Landlord wins partial appeal on rent arrears but case suspended for unpaid advances and security deposit.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 225/2013

Audience publique du mardi, dix décembre deux mille treize

Numéro 154056 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN d’Esch-

sur-Alzette du 28 mai 2013,

comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 154056 du rôle et appelée pour fixation le 18 juin

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 26 novembre 2013, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Daniel FOCA, avocat, en remplacement de Maître Daniel NOEL, avocat,

comparant pour société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Maximilien KRYSZTON, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth

MACHADO, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

décembre 2013, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail commercial du 28 octobre 2009, PERSONNE1.) a donné en

location à SOCIETE1.) sàrl un local de commerce à usage de salon de coiffure sis à

ADRESSE3.) moyennant paiement mensuel d’un loyer de 1.175,00 euros et d’une

« avance » de 125,00 euros, à payer « à titre d’acompte sur les frais communs

incombant » au locataire.

Le contrat de bail, conclu pour une durée initiale de trois années, a pris cours le 1er

décembre 2009 et stipule que la somme de 3.525,00 euros sera affectée par les

locataires en garantie de l’exécution de leurs obligations. A la dernière page du bail, à

laquelle figurent la signature des parties bailleresse et locatrice, ainsi que celle des

cautions solidaires, il est stipulé « reçu pour garantie du bail 3.525,00 euros », suivie

de la signature du bailleur.

Suivant courrier du 31 août 2011, SOCIETE1.) sàrl fait part à PERSONNE1.) de son

intention de résilier le contrat de bail avec effet au 1er février 2012, date à laquelle le

local serait, d’après les termes dudit courrier, libéré.

Suivant courrier du 17 octobre 2011, le mandataire de l’intimé prend note du prédit

courrier, attire l’attention de SOCIETE1.) sàrl sur le fait que le bail conclu pour une

durée de trois ans avec effet au 1er décembre 2009, court jusqu’au 1er décembre 2012

et que, sans repreneur solvable, le bailleur ne saurait accepter la résiliation anticipée

du contrat de bail.

Suivant courrier du 3 août 2012 adressé par le mandataire de PERSONNE1.) à

SOCIETE1.) sàrl, celle-ci a été informée que PERSONNE1.) « aurait trouvé un

repreneur pour le bail à partir du 15 août 2012 » et émet la question de savoir si la

résiliation du bail avec effet à la prédite date est acceptée par SOCIETE1.) sàrl.

Par requête déposée le 3 août 2012 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer SOCIETE1.) sàrl à comparaître devant le juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer, afin de le voir condamner à lui payer la somme de

9.100,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances « sur charges » impayées des

mois d’octobre 2011 à décembre 2011 et des mois de mars 2012 à juin 2012, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. PERSONNE1.) a en

outre sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de 800,00 euros, ainsi que

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a porté le montant de sa

demande à 18.200,00 euros (14 x 1.300,00 euros).

Par jugement contradictoire du 10 avril 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette i) a

dit la demande recevable et fondée et a partant condamné SOCIETE1.) sàrl à payer à

PERSONNE1.) le montant de 18.200,00 euros avec les intérêts légaux sur le montant

de 9.100,00 euros à partir du 3 août 2012 et sur le montant de 9.100,00 euros à partir

du 13 mars 2013, chaque fois jusqu’à solde, ii) a ordonné l’exécution provisoire de la

prédite condamnation, iii) a condamné SOCIETE1.) sàrl à payer à PERSONNE1.) une

indemnité de procédure de 150,00 euros et iv) l’a condamnée aux frais et dépens de

l’instance.

En statuant comme il l’a fait, le premier juge a implicitement, mais nécessairement dit

la demande i) relative aux arriérés de loyers fondée à concurrence du montant de

14 x 1.175,00 = 16.450,00 euros, et ii) relative aux avances sur charges fondée à

concurrence du montant de 14 x 125,00 =1.750,00 euros.

De ce jugement, notifié le 18 avril 2013 à SOCIETE1.) sàrl, celle-ci a régulièrement

relevé appel suivant exploit d’huissier du 28 mai 2013.

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) sàrl demande principalement i)

à voir constater qu’il y a eu résiliation du bail d’un commun accord avec effet au 1er

septembre 2012, ii) à voir réduire le montant des arriérés de loyers à 10.575,00 euros,

iii) à voir donner acte à SOCIETE1.) sàrl de sa demande en restitution de la garantie

locative à hauteur de 3.900,00 euros, sinon de 3.525,00 euros et à voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer le montant de 3.900,00 euros, sinon de 3.525,00 euros, iii)

à voir donner acte à l’appelante de sa demande en restitution des charges à hauteur

de 4.500,00 euros, sinon de 4.125,00 euros et à voir condamner PERSONNE1.) à lui

payer le montant de 4.500,00 euros, sinon de 4.125,00 euros et iv) à voir ordonner la

compensation légale entre les dettes respectives, et subsidiairement i) à voir

constater que le bail a pris fin le 30 novembre 2012 et ii) à voir dire que le montant des

arriérés de loyers se chiffre à 14.100,00 euros. SOCIETE1.) sàrl sollicite l’octroi d’une

indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel et demande à voir

condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, SOCIETE1.) sàrl expose que le bail a été résilié d’un commun

accord entre parties avec effet au 1er septembre 2012, sinon qu’il a pris fin le 30

novembre 2012.

Le quantum des arriérés de charges réclamé en première instance par PERSONNE1.)

est contesté par SOCIETE1.) sàrl au motif que le bailleur n’a jamais établi de décompte

de charges ; il y aurait partant lieu à restitution de l’indu.

Quant à la garantie locative, SOCIETE1.) sàrl, après avoir exposé que le montant de

3.525,00 euros a été payé, cela résultant implicitement du bail, a, suivant courrier

adressé au tribunal en cours de délibéré, fait relever qu’il appert de la dernière page

du bail que le montant de 3.525,00 euros a été réglé lors de la signature du bail.

Le cas échéant, il y aurait lieu d’ordonner une comparution personnelle des parties.

PERSONNE1.) conclut à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de

SOCIETE1.) sàrl tendant i) au remboursement de la garantie locative et ii) au

remboursement des charges, au motif de constituer des demandes nouvelles

prohibées en instance d’appel. PERSONNE1.) fait relever qu’en statuant sur ces

demandes, il se verrait privé du double degré de juridiction.

Quant au fond, PERSONNE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris et au

rejet des deux volets de la demande reconventionnelle formulée par l’appelante.

L’intimé donne à considérer qu’à défaut de réponse par SOCIETE1.) sàrl à la lettre du

3 août 2012, le bail a continué à courir jusqu’à son terme, soit le 1er décembre 2012. Il

y aurait partant lieu de faire droit à la demande en condamnation d’arriérés de loyers

et de charges jusqu’au 1er décembre 2012, tel que le premier juge l’a retenu. Les

avances sur charges d’un montant mensuel de 125,00 euros, qui se rapporteraient à

des frais communs de copropriété, auraient toujours été payées par SOCIETE1.) sàrl,

sans aucune réserve ni contestation. Elles seraient partant dues.

Après avoir dit que la garantie locative n’a fait l’objet d’aucun paiement, PERSONNE1.)

a dans la suite, par courrier adressé au tribunal en cours de délibéré (suite au courrier

de SOCIETE1.) sàrl), exposé que la garantie locative « n’existe plus, non pas parce

qu’elle n’a pas été payée par les locataires, mais parce qu’elle a d’ores et déjà fait

l’objet d’une compensation avec les mois de juillet, août et septembre 2011 non payés

par le locataire ».

PERSONNE1.) s’oppose à voir ordonner une comparution personnelle des parties, en

faisant relever que pareille mesure ne ferait que retarder inutilement l’issue du litige.

Motifs de la décision

Remarques préliminaires

Quant aux courriers adressés au tribunal en cours de délibéré

Dans son courrier du 29 novembre 2013 adressé au tribunal par le mandataire de

PERSONNE1.) suite au courrier adressé le 27 novembre 2013, partant en cours de

délibéré par le mandataire de SOCIETE1.) sàrl, l’intimé conclut au rejet du courrier de

l’appelante au motif qu’il s’agirait de conclusions unilatérales non débattues

contradictoirement lors des débats.

Or, il est à noter qu’il suffit d’un simple coup d’œil à la dernière page du contrat de bail

conclu entre parties, versé aux débats menés à l’audience, pour se rendre compte

que, tel que déjà dit ci-avant, le montant de la garantie bancaire a été reçu par

PERSONNE1.)

lors de la signature du bail, de sorte que ce montant a

incontestablement été payé.

Quant à la recevabilité de la demande reconventionnelle de SOCIETE1.) sàrl formulée

pour la première fois en instance d’appel, il est à noter qu’aux termes de l’article 592

du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles sont prohibées en

appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que la demande nouvelle ne soit

la défense à l’action principale.

La demande reconventionnelle est recevable lorsqu'elle sert de défense à l'action

principale. Il n'est pas nécessaire qu'elle soit connexe à la demande principale, mais il

faut qu'elle entraîne si elle est admise, le rejet de la demande principale en tout ou en

partie. Ainsi une demande reconventionnelle, qui aurait pour but unique de procurer à

celui qui l'a formée, un avantage distinct de sa défense à l'action principale, et ne ferait,

par conséquent, pas échec à la demande principale, est irrecevable (Encyclopédie

Dalloz, proc. civ. V° demande reconventionnelle n° 11,12, 13 ; Tr. Arr. Lux. 23 juillet

2003, n° 22316 du rôle).

La demande reconventionnelle n'est recevable comme connexe que si elle procède

de la même cause que la demande principale et qu'elle est de nature à neutraliser en

tout ou partie les effets de celle-ci (ibidem, n° 17 ; Tr. Arr. Lux. 23 juillet 2003, n° 22316

du rôle).

Il se dégage en l'espèce à suffisance de droit des éléments de la cause que les deux

volets de la demande reconventionnelle formulée par SOCIETE1.) sàrl répondent aux

susdits critères de sorte qu’elle est recevable.

Quant au fond

Le bail ayant été conclu pour une durée de trois ans avec effet au 1er décembre 2012,

il s’ensuit qu’à défaut de résiliation anticipée d’un commun accord des parties il a

continué à sortir ses effets jusqu’au 1er décembre 2012, ceci engendrant dans le chef

de SOCIETE1.) sàrl l’obligation de payer le loyer d’un montant mensuel de 1.175,00

euros pour la période s’étendant, suivant requête introductive d’instance i) d’octobre à

décembre 2011 et ii) de mars à juin 2012 et suivant conclusions lors des débats de

première instance de juillet à novembre 2012, soit non pas quatorze mois, mais douze

mois seulement, ce qui chiffre le montant des arriérés de loyers à (12 x 1.175,00 =)

14.100,00 euros.

Par réformation du jugement entrepris, SOCIETE1.) sàrl est partant d’ores et déjà à

condamner à payer à PERSONNE1.) le montant de 14.100,00 euros, à titre d’arriérés

de loyers, avec les intérêts légaux sur le montant de 9.100,00 euros à partir du 3 août

2012 et sur le surplus de 5.000,00 euros à partir du 13 mars 2013, chaque fois jusqu’à

solde.

L’appel est dès lors d’ores et déjà à dire partiellement fondé.

Quant aux avances impayées, il se dégage de la lecture du contrat de bail que le

montant de 125,00 euros concerne les frais communs. A défaut d’une quelconque

pièce permettant de vérifier la justification de ces frais, il y a lieu de surseoir à statuer

afin de permettre à PERSONNE1.) de verser les pièces justificatives relatives aux frais

communs et d’établir un décompte y relatif ; le volet de la demande principale et celui

de la demande reconventionnelle relatifs au paiement desdits frais, respectivement à

leur remboursement sont partant tenus en suspens.

Quant à la garantie locative, si d’un côté il se dégage à suffisance de droit du bail

conclu et versé aux débats, que le montant de 3.525,00 euros a été payé au bailleur

lors de la signature du bail, en revanche les développements faits par le mandataire

de PERSONNE1.) dans son courrier du 29 novembre 2013 n’ont pas été débattus

contradictoirement, de sorte qu’il y a lieu de surseoir à statuer sur ce chef de la

demande reconventionnelle de SOCIETE1.) sàrl, afin de permettre aux parties d’en

débattre contradictoirement.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

reçoit la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl I en la forme,

dit l’appel d’ores et déjà partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE1.) relative aux arriérés de loyers fondée à concurrence

du montant de 14.100,00 euros,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl SOCIETE1.) sàrl

à payer à PERSONNE1.) le montant de 14.100,00 euros avec les intérêts légaux sur

le montant de 9.100,00 euros à partir du 3 août 2012 et sur le montant de 5.000,00

euros à partir du 13 mars 2013, chaque fois jusqu’à solde,

surseoit à statuer sur le surplus de l’appel et sur la demande reconventionnelle de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl relative aux avances et à la garante

locative,

invite PERSONNE1.) à verser les pièces justificatives relatives aux avances et à établir

un décompte y relatif,

refixe l’affaire à la continuation des débats à l’audience publique du mardi, 11 mars

2014, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve tous autres droits des parties ainsi que les frais.