Tenant appeal dismissed partially; landlord awarded damages for normal wear and excessive smoking.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.)

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 205/2013

Audience publique du mardi, dix-neuf novembre deux mille treize

Numéro 153398 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), chômeur, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN d’Esch-

sur-Alzette du 19 avril 2013,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Digambal NAYAGUM, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 153398 du rôle et appelée pour fixation le 21 mai

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 novembre 2013, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Digambal NAYAGUM, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Brahim SAHKI, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, comparant

pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 19

novembre 2013, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail du 29 juin 2010, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un studio meublé sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 630,00 euros et des avances sur charges de 120,00 euros par mois. Le

contrat de bail, conclu pour la durée d’un an renouvelable par tacite reconduction pour

une durée d’une année, a pris effet le 1er juillet 2010.

Par requête déposée le 25 mai 2012 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer (i) la somme

de 2.250,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayés pour

les mois de décembre 2011 à février 2012 inclus, (ii) le montant de 8.406,31 euros à

titre de réparation des dégâts occasionnés par le locataire ainsi que (iii) la somme de

1.000,00 euros à titre d’indemnité de procédure.

Devant le premier juge, à l’audience des plaidoiries du 22 juin 2012, PERSONNE1.)

n’a pas contesté redevoir le montant de 2.250,00 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges impayés, mais il a mis en doute l’existence des dégâts locatifs

invoqués en faisant valoir que le studio n’était pas dans un état neuf lorsqu’il est entré

dans les lieux et que les griefs de la bailleresse correspondent à une usure normale.

Par jugement du 29 juin 2012, le tribunal de paix a d’ores et déjà dit fondée la demande

de PERSONNE2.) en paiement du montant de 2.250,00 euros, a partant condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 2.250,00 euros à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges impayés avec les intérêts légaux à partir du 25 mai

2012, jusqu’à solde et a refixé l’affaire pour continuation des débats concernant les

dégâts locatifs.

A l’audience de plaidoiries du 14 février 2013, PERSONNE2.) a expliqué que

PERSONNE1.) a quitté les lieux en date du 14 février 2012 sans qu’il ne se soit

présenté pour assister à l’état des lieux de sortie et elle a augmenté sa demande en

indemnisation des dégâts locatifs au montant de 9.087,03 euros composé comme

suit :

Factures SOCIETE1.) en date du 25.07.2012 :

16,95 €

100,00 €

61,77 €

Facture SOCIETE2.) SARL pour emplacement porte en date du 31.01.2012

502,00 €

Devis SOCIETE3.) en date du 02.04.2012

3.129,27 €

Devis PERSONNE3.) por le sanitaire en date du 30.03.2012

2.936,54 €

Devis IGOR MULLER volet et portes intérieures en date du 07.05.2012

2.160,50 €

Facture SOCIETE4.) remplacement clefs

180,00 €

9.087,03 €

Retenant que l’appartement présentait déjà une certaine usure lors de la prise à bail

et que les seules dégradations dépassant l’usure normale sont celles se situant au

niveau des sanitaires de la salle de bain, aux portes intérieures et d’entrée, aux

caissons de volets ainsi qu’à la porte d’entrée du voisin PERSONNE4.) et déduisant

des coûts de réfection afférents le montant de la garantie locative de 1.500,00 euros,

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 7 mars 2013 condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 4.278,54 euros avec les

intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2012 jusqu’à solde ainsi qu’une indemnité

de procédure de 150,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

19 avril 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être déchargé des

condamnations prononcées à sa charge par le premier juge en contestant la réalité

des dégâts locatifs invoqués. A titre subsidiaire et pour autant que le tribunal devait

retenir l’existence de dégâts locatifs, l’appelant estime que l’indemnisation réclamée à

ce titre ne saurait dépasser la valeur de la garantie locative, soit 1.500,00 euros, qu’il

conviendrait de déduire dans cette hypothèse.

L’appelant donne notamment à considérer, en se référant à l’état des lieux d’entrée,

que le studio n’était pas neuf au début du bail et que ses éléments d’équipement, en

particulier, les meubles étaient déjà vétustes.

PERSONNE1.) s’oppose par ailleurs à la prise en considération de l’état des lieux de

sortie, dans la mesure où celui-ci a été rédigé unilatéralement par la bailleresse sans

qu’il n’ait été convoqué à participer à cet état des lieux. PERSONNE1.) estime de

même que le tribunal ne pourrait se baser sur les attestations testimoniales versées

par la bailleresse, celles-ci seraient notamment trop imprécises.

En revanche, PERSONNE1.) fait valoir qu’il résulterait de ses propres attestations

testimoniales, sinon de son offre de preuve dont il sollicite l’admission à titre

subsidiaire, qu’au jour où il a quitté le studio, celui a été dans un état propre et qu’il n’a

pas subi de dégradation dépassant l’usure normale depuis l’entrée dans les lieux.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en expliquant que

PERSONNE1.) aurait « dévasté » le studio, notamment en y organisant des fêtes avec

consommation de drogues, ce au grand dam de la bailleresse et des autres occupants

de l’immeuble.

Si l’état des lieux de sortie n’a pas été contradictoire, ce serait parce que

PERSONNE1.), bien que convoqué, ne se serait pas présenté. PERSONNE2.) invite

dès lors le tribunal à se reporter aux attestations testimoniales rédigées par les

personnes ayant assisté à l’état des lieux et pour autant que de besoin, elle demande

à ce que ces mêmes personnes soient entendues en tant que témoins.

En comparant l’état des lieux d’entrée avec les mentions de l’état des lieux de sortie

corroborées par les constatations des témoins, PERSONNE2.) estime donc que les

dégâts qu’elle invoque sont justifiés, raison pour laquelle elle demande également, par

appel incident que les frais de remise en peinture d’un montant de 3.129,27 euros

suivant devis RECKINGER soient aussi pris en compte.

PERSONNE2.) met encore en doute la crédibilité des témoins proposés par la partie

adverse, dans la mesure où il s’agit (du moins pour 2 des 3 témoins) de membres de

la famille de l’appelant.

Elle conclut enfin à l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Le détail des prétentions indemnitaires de PERSONNE2.) ainsi que les répliques de

PERSONNE1.) bailleur seront examinées point par point ci-dessous.

Observation préliminaire

Tel que l’a retenu à bon droit le premier juge, l’obligation qui incombe au locataire de

restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le

bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le

preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat. (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, P.

31, p. 343)

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le

bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il résulte de l’état des lieux d’entrée, signé de façon contradictoire en date du 30 juin

2010, que les lieux ont été dans un « bon » état, ce terme se situant entre les mentions

« très bon » et « médiocre ». Il est également fait état dans ce document, de façon non

spécifique et générale, de « légères traces d’usure ».

Le tribunal en déduit, à l’instar du premier juge, que lors de la prise à bail le studio s’est

trouvé dans un état acceptable, sans défaut notable (à l’exception de dégâts au plastic

de la hotte et d’une porte d’un meuble de cuisine) mais non dans un état neuf. Des

traces d’usure normale étaient donc visibles, sinon les parties n’avaient pas pris soin

de le noter.

Il est vrai que l’état de sortie a été signé en l’absence du locataire et il n’aura donc,

pris isolément, pas de valeur probante à l’encontre de ce dernier.

Or, d’après les explications de PERSONNE2.), l’état des lieux a été rédigé par l’agent

immobilier PERSONNE5.) qui confirme cela dans son attestation testimoniale et qui

précise qu’il a pris des photos à ce moment-là, de sorte que le tribunal n’a pas de

raison de mettre en doute les énonciations qui figurent à cet état des lieux établi par

un tiers.

Le tribunal prendra donc en compte l’état des lieux de sortie de même que les photos

versées aux débats et ne se référera donc pas aux autres attestations testimoniales ni

à l’offre de preuve formulée à titre subsidiaire par l’appelant, le litige étant susceptible

d’être toisé sur base des pièces versées en cause.

Dans ce contexte, le tribunal rappelle que les juges peuvent prendre en considération

les dépositions des témoins dans leur ensemble ou fonder leur décision sur un

témoignage unique s’ils l’estiment suffisamment probant, sans qu’ils ne soient tenus

d’indiquer les raisons de leur choix et sans qu’ils ne soient tenus de répondre aux

arguments présentés dans les conclusions sur la valeur des témoignages (cf. JCL

Procédure Civile, Déclaration des Tiers, fasc. 640, n° 182 et 183).

Il y a donc lieu d’analyser les différents dégâts locatifs invoqués à la lumière des

principes qui précèdent.

Les frais de remplacement des « sanitaires »

PERSONNE2.) demande à se voir allouer de ce chef la somme de 2.936,54 euros

TTC en se référant à un devis PERSONNE3.) du 30 mars 2012.

PERSONNE1.) s’oppose à cette demande en argumentant qu’aucune photo n’est

versée quant à l’état de la douche, que PERSONNE2.) entend faire installer un

nouveau lavabo et un nouveau WC de marque VILLEROY & BOCH aux frais du

locataire alors que ces éléments présentaient déjà d’importantes traces de vétusté.

PERSONNE1.) critique en particulier que PERSONNE2.) entend faire remplacer la

cabine de douche en plastique par une cabine plus coûteuse en verre.

Il résulte de l’état des lieux de sortie ainsi que des photos versées que la chasse d’eau

du WC est « cassée ». Il semble donc que c’est le mécanisme de la chasse d’eau qui

ne fonctionne plus. En revanche, rien ne prouve que le WC en tant que tel ne puisse

plus être utilisé. Le remplacement du WC prévu au devis PERSONNE3.) n’est donc

pas justifié.

Il en est de même pour les frais de remplacement des mitigeurs (lavabo et douche),

dans la mesure où il n’est pas établi, ni même soutenu, qu’ils sont endommagés.

L’état des lieux fait encore état d’une fissure du lavabo et de l’évacuation du lavabo

qui a été « scotchée ». Ces deux points sont également documentés par les photos

versées au dossier.

Le remplacement du lavabo (y compris son évacuation) est donc justifié. Cependant,

les clichés montrent un lavabo d’un certain âge et le tribunal tiendra dès lors compte

d’un coefficient de vétusté.

En ce qui concerne la paroi de douche, il est certes vrai que celle-ci a été cassée

suivant l’état des lieux. En l’absence de photos, le tribunal part également de

l’hypothèse que cette paroi de douche avait déjà une certaine vétusté et, étant donné

qu’il n’est pas contesté que cette ancienne cabine de douche était en plastique, il est

évident que PERSONNE2.) ne saurait faire installer, aux seuls frais du locataire, une

cabine de douche en verre, de valeur supérieure.

Compte tenu de ces considérations et en se référant, par approximation, aux chiffres

du devis PERSONNE3.), il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, d’allouer ex

aequo et bono à PERSONNE2.) la somme de 500,00 euros TTC du chef de

remplacement des appareils sanitaires.

Les frais de remplacement de la porte de M. PERSONNE4.)

PERSONNE2.) réclame le remboursement de ces frais chiffrés à 502,00 euros TTC

en expliquant qu’elle-même a remboursé cette somme au voisin PERSONNE4.) dont

la porte d’entrée de l’appartement a été fortement endommagée par PERSONNE1.),

respectivement ses invités, lors d’une soirée.

PERSONNE1.) conteste avoir endommagé la porte de M. PERSONNE4.) et il conclut

à l’irrecevabilité, respectivement au rejet de cette demande au motif qu’elle n’a « aucun

lien avec le litige en cause qui concerne des dégâts locatifs ». Il ajoute que la preuve

du remboursement, par PERSONNE2.) au profit de M. PERSONNE4.), de la somme

de 502,00 euros n’est pas rapportée.

Même si cette preuve était rapportée, il n’en reste pas moins que la demande de

PERSONNE2.) a trait à un dommage accru à un bien dont le bailleur n’est pas

propriétaire et qui n’est donc logiquement pas englobé par le contrat de bail.

En d’autres termes, cette prétention ne s’assimile pas à une contestation entre bailleur

et preneur relative à l’exécution d’un bail et le premier juge aurait dès lors dû déclarer

cette demande irrecevable conformément à l’article 3-3° du nouveau code de

procédure civile.

Frais de remise en état de la porte d’entrée, de la porte de salle de bain, des caissons

de volets et de la poignée de la porte de salle de bain

PERSONNE2.) réclame de ce chef la somme de 2.160,50 euros suivant devis

PERSONNE7.) du 7 mai 2012.

PERSONNE1.) donne à considérer qu’aucune photo de la porte de salle de bain n’est

versée et qu’en tout état des cause les deux portes concernées avaient déjà un certain

âge. Il est à noter que PERSONNE1.) n’a pas pris position sur la demande en

indemnisation relative aux caissons de volets.

Il résulte de l’état des lieux de sortie que la porte d’entrée du studio est « entièrement

abîmée ». Les photos afférentes montrent que cette porte a été forcée et que la serrure

ne peut plus être utilisée.

Dans ces conditions, les frais de remplacement de cette porte et de la poignée

correspondante seront entièrement à charge de PERSONNE1.). En effet, même si

cette porte avait déjà un certain âge, force est de constater qu’elle était intacte lors de

la prise à bail et rien ne permet de conclure que, bien que « vétuste » elle n’aurait pas

rempli sa fonction.

Dès lors, PERSONNE2.) pourra prétendre à une indemnisation de (450 + 168 + 15%

TVA =) 710,70 euros.

En revanche, les prétendus dégâts à la porte de salle de bain et aux caissons de volets

ne sont pas documentés, de sorte que, par réformation du jugement entrepris, aucune

indemnisation ne sera due de ce chef.

Frais d’intervention du serrurier

PERSONNE2.) réclame la somme de 180,00 euros du chef d’une intervention d’un

serrurier en décembre 2011 en expliquant qu’elle a payé se montant à « contrecœur »

et qu’il s’agit d’une intervention effectuée à la demande de PERSONNE1.).

Même si ce dernier conteste cette affirmation, le tribunal constate qu’en décembre

2011, PERSONNE1.) occupait toujours les lieux de sorte que c’est forcément lui qui a

fait appel à un serrurier.

PERSONNE1.) conteste encore que PERSONNE2.) aurait payé la facture de 180,00

euros. Un simple coup d’œil sur la facture du 29 décembre 2011 portant la mention

« bezahlt » aurait permis de faire l’économie de pareille contestation purement

gratuite.

Dans ces conditions, il y a lieu d’allouer à PERSONNE2.) la somme de 180,00 euros.

Frais de peinture

PERSONNE2.) réclame de ce chef la somme de 3.129,27 euros suivant devis

RECKINGER du 2 avril 2012.

PERSONNE1.) s’oppose à cette demande en expliquant à nouveau que la peinture du

studio n’avait pas été refaite en début de bail et que les tâches ou traces constatées

correspondaient à une usure normale.

Il est vrai que le studio n’a pas été repeint lors de la prise à bail, mais l’état des lieux

de sortie fait état de plafonds et de murs jaunes sous l’effet du tabac et présentant des

traces de saleté, vraisemblablement dues à une consommation excessive de tabac.

Au vu de ce constat et des photos versées en cause, le tribunal retient qu’une remise

en peinture s’impose et que celle-ci est due, pour partie, au style de vie de

PERSONNE1.). Les dégradations à la peinture dépassent donc la simple usure

normale.

Etant donné que le studio n’était pas repeint lors de la prise à bail, il y a lieu d’allouer

à PERSONNE2.) un forfait que le tribunal fixe ex aequo et bono à la somme de

1.250,00 euros TVAC.

Conclusion

Etant donné que les parties sont d’accord avec une imputation de la garantie locative

sur le montant de la condamnation du chef de dégâts locatifs, il y a lieu, par réformation

du jugement entrepris, de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la

somme de (500 + 710,70 + 180 + 1.250 – 1.500 =) 1.140,70 euros avec les intérêts au

taux légal à partir du 25 mai 2012, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à charge de PERSONNE2.), de sorte que c’est à bon droit

que le premier juge lui a alloué une indemnité de procédure de 150,00 euros et qu’il y

a encore lieu de condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure

de 300,00 euros pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident sont à déclarer partiellement fondés.

En dépit de cela, PERSONNE1.) reste tenu d’une condamnation au profit de

PERSONNE2.), raison pour laquelle les frais et dépens de l’instance seront à mettre

à sa charge.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

rejette l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.),

dit les appels partiellement fondés, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit irrecevable la demande tendant au remboursement des frais de remplacement de

la porte de M. PERSONNE4.),

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.140,70 euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 25 mai 2012 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

300,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.