.), ni dans celui des parties intimées.

Il s’ensuit que (i) la demande des parties intimées sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour la première instance et (ii) les demandes respectives

des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour

l’instance d’appel sont à déclarer non fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés, partant

confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

impose les frais et dépens de l’instance d’appel pour moitié à PERSONNE1.) et pour

moitié à PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) et en

ordonne la distraction au profit de Maître Alain GROSS, avocat concluant, la

demandant, affirmant en avoir fait l’avance.