Appeal dismissed; boundary dispute adjourned pending submission of title transfer document for parcel.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 219/2013

Audience publique du mardi, trois décembre deux mille treize

Numéro 148239 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), enseignant, demeurant à F-ADRESSE1.),

2) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et de sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

sub 1) et 2) appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ

de Luxembourg du 26 juillet 2012,

sub 1) et 2) comparant par Maître Steve HELMINGER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA SOCIETE2.) n°19, sis à L-

ADRESSE3.), représenté par son syndic en fonctions, la société à responsabilité

limitée SOCIETE3.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.),

représenté par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Alexandre KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 25 juin 2013.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 12 novembre 2013.

Entendu PERSONNE1.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl par

l’organe de leur mandataire Maître Anne-Claire BLONDIN, avocat, en remplacement

de Maître Steve HELMINGER, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA SOCIETE2.) n°19 par

l’organe de son mandataire Maître Alexandre KRIEPS, avocat constitué, demeurant à

Luxembourg.

Faits et rétroactes

Suivant convention du 29 novembre 2005, PERSONNE2.) et SOCIETE1.) sàrl

conviennent ce qui suit : Sous réserve de l’obtention des autorisations administratives

nécessaires, SOCIETE1.) sàrl construira un immeuble d’habitation et de commerce à

ADRESSE5.), numéro cadastral

NUMERO3.)

section B à

ADRESSE6.) ».

PERSONNE2.) est actuellement propriétaire de cet immeuble ; elle déclare donner

« son » accord à faire englober ledit immeuble dans le projet en question. En échange

de l’apport effectué par PERSONNE2.), elle se verra attribuer dans le nouveau

complexe à construire un local de commerce au rez-de-chaussée. Le transfert des

propriétés se fera libre de tous privilèges et hypothèques et de toutes servitudes

pouvant les grever. Les frais d’acte concernant l’attribution du local à PERSONNE2.)

seront à charge de celle-ci. PERSONNE2.) s’engage à acheter de la commune la

parcelle devant sa propriété.

Par jugement rendu en date du 18 mars 1999, la susdite convention est annulée par

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg ; ce jugement a été réformé en instance

d’appel, la cour d’appel ayant par arrêt du 11 juillet 2001 dit non fondée la demande

en annulation de la convention du 29 novembre 2005, sollicitée par PERSONNE2.)

pour absence d’objet sinon pour erreur sinon pour absence de prix.

Par jugement rendu en date du 11 mars 2004, le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg a dit non fondée la demande de PERSONNE2.) tendant à voir prononcer

la nullité de la susdite convention du chef de l’existence d’une obligation contractée

sous une condition purement potestative, respectivement sous une condition

impossible.

Le prédit chef du jugement a été confirmé en instance d’appel par arrêt rendu par la

Cour d’appel en date du 1er juin 2006.

Suivant plan cadastral numéroNUMERO4.) du 15 mars 2007, la parcelle numéro

NUMERO3.) se divise en les parcelles NUMERO5.) et NUMERO6.).

Suivant un rapport de mesurage établi en date du 21 juillet 2010 par l’administration

du Cadastre et de la Topographie (ci-après Cadastre), suite à une visite des lieux du

22 juin 2010 en présence de M. PERSONNE1.), « propriétaire de la parcelle

NUMERO5.) », et de deux architectes responsables de la division des immeubles

ADRESSE7.) et ADRESSE8.): i) le rapport d’expertise extra-judiciaire établi le 15 juin

2010 par l’expert Gilles KINTZELE concernant la limite de propriété entre les parcelles

NUMERO5.) et NUMERO6.) se tait sur le plan de mesurage numéroNUMERO4.), ii)

les constructions sises sur la parcelle NUMERO6.) sont inexactement représentées

sur le plan cadastral numéroNUMERO4.), iii) la création des parcelles NUMERO5.) et

NUMERO6.) résulte de la division de l’ancienne parcelle NUMERO3.), iv) la cave

ADRESSE7.) (lot privatif 001) est vétuste et inutilisée, v) la cuisine et le cabinet de

toilette communs situés au rez-de-chaussée du ADRESSE7.), semblent correspondre

au dépôt sis au rez-de-chaussée ADRESSE8.) (lot privatif 002), de sorte que le risque

d’aliéner deux fois le même immeuble est donc réel et vi) contrairement à l’affirmation

de l’expert Gilles KINTZELE, la parcelle NUMERO6.) n’appartient pas à M.

PERSONNE3.), mais aux copropriétaires indivis du ADRESSE7.).

Le susdit rapport souligne la situation problématique produite par le morcellement de

la parcelle initiale NUMERO3.), par les contestations sur les nouvelles limites, les

droits de propriété et de servitude en résultant et par l’attribution de mêmes parties de

bâtiment à différents immeubles en copropriété.

Suivant courrier du 21 octobre 2008, le mandataire de l’époque d’SOCIETE1.) sàrl

sollicite une autorisation de construire auprès du bourgmestre de la commune de

ADRESSE5.), en exposant qu’au vu de l’arrêt de la cour d’appel du 1er juin 2006, « le

compromis signé en date du 29 novembre 2005 est devenu définitif ».

Suivant courrier du 21 juin 2010, le mandataire d’SOCIETE1.) sàrl écrit à

PERSONNE3.), i) que la prédite société est propriétaire de la parcelle NUMERO5.),

sise à l’arrière de l’immeuble, dans lequel PERSONNE3.) est copropriétaire de

plusieurs lots privatifs (lots, NUMERO7.)), édifiés de manière illicite au-delà des limites

foncières de la copropriété (parcelle NUMERO6.)) et ii) que la solution envisageable

pour un tel problème d’empiètement est la démolition.

Suivant acte de notoriété du 23 octobre 2008, Maître Patrick SERRES constate que

PERSONNE4.) dit PERSONNE4.) et PERSONNE5.), déclarent i) avoir connu

PERSONNE2.) de son vivant, ii) que celle-ci est décédée le DATE1.) sans laisser

d’héritiers et iii) que rien ne s’oppose à l’exécution des dernières volontés formulées

par la decujus et qui résultent du testament olographe du 24 août 1991 (déposé au

rang des minutes du notaire Blanche MOUTRIER, suivant acte de dépôt du 8 octobre

2008, enregistré le 10 octobre 2008), par lequel PERSONNE2.) a légué à son cousin

PERSONNE6.), pour le cas de son décès, l’universalité de ses biens meubles et

immeubles, sans exception ni réserve.

Suivant déclaration de succession effectuée par PERSONNE6.) en date du 18

novembre 2008, l’actif de la succession comprend notamment les parcelles

NUMERO5.) et NUMERO6.).

Procédure

Exposant qu’il est le propriétaire de la parcelle NUMERO5.) et que le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES DE LA SOCIETE2.), n° 19 (ci-après SOCIETE2.)) est le

propriétaire de la parcelle NUMERO6.), et que les deux parties sont en litige quant à

la délimitation, respectivement la propriété desdites parcelles, SOCIETE2.) ne cessant

de contester le fait que les lots privatifs numéros NUMERO7.) ont été érigés sur la

propriété de PERSONNE6.), celui-ci a, suivant exploit d’huissier du 11 janvier 2012,

donné citation à SOCIETE2.) de comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

aux fins de voir nommer un expert afin de procéder à la délimitation et au bornage des

propriétés de PERSONNE6.) et de SOCIETE2.), sur base de l’article 646 du code civil.

Lors des débats menés en première instance, SOCIETE1.) sàrl est volontairement

intervenue à l’instance et a demandé à se voir déclarer commun le jugement à

intervenir.

Constatant que SOCIETE2.) contestait la qualité de propriétaire dans le chef de

PERSONNE6.) et invoquait le défaut de qualité dans son chef et rappelant la teneur

de l’article 646 du code civil, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement rendu

en date du 24 mai 2012, retenu qu’au vu des pièces versées (en soulignant qu’une

déclaration de succession n’était pas versée et que le courrier du 21 juin 2011 faisait

un amalgame au sujet de la qualité du propriétaire de la parcelle NUMERO5.)), la

qualité de propriétaire dans le chef de PERSONNE6.) n’était pas établie, de sorte que

celui-ci a été débouté de sa demande. La demande en obtention d’une indemnité de

procédure formulée par SOCIETE2.) a été déclarée non fondée, les frais et dépens de

l’instance ont été laisés à charge de PERSONNE6.) et le jugement a été déclaré

commun à SOCIETE1.) sàrl.

De ce jugement, leur signifié en date 20 juin 2012, appel a été régulièrement relevé

par PERSONNE6.) et SOCIETE1.) sàrl suivant exploit d’huissier du 26 juillet 2012.

Par réformation du jugement entrepris, les parties appelantes demandent à voir dire

que la qualité de propriétaire dans le chef de PERSONNE6.) de la parcelle

NUMERO5.) est établie et partant à voir faire droit à la demande en bornage (en

reprenant le libellé de la citation introductive de première instance). Les parties

appelantes concluent à l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Il est à noter que même si cela n’est pas formulé de manière expresse, au vu des

éléments de la cause, le tribunal admet qu’à défaut de l’existence d’un autre intérêt,

l’appelante SOCIETE1.) sàrl ne peut que demander à se voir déclarer commun le

jugement à intervenir.

A l’appui de l’appel, PERSONNE6.) et SOCIETE1.) sàrl reprennent les termes de la

citation introductive de première instance, ainsi que les termes de la convention

conclue entre feue PERSONNE2.) et SOCIETE1.) sàrl, en soulignant qu’au jour de

l’appel, les autorisations dont il est question dans la prédite convention, -à considérer

comme condition suspensive de la convention-, n’ont pu être obtenues en raison des

difficultés existant entre parties quant à la délimitation exacte des parcelles litigieuses.

La condition suspensive n’étant pas réalisée, les parties appelantes considèrent que

la convention d’échange est privée d’effet.

Les parties appelantes font valoir que la qualité de propriétaire de la parcelle

NUMERO5.) dans le chef de PERSONNE6.) résulte à suffisance de droit du legs

universel dont il a bénéficié en vertu du testament olographe signé par PERSONNE2.)

et de la déclaration de succession à l’actif de laquelle figure ladite parcelle, de sorte

qu’il y aurait lieu de faire droit à la demande en bornage.

SOCIETE2.) conclut à voir débouter les appelants de leur appel, à voir confirmer le

premier jugement et à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.250,00 euros

pour l’instance d’appel. En cas de réformation du premier jugement, il y aurait lieu de

réserver le fond et de renvoyer l’affaire devant le premier juge.

SOCIETE2.) donne à considérer que la qualité de propriétaire dans le chef de

PERSONNE6.) laisse d’être établie, celui-ci ne versant aucun titre de propriétaire

transcrit opposable aux tiers. A cela s’ajouterait qu’il résulte de l’arrêt rendu le 1er juin

2006 par la cour d’appel que feue PERSONNE2.) a conclu une convention d’échange

avec SOCIETE1.) sàrl, portant sur l’immeuble dont l’appelant prétend être propriétaire.

SOCIETE2.) donne à considérer que ce ne serait que la construction de l’immeuble

visée dans la convention d’échange qui serait soumise à la condition de l’obtention

des autorisations administratives, mais non le transfert des propriétés.

L’intimée fait en outre valoir que dans sa citation de première instance, PERSONNE6.)

a fait état de lots privatifs, sans pour autant citer les propriétaires de ces lots ; la

demande devrait dès lors être déclarée irrecevable contre SOCIETE2.), qui n’aurait

pas qualité pour assurer « la défense des lots privatifs », ni pour répondre à l’action

introduite par PERSONNE6.).

Finalement, la demande formulée par PERSONNE6.) ne tendrait pas à un bornage

mais constituerait une action en revendication de la propriété des lots privatifs

NUMERO7.), qui font partie de l’immeuble de la résidence, ADRESSE7.), ceci étant,

d’après l’intimée, corroboré par le courrier adressé en date du 21 juin 2011 par le

mandataire d’SOCIETE1.) sàrl à PERSONNE3.). Or, pareille demande relèverait de la

compétence du tribunal d’arrondissement.

Quant au fond, l’intimée fait état de l’existence d’une limite de séparation résultant de

« la présence d’un mur séparatif mitoyen démoli par l’appelante (laquelle ?) lors de

travaux de démolition » ; ce serait suite à cette démolition qu’un plan cadastral a été

dressé (à ce titre l’intimée renvoie à sa pièce 5), lequel se serait avéré inexact, tel que

l’expert Gilles KINTZELE l’aurait constaté. Cette erreur aurait d’ailleurs été reconnue

suivant le rapport de mesurage du 21 juillet 2010. La limite entre les deux fonds serait

dès lors bel et bien existante, seule l’implantation des constructions étant inexacte.

Quant à l’irrecevabilité soulevée pour défaut de qualité dans le chef de l’intimée, les

parties appelantes soulignent la teneur de l’article 12 de la loi du 16 mai 1975 sur la

copropriété et donnent à considérer qu’en l’espèce la demande tend au bornage, c’est-

à-dire à la fixation des limites entre les parcelles NUMERO5.)(PERSONNE6.)) et

433/7038 (SOCIETE2.)). Une telle demande affecterait directement l’ensemble des

copropriétaires réunis en un syndicat pour porter sur la délimitation même de

l’immeuble, de sorte que SOCIETE2.) serait valablement actionnée.

Quant au caractère de son action, PERSONNE6.) fait relever qu’il s’agit d’une action

en bornage en non en revendication, la demande tendant précisément à voir procéder

à la délimitation des deux parcelles qui sont contigües.

Motifs de la décision

Il est tout d’abord à noter que la convention du 29 novembre 2005 entre

PERSONNE2.) et SOCIETE1.) sàrl a été conclue sous la condition suspensive de

l’obtention des autorisations administratives nécessaires et qu’à défaut de l’existence

desdites autorisations aucun transfert de propriété n’a été opéré.

Le bornage est généralement défini comme l’opération matérielle consistant à

implanter des signes ostensibles aux angles des propriétés; c’est l’opération qui

consiste à déterminer les limites d’une propriété et à les marquer par des signes

matériels durables. Il englobe l’étude du titre, le mesurage, les reprises ou restitutions

de terrain, l’implantation de bornes. Il s’effectue ordinairement au moyen de pierres-

bornes, qui doivent être disposées de telle façon qu’en allant en ligne droite d’une

borne à l’autre, on suive exactement la ligne séparative des deux héritages. L’action

en bornage a pour objet de fixer définitivement la ligne séparative des héritages et

d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le maintien de la limite ainsi déterminée

(Jurisclasseur Civil, art. 646, Servitudes, Fasc.26. servitudes dérivant de la situation

des lieux, par G. MEMETEAU, n° 1).

Si l'action en bornage est pétitoire, elle n'est pas pour autant une action en

revendication de propriété immobilière, même si les distinctions entre ces deux

instances sont assez tenues, tant il est vrai que « le tracé d'une frontière, si modeste

soit-elle, ne peut aller sans une transformation corrélative du contenu de celle-ci, et

l'on débouche alors sur le pétitoire ». L'action en revendication a pour objet un bien

délimité, tandis que l'action en bornage a, au contraire, pour objet de délimiter une

parcelle (Jurisclasseur civil code, Art. 646, Fasc. unique : SERVITUDES, Servitudes

dérivant de la situation des lieux, Bornage, édit. juin 2010, n° 36, 37).

Si, entre le bornage et la revendication le pas est dès lors étroit, force est de constater

qu’en l’espèce il se dégage des termes de la demande introductive de première

instance et de l’appel, que l’action de PERSONNE6.) tend uniquement à la délimitation

des parcelles et partant au bornage, de sorte que le moyen soulevé à ce titre par

SOCIETE2.) laisse d’être fondé.

Le bornage judiciaire est l’action qui a pour objet de fixer contradictoirement entre les

propriétaires contigus, les limites de leurs héritages, soit que ces limites étant dès à

présent connues et certaines, qu’il n’y ait plus qu’à faire la plantation matérielle des

bornes, soit que ces limites étant inconnues, il soit nécessaire de les rechercher et de

les découvrir préalablement (Jurisclasseur art. 646, Servitudes, Fasc. 26. servitudes

dérivant de la situation des lieux, par G. MEMETEAU, op cit, n° 33). C’est une action

qui tend à la fixation de la frontière entre les deux héritages (ibidem, n°40).

La jurisprudence pose en règle que l’action en bornage est une action réelle

immobilière pétitoire, dont l’objet est de faire déterminer les limites de la propriété de

chacun d’après les titres ou les droits résultant de la prescription trentenaire (C. d’appel

Montpellier, 1er février 1993, Juris-Data n° 034516).

Aux termes de l’article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au

bornage de leurs propriétés contiguës.

Outre les conditions tenant à la contigüité des immeubles qui doivent en outre être non

bâtis et ne pas avoir été l’objet d’un précédent bornage, l’exercice de l’action en

bornage est subordonné aux conditions suivantes : il doit s’agir d’immeubles

susceptibles de propriété privée et il faut que les immeubles appartiennent à des

propriétaires différents.

Le juge du bornage doit constater la qualité du propriétaire et ce par une appréciation

souveraine du titre des parties et des éléments de preuve soumis (Jurisclasseur, op

cit, n° 63).

Il se dégage des pièces versées en cause, plus amplement décrites ci-avant i) que la

parcelle NUMERO3.) a été divisée en les parcelles NUMERO5.) et NUMERO6.), ii)

que PERSONNE6.) est le légataire universel de PERSONNE2.) et iii) qu’aux termes

de sa déclaration de succession, les parcelles NUMERO5.) et NUMERO6.) font partie

de l’actif de la succession recueillie. Il s’agit partant des parcelles dont la délimitation

est judiciairement demandée, la parcelle NUMERO6.) qui faisait partie de l’actif de la

succession recueillie par PERSONNE6.) ayant manifestement fait l’objet d’un acte

translatif de propriété.

Avant tout autre progrès en cause et afin de permettre au tribunal de céans de statuer

en connaissance de cause, il y a lieu de surseoir à statuer afin de permettre à

PERSONNE6.) de verser le titre translatif de propriété de la parcelle NUMERO6.).

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

surseoit à statuer afin de permettre à PERSONNE6.) de verser le titre translatif de

propriété de la parcelle NUMERO6.),

accorde à Maître Steve HELMINGER un délai jusqu’au 10 janvier 2014 pour ce faire,

fixe l’affaire à la conférence de mise en état à l’audience publique du mardi, 14

janvier

2014, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve le surplus et les frais.