Tenant appeal partially allowed; court confirms eviction but reduces unpaid rent due to payment made during proceedings.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 198/2013

Audience publique du mardi, douze novembre deux mille treize

Numéro 150496 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 27

décembre 2013,

comparant par Maître Joëlle CHRISTEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Claudine ERPELDING, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150496 du rôle et appelée pour fixation le 29 janvier

2013, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 16 avril 2013, 8 octobre 2013 et

finalement, pour verser la preuve du paiement et pour la prise en délibéré, à l’audience

publique du mardi, 29 octobre 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Pemy KOUMBA-KOUMBA, avocat, en remplacement de Mâitre Joëlle

CHRISTEN, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendu en ses explications.

Maître Yves WAGENER, avocat, en remplacement de Maître Claudine ERPELDING,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 12

novembre 2013, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail conclu en date du 19 mars 2010, un appartement sis à L-

ADRESSE1.), a été donné en location par le bailleur PERSONNE2.) au locataire

PERSONNE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 950,00 euros et des

avances mensuelles sur charges de 200,00 euros.

Par requête déposée le 7 septembre 2012 auprès du greffe du tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, PERSONNE2.) a demandé la convocation de PERSONNE1.) aux fins i)

de l’entendre condamner à lui payer la somme de 1.098,94 euros, au titre de

décompte sur charges pour l’exercice 2011, avec les intérêts légaux à partir du jour

de l’échéance, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde, sous réserve

d’augmentation du chef de sommes à échoir en cours d’instance, ii) de voir résilier le

bail et voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués dans la quinzaine

à partir du prononcé du jugement à intervenir, iii) d’entendre condamner

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 750,00

euros, iv) de voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir et v) de voir

condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de la demande tendant à voir résilier le bail, PERSONNE2.) a fait valoir le

défaut par PERSONNE1.) i) de paiement du décompte charges, ii) de souscription

d’une assurance couvrant la responsabilité civile et locative de PERSONNE1.) et iii)

de respecter le droit de visite accordé au bailleur.

Par jugement contradictoire du 15 novembre 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a reçu la demande en la forme, l’a dit fondée et i) a condamné PERSONNE1.)

à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.098,94 euros avec les intérêts légaux à partir

du 7 septembre 2012, date de la demande en justice, jusqu’à solde, ii) a résilié le bail

existant entre parties aux torts de PERSONNE1.) et condamné celle-ci à déguerpir

des lieux loués dans les deux mois à partir de la notification du jugement, iii) a

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 50,00 euros à titre

d’indemnité de procédure et iv) a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté i) que PERSONNE1.) ne contestait pas

le montant réclamé au titre du décompte charges et ii) que contrairement aux

stipulations du bail, PERSONNE1.) ne versait pas et ne proposait pas de verser une

police d’assurance. Il a retenu que les prédits faits, ainsi que l’absence de réponse de

la part du locataire à la sollicitation d’une visite des lieux, constituaient une violation

grave des obligations lui incombant et justifiait la résiliation du bail.

De ce jugement, lui notifié le 20 novembre 2012, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel suivant exploit d’huissier du 27 décembre 2012.

Par réformation du jugement, PERSONNE1.) demande à voir dire la demande tendant

à la résiliation du bail irrecevable sinon non fondée, à se voir donner acte qu’elle se

réserve le droit de demander reconventionnellement le remboursement de factures

liées au non-fonctionnement du chauffage, à voir débouter PERSONNE2.) de toutes

ses demandes, à voir décharger l’appelante de toutes condamnations et à voir

condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait relever que les griefs retenus par le premier

juge dont le défaut de règlement du décompte charges d’un exercice, lequel a fait

l’objet d’un paiement intervenu en date du 8 octobre 2013, ne sauraient justifier la

résiliation du bail. Par ailleurs, un contrat d’assurance aurait été conclu dès le 23 mars

2010 et serait toujours en vigueur. PERSONNE1.) conteste finalement ne pas avoir

donné de suite à la sollicitation par PERSONNE2.) d’une visite de l’appartement, en

faisant relever que la bailleresse aurait régulièrement inspecté les lieux. Par ailleurs,

il y aurait des problèmes avec le chauffage qui ne fonctionnerait pas correctement.

PERSONNE1.) donne à considérer que, même si elle a des difficultés financières, les

loyers auraient toujours été payés, à l’exception de ceux de novembre 2012 et janvier

2013, qu’elle propose d’apurer moyennant des paiements mensuels de 200,00 euros.

PERSONNE2.) confirme qu’une police d’assurance relative à l’appartement loué a été

souscrite par PERSONNE1.) et que le montant redu au titre du décompte charges de

l’exercice 2011 a fait l’objet d’un règlement, mais donne à considérer que la locataire

reste en souffrance du paiement i) des loyers du mois de novembre 2012 et de janvier

2013, soit 2 x 1.150,00 = 2.300,00 euros et ii) du décompte charges de l’exercice 2012

d’un montant de 1.560,98 euros, soit un montant total de 3.860,98 euros (et non tel

qu’indiqué erronément par PERSONNE2.) de 3.657,06 euros). L’intimée augmente

partant sa demande au prédit montant et conclut à y voir condamner PERSONNE1.).

PERSONNE2.) conclut à voir confirmer le jugement entrepris en ce que le bail a été

résilié aux torts de PERSONNE1.), laquelle serait surendettée et incapable de faire

face aux obligations financières découlant du bail. Elle s’oppose à voir accorder des

délais de paiement à PERSONNE1.).

En l’espèce, il y a lieu de donner acte aux parties du paiement par PERSONNE1.) du

montant de 1.098,94 euros redu au titre du décompte charges de l’exercice 2011 et

de donner acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande, du chef de loyers

et décompte charges de l’exercice 2012, échus en cours d’instance. Au vu des pièces

versées et des débats menés, cette demande est à dire fondée, de sorte qu’il y a lieu

de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 3.860,98

euros, étant précisé qu’à défaut de solliciter l’octroi d’intérêts légaux, ceux-ci ne

sauraient être accordés.

A défaut de justifier du bien-fondé de sa demande tendant à se voir accorder des

délais de paiement, PERSONNE1.) est à débouter de cette demande, la mesure de

clémence énoncée à l’article 1244 du code civil ne se justifiant pas.

Les parties s’accordant à dire qu’en vue du recouvrement des sommes redues par

PERSONNE1.) en vertu du contrat de bail en cause, une saisie-arrêt a été diligentée

par PERSONNE2.), il s’ensuit que les sommes payées en vertu de la saisie-arrêt sont

à déduire du montant redu.

Il se dégage à suffisance de droit des susdits éléments que PERSONNE1.) accuse

des retards de paiement tant en ce qui concerne le décompte charges qu’en ce qui

concerne certains loyers, étant précisé que le défaut de paiement du loyer à

l’échéance convenue constitue une cause justifiant la résiliation du bail, et ce

indépendamment de la question relative à la suite réservée par PERSONNE1.) à la

sollicitation d’une visite de l’appartement par le bailleur.

C’est partant à bon droit que le bail a été résilié par le premier juge et que

PERSONNE1.) a été condamnée à déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai

à trois mois suivant la signification du jugement à intervenir.

L’appel est partiellement fondé.

Au vu du sort réservé au litige c’est à bon droit que PERSONNE1.) a été condamné

aux frais et dépens de la première instance ; elle est en outre à condamner aux frais

et dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte aux parties que le montant de 1.098,94 euros a été payé par

PERSONNE1.) en date du 8 octobre 2013,

dit l’appel partiellement fondé

partant par réformation du jugement entrepris,

décharge PERSONNE1.) de la condamnation au paiement du montant de 1.098,94

euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement accordé à PERSONNE1.) à trois mois à partir de la signification du

présent jugement,

donne à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande au montant de 3.860,98

euros,

la dit fondée,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 3.860,98

euros, sous déduction de tous paiements déjà effectués,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.