Court partially allows appeal confirming restitution of funds due to failed loan condition precedent.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 223/2013

Audience publique du mardi, dix décembre deux mille treize

Numéro 152877 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), toiturier, et son épouse

2) PERSONNE2.), femme au foyer, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 29 mars 2013,

sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), cuisinier, et son épouse

2) PERSONNE4.), secrétaire, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Luc OLINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 9 juillet 2013.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 26 novembre 2013.

Entendu PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de leur mandataire Maître

Maximilien KRYSZTON, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth MACHADO,

avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE3.) et PERSONNE4.) par l’organe de leur mandataire Maître Luc

OLINGER, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Par exploit d’huissier du 13 septembre 2012, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait

donner citation à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile, aux fins de les voir condamner

solidairement, sinon in solidum à rembourser aux requérants la somme de 10.000,00

euros avec les intérêts légaux à compter du 21 novembre 2011, date du décaissement,

jusqu’à solde et de voir allouer aux requérants une indemnité de procédure sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de leur citation, ils ont exposé ce qui suit :

« En date du 19 septembre 2011, les demandeurs ont signé en tant qu’acheteurs un

compromis de vente portant sur un duplex sis à ADRESSE1.) et vendu par les cités.

Ce compromis de vente a été complété par un avenant signé en date du 10 octobre

2011. Cet avenant retient notamment que les demandeurs ont versé aux cités une

somme de 10.000,00 euros pour réaliser des travaux dans le duplex en question. Les

demandeurs ont viré aux cités la somme de 10.000,00 euros en date du 21 novembre

2011.

Il s’est avéré par la suite que les cités ne disposaient même pas encore du cadastre

vertical concernant l’immeuble qui nous occupe. En effet, le cadastre vertical n’a été

réalisé qu’en mai 2012. Tant le compromis de vente que l’avenant prévoient comme

condition suspensive l’obtention du prêt dans le chef des demandeurs. Or, le prêt leur

a été refusé.

Suite à la résolution du compromis de vente et de l’avenant, la vente est censée ne

jamais avoir existé. Il en ressort que les cités doivent rembourser aux demandeurs la

somme de 10.000,00 euros touchée en date du 21 novembre 2011. »

Retenant qu’à l’expiration du terme stipulé dans le compromis de vente, les époux

GROUPE1.) ne disposaient pas d’un accord de crédit ferme et inconditionnel, que la

condition inscrite au compromis était donc défaillie par la seule survenance du terme

conformément à l’article 1176 du code civil, que dès lors le compromis de vente du 19

septembre 2011 a été « résolu avec effet au 14 octobre 2011 », qu’il y avait d’ailleurs

à admettre que les époux GROUPE1.) avaient « accepté la résolution de la vente qu’ils

estimaient parfaite » et que partant la somme de 10.000,00 euros, destinée à financer

des travaux dans un duplex qu’ils n’allaient pas acquérir, était dénuée de cause et

devait donc être remboursée, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du

13 février 2013, condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme de 10.000,00 euros avec les intérêts au

taux légal à compter de la mise en demeure du 22 août 2012 jusqu’à solde ainsi que

la somme de 350,00 euros au titre d’indemnité de procédure

De ce jugement, signifié à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en date du 27 février

2013, ces derniers ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 29 mars

2013.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à être déchargés des

condamnations prononcées par le premier juge et ils concluent à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

expliquent que,

contrairement à l’appréciation du premier juge, la demande de crédit de leurs

adversaires a été accueillie favorablement par la banque SOCIETE1.) suivant courrier

du 11 octobre 2011, que dès lors le compromis de vente a sorti ses effet, suite à quoi

et conformément à l’avenant signé entre parties, la somme de 10.000,00 euros a été

virée par les intimés en vue de financer les travaux d’aménagement énumérés à

l’avenant.

Ce ne serait que postérieurement que les parties appelantes se seraient rétractées.

Ainsi, en virant en date du 21 novembre 2011, soit postérieurement au terme stipulé

dans le compromis de vente (14 octobre 2011) le montant de 10.000,00 euros, les

parties intimées, tout comme les parties appelantes, considéraient nécessairement

que la vente était devenue définitive suite à la réalisation de la condition suspensive.

Les appelants précisent par ailleurs que les travaux en question ont été réalisés et

que le virement des 10.000,00 euros trouvait sa cause précisément dans la réalisation

desdits travaux et qu’il ne s’agissait pas d’un acompte à imputer sur le prix de vente

de l’appartement.

Ils ajoutent « qu’il importait peu que la vente soit finalement réalisée, alors que les

travaux exigés par les parties intimées ont été réalisés et qu’ils s’étaient engagés à les

financer ».

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

en faisant plaider que le courrier de la SOCIETE1.) du 11 octobre 2011 n’était qu’un

accord de crédit conditionnel soumis notamment à la condition d’obtention d’un

cadastre vertical sans lequel le lot à vendre ne pouvait être individualisé, la vente ne

pouvait se faire et la banque ne pouvait prendre valablement une inscription

hypothécaire sur le bien à financer.

Il se serait alors avéré que les vendeurs auraient omis de faire dresser un cadastre

vertical qui n’a été réalisé que le 22 mai 2012, soit à un moment où l’accord

conditionnel de la SOCIETE1.) n’était plus valable.

Les parties intimées expliquent qu’entretemps leur situation financière se serait

« dramatiquement détériorée », raison pour laquelle deux établissements de crédit

auraient refusé de leur accorder un prêt en juin 2012.

Ainsi, le compromis n’aurait pas sorti ses effets faute de réalisation de la condition

suspensive, le compromis et son avenant « sont résolus » et d’ailleurs les parties

appelantes « acceptèrent sans aucune discussion la résolution du compromis et elles

s’engagèrent oralement à rembourser sans tarder la somme de 10.000,00 euros payée

sans cause et à pure perte… alors que les travaux convenus n’ont pas été réalisés,

respectivement qu’ils n’ont pas été réalisés au profit des parties intimées. »

Enfin, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Les appelants répliquent en contestant que l’accord de crédit initial de la SOCIETE1.)

aurait été donné sous la condition d’obtention d’un cadastre vertical. En fait, un accord

de crédit existait en octobre 2011 et il fut rétracté en juin 2012.

Dans ces conditions, la vente entre parties devrait être considérée comme parfaite et

« en refusant de passer l’acte notarié de vente et d’en payer le prix, les parties intimées

engagent partant manifestement leur responsabilité… ».

Conformément à l’article 1315 alinéa 1er du code civil, il appartient à celui qui réclame

l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, il incombe dès lors à PERSONNE3.) et PERSONNE4.), demandeurs

initiaux, de prouver l’obligation de remboursement de la somme de 10.000,00 qu’ils

invoquent à l’encontre de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.).

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) entendent fonder leur demande en remboursement

sur l’absence de cause du paiement en question. Ils se basent dès lors sur la répétition

de l’indu en affirmant que le virement de 10.000,00 euros n’avait plus de cause du

moment que le compromis a été « résolu ».

L’action en répétition de l’indu trouve son fondement dans l’article 1235 du code civil

qui pose le principe que «tout paiement suppose une dette: ce qui a été payé sans

être dû est sujet à répétition».

L’article 1376 du même code dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce

qui ne lui est pas dû, s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. La preuve

du paiement indu pèse sur celui qui agit en répétition. Le paiement de l’indu, simple

fait juridique, peut être prouvé par tous moyens (Cass. 1ière, 29 janvier 1991, Bull. civ.

I, no 36).

En cas de répétition de l’indu objectif, (tels par exemple une dette inexistante, un

paiement excessif ou une cause de la dette ultérieurement effacée comme c’est

potentiellement le cas en l’espèce), la preuve d’une erreur du solvens n’est pas exigée.

Celui-ci n’a d’autre preuve à rapporter que celle de l’existence d’un paiement indu,

c’est-à-dire d’un paiement sans cause et la circonstance que le paiement indu est

intervenu à la suite d’une faute du solvens est indifférente (Cass. 3e civ. 17.2.1994,

D.1994, I.R. p. 117; Cass.com. 15.10.1996, D.1996, I.R. p. 243; Cour 23.5.2001, P.

32, 139; Jacques Mestre dans RTDC 1999, p. 102; cf. Cour, 11 novembre 2004, no

du rôle 26688).

Le caractère volontaire du paiement ne s’oppose pas à la restitution, de sorte que le

fait que le paiement soit intervenu, même, comme en l’espèce, en exécution d’une

convention passée entre parties, ne fait pas obstacle à la restitution.

En l’espèce, les parties sont d’accord pour dire que le paiement de la somme de

10.000,00 euros, effectué par virement du 21 novembre 2011 au profit de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) avec la mention « paiement suivant notre

contrat », a été fait en exécution de l’avenant signé entre parties en date du 10 octobre

2011.

En effet, malgré une rédaction très laborieuse et approximative de ce document, les

parties affirment unanimement que ladite somme a été payée en vue de financer

certains travaux d’aménagement (dont la liste complète figure à l’avenant) dans

l’appartement devant être acquis par les parties intimées, ce qui constitue la cause de

ce paiement.

Bien que les parties appelantes considèrent la vente intervenue aux termes du

compromis du 19 septembre 2011 comme « parfaite », il n’en reste pas moins qu’à

l’heure actuelle, et malgré un accord initial de crédit (dont il superfétatoire d’analyser

s’il a été conditionnel ou non), les parties intimées n’ont jamais obtenu de crédit pour

financer l’acquisition de l’appartement. En effet, deux courriers de refus (émanant

respectivement de la SOCIETE1.) et de la SOCIETE2.)) documentent ce fait qui

s’explique aisément par la détérioration de la situation financière de PERSONNE3.).

Or, le compromis de vente était soumis à la condition suspensive d’obtention d’un

crédit et il stipule clairement qu’en cas de refus de crédit, les parties sont libres de tout

engagement.

Il est d’ailleurs à noter que les parties appelantes, en tant que vendeurs, n’ont jamais

sommé les parties intimées de se présenter devant notaire ni n’ont assigné les parties

intimées pour obtenir un jugement tenant lieu d’acte et qu’ils résident, selon toute

vraisemblance, encore dans l’appartement en question qu’ils estiment pourtant vendu.

Le tribunal considère dès lors, par confirmation du jugement entrepris, que la condition

suspensive d’obtention d’un prêt (dont la réalisation en tant que telle n’est d’ailleurs

pas cantonnée dans une limite temporelle) ne s’est pas réalisée.

La conséquence en est, non pas que le compromis soit à considérer comme

« résolu », mais que ce compromis, ainsi que son avant qui se greffe sur ce

compromis, n’ont jamais sorti leurs effets et que les parties intimées ne pourront jamais

profiter des travaux qu’ils ont financé, de sorte que le paiement du montant de

10.000,00 euros, qui a été viré pour la réalisation de ces travaux, est devenu sans

cause et qu’il est, par application des principes qui précèdent, sujet à restitution.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné les parties appelantes au

remboursement de ladite somme.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef

des appelants, ni dans celui de intimés.

Il s’ensuit que (i) la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour la première instance et (ii) les

demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile pour l’instance d’appel sont à déclarer non fondées.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel

et en ordonne la distraction au profit de Maître Luc OLINGER, avocat concluant, la

demandant, affirmant en avoir fait l’avance.