Tenant's appeal partially allowed; court rejects heating fee claim but orders rent arrears payment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 220/2013

Audience publique du mardi, dix décembre deux mille treize

Numéro 153801 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 22 mai 2013,

comparant par Maître Steve COLLART, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à

Luxembourg,

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 153801 du rôle et appelée pour fixation le 11 juin

2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 25 juin 2013 et finalement à l’audience

publique du mardi, 26 novembre 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Steve COLLART, avocat, comparant pour PERSONNE1.) donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Matthias LINDAUER, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

décembre 2013, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail signé le 6 octobre 2010, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.000,00 euros par mois, payable d’avance le 1er de

chaque mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée d’une année et renouvelable

par tacite reconduction d’année en année, a pris effet le 8 octobre 2010.

Par requête déposée le 16 février 2012 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.) font convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre

condamner à leur payer le montant de 4.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges impayées avec les intérêts légaux tels que de droit et pour

l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant

entre parties aux torts de la locataire, et ce endéans la huitaine de la notification du

jugement à intervenir.

Les époux PERSONNE4.) ont encore sollicité la condamnation de PERSONNE1.) à

leur payer une indemnité de 50,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile, ainsi qu’une nouvelle garantie bancaire de 2.000,00 euros.

Il est en effet à noter que dans leur décompte, les requérants avaient d’ores et déjà

porté en déduction de leurs prétentions financières, le montant de la garantie locative,

soit la somme de 2.000,00 euros.

Devant le premier juge, à l’audience des plaidoiries du 14 mars 2013, les requérants

ont augmenté leur demande en condamnation au titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges impayées à la somme de 9.421,79 euros duquel a été retranché le solde

(positif) des décomptes charges 2010 et 2011 et auquel a été rajouté le montant de la

garantie locative à reconstituer pour arriver au total de 10.515,78 euros.

PERSONNE1.) a demandé reconventionnellement le remboursement des frais de

chauffage de 3.441,107 euros qu’elle aurait directement réglé à la commune alors que,

d’après le contrat de bail, « ces frais seraient compris dans les avances sur charges ».

Par jugement du 11 avril 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) pour le montant de

2.000,00 euros à titre de garantie locative ;

-

dit fondée la demande de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) pour le montant de

8.515,78 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayées ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) la

somme de 10.515,78 euros avec les intérêts légaux sur le montant de 6.600,00

euros à partir du 16 février 2012 et sur le montant de 3.915,78 euros à partir du 14

mars 2013, dates des demandes respectives, jusqu’à solde ;

-

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) ;

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du présent

jugement ;

-

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en paiement du

montant de 3.441,107 euros ;

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant

de 50,00 euros à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que :

-

PERSONNE1.) n’a pas contesté le montant qui lui a été réclamé au titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges ;

-

La garantie locative avait toujours une raison d’être dans la mesure où

PERSONNE1.) occupait encore les lieux ;

-

Il était « tout à fait normal que PERSONNE1.) règle elle-même ses propres frais

de chauffage », même en présence de la clause du bail invoquée par elle ;

-

Le non-paiement de plus de dix mois de loyers justifiait la résiliation du bail aux

torts du locataire.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

22 mai 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à :

-

Voir réduire la condamnation au montant de 4.929,38 euros au vu d’une erreur de

décompte ;

-

Voir dire la demande en résiliation du bail et en déguerpissement non fondée au

vu du « faible montant de la condamnation à intervenir » ;

-

Voir dire la demande en condamnation de la garantie locative non fondée au motif

que les bailleurs, en faisant appel à la garantie, y auraient renoncé ;

-

Dire la demande reconventionnelle fondée à concurrence de 3.876,107 euros

étant donné que PERSONNE1.) aurait été « induite en erreur » par les stipulations

du contrat de bail qui prévoit que « …les frais de l’entretien et de la consommation

mensuelle de chauffage sont à charge du locataire et sont inclus dans l’avance

mensuelle…. », ce qui « engagerait la responsabilité du bailleur » ;

-

Etre déchargée du paiement de l’indemnité de procédure à laquelle elle a été

condamnée.

A l’audience des plaidoiries du 26 novembre 2013, PERSONNE1.) a augmenté sa

demande reconventionnelle au montant de 5.403,46 euros et elle a déclaré se

rapporter à la sagesse du tribunal en ce qui concerne la demande en résiliation du bail

au vu des montants réclamés à titre d’arriérés de loyers et de charges suivant le

décompte actualisé des bailleurs.

Les bailleurs concluent à la confirmation du jugement entrepris tout en augmentant

leur demande en condamnation du chef d’arriérés de loyers et d’avances de charges

locatives au montant de 13.745,78 euros, montant qui a été expressément accepté

par le mandataire de PERSONNE1.) lors de l’audience des plaidoiries du 26 novembre

2013.

Les bailleurs font encore valoir que la garantie locative est destinée à assurer la bonne

exécution de toutes les obligations de PERSONNE1.) de sorte qu’il faudrait la

condamner à fournir une nouvelle garantie locative dans la mesure où elle occupe

toujours les lieux.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle de PERSONNE1.), les parties

intimées concluent au rejet de celle-ci au motif que PERSONNE1.) devrait payer ses

propres frais de chauffage en dépit d’une « formulation malheureuse » du contrat de

bail sur ce point. D’ailleurs, au vu des décomptes du syndic, les « avances ne couvrent

pas le gaz et il faudrait bien que PERSONNE1.) paye ces frais à quelqu’un » et en

aucun cas, ces frais ne lui auraient été facturés en « double ».

A titre subsidiaire, les bailleurs ne contestent pas le quantum des frais de gaz

documentés par les pièces adverses.

Quant à la résiliation du bail et quant aux arriérés

Il résulte du décompte actualisé des bailleurs que non seulement les arriérés de loyers

ayant existé à la date du jugement entrepris n’ont pas été apurés, ne serait-ce que de

façon partielle, mais encore que, postérieurement à ce jugement, quatre loyers n’ont

pas été payés du tout et deux l’ont été à moitié.

Ceci constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave pour justifier la

résiliation du bail, de sorte qu’il y a lieu de confirmer le premier juge sur ce point et en

ce qu’il a ordonné le déguerpissement de PERSONNE1.).

Le décompte ayant été expressément accepté, le tribunal admet que les erreurs

matérielles (de calcul) que PERSONNE1.) critiquait, ont été redressées dans ce

nouveau décompte et il y a lieu, en conséquence, de condamner PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 13.745,78 euros du chef

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges.

Au vu des explications contenues au point 1) de l’acte d’appel, il s’avère effectivement

que le premier juge a pris en compte un montant erroné, de sorte que le montant de

la condamnation n’aurait dû porter que sur la somme de 4.929,38 euros.

Les intérêts au taux légal sur la somme principale de 13.745,78 sont dès lors à allouer

comme suit en fonction des augmentations successives de la demande :

-

Sur le montant de 4.600,00 euros à partir du 16 février 2012 ;

-

Sur le montant de 329,38 euros à partir du 14 mars 2013 ;

-

Sur le montant de 8.816,40 euros à partir du 26 novembre 2013, chaque fois

jusqu’à solde.

Quant à la garantie locative

Il est un fait que les locataires ont imputé le montant de la garantie locative sur les

montants qu’ils ont réclamés au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges.

Le contrat de bail mentionne une « garantie bancaire émise par un institut de crédit

agréé au Luxembourg ». Il ne peut donc que s’agir d’une garantie à première demande

(par opposition à un dépôt de garantie) et les bailleurs ont forcément fait appel à cette

garantie sinon ils n’avaient pas porté le montant de cette garantie en déduction de leur

créance.

S’ils ont ainsi épuisé cette garantie, ils n’ont plus de moyen juridique de forcer

PERSONNE1.) à reconstituer cette garantie et ainsi fournir une deuxième garantie, le

contrat de bail imposant à PERSONNE1.) de fournir une seule garantie à concurrence

de 2.000,00 euros ce que PERSONNE1.) a fait. Dès lors, et alors même que

PERSONNE1.) occupe toujours les lieux loués, la demande tendant à la condamnation

de PERSONNE1.) au paiement d’une garantie est, par réformation du jugement

entrepris, à déclarer non fondée.

Demande reconventionnelle

PERSONNE1.) conclut au remboursement, par les bailleurs, des frais de chauffage

individuel qu’elle a réglés à la ORGANISATION1.), respectivement à ADRESSE4.) au

titre de diverses factures pour sa consommation de gaz. Le montant total ainsi

déboursé se chiffre, pour la période d’octobre 2010 à novembre 2013, à 5.403.46

euros.

A l’appui de sa prétention, PERSONNE1.) se base sur le passage suivant du contrat

de bail figurant sous l’intitulé « frais » :

« …les frais de l’entretien et de la consommation mensuelle de chauffage sont à

charge du locataire et sont inclus dans l’avance mensuelle…. »

Cette clause contient deux affirmations dissociables qu’il convient d’analyser

séparément.

Primo, PERSONNE1.) est redevable des frais de sa consommation de chauffage, ce

qui est une stipulation claire.

Secundo, ces frais seraient inclus dans l’avance mensuelle, ce qui constitue non pas

une contradiction avec la première affirmation mais un non-sens en soi. En effet, le

propre d’une avance est de constituer un payement anticipatif qui sera porté en

déduction d’une créance dont le solde final ne sera déterminé que postérieurement.

Ainsi, l’avance, en tant que telle, n’est pas susceptible « d’inclure » des frais, de quelle

que nature qu’ils soient.

Dans ces conditions, il y a lieu de se référer à la seule première partie de la clause qui

indique clairement que les frais de chauffage incombent à PERSONNE1.), de sorte

que celle-ci ne saurait prétendre qu’elle aurait été induite en erreur et faire supporter

les frais de chauffage aux bailleurs.

Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré non fondée

la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE1.).

Au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à charge des bailleurs, de sorte que c’est à bon droit que le

premier juge leur a alloué une indemnité de procédure de 50,00 euros.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

En dépit de cela, PERSONNE1.) reste tenu d’une condamnation au profit de

PERSONNE1.), raison pour laquelle les frais et dépens de l’instance d’appel seront à

sa charge.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de

13.745,78 euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges avec les intérêts

au taux légal sur le montant de 4.600,00 euros à partir du 16 février 2012, sur le

montant de 329,38 euros à partir du 14 mars 2013 et sur le montant de 8.816,40 euros

à partir du 26 novembre 2013, chaque fois jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) tendant à voir

condamner PERSONNE1.) à leur fournir une garantie locative,

confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à partir de la signification du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.