Landlord wins partial appeal on relocation damages; tenant must pay arrears and one-month relocation fee.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 210/2013

Audience publique du mardi, vingt-six novembre deux mille treize

Numéro 147771 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), ouvrier, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à B-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-

sur-Alzette du 1er août 2012,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 3) comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, cinq mars deux mille treize sous le numéro 52/2013 et dont le

dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et incident en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

invite les parties à prendre position par rapport aux extraits de compte versés en cours

de délibéré par le mandataire de PERSONNE3.),

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 28 mai

2013 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 147771 du rôle et appelée pour continuation des

débats le 28 mai 2013, fut refixée pour plaidoiries l’audience publique du mardi, 12

novembre 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Catia OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître Filipe VALENTE, avocat,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut entendue en ses explications.

Maître Philippe PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 26

novembre 2013, le

jugement

qui suit:

Revu le jugement du 5 mars 2013 par lequel le tribunal avait invité les parties à prendre

position par rapport aux extraits de compte versés en cours de délibéré par le

mandataire de PERSONNE3.).

Le tribunal rappelle que le présent litige a trait à la location de locaux commerciaux

sis à ADRESSE3.) et 13 place du Marché, donnés en location par PERSONNE3.) et

que les parties sont en désaccord sur la question de savoir quel bail couvre cette

location.

En effet, deux contrats de bail sont, a priori, susceptibles de se rapporter à cette

location.

Ainsi, il y a d’une part un contrat de bail non signé daté au 23 novembre 2009 entre

PERSONNE3.) (en tant que bailleur) et PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (en tant que

locataires). Ce bail devait prendre effet dès le 23 novembre 2009 et le loyer mensuel

est fixé à 3.000,00 euros.

D’autre part, en date du 26 juillet 2010, un contrat de bail concernant les mêmes

locaux commerciaux et stipulant le même loyer mensuel, a été signé entre

PERSONNE3.) (en tant que bailleur) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

Sàrl (en tant que locataire).

Ce deuxième contrat de bail contient, en son article 26, une condition suspensive

d’après laquelle ce bail ne prend effet que lorsque le paiement du premier loyer et le

paiement de la garantie bancaire ont été effectués.

Il est rappelé que les appelants ont fait valoir dans un premier temps que le document

daté au 23 novembre 2009, qui ne serait rien d’autre qu’un simple projet de bail,

n’aurait jamais reçu exécution.

Ainsi, les appelants ont contesté avoir été locataires des lieux et toute occupation des

lieux antérieure à la signature du contrat de bail du 26 juillet 2010, ce qui les a amenés

à contester le bien-fondé de toutes les prétentions adverses (arriérés de loyers et

indemnité de relocation).

PERSONNE3.), de son côté, est d’avis que les parties sont liées par le contrat de bail

du 23 novembre 2009. En effet, même si ce bail n’a pas été signé, il aurait néanmoins

reçu exécution. Ainsi, depuis novembre 2009, les appelants auraient occupé les lieux

et des loyers auraient été payés jusqu’à octobre 2010.

PERSONNE3.) a versé des extraits de compte desquels il résulte que son compte

SOCIETE2.) a été crédité, de décembre 2009 à juillet 2010 inclus, du montant

mensuel de 3.000,00 euros. Le donneur d’ordre de ces virements portant la mention

« loyer » a été, à chaque fois, PERSONNE1.), ce qui amène les appelants à se

rapporter à prudence de justice en ce qui concerne l’exécution du contrat de bail du

23 novembre 2009 et PERSONNE3.) à inviter le tribunal à constater qu’il n’y a aucune

contestation quant à ses pièces qui prouvent l’exécution du premier contrat de bail.

Dans ces conditions et en raison du fait que la condition suspensive contenue à la

clause 26 du contrat de bail du 26 juillet 2010 n’a pas été réalisée (le premier loyer n’a

jamais été payé par la société SOCIETE1.) Sàrl), PERSONNE3.) demande à voir

constater que c’est bien le bail du 23 novembre 2009 qui a été exécuté et que ce sont

les appelants en nom personnel qui sont à considérer comme locataires.

PERSONNE3.) maintient, par ailleurs, ses conclusions relatives au terme du bail.

Ainsi et contrairement à l’appréciation du premier juge, le contrat de bail du 23

novembre 2009 n’aurait pas pris fin en novembre 2010, malgré deux courriers de

résiliation et malgré la remise des clés en novembre 2010. Le bail aurait, dès lors,

couru jusqu’à la relocation des lieux en date du 15 juillet 2011 et PERSONNE3.)

réclame les arriérés de loyers d’août 2010 jusqu’au 15 juillet 2011. D’après

PERSONNE3.), les « obligations continuent en raison de la faute de la partie adverse

consistant dans le non-paiement des loyers ».

Si le tribunal devait retenir une date antérieure de résiliation, notamment par l’effet de

la remise des clés, PERSONNE3.) réclame, par appel incident, l’équivalent des loyers

en principe redus entre cette date et la relocation au titre d’indemnités de relocation.

Dans ce contexte, PERSONNE3.) réitère sa position d’après laquelle la relocation

prouverait, per se, ses démarches effectuées en vue d’une nouvelle location des lieux.

Les appelants répliquent que le contrat de bail du 26 juillet 2010 devrait remplacer le

contrat antérieur du 23 novembre 2009, ceci malgré la clause suspensive qui serait

« contradictoire » avec la clause 1 du bail qui prévoit que ledit bail prend effet au 1er

août 2010. Les demandes seraient, dès lors, à déclarer irrecevables à l’encontre des

appelants et ce serait la société SOCIETE1.) Sàrl qui serait redevable des arriérés de

loyers réclamés (à partir de mois d’août 2010) ainsi que des indemnités de relocation.

Il aurait été d’ailleurs l’intention commune des parties que la société SOCIETE1.) Sàrl

reprenne le bail après sa constitution.

Subsidiairement, le bail, quel qu’il soit, serait à déclarer résilié d’un commun accord

avec effet à fin novembre 2010, date de la remise des clés qui auraient été acceptées

par PERSONNE3.).

Les appelants s’opposent encore à toute indemnité de relocation, sinon ils demandent

à la voir réduire au minimum dans la mesure où PERSONNE3.) ne fournit aucune

preuve relative à ses démarches et efforts pour trouver un nouveau locataire.

Le tribunal rappelle enfin que les appelants sollicitent encore la restitution de la

garantie locative de 3.000,00 euros, ce à quoi le bailleur s’oppose au motif que la

garantie a été payée par la société SOCIETE1.) Sàrl.

Au regard des virements versés par PERSONNE3.), il ne fait plus aucun doute que le

bail du 23 novembre 2009 a été exécuté entre parties et que les contestations initiales

afférentes des appelants sont devenues vaines.

Il reste dès lors à savoir si, comme le soutiennent les appelants, le bail du 26 juillet

2010 est venu se substituer au bail initial du 23 novembre 2009.

Il est sans doute vrai que l’intention des parties a été de procéder à un changement

au niveau du locataire, la société SOCIETE1.) Sàrl, constituée le 1er juin 2010

seulement, devant reprendre le bail.

Or, ce scénario et donc la prise d’effet du bail du 26 juillet 2010 était, conformément à

son article 26, soumise à la double condition suspensive du règlement, par la société

SOCIETE1.) Sàrl, d’une garantie bancaire et du premier mois de loyer (en l’occurrence

le loyer relatif au mois d’août 2010).

Contrairement aux conclusions des appelants, il n’y a aucune contradiction entre cet

article 26 et l’article 1er du bail qui stipule une prise d’effet du bail à partir du 1er août

2010, la volonté des parties étant clairement de suspendre l’exécution du contrat

jusqu’à ce que les deux conditions de l’article 26 soient cumulativement remplies.

Or, les parties sont d’accord pour dire qu’aucun loyer n’a été payé à ce jour par la

société SOCIETE1.) Sàrl, de sorte que la condition suspensive ne s’est pas réalisée

et que le contrat du 26 juillet 2010 n’a jamais sorti ses effets, les parties ayant été liées

par le contrat de bail du 23 novembre 2009, ce jusqu’à la résiliation de ce dernier.

Ainsi qu’il résulte de l’exposé des prétentions respectives des parties, celles-ci sont

précisément en désaccord sur la date de résiliation du bail.

En date du 20, respectivement du 23 novembre 2010, PERSONNE3.) a fait envoyer

un courrier de résiliation indiquant comme motif de résiliation le non-paiement des

loyers d’août à novembre 2010 inclus, soit des arriérés de loyers d’un montant total

de 12.000,00 euros.

Il découle des explications concordantes des parties ainsi que d’un courrier écrit pour

le compte du bailleur en date du 26 novembre 2010 que PERSONNE1.) a rendu les

clés des lieux loués (le café « ENSEIGNE1.) ») au bailleur ce même jour.

Force est, dès lors, de conclure que les appelants ont accepté la résiliation du bail à

leurs torts, de sorte que le contrat de bail du 23 novembre 2009 a été résilié avec effet

au 26 novembre 2010.

C’est partant à bon droit que le premier juge les a condamnés à payer à

PERSONNE3.) la somme de 12.000,00 euros au titre d’arriérés de loyers pour les

mois d’août à novembre 2010 inclus.

En ce qui concerne l’indemnité de relocation, laquelle est due en principe dans la

mesure où le bail a été résilié pour inexécution contractuelle dans le chef des

locataires, le tribunal fait sienne l’analyse du premier juge qui a considéré que la

preuve de démarches actives pour retrouver un nouveau locataire n’a pas été

rapportée par PERSONNE3.).

Aux termes de l'article 1760 du code civil, le locataire est tenu, en cas de résiliation

fautive de sa part, de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur et il est de

jurisprudence que ce délai correspond, faute de preuve positive d’une relocation plus

rapprochée ou de la preuve que, malgré des efforts soutenus, la relocation n’a pu se

faire à une certaine date (aucune de ces preuves n’étant rapportée en l’espèce), au

délai conventionnellement fixé pour donner congé, soit à un mois en l’espèce (cf.

article 1er du contrat de bail du 23 novembre 2009).

Dans ces conditions, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de ramener le

montant de l’indemnité de relocation allouée au montant de 3.000,00 euros.

Conformément à la demande de PERSONNE3.) et en accord avec les stipulations du

contrat de bail du 23 novembre 2009, il y a lieu de retenir que les condamnations sont

à prononcer solidairement à charge de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), ceci par

réformation du jugement entrepris.

En ce qui concerne la demande en remboursement de la garantie locative d’un

montant de 3.000,00 euros, c’est à bon droit que le premier juge a dit cette demande

non fondée au motif que cette garantie avait été payée, non pas par les appelants,

mais par la société SOCIETE1.) Sàrl.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal et

l’appel incident sont à déclarer partiellement fondés.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

ceci tant pour la première instance que pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 5 mars 2013,

dit l’appel principal et l’appel incident partiellement fondés, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

la somme de 12.000,00 euros au titre d’arriérés de loyers, ce avec les intérêts au taux

légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

une indemnité de relocation de 3.000,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir

de la demande en justice jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) tendant à l’allocation d’une indemnité

de procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.