Court partially allows appeal confirming sales agent's commission claim against property sellers.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 211/2013

Audience publique du mardi, vingt-six novembre deux mille treize

Numéro 147379 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE1.) sàrl, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de

Diekirch du 21 juin 2012 ainsi que d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de

Luxembourg du 25 juin 2012,

comparant par Maître Alex KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

3) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

4) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

sub 1) et 2) intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 3) et 4) intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

sub 1) à 4) comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 25 juin 2013.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 5 novembre 2013.

Entendu la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE1.) sàrl

par l’organe de leur mandataire Maître Admir PUCURICA, avocat, en remplacement

de Maître Alex KRIEPS, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) par

l’organe de

leur

mandataire

Maître

Frédérique COUSTANCE, avocat, en

remplacement de Maître Christiane GABBANA, avocat constitué, les deux demeurant

à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Suivant option de vente conclue le 23 mai 2007, PERSONNE5.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) en leur qualité de propriétaires d’un appartement sis à L-ADRESSE5.),

accordent à ADRESSE6.) sàrl une option irrévocable de trois mois, à partir du 23 mai

2007 au 27 août 2007 inclus pour la vente dudit appartement, moyennant un prix de

295.000,00 euros. L’option précise que le vendeur a le droit de résilier l’option dix jours

avant son expiration par lettre recommandée, autrement elle est reconduite de mois

en mois.

Suivant option de vente conclue le 4 juin 2008, PERSONNE5.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.), en leur susdite qualité, chargent SOCIETE1.) sàrl de la vente du

susdit appartement pour le prix de 295.000,00 euros. L’option enregistrée le même

jour est faite pour une durée de trois mois et il est précisé qu’à défaut de résiliation par

lettre recommandée quatre semaines avant l’expiration de l’option par l’une ou l’autre

partie, l’option se prolonge tacitement pour de nouvelles périodes de trois mois

consécutives. Au titre de rémunération, l’option stipule qu’il est dû à SOCIETE1.) sàrl

une commission de 3% + TVA sur le prix de vente par les vendeurs, si l’objet de l’option

est vendu pendant la période de l’option ; si après l’expiration de l’option, un des clients

présentés au propriétaire-vendeur par SOCIETE1.) sàrl acquérait ledit objet, la

commission est toujours due par le propriétaire.

L’option précise qu’elle est faite à ADRESSE7.) en autant d’exemplaires que de

parties.

Les exemplaires de

SOCIETE1.)

sàrl, d’une part, et d’PERSONNE5.),

de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), d’autre part, divergent sur plusieurs points. Alors

que l’exemplaire de SOCIETE1.) sàrl stipule que les propriétaires de l’immeuble

chargent SOCIETE1.) sàrl exclusivement de la vente et ne contient aucun ajout

manuscrit,

l’exemplaire

des

consorts

PERSONNE5.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) fait apparaître trois mentions manuscrites, à savoir i) le terme « non »

se trouve devant le mot « exclusivement », ii) des conditions supplémentaires sont

libellées en les termes suivants : 1. « pas d’affichage sur place » et 2. Délai de

réservation 15 jours max. ». Tandis que sur l’exemplaire de SOCIETE1.) sàrl la date

« 4.06.2008 » figure en bas de page sur le côté gauche, sur celui d’PERSONNE5.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), la date « 4 juin 2008 » figure en bas de page sur le

côté droit.

Le 4 juin 2008, l’option de vente confiée par PERSONNE5.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à SOCIETE2.) sàrl, fait l’objet des ajouts manuscrits

suivants :

« conditions complémentaires : à partir d’aujourd’hui le 4 juin 2008 la présente n’est

plus exclusive, la commision de 3% sera de droit à l’agence venderesse ».

Le 8 décembre 2008, l’appartement en cause est vendu par les consorts GROUPE1.)

à PERSONNE6.) pour le prix de 287.500,00 euros.

Le 6 février 2009, une facture d’un montant de 9.918,75 euros (correspondant à 3%

du prix de vente de 287.500,00 + TVA au taux de 15%) est émise par SOCIETE1.) sàrl

à l’encontre d’PERSONNE5.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) du chef d’honoraires

pour la vente de l’appartement sis à ADRESSE7.).

Procédure

Faisant exposer que l’option de vente lui confiée à titre exclusif n’a jamais été résiliée

et qu’en date du 8 décembre 2008, PERSONNE5.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

ont personnellement procédé à la vente de l’appartement faisant l’objet de l’option,

SOCIETE1.) sàrl a par exploits de l’huissier des 23 mars 2009 et 24 mars 2010, donné

citation à PERSONNE5.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de les voir condamner solidairement, sinon

in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer le montant de 9.918,75 euros, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et le montant de

1.250,00 euros à titre d’indemnité de procédure.

PERSONNE5.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont résisté à la demande adverse

en prenant appui sur leur exemplaire de l’option de vente et en faisant ainsi valoir que

les parties auraient conclu une option de vente non exclusive, de sorte que dans la

mesure où l’immeuble n’a pas été vendu à un client présenté par la société

SOCIETE1.), aucune commission d’agence ne serait due.

Après avoir relaté les faits et rétroactes décrits ci-avant, constaté i) que SOCIETE1.)

sàrl contestait que les mentions manuscrites apposées sur l’exemplaire versé par les

parties adverses aient fait l’objet d’un accord entre parties, ii) que les parties au litige,

avaient chacune pour sa part, déposé plainte pour faux et usage de faux et que ces

plaintes ont été classées sans suite par le Parquet, iii) que pour étayer leur version

des faits, et notamment que les mentions manuscrites faisaient partie du champ

contractuel, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) formulaient une offre de preuve par

témoins, iv) que pour étayer sa version des faits, et notamment que les mentions

manuscrites faisaient partie du champ contractuel,

PERSONNE5.)

formulait

également une offre de preuve par témoins, mais v) qu’aucune des parties

défenderesses ne sollicitait l’audition d’un témoin ayant assisté à la signature de

l’option de vente, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, retenant que certains des faits

offerts en preuve étaient d’ores et déjà partiellement contredits par les déclarations

faites par les parties elles-mêmes (les déclarations sur le déroulement précis de la

signature de l’option de vente faites par PERSONNE3.) étant en contradiction avec

celles faites dans ce même contexte par PERSONNE5.)), notamment dans le cadre

des plaintes pour faux et usage de faux, mais que l’offre de preuve était pertinente et

concluante en ce qu’elle tendait à prouver que « le matin de la signature de l’option de

vente, PERSONNE7.), salariée de la société SOCIETE1.), avait été informée de

l’existence d’une autre option de vente et qu’il avait été convenu que l’option à signer

avec la société SOCIETE1.) devait être non exclusive, qu’il ne devait pas y avoir

d’affichage de la société SOCIETE1.) et qu’aucune réservation de l’immeuble ne

devait excéder 15 jours » et que « aucune publicité de la société SOCIETE1.) n’a été

affichée à l’extérieur de l’immeuble pendant la durée de l’option de vente », a, par

jugement contradictoire du 15 novembre 2010, fait droit à l’offre de preuve en ce qui

concerne lesdits faits.

Lors de l’enquête, le témoin PERSONNE7.) a déclaré : « Je travaille pour la société

SOCIETE1.). C'est mon collègue M. PERSONNE8.) qui a rentré l'appartement. Je

n'étais pas présente lors de la signature de l'option de vente. Je n'ai eu aucun contact

téléphonique avec M. PERSONNE3.) avant la signature de l'option de vente. Je n'ai

pas non plus eu connaissance que des conditions particulières auraient été convenues

lors de la signature de l'option de vente. La première fois que j'ai eu connaissance des

conditions particulières invoquées par les consorts GROUPE1.) était au mois de

novembre lorsque M. PERSONNE3.) m'a fait parvenir une copie de son exemplaire de

l'option de vente. Je ne pense pas que M. PERSONNE8.) ait accepté de signer une

option de vente non exclusive. J'ai eu le premier contact téléphonique avec M.

PERSONNE3.) au mois de juin. Mes contacts téléphoniques avec M. PERSONNE3.)

concernaient exclusivement la fixation de rendez-vous pour les visites de

l'appartement. J'ai effectué trois visites de l'appartement litigieux dont deux avec le

même client. Celui-ci était très intéressé par l'acquisition de l'appartement mais les

propriétaires refusaient de le lui vendre étant donné qu'il avait un gros chien. J'ai fait

une autre visite avec un couple de ADRESSE7.). Lors de mes visites je n'ai pas vu la

présence de panneaux publicitaires ni de notre agence ni d'une autre agence

immobilière. Suivant les informations reçues de la part de M. PERSONNE8.) les

propriétaires de l'appartement ne voulaient pas d'affichage de panneaux

publicitaires ».

Sur question spéciale, le susdit témoin a dit que « à l'époque nous travaillions à quatre

personnes à l'agence. Tout le monde était susceptible de s'occuper du standard ».

Le témoin PERSONNE9.) a déclaré : « J’ai été contactée par M. PERSONNE3.) pour

la vente de l'appartement par le biais de l'agence SOCIETE2.). Au bout de quelque

temps l'appartement n'était toujours pas vendu. C'est alors que M. PERSONNE3.) m'a

contactée pour m'informer que son beau-frère avait pris contact avec l'agence

SOCIETE1.) pour la vente de l'appartement. Je n'étais pas contente de cette situation

et j'ai informé M. PERSONNE3.) que dans ce cas-là je ne m'occuperais plus de la

vente de l'appartement. Dans la mesure où je disposais d'un mandat de vente exclusif

j'avais informé M. PERSONNE5.) qu'il avait commis une faute en chargeant une autre

agence de la vente de l'appartement. Nous avons cependant convenu par la suite que

notre mandat de vente serait transformé en un mandat non-exclusif et que ce serait

l'agence qui procéderait en définitive à la vente qui toucherait la commission. Suite à

ces changements j'ai conservé les clés de l'appartement pour pouvoir effectuer des

visites. J'ai par ailleurs laissé le panneau de la société SOCIETE3.) qui avait repris le

mandat suite à la cessation de commerce de la société SOCIETE2.). Ce panneau était

affiché de manière bien visible dans la fenêtre d'une chambre donnant sur la

ADRESSE8.). Le panneau était également visible de l'intérieur lors des visites de

l'appartement. Le panneau y est resté jusqu'à la vente de l'appartement. L'acquéreur

de l'appartement m'a d'ailleurs contacté sur base du panneau affiché dans

l'appartement. Nous avons réalisé la vente de l'appartement au mois de novembre

2008. Je n'ai jamais été en contact avec l'agence SOCIETE1.). J'ai d'ailleurs bien

précisé que je ne voulais pas avoir de contact avec cette société. C'est pour cette

raison que lors des négociations pour modifier le mandat initial les consorts

GROUPE1.)

ont

proposé

que

je

puisse

laisser

mon

panneau dans l'appartement et que la société SOCIETE1.) ne serait pas autorisée à y

afficher son propre panneau. Cette condition a par ailleurs été respectée. Aucun

panneau de la société SOCIETE1.) n'a été affiché jusqu'à la vente. Il m'a été précisé

que le mandat de vente conclu avec l'agence SOCIETE1.) serait également non-

exclusif ».

Par jugement contradictoire du 16 mai 2011, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

constatant i) qu’au vu du résultat de l’enquête, le déroulement des faits lors de la

signature de l’option de vente, n’était pas établi de manière certaine et ii) que

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont sollicité l’audition de PERSONNE8.), qui en sa

qualité de salarié de SOCIETE1.) a traité avec les consorts GROUPE1.) et qui a

notamment signé l’option de vente litigieuse, a dit que l’audition de ce témoin était

capitale pour la solution du présent litige, de sorte qu’il a ordonné la prorogation de

l’enquête afin d’entendre ce témoin.

Lors de son audition, le témoin PERSONNE8.) a déclaré: « Une personne de la famille

GROUPE1.) m'a contacté afin de prendre rendez-vous pour la visite de l'appartement

en vente. Je tiens à préciser que nous indiquons toujours à nos clients potentiels avant

toute visite que nous ne travaillons qu'avec une option exclusive. Lors de la visite de

l'appartement j'ai pris des photos. Nous avons par la suite rempli l'option de vente sur

un contrat pré-imprimé sur lequel nous avons précisé la durée de l'option ainsi que le

prix de l'objet à vendre. Je ne me rappelle pas si une autre agence avait affiché des

panneaux dans l'appartement. Il m'a été précisé qu'une autre agence avait été chargée

de la vente de l'appartement. Les consorts GROUPE1.) m'ont cependant précisé qu'ils

étaient en contact avec cette agence pour trouver une solution au problème. C'est pour

cette raison que la date de l'option de vente est restée en suspens. Elle a été rajoutée

ultérieurement. Je ne me rappelle pas à l'initiative de quelle partie la date a été

rajoutée. Nous enregistrons toujours les options de vente dans un délai bref après la

signature de celles-ci. Lors de la signature de l'option de vente j'ai à nouveau rendu

attentif les clients sur le caractère exclusif de celle-ci. Je n'ai pas séparé les différentes

copies de l'option de vente avant la signature. Les mentions figurant sur la copie qui a

été remise aux consorts GROUPE1.) ne sont arrivées à ma connaissance qu'après la

vente de l'appartement par l'autre agence. Je savais au moment de la signature de

l'option de vente qu'une autre agence été chargée de la vente de l'appartement. J'ai

néanmoins estimé qu'une option de vente exclusive pouvait être signée. Les consorts

GROUPE1.) m'ont informé par la suite qu'ils s'étaient arrangés avec l'autre agence. Ils

n'ont jamais affirmé que le contrat avec l'autre agence aurait été résilié ».

Suite au décès d’PERSONNE5.), la société SOCIETE1.) a fait donner citation, par

exploit de l’huissier du 7 février 2012, à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à

comparaître devant le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette aux fins de voir dire

qu’en leur qualité d’héritiers de feu PERSONNE5.), ils sont tenus de reprendre

l’instance pendante devant le tribunal entre SOCIETE1.) sàrl et PERSONNE5.), et de

se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement contradictoire du 9 mai 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a dit

que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont tenus de reprendre l’instance introduite

contre PERSONNE5.) ; vidant le jugement du 16 mai 2011, le premier juge a i) dit la

demande de SOCIETE1.) sàrl non fondée, tout comme sa demande en indemnité de

procédure, ii) dit la demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) fondée et partant condamné SOCIETE1.) sàrl à leur payer le

montant de 750,00 euros, iii) dit la demande en indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fondée et partant condamné SOCIETE1.) à leur

payer le montant de 750,00 euros et iv) condamné SOCIETE1.) sàrl à tous les frais de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que le témoin PERSONNE9.), travaillant

pour l’agence SOCIETE2.), titulaire de la première option de vente, a déclaré qu’il avait

été convenu avec les consorts GROUPE1.) i) que son mandat de vente exclusif se

transforme en mandat non-exclusif en raison du mandat conféré à la société

SOCIETE1.) et ii) que l’agence qui réussirait à vendre l’appartement toucherait la

commission. Il a souligné que ce témoin a encore déclaré que pendant toute la durée

du mandat, un panneau de la société SOCIETE3.), qui avait repris le mandat suite à

la cessation de commerce de la société SOCIETE2.), était affiché de manière bien

visible dans l’appartement, et ce jusqu’à la vente de l’appartement par ses soins. Il a

relevé que ce témoin n’avait cependant pas assisté aux réunions avec SOCIETE1.)

sàrl et n’a jamais été en contact avec cette société.

Le premier juge a souligné que le témoin PERSONNE11.), salariée de la société

SOCIETE1.), a déclaré ne pas avoir assisté à la réunion ayant abouti à la signature de

l’option de vente avec les consorts GROUPE1.), mais a déclaré avoir effectué les

visites de l’appartement avec des acquéreurs potentiels sans avoir vu de panneau

publicitaire dans l’appartement litigieux.

Le premier juge a finalement relevé, que tout en confirmant avoir eu connaissance du

fait qu’une autre agence immobilière était chargée de la vente de l’immeuble, le témoin

PERSONNE8.) affirmait avoir informé les consorts GROUPE1.) que SOCIETE1.) sàrl

n’opérait que par le biais d’une option exclusive et que ceux-ci lui ont indiqué qu’ils

allaient trouver une solution avec l’autre agence, en admettant toutefois qu’à aucun

moment, les consorts GROUPE1.) ne l’ont informé que le mandat conclu avec l’autre

agence aurait été résilié.

Le premier juge a encore souligné que le prédit témoin contestait qu’il aurait été

convenu entre parties que l’option de vente serait non-exclusive et ne se rappelait pas

si une autre agence avait affiché des panneaux publicitaires dans l’appartement.

Au vu des témoignages recueillis, le premier juge a retenu i) que SOCIETE1.) sàrl

savait qu’une autre agence immobilière était chargée de la vente de l’appartement et

ii) que le fait qu’un panneau publicitaire de la société SOCIETE3.) était affiché dans

l’appartement litigieux jusqu’à sa vente et l’était dès lors aussi lors des différentes

visites effectuées par SOCIETE1.) sàrl (cf témoignange de PERSONNE9.)) n’était pas

contredit par les deux autres témoins, dont les déclarations, au vu de leur qualité de

salariés de SOCIETE1.) sàrl, étaient à analyser avec une circonspection accrue, à

l’opposé du témoin PERSONNE9.), qui au vu de la circonstance que l’issue du litige

ne la concerne pas, a été qualifié d’impartial.

Retenant qu’il n’était pas établi que les conditions manuscrites rajoutées sur

l’exemplaire de l’option de vente des consorts GROUPE1.) étaient le fruit d’un accord

entre parties, le premier juge a tenu pour établi que SOCIETE1.) sàrl avait conclu une

option de vente exclusive tout en sachant qu’elle ne pouvait pas être exclusive en

raison de l’existence d’une autre option de vente, en soulignant qu’au vu de la

présence de panneaux publicitaires de SOCIETE3.) pour la vente de l’immeuble, les

salariés de SOCIETE1.) étaient informés de ce fait lors de chaque visite de

l’appartement.

En droit, après avoir rappelé que le principe de l'exécution de bonne foi des

conventions, consacré par l'article 1134 du Code civil, interdit à une partie à un contrat

d'abuser des droits que lui confère celui-ci, le premier juge a dit que la bonne foi de

SOCIETE1.) pouvait être sérieusement mise en doute, au regard de son attitude face

à ses clients dans la conclusion et l’exécution du contrat les liant, étant donné qu’il lui

aurait appartenu de refuser la signature d’une option de vente exclusive, tant qu’elle

n’avait pas la certitude de l’exclusivité de son mandat, ayant été expressément

informée du fait qu’une autre agence immobilière était chargée de la vente de

l’immeuble. En tout état de cause, au vu de la circonstance que SOCIETE1.) sàrl

pouvait se rendre compte de l’existence d’une autre option de vente tout au long des

visites de l’appartement, en raison de la présence de panneaux publicitaires d’une

autre agence, elle aurait dû rendre ses cocontractants attentifs aux risques encourus

par ceux-ci au regard de leur situation contractuelle envers les deux agences

immobilières.

Le premier juge a partant admis qu’il était dans la volonté commune de conclure une

option de vente non-exclusive, de sorte qu’aucune commission pour la vente n’était

redue à SOCIETE1.) sàrl, celle-ci ayant, soit insuffisamment informé les clients de la

portée de leur engagement exclusif en présence d’une autre option, soit sciemment

induit en erreur les clients, en leur faisant signer une option de vente exclusive qui

n’était pas exécutable au regard des engagements contractuels pris ailleurs.

Le premier juge a finalement encore relevé que l’intervention de SOCIETE1.) sàrl en

sa qualité d’intermédiaire pour la vente de l’immeuble en cause a été particulièrement

inefficace, dans la mesure où sur toute la durée de l’existence de l’option de vente,

seules trois visites ont été organisées dont deux avec le même acquéreur potentiel.

Retenant qu’à défaut de manifester à l’égard des clients une loyauté et une bonne foi

qui doivent exister dans toutes les relations contractuelles, le premier juge faisant fruit

du principe de l’exception d’inexécution, a dit que SOCIETE1.) sàrl ne s’est pas

conformée à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat et a dit la demande en

paiement non fondée.

De ces jugements, non signifiés, appel a été relevé par SOCIETE1.) sàrl suivant

exploits d’huissier des 21 et 25 juin 2012.

En ce qui concerne les jugements rendus en date des 15 novembre 2010 et 16 mai

2011, SOCIETE1.) sàrl demande à voir dire que « l’option de vente du 4 juin 2008 est

exclusive » et « au fond » à voir « annuler, sinon réformer les jugements entrepris ».

Quant au jugement rendu en date du 9 mai 2012, SOCIETE1.) sàrl demande à voir

dire que « l’option de vente du 4 juin 2008 est exclusive » et « au fond » à voir «annuler,

sinon réformer le jugement entrepris » et partant dire i) que « l’appelante n’a pas

manqué à son obligation de bonne foi », ii) que « le principe de l’exception

d’inexécution est inapplicable » et « condamner les parties intimées au montant de

9.918,75 euros représentant la commission de 3% du prix de vente… augmentée de

la TVA à 15% ». SOCIETE1.) sàrl demande à voir condamner les parties intimées aux

frais et dépens des deux instances et sollicite une indemnité de procédure de 1.250,00

euros pour l’instance d’appel.

Aux termes de son acte d’appel, SOCIETE1.) sàrl fait grief i) au jugement du 15

novembre 2010 d’avoir fait droit à une offre de preuve par témoins non pertinente ni

concluante, les personnes entendues n’étant pas des témoins oculaires, ni « auditifs

» et certains des faits étrangers au déroulement de la signature de l’option étant

contredits par les pièces versées en cause, dont notamment la liste détaillée des

communications téléphoniques (pièce 9) et ii) au jugement du 16 mai 2011 en

reprochant au premier juge de s’être « déjugé », étant donné que par jugement du 15

novembre 2010, il avait écarté certains faits offerts en preuve, portant sur le

déroulement de la signature de l’option de vente au motif qu’ils étaient d’ores et déjà

contredits par les déclarations des parties elles-mêmes, alors que par jugement du 16

mai 2011, il a admis les faits offerts en preuve par les consorts GROUPE1.) relatifs au

déroulement de la signature de l’option de vente. En statuant comme il l’a fait, le

premier juge aurait rendu deux décisions contraires l’une à l’autre ; par application de

l’article 249 du nouveau code de procédure civile, aux termes duquel, « la rédaction

des jugements contiendra… les motifs et le dispositif des jugements » et de la

jurisprudence retenant que la contradiction de motifs vaut absence de motifs, il y aurait

absence de motivation. En tout état de cause, SOCIETE1.) sàrl donne à considérer

que les faits offerts en preuve qui se rapportent au déroulement de la signature de

l’option de vente sont dénués de pertinence, le premier juge ayant d’ailleurs retenu

que les déclarations des témoins n’établissaient pas que les conditions manuscrites

rajoutées étaient le fruit d’un accord exprès entre parties.

Aux termes de son corps de conclusions numéro 2 (déposées au greffe le 4 mars

2013), l’appelante fait en outre grief au jugement du 15 novembre 2010 d’avoir ordonné

une enquête en violation de l’article 1341 du code civil, le contenu de l’offre de preuve

à laquelle il a été fait droit ayant tendu à prouver contre le contenu de l’option de vente.

SOCIETE1.) sàrl fait insister que la circonstance d’avoir assisté aux enquêtes (de

première instance), sans avoir émis des réserves quant à la recevabilité de l’offre de

preuve, ne saurait valoir renonciation dans son chef de se prévaloir de la susdite

disposition.

Quant au jugement du 9 mai 2012, SOCIETE1.) sàrl fait relever que si c’est à juste

titre que le premier juge a dit que les témoignages ne permettaient pas d’établir que

les conditions générales rajoutées de manière manuscrite aient été le fruit d’un

commun accord des parties et que partant c’est une option de vente exclusive qui a

été conclue entre parties, ce serait en revanche à tort qu’il a dit que l’appelante a

manqué à son obligation d’exécution de bonne foi de l’option de vente, en retenant i)

qu’elle aurait dû refuser la signature due l’option tant qu’elle n’avait pas la certitude de

l’exclusivité de son mandat, ii) qu’elle aurait dû rendre ses cocontractants attentifs aux

risques encourus au regard de leur situation contractuelle envers les deux agences

immobilières et iii) que son intervention a été inefficace.

Quant au fait retenu par le premier juge qu’elle aurait dû refuser de signer l’option de

vente, rappelant l’article 1134 alinéa 3 du code civil, l’appelante donne à considérer

que l’exécution de bonne foi y stipulée concerne la phase d’exécution du contrat et

non pas la phase relative à sa conclusion régie par les articles 1108 et suivants du

code civil. Le premier juge aurait dès lors dû examiner la validité de la signature de

l’option à la lumière des règles sur la validité du consentement des parties, dont la

seule sanction serait l’annulation du contrat.

A supposer qu’une obligation de bonne foi dans son chef existe au niveau de la

conclusion du contrat, SOCIETE1.) sàrl fait relever qu’aucun manquement ne saurait

lui être reproché, les parties signataires de l’option ayant précisé à PERSONNE8.)

qu’ils allaient trouver une solution avec la première agence SOCIETE2.).

En tout état de cause, en vertu du principe de la liberté contractuelle et de celui de

l’inopposabilité des conventions, l’existence d’une

première option de vente

n’interdirait pas ipso facto la conclusion ultérieure d’une option de vente exclusive avec

une autre agence. D’ailleurs, la jurisprudence admettrait la conclusion de plusieurs

options de vente exclusives avec plusieurs agences immobilières.

Quant au fait retenu par le premier juge que SOCIETE1.) sàrl aurait dû rendre ses

cocontractants attentifs sur les risques encourus au regard de leur situation

contractuelle envers les deux agences immobilières, l’appelante fait relever que lors

de la signature de l’option de vente, qui serait un contrat d’entreprise, elle savait qu’une

autre agence avait été chargée de la vente du même objet immobilier et qu’elle a

précisément rendu ses cocontractants attentifs au fait de signer deux options, ceci

résultant à suffisance de droit du témoignage fait par PERSONNE8.). Les vendeurs

avaient de leur côté l’obligation de se renseigner quant au sens et la portée du

caractère exclusif de l’option.

Par ailleurs, aucun élément n’établirait que dans l’appartement à vendre, SOCIETE1.)

sàrl ait eu connaissance ou ait vu un quelconque panneau publicitaire de l’autre

agence immobilière, même à supposer qu’un panneau ait été affiché dans cet

appartement.

SOCIETE1.) sàrl considère partant qu’aucun manquement à l’obligation d’exécution

de bonne foi pour défaut d’information sur les conséquences du caractère exclusif de

l’option, ne saurait être retenu à son encontre.

L’appelante fait relever, en tout état de cause, que le mécanisme de l’exception

d’inexécution

ne

trouve

à

s’appliquer

que

dans

le

cadre

d’obligations

interdépendantes, tel que c’est le cas dans les contrats synallagmatiques. En présence

d’une option de vente, l’agent immobilier aurait l’obligation de rechercher des

acquéreurs potentiels tandis que le client aurait l’obligation de payer la commission.

L’obligation d’exécution de bonne foi ne saurait dès lors, selon SOCIETE1.) sàrl, servir

de base à l’exception d’inexécution, étant donné qu’il ne s’agirait pas d’une obligation

réciproque à l’obligation de paiement de la commission. A cela s’ajouterait qu’en

présence d’une option de vente exclusive, il existe dans le chef des vendeurs une

obligation particulière consistant à ne pas vendre leur bien soit directement soit par

l’intermédiaire d’un tiers.

Quant à l’inefficacité de l’intervention retenue par le premier juge, l’appelante donne à

considérer que le prix de vente (295.000,00 euros) stipulé dans l’option de vente était

trop élevé, ceci expliquant la difficulté de trouver un acquéreur potentiel. Par ailleurs

la qualité de l’intervention de l’appelante serait sans incidence sur le fond du litige,

l’option de vente ayant été signée à titre exclusif et l’agent immobilier prétendant à ce

titre au paiement d’une commission pouvant se borner à établir qu’une vente a

effectivement eu lieu.

Quant aux faits les parties intimées font exposer ce qui suit :

« En date du 23 mai 2007, les concluants ont signé avec l’agence immobilière

SOCIETE2.) une option de vente exclusive pour la vente de l’appartement litigieux sis

à ADRESSE7.).

Alors que plus d’un an après la signature de cette option de vente, l’immeuble n’avait

toujours pas été vendu, ils se sont mis à la recherche d’une seconde agence

immobilière en vue d’accroître les chances de vente.

C’est dans ce contexte, que l’agence SOCIETE1.) a été contactée, fin mai 2008, et a

procédé, par l’intermédiaire de Monsieur PERSONNE8.), à une visite et à l’évaluation

du bien en date du 28 mai 2008, à 15.00 heures, sans préjudice quant aux date et

heure exactes. Lors de cette visite, Monsieur PERSONNE8.) a été informé qu’une

première option de vente exclusive avec l’agence SOCIETE2.) existait et que le

dossier devait être tenu en suspens tant que le problème de l’exclusivité n’était pas

réglé avec Madame PERSONNE9.) de l’agence SOCIETE2.).

Dès le lendemain du 29 mai 2008, Monsieur PERSONNE3.) s’est mis en contact avec

Madame PERSONNE9.) pour négocier la non-exclusivité de l’option de vente signée

avec elle en date du 23 mai 2007. Après d’âpres négociations, cette dernière a exigé

en contrepartie de la non-exclusivité qu’aucun affichage ne soit fait par une agence

concurrente sur l’immeuble en question et qu’aucune réservation supérieure à 15 jours

ne puisse être accordée à des acheteurs potentiels.

Ces conditions ont été communiquées par Monsieur PERSONNE3.) à l’agence

SOCIETE1.), précisément à Madame PERSONNE11.) et à Monsieur PERSONNE8.),

et un rendez-vous a été fixé au 4 juin 2008 dans l’après-midi pour la signature de

l’option de vente.

Encore le matin du 4 juin 2008, Monsieur PERSONNE3.) a téléphoné à l’agence

SOCIETE1.), et précisément à Madame PERSONNE11.), en vue de confirmer les

conditions sine qua non de la conclusion d’une éventuelle option de vente avec

l’agence SOCIETE1.), conformément aux exigences de Madame PERSONNE9.). Lors

de cet entretien téléphonique, Madame PERSONNE7.) lui a affirmé que l’agence

SOCIETE1.) était d’accord pour conclure une option de vente non exclusive et pour

ne rien afficher sur l’immeuble de même que pour ne pas accorder de réservations

supérieures à 15 jours à des acheteurs potentiels qui le demanderaient.

Le 4 juin 2008, à 15.00 heures, sans préjudice quant aux date et heure plus exactes,

les concluants ont donc eu le rendez-vous avec Monsieur PERSONNE8.) dans

l’appartement litigieux et ce dernier a alors établi l’option de vente. Avant que celui-ci

ne remplisse la date et que les parties ne signent le contrat, Monsieur PERSONNE3.)

a demandé à lire le contrat. Au lieu de donner l’original à Monsieur PERSONNE3.),

Monsieur PERSONNE8.) lui a donné la copie carbone de couleur jaune. C’est alors

que Monsieur PERSONNE3.) a constaté que le contrat ne contenait aucune des

dispositions négociées avec Madame PERSONNE11.) le matin même. Monsieur

PERSONNE3.) a donc signalé ces omissions importantes à Monsieur PERSONNE8.)

qui lui a alors dit de faire les modifications sur la copie carbone de couleur jaune, ce

que Monsieur PERSONNE3.) a fait. Après cet ajout (uniquement sur la copie carbone)

par Monsieur PERSONNE3.), Monsieur PERSONNE8.) a repris la copie carbone pour

la placer sous l’original, qu’il a fait signer par les concluants.

Monsieur PERSONNE3.) a encore fait remarquer expressément que ces modifications

devraient aussi se trouver sur la feuille en original blanche, mais Monsieur

PERSONNE8.), usant de toute sa mauvaise foi, lui a dit que cela était inutile dès lors

que les modifications se trouvaient sur la copie jaune et ceci dans les termes exacts

suivants : « Meng Dir dat misst sin ? Dir huet et jo op ärem Exemplar ! »

Le même après-midi du 4 juin 2008, à 17.00 heures, sans préjudice quant aux date et

heure plus exactes, après avoir signé l’option de vente avec l’appelante, Monsieur

PERSONNE3.) s’est rendu auprès de l’agence SOCIETE2.) pour procéder ensemble

avec Madame PERSONNE9.) à la modification par écrit de la première option de

vente, conformément aux souhaits de celle-ci.

Par acte notarié du 8 décembre 2008, l’appartement des consorts PARISOT a été

vendu et ceci grâce à l’intervention de l’agence SOCIETE2.). »

Les parties intimées concluent à la confirmation des trois jugements entrepris et

sollicitent une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel, dont

le montant a ensuite été porté à 5.000,00 euros.

Quant à l’appel contre le jugement du 15 novembre 2010, PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) donnent à considérer que l’offre de

preuve à laquelle il a été fait droit était pertinente pour l’issue du litige, de sorte que

c’est à juste titre que le premier juge y a fait droit. Les dispositions de l’article 1341 du

code civil n’étant pas d’ordre public, il aurait fallu que l’appelante s’en prévale au plus

tard lors de l’enquête ; en tout état de cause, par le fait d’avoir assisté à l’enquête sans

préciser que la présence est faite sous réserve d’appel, il faudrait considérer que

SOCIETE1.) sàrl a renoncé à invoquer l’article 1341 du code civil.

En ce qui concerne l’appel contre le jugement du 16 mai 2011, les parties intimées

donnent à considérer que ce serait au vu de la contradiction entre la version des faits

relatée par PERSONNE3.) et celle relatée par PERSONNE5.) que le premier juge a

décidé d’entendre PERSONNE8.) ; ce faisant, le premier juge ne se serait pas déjugé

et il ne saurait être question d’une contrariété de jugements. Par ailleurs la

contradiction de motifs ne vaudrait absence de motifs que dans l’hypothèse où la

contradiction a lieu dans le même jugement.

Quant à l’appel contre le jugement du 9 mai 2012, les parties intimées soulignent qu’au

niveau de la conclusion de l’option le premier juge a retenu que SOCIETE1.) sàrl avait

conclu une option de vente exclusive tout en sachant que celle-ci ne pouvait pas être

exclusive du fait de l’existence d’une autre option de vente. Elles font relever qu’au

niveau de l’exécution du contrat, le caractère exclusif de l’option a été maintenu par

SOCIETE1.) sàrl, nonobstant le fait que, lors de chaque visite de l’appartement,

l’attention de SOCIETE1.) sàrl était attirée sur l’existence d’un autre mandat de vente,

en raison de la présence de panneaux publicitaires de l’autre agence immobilière.

Les parties intimées font relever que la jurisprudence retient que le principe de bonne

foi prévu à l’article 1134 du code civil doit être interprété largement et s’appliquer dans

toutes les étapes de la vie d’un contrat ; ainsi la bonne foi présiderait tant au niveau

de la formation qu’à celui de l’exécution d’un contrat, les parties étant tenues de

négocier loyalement. Le raisonnement du premier juge serait partant correct.

Pour autant que l’application des articles 1108 et suivants s’impose, les parties

intimées demandent la nullité de l’option de vente sur base de l’article 1116 du code

civil. A ce titre, elles font valoir que l’option de vente était de l’accord des parties

soumise aux conditions supplémentaires manuscrites exigées par les vendeurs.

L’appelante aurait induit ses cocontractants en erreur, étant donné qu’ils pensaient

que les conditions supplémentaires étaient acceptées. Ce comportement prêtant à

confusion se serait d’ailleurs perpétré lors de l’exécution du contrat.

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) considèrent qu’en

agissant comme elle l’a fait, SOCIETE1.) sàrl a manqué à son obligation d’exécuter

l’option de vente de bonne foi, étant donné que tout en ayant connaissance de

l’existence d’une autre option de vente exclusive, l’appelante a néanmoins signé

l’option exclusive, sans s’assurer si les parties intimées avaient trouvé une solution au

niveau de l’option de vente signée avec SOCIETE2.).

Les parties intimées considèrent qu’au vu de l’existence d’une première option de

vente exclusive, la signature d’une deuxième option de vente exclusive était

impossible et inexécutable. Même à supposer que la première option n’ait pas été

exclusive, la signature ultérieure d’une option de vente n’aurait été possible que sous

condition de l’annulation/résiliation de la première option de vente.

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font encore

souligner qu’en tant qu’intermédiaire à la vente et l’achat de biens immobiliers, en vertu

du principe de la bonne foi contractuelle, l’agent immobilier professionnel est tenu

envers le client profane d’une obligation d’assistance, de renseignement et de conseil,

cette obligation portant sur tout ce qui entoure l’opération projetée. Dans ce contexte,

les parties intimées relèvent la teneur de l’article 2 du code de déontologie élaboré par

la chambre immobilière du Luxembourg, lequel instituerait une obligation de loyauté à

charge des professionnels du secteur immobilier dans les relations avec leurs clients.

PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font finalement

relever que c’est à bon droit que le premier juge a retenu l’inefficacité dans le chef de

SOCIETE1.) sàrl dans le cadre de l’exécution de l’option de vente, l’absence de visites

par des acquéreurs potentiels serait due à l’inactivité de SOCIETE1.) sàrl. Par ailleurs,

le prix de vente annoncé correspondrait au prix du marché, l’appartement ayant

finalement été vendu pour le prix de 287.500,00 euros. Au vu de l’inefficacité dans le

chef de

SOCIETE1.)

sàrl, celle-ci ne saurait prétendre à une quelconque

rémunération.

Quant à l’exception d’inexécution, PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) donnent à considérer que le principe de réciprocité s’applique aux

obligations

nées

d’un

même

contrat

synallagmatique

caractérisé

par

l’interdépendance des obligations. L’obligation de contracter et d’exécuter de bonne

foi pèserait sur chaque cocontractant, sans incidence quant à l’objet du contrat et les

obligations principales du contrat.

En ce qui concerne le moyen de nullité de l’option de vente invoqué par les parties sur

base du dol, SOCIETE1.) sàrl réplique qu’il appartient à celui qui se prévaut du dol

d’établir le caractère substantiel assigné à tel élément qui n’existait pas en fait, mais

dont l’existence supposée a déterminé son consentement, preuve qui laisserait en

l’espèce d’être rapporté,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) n’établissant pas que le caractère non exclusif de vente eut été

déterminant pour eux lors de la signature de l’option.

Motifs de la décision

Quant à l’appel à l’encontre du jugement du 15 novembre 2010, il est à noter que tel

que les parties intimées l’ont souligné à juste titre, l’article 1341 du civil n’est pas

d’ordre public.

La jurisprudence reconnaît en effet aux parties le droit de renoncer à l’application du

susdit texte, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite, cette dernière forme

de renonciation pouvant être déduite de la participation sans réserve à une enquête

(Droit de la Preuve par PERSONNE12.), Maison Larcier, édit. 1991, n° 303 et 306).

Il est rappelé qu’en l’espèce l’article 1341 du code civil n’a été invoqué par SOCIETE1.)

sàrl ni lors des débats ayant abouti au jugement du 15 novembre 2010, ni lors du

déroulement de l’enquête, de sorte que force est d’admettre que l’appelante a renoncé

à se prévaloir de pareil moyen et ne saurait dès lors l’invoquer dans le cadre de la

présente instance.

Quant à l’admission par le premier juge de l’offre de preuve formulée par les consorts

GROUPE1.), il est rappelé que le juge n’a précisément fait droit qu’à certains faits et

non à l’ensemble des faits offerts en preuve (en écartant les faits qui étaient d’ores et

déjà contredits par les éléments objectifs de la cause).

Par adoption des motifs du premier juge, le tribunal retient que c’est à bon droit qu’il a

été fait droit au contenu de l’offre de preuve telle que libellée dans le dispositif du susdit

jugement, qui est pertinente pour l’issue du litige.

L’appel n’est, dès lors, pas fondé en ce qu’il est dirigé contre le jugement du 15

novembre 2010 qui est à confirmer purement et simplement.

Quant à l’appel dirigé à l’encontre du jugement du 16 mai 2011, au motif de la

contradiction de motifs entre ce jugement et celui du 15 novembre 2010,

indépendamment de la question de savoir si la contradiction de motifs doit ou non

résulter d’un même jugement, il est important de noter i) que dans son premier

jugement, le juge a constaté qu’aucune des parties défenderesses ne sollicitait

l’audition d’un témoin ayant assisté à la signature de l’option de vente, et ii) que lors

de la continuation des débats suite à l’enquête menée,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) ont sollicité l’audition de PERSONNE8.), ce qui a été constaté par le

premier juge dans son jugement du 16 mai 2011, celui-ci soulignant que le témoin à

entendre était PERSONNE8.) qui en sa qualité de salarié de SOCIETE1.) a traité avec

les consorts GROUPE1.) et a notamment signé l’option de vente litigieuse. En retenant

que l’audition de ce témoin était capitale pour l’issue du litige, le premier juge ne s’est

dès lors pas contredit, étant donné qu’il avait déjà fait état de l’audition d’un tel témoin

dans le cadre de son premier jugement.

Le moyen n’est dès lors pas fondé. C’est à bon droit que le premier juge a retenu le

caractère pertinent des faits offerts en preuve, de sorte que c’est à juste titre qu’il y a

fait droit.

L’appel n’est dès lors pas fondé en ce qu’il est dirigé contre le jugement du 16 mai

2011 qui est également à confirmer purement et simplement.

Quant à l’appel dirigé à l’encontre du jugement du 9 mai 2012, il y a tout d’abord lieu

de rappeler les principes régissant le contrat liant l’agent immobilier au client.

Quant à la qualification du contrat d’agent immobilier, il est à noter que si le législateur

luxembourgeois semble retenir qu’il s’agit d’un mandat, la jurisprudence, constatant

que les doctrines et jurisprudences belges et françaises dominantes qualifient le

contrat conclu par un agent immobilier de contrat d’entreprise, dit que dans la plupart

des cas, la mission de l’agent immobilier ne consiste qu’à annoncer un objet immobilier

à vendre ou à louer et à rechercher des acquéreurs ou locataires solvables et sérieux,

prêts à accepter les conditions fixées d’avance par le propriétaire, mais non de traiter

directement avec des tiers (Cour d’appel 6 novembre 2002, numéro 25069 du rôle,

cité par Marc THEWES, L’agent immobilier, Annales du droit luxembourgeois volume

13, 2003 pages 618 et 619).

Quant aux obligations pesant sur l’agent immobilier, il est retenu que, qu’il agisse en

tant que mandataire ou en tant que locateur d’ouvrage, l’agent immobilier est en raison

de son caractère professionnel, tenu envers son client profane d’une obligation

d’assistance, de renseignement et de conseil que la bonne foi contractuelle lui impose

(Marc THEWES op cit, page 619).

En ce qui concerne la nature juridique de la commission, il est à préciser que l’agent

immobilier ne touche pas une partie du prix, mais un salaire calculé à partir du prix

selon les modalités convenues d’avance (Marc THEWES, ibidem, page 627).

Quant au fait de savoir si une commission est ou non due, il est à noter que l’agent

immobilier doit établir la réalisation effective d’une affaire et « a droit à la commission

dès qu’il a obtenu l’accord des parties nonobstant une résiliation ultérieure de

l’affaire », la jurisprudence reconnaissant le droit à sa commission dès lors que

l’opération qu’il a été chargé de traiter a été conclue, même si la convention qu’il a

passée demeure inexécutée, est résolue ou annulée (Marc THEWES, ibidem op cit,

pages 631 et 632). Il n’en reste pas moins qu’il ne suffit en principe pas que l’agent

immobilier prouve qu’une opération immobilière a été effectivement conclue par son

client ; il doit encore prouver qu’il a activement contribué à la réalisation de cette

opération, étant précisé que le degré de l’intervention de l’agent immobilier peut varier

et qu’en cas de désaccord entre parties, il appartient au juge d’apprécier concrètement

ce que le client pouvait légitimement attendre de l’agent immobilier en contrepartie de

sa commission (Marc THEWES, ibidem, op cit, pages 632 et 633).

La charge de la preuve est considérablement allégée si le contrat d’agent immobilier

contient une clause d’exclusivité ; dans ce cas l’agent immobilier peut se borner à

établir qu’une vente/location a affectivement eu lieu, peu important le fait de savoir si

elle a eu lieu par son entremise ou non, étant donné que si elle ne l’a pas été, le client

aura violé le contrat et l’agent immobilier peut prétendre à une indemnité sur cette base

(Marc THEWES, ibidem, op cit, pages 632 et 633).

Quant à l’incidence d’une pluralité d’agents immobiliers, il est à noter que le droit

luxembourgeois n’interdit pas au client de l’agent immobilier de mettre en concurrence

plusieurs agences immobilières. S’il est de principe que dans ce cas, seul l’agent

immobilier dont l’intervention a abouti à la conclusion de l’affaire, peut prétendre à une

rémunération, à l’exclusion des autres agences qui ne toucheront rien, il n’en reste pas

moins que les agents immobiliers cherchent à se protéger contre le risque de voir leurs

clients s’adresser à plusieurs agences en insérant dans le contrat une clause

d’exclusivité dont l’objet est d’interdire au client de s’adresser à d’autres agents ou de

faire lui-même des démarches en vue de la vente du bien (Marc THEWES, ibidem, op

cit, pages 634 et 635).

A noter que la clause d’exclusivité n’interdit pas au client de l’agent immobilier de

s’adresser à un autre agent ou de conclure un contrat directement avec un acquéreur,

étant précisé qu’en agissant ainsi, le client viole la clause d’exclusivité et s’expose aux

sanctions prévues par le contrat, consistant le plus souvent en l’obligation de payer

l’intégralité de la commission que l’agent immobilier aurait pu toucher, étant précisé

que d’après un jugement du 18 février 2003 rendu par le tribunal d’arrondissement de

Diekirch (numéro 10696 du rôle), le paiement auquel l’agent immobilier peut alors

prétendre n’est pas une commission, mais une indemnité (Marc THEWES, ibidem, op

cit, pages 635 et 636).

Même dans ce cas, le client de l’agent immobilier conserve la possibilité de s’opposer

au paiement de la commission en prouvant que l’agent immobilier négligeait

complètement sa mission, la charge de la preuve incombant au client (Marc THEWES,

ibidem, op cit, pages 636).

Application concrète

Au vu des éléments objectifs de la cause, y inclus les témoignages faits devant le

premier juge, le tribunal retient que c’est à juste titre que le premier juge a dit qu’il n’est

pas établi que les conditions manuscrites rajoutées sur l’exemplaire de l’option de

vente des consorts GROUPE1.) soient le fruit d’un accord entre parties. Ces conditions

ne font partant pas l’objet du champ contractuel formé par l’option de vente litigieuse

qui s’analyse en un contrat d’entreprise.

Quant à l’incidence du fait que SOCIETE1.) sàrl a conclu une option de vente

exclusive, nonobstant l’existence d’une option de vente antérieure, tel que celle-ci le

reconnaît d’ailleurs aux termes de ses conclusions et cela résultant par ailleurs du

témoignage fait par PERSONNE8.), il est rappelé que le droit luxembourgeois n’interdit

pas au client de l’agent immobilier de mettre en concurrence plusieurs agences

immobilières, les agents immobiliers cherchant précisément à se protéger contre le

risque de voir leurs clients s’adresser à plusieurs agences en insérant dans le contrat

une clause d’exclusivité.

En l’espèce, si l’option de vente conclue le 23 mai 2007 avec SOCIETE2.) stipule

qu’elle est irrévocable pour une durée de trois mois et que sauf dénonciation elle est

tacitement reconduite de mois en mois, en revanche, cette option ne contient aucune

clause d’exclusivité en faveur de cet agent immobilier.

C’est partant à tort que

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) font plaider que cette option de vente était exclusive, cette affirmation

se trouvant d’ores et déjà contredite par l’écrit même.

Si le témoin PERSONNE9.) a affirmé avoir disposé d’un mandat de vente exclusif, elle

s’est manifestement trompée, étant précisé i) qu’en raison de la fragilité du témoignage

des humains, l’erreur étant humaine, et en considération du fait que la déposition d’un

témoin ne constitue pas toujours la vérité absolue, les juges disposent d’un large

pouvoir d’appréciation sur la valeur et l’incidence de celle-ci (Th. HOSCHEIT,

Chronique de droit judiciaire privé: Les témoins, P 32, p. 19) et ii) que dès lors que

l’enquête n’est pas entachée de nullité, les juges disposent du plus large pouvoir

d’appréciation pour décider du degré de crédibilité qu’il convient d’attacher aux

déclarations qui ont été passées par les témoins et dire si la preuve des faits allégués

est suffisamment rapportée. Les juges du fond ont le droit de prendre en considération

les dépositions des témoins dans leur ensemble; ils peuvent aussi fonder leur

conviction sur un témoignage unique, s’ils l’estiment suffisamment probant

(Jurisclasseur, Proc. Civ. Enquête, témoins, attestations, édit. oct.1999, n° 406 et 407).

Même à supposer qu’il eut été dans l’intention des parties de charger l’agence

immobilière SOCIETE2.) de manière exclusive, cette exclusivité a dans la suite été

modifiée en non exclusivité, tel que cela résulte de « l’avenant » du 4 juin 2008.

Si, tel que déjà dit ci-avant, il est établi qu’au moment de la signature de l’option de

vente lui confiée, SOCIETE1.) sàrl savait qu’une autre agence immobilière était déjà

mandatée pour la vente du même objet immobilier, en revanche aucun élément

probant de la cause ne permet de dire que SOCIETE1.) sàrl ait été informée i) que

cette première option soit exclusive, respectivement que dans l’intention des parties

signataires, cette option revêtirait un caractère exclusif, ni ii) qu’il s’agissait d’une

option irrévocable.

C’est partant encore à tort que PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) font plaider que, lors de la signature de l’option de vente conclue avec

SOCIETE1.) sàrl, celle-ci a été informée du caractère exclusif de la première option,

pareille affirmation étant contredite par les éléments de la cause.

Au vu des prédites considérations, rien n’empêchait SOCIETE1.) sàrl de conclure une

option de vente avec les propriétaires de l’immeuble en cause ; quant au caractère

l’exclusif de l’option de vente litigieuse, il est rappelé que le témoin PERSONNE8.) a

dit i) que les consorts GROUPE1.) avaient précisé qu'ils étaient en contact avec

l’agence SOCIETE2.) pour trouver une solution au problème (dû à l’existence d’une

option de vente antérieure), ii) que lors de la signature de l'option de vente, les clients

ont été à nouveau rendus attentifs sur le caractère exclusif de l’option et iii) que les

consorts GROUPE1.) l'ont informé par la suite qu'ils s'étaient arrangés avec l'autre

agence. A noter que même si ce témoin a déclaré que les consorts GROUPE1.) n’ont

jamais affirmé que le contrat avec l'autre agence a été résilié, force est d’admettre

qu’au vu des prédites déclarations non énervées par d’autres éléments de la cause,

aucun élément de fait ni de droit n’empêchait SOCIETE1.) sàrl de conclure une option

de vente exclusive avec les propriétaires de l’appartement.

Quant au dol invoqué par PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.), il est rappelé qu’aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est

une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des

parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait

pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Pour constituer une cause de nullité, le dol, qui est une variété de fraude consistant

dans l’emploi de certains moyens de tromperie en vue d’amener une personne à

contracter, implique une intention de tromper, ainsi que l’emploi de moyens

suffisamment caractérisés, la charge de la preuve de ces éléments incombant

naturellement au demandeur en nullité. Celui-ci doit en outre établir que le dol a été

déterminant, c’est-à-dire qu’il il doit prouver qu’il ne s’est engagé que parce qu’il a été

trompé par le dol, respectivement il doit apparaître que sans le dol, le contrat n’aurait

pas été conclu.

En l’espèce, PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sur

lesquels pèse la charge de la preuve n’établissent ni n’offrent d’établir i) les

manœuvres utilisées par SOCIETE1.) sàrl en vue de les faire signer l’option de vente,

ni ii) le caractère déterminant de la non-exclusivité de l’option de vente au moment de

la signature.

Le moyen tendant à voir annuler l’option de vente pour cause de dol laisse partant

d’être fondé.

Il se dégage de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’option de vente

litigieuse à caractère exclusif a été valablement conclue entre SOCIETE1.) sàrl et les

consorts GROUPE1.), le reproche du défaut d’exécution de bonne foi de la signature

de l’option dans le chef de

SOCIETE1.)

sàrl, formulé par

PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et retenu par le premier juge

laissant d’être établi.

Quant à l’exécution de l’option, il est à noter que si la présence, dans l’appartement à

vendre, d’un panneau publicitaire de l’agence immobilière SOCIETE3.) (qui a repris

l’option de vente accordée à SOCIETE2.)) est affirmée par le témoin PERSONNE9.),

en revanche la présence de pareil panneau publicitaire ne ressort pas du témoignage

de PERSONNE7.) ni de celui de PERSONNE8.).

Si d’un côté il est généralement admis que le juge apprécie librement le degré de

sincérité d’un témoignage et conserve un pouvoir souverain d’appréciation de la force

probante des témoignages produits devant lui afin de décider si ceux-ci sont de nature

à lui permettre de se forger une conviction, il n’en reste pas moins qu’en présence de

témoignages diamétralement opposés, il y a lieu de retenir, qu’en l’absence d’éléments

extérieurs devant faire prévaloir une version sur l’autre, les dépositions se neutralisent

mutuellement, l’issue du procès se réglant au niveau de la charge de la preuve, celui

devant rapporter la preuve d’un fait concret étant alors considéré comme ayant failli

dans sa preuve (Th. HOSCHEIT, Chronique de droit judiciaire privé: Les témoins, P

32, p. 19).

Au vu des témoignages diamétralement opposés de i)

PERSONNE7.)

et

PERSONNE8.) et ii) de PERSONNE9.), les parties intimées qui allèguent un défaut

d’exécution de bonne foi dans le chef de SOCIETE1.) sàrl et sur lesquels pèse partant

la charge de la preuve, restent en défaut d’établir qu’un panneau publicitaire de

l’agence immobilière SOCIETE2.)/ SOCIETE3.) ait été affiché dans l’appartement à

vendre pendant l’exécution de l’option de vente accordée à SOCIETE1.) sàrl.

En tout état de cause, les attestations testimoniales (émanant de PERSONNE13.),

PERSONNE14.) et PERSONNE15.)) versées dans ce contexte par les parties

intimées ne sont pas pertinentes dans la mesure où, bien que faisant état de la

présence d’un panneau publicitaire dans l’appartement mis en vente, elles sont

notamment muettes quant à la période pendant laquelle ce panneau était affiché.

Aucune conséquence juridique ne saurait partant découler de ce fait (présence d’un

panneau publicitaire d’une autre agence) non établi ; ce n’est partant pas sur cette

base, qu’une exécution de mauvaise foi par l’appelante de l’option de vente lui

accordée à titre exclusif puisse être retenue.

Quant à l’inefficacité de l’intervention reprochée à l’appelante par PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), il est rappelé qu’ici encore, tel que

déjà dit ci-avant, la charge de la preuve pèse sur les partes intimées qui pour pouvoir

s’opposer au paiement de la commission doivent prouver que l’agent immobilier

négligeait complètement sa mission.

Il est rappelé que l’option de vente litigieuse stipulée pour un prix de vente de

295.000,00 euros a été signée le 4 juin 2008 et que le bien immobilier a été vendu le

8 décembre 2008, soit près de cinq mois après, pour le prix de 287.500,00 euros. Le

prix annoncé ne saurait dès lors être considéré comme étant surfait. Pendant la prédite

période, le témoin PERSONNE7.) (au service de SOCIETE1.) sàrl) a fait visiter

l’appartement à trois reprises, dont deux avec le même client et une visite avec un

autre client. A noter dans ce contexte que de l’aveu des parties PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), suite à la signature de l’option de

vente conclue avec

SOCIETE2.), c’est précisément en raison de l’absence

d’acquéreurs potentiels qu’il a été fait appel à l’agence immobilière SOCIETE1.) sàrl.

En considération de cette circonstance ainsi que de la crise immobilière qui a débuté

à cette même époque, il ne saurait être fait grief à SOCIETE1.) sàrl de n’avoir présenté

l’appartement qu’à deux acquéreurs. En tout état de cause, une négligence par

SOCIETE1.) sàrl dans l’exécution de sa mission laisse d’être établie.

Au vu de la clause d’exclusivité libellée dans l’option de vente litigieuse et du fait qu’à

la date de la vente du bien immobilier, cette option n’était pas résiliée et continuait dès

lors à sortir ses effets, SOCIETE1.) sàrl a droit à la commission de 3% + TVA, telle

que stipulée dans l’option signée par les clients.

Par réformation du jugement entrepris, la demande de SOCIETE1.) sàrl est partant à

dire fondée à concurrence du montant réclamé, étant précisé que le quantum n’est

pas contesté et qu’à défaut de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, il n’y a pas lieu de

majorer le montant redu d’intérêts.

L’appel est dès lors fondé en ce qu’il concerne le jugement du 9 mai 2012.

Par réformation de cette décision, les demandes en indemnité de procédure formulées

pour la première instance i) par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et ii) par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), sont à dire non fondées ; PERSONNE1.),

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont en outre à condamner aux

frais et dépens de la première instance.

Au vu du sort réservé au litige en instance d’appel, PERSONNE1.), PERSONNE2.),

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont à débouter de leurs demandes en indemnité

de procédure pour l’instance d’appel.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par SOCIETE1.)

sàrl pour l’instance d’appel est à dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

confirme les jugements entrepris des 15 novembre 2010 et 16 mai 2011,

par réformation du jugement entrepris du 9 mai 2012,

dit la demande de la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois

SOCIETE1.) sàrl fondée,

condamne

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.),

chacun pour sa part, à payer à la société à responsabilité limitée de droit

luxembourgeois SOCIETE1.) sàrl la somme de 9.918,75 euros,

dit non fondées les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formulées

par i) par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et ii) par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

pour la première instance,

décharge la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE1.) sàrl

des condamnations intervenues à ce titre,

déboute PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur

demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par la

société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE1.) sàrl pour

l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de la première instance et de l’instance d’appel et les

met

à

la

charge

de

PERSONNE1.),

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.), avec distraction au profit de Maître Alex KRIEPS, avocat concluant la

demandant, affirmant en avoir fait l’avance.