Landlord's appeal for lease termination and eviction dismissed; partial allowance for procedural costs awarded.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 226/2013

Audience publique du mardi, dix décembre deux mille treize

Numéro 153946 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 21 mai 2013,

comparant par Maître François REINARD, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 153946 du rôle et appelée pour fixation le 11 juin

2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 25 juin 2013 et finalement à l’audience

publique du mardi, 26 novembre 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître François REINARD, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Brahim SAHKI, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

décembre 2013, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé le 25 juin 1993 et prenant effet le 1er juillet 1993, un

appartement sis à

ADRESSE3.), a été donné en location par les époux

PERSONNE3.), en leur qualité de bailleurs, aux époux PERSONNE2.), en leur qualité

de locataires, étant précisé que PERSONNE4.) est décédée le 11 janvier 2010. Le

bail, conclu pour une durée de trois années, tacitement renouvelable, stipule un loyer

mensuel de 28.000,00 LUF (soit 694,10 euros) et des avances sur charges de

4.000,00 LUF (soit 99,15 euros).

PERSONNE1.), fils unique des époux PERSONNE5.), est l’unique héritier de ses

parents, décédés le DATE1.), respectivement le 8 février 2006.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 24 août 2012, PERSONNE1.) a demandé la

convocation de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, pour :

- l’entendre condamner à lui payer la somme de 2.674,20 euros, au titre des

décomptes charges des exercices 2008, 2009 et 2010, avec les intérêts légaux à

partir de la mise en demeure du 7 août 2012, sinon de la demande en justice,

jusqu’à solde,

- entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre parties,

- entendre condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués dans les huit jours

du prononcé du jugement à intervenir,

- condamner PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 750,00 euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

- voir déclarer le jugement exécutoire par provision.

Par jugement contradictoire du 10 avril 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :

- reçu la demande en la forme,

- donné acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande au montant de 413,20

euros, PERSONNE2.) s’étant entretemps acquitté du montant de 2.261,00 euros,

- dit la demande fondée pour le montant de 413,20 euros,

- partant condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 413,20

euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

- dit non fondées les demandes de PERSONNE1.) tendant à la résiliation du bail et

au déguerpissement du locataire (le défaut de règlement des arriérés de charges

ne constituant pas une faute grave permettant la résiliation du bail),

- dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

De ce jugement, lui notifié le 18 avril 2013, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 21 mai 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à entendre faire droit à ses

demandes tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement du locataire endéans

le délai de huit jours à compter du prononcé du jugement ainsi qu’à sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure de 750,00 euros pour la première instance. Il

conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur

du même montant.

PERSONNE1.) estime que le non-paiement des arriérés de charges locatives

constitue une inexécution flagrante de l’obligation de paiement qui pèse sur le locataire

et doit dès lors être considéré comme motif grave et légitime justifiant la résiliation du

bail liant les parties.

L’appelant rappelle que, suivant courrier recommandé du 18 janvier 2012, il a transmis

à PERSONNE2.) les décomptes des charges (pour la période du 1er octobre 2007 au

30 septembre 2010) d’un montant total de 1.927,62 euros.

Suivant mise en demeure du 7 août 2012, il a rappelé à son locataire son obligation

de payer le prédit montant de 1.927,62 euros et lui a également transmis le décompte

des charges pour l’exercice allant du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011 pour un

montant de 746,58 euros.

Au jour de l’introduction de la demande en justice (24 août 2012), le montant total de

2.674,20 euros était dès lors redu. PERSONNE2.) s’est acquitté d’une partie de son

dû (à savoir le montant de 2.261,00 euros) quelques jours avant les plaidoiries de

première instance, de sorte que celui-ci n’a été condamné qu’au montant de 413,20

euros.

Dans la mesure où PERSONNE2.) n’aurait jamais réagi aux divers courriers de

PERSONNE1.), il y aurait défaut de paiement caractérisé, de sorte que la demande

en résiliation du bail serait justifiée.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple de la décision attaquée. Il fait valoir

que PERSONNE1.) a commis une faute en ne lui transmettant les décomptes des

charges au titre des années 2008 à 2010 qu’en 2012 et affirme ne jamais avoir

réceptionné le courrier lui demandant de payer. Suite à la mise en demeure, il ne se

serait pas acquitté immédiatement de son dû, alors qu’il aurait eu besoin de temps

pour vérifier les décomptes. Il aurait néanmoins finalement payé l’intégralité des

montants lui réclamés et actuellement il ne redevrait plus rien. Il conteste partant toute

faute caractérisée dans son chef et estime que le léger retard de paiement ne saurait

en aucune façon justifier une résiliation du bail.

Appréciation du tribunal

L’appel est limité aux chefs du jugement a quo qui ont rejeté les demandes de

PERSONNE1.) tendant à la résiliation du bail et au déguerpissement du locataire.

Par application de l’article 1184 du code civil, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix, ou de forcer l’autre partie à l’exécution de la

convention ou demander la résolution de la convention.

En ce qui concerne la demande en résiliation du bail, il est admis que le juge saisi

d’une telle demande a le pouvoir d’apprécier la gravité de la faute et de décider si elle

est suffisamment grave pour entraîner la résiliation (M. HARLES, Le bail à loyer, n°

186).

Ainsi, la résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de

l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (Les Novelles, n° 388 ter a).

En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction

de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars

1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux

torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour

de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le

caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non

d’un dommage dans le chef du bailleur.

A noter que depuis le début du bail en 1993, PERSONNE2.) s’est toujours acquitté en

temps utile du paiement du loyer et des avances sur charges.

Le seul fait qui lui est actuellement reproché est de ne pas s’être acquitté

immédiatement du décompte charges lorsque le bailleur le lui a transmis. Il est précisé

que plus aucun montant n’est actuellement redu par le locataire qui a payé la somme

réclamée de 413,20 euros deux jours après les plaidoiries de première instance.

En l’occurrence, si PERSONNE1.) a certes subi un préjudice du fait du paiement tardif

des décomptes charges, ce préjudice a néanmoins disparu, alors que PERSONNE2.)

s’est acquitté de l’intégralité de son dû.

Il importe de souligner, dans ce contexte, que les juges du fond ont le pouvoir

souverain d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie

en faute a mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer

indulgent (Les Novelles, n° 390 e).

Compte tenu du fait que le locataire se conforme actuellement à ses obligations

contractuelles, et eu égard surtout à la circonstance que seuls deux décomptes

charges ont été payés avec un certain retard, la résiliation du bail et le

déguerpissement consécutif du locataire sont, par confirmation de la décision

querellée, à dire non fondés.

L’appel n’est dès lors pas fondé de ces chefs.

Il s’ensuit que la demande de l’appelant en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel est à rejeter.

En revanche, la demande de PERSONNE1.) a été déclarée partiellement fondée en

première instance, de sorte qu’au vu des circonstances de la cause, il paraît

inéquitable de laisser à sa charge les sommes exposées par lui en première instance

et non comprises dans les dépens, alors qu’il a été contraint d’agir en justice aux fins

de récupérer son dû. Par réformation du jugement entrepris, il échet partant de

condamner PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 500,00 euros

pour la première instance.

L’appel est partant partiellement fondé.

PERSONNE1.) demande finalement à ce que le présent jugement soit déclaré

exécutoire par provision.

Or, en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir

exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et

que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et

compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas

d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir

exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure, Verbo exécution

provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Les frais et dépens de la présente instance sont à supporter aux deux tiers par

PERSONNE1.), dont l’appel n’a pas été déclaré fondé quant aux chefs de la résiliation

du bail et du déguerpissement du locataire, et à un tiers par PERSONNE2.) qui est

tenu d’une condamnation au profit de l’appelant.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

500,00 euros pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

rejette la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour deux tiers à

PERSONNE1.) et pour un tiers à PERSONNE2.).