Tenant partially liable for rent after subletting without consent; new direct lease deemed to have terminated original contract.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 193/2013

Audience publique du mardi, cinq novembre deux mille treize

Numéro 153016 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 5 avril

2013,

comparant par Maître Maxime FLORIMOND, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 153016 du rôle et appelée pour fixation le 30 avril

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 22 octobre 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Maxime FLORIMOND, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Sonia MARQUES, avocat, en remplacement de Maître Philippe PENNING,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 5

novembre 2013, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg en date du 27

juillet 2012, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) pour l’entendre

condamner à lui payer la somme de 18.000,00 euros au titre d’arriérés de loyers ainsi

que la somme de 4.000,00 euros au titre d’indemnité de relocation, ce avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner

à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail conclu entre parties. Il a encore

conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros ainsi qu’à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Devant le premier juge à l’audience du 6 février 2013, PERSONNE2.) a renoncé à sa

demande en obtention d’une indemnité de relocation, à sa demande tendant à la

résiliation du bail ainsi qu’au déguerpissement du locataire et il a augmenté sa

demande en condamnation d’arriérés de loyers à la somme de 34.000,00 euros

couvrant la période d’avril 2011 à août 2012 inclus.

A cette même audience, PERSONNE1.) s’est opposée aux demandes adverses en

argumentant que le contrat de bail n’avait pas été signé par elle en nom personnel

mais en sa qualité de gérante de la société SOCIETE1.) Sàrl qui a été déclarée en

faillite par jugement du 11 février 2011 et elle a ajouté que les lieux n’étaient plus

occupés depuis avril 2011.

Retenant que PERSONNE1.) est à considérer comme preneur au vu des stipulations

claires du contrat de bail et constatant que les lieux ont été reloués à la société

SOCIETE2.) Sàrl à compter du 1er août 2012, le tribunal de paix de Luxembourg a,

par jugement du 21 février 2013 :

-

donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement à la

somme de 34.000,00 euros et de sa renonciation à ses demandes en résiliation du

bail et en déguerpissement du preneur,

-

dit la demande partiellement fondée,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) 32.000,00 euros avec les

intérêts au taux légal sur 18.000,00 euros à partir du 27 juillet 2012 et sur 14.000,00

euros à partir du 6 février 2013, chaque fois jusqu’à solde,

-

dit la demande non fondée pour le surplus.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

5 avril 2013.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à être déchargée dans une large

mesure des condamnations prononcées par le premier juge à son encontre, ce dans

les proportions qui seront détaillées ci-après. Elle conclut encore à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel ainsi qu’à

l’exécution par provision du jugement à intervenir.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) explique que le curateur de la « société

locatrice » aurait résilié le contrat de bail avec effet au 14 février 2011 et que les lieux

auraient été de suite remis à disposition du bailleur. Ce dernier pourrait dès lors

prétendre tout au plus à une « indemnité égale à deux mois de loyers », sinon à une

« indemnité de relocation, équivalente à 6 mois

de loyer telle qu’elle est

communément admise en matière de bail commercial ».

PERSONNE1.) demande donc principalement à ce que la condamnation soit ramenée

au montant de 4.000,00 euros, sinon à 12.000,00 euros.

A titre subsidiaire et pour autant que le tribunal devrait considérer que le bail n’a pas

été résilié en février 2011, PERSONNE1.) fait valoir, en se référant à un courrier de

l’Administration des Douanes et Accises ainsi qu’à un acte notarié de transfert de

siège social, que les locaux ont été reloués à une société SOCIETE3.) Sàrl et ce dès

octobre 2011, de sorte que la condamnation serait à limiter aux loyers allant de mars

2011 jusqu’à septembre 2011 inclus, soit la somme de 14.000,00 euros.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en insistant que c’est

bien PERSONNE1.) qui est tenue à titre personnel par les obligations découlant du

bail et que la faillite de la société dont PERSONNE1.) était gérante n’aurait eu aucune

incidence sur les relations entre parties. Dès lors, le courrier de résiliation du curateur

n’aurait aucun effet juridique ; ceci d’autant plus que cette résiliation n’a jamais été

acceptée par PERSONNE2.) et que les clés ne lui ont pas été remises.

Dès lors, les loyers seraient dus jusqu’en juillet 2012 étant donné que les lieux ont été

reloués à la société SOCIETE2.) Sàrl à compter du 1er août 2012.

PERSONNE2.) conteste dans ce contexte avoir, antérieurement à août 2012, donné

en location les lieux à une autre société. Si une société SOCIETE3.) Sàrl aurait occupé

les lieux, ce serait en vertu d’un contrat de sous-location signé par la partie appelante.

Etant donné que les parties sont d’accord pour dire que les relations contractuelles

nées du bail signé le 17 décembre 2009, se sont tissées entre PERSONNE2.), d’une

part, et PERSONNE1.) en nom personnel, d’autre part, il est irrelevant de s’intéresser

aux effets de la faillite de la société SOCIETE1.) Sàrl, respectivement du courrier de

résiliation du curateur de cette faillite sur le bail.

Aux termes de l’article (1) du contrat de bail, ce dernier court à partir du 1er janvier

2010 jusqu’au 31 décembre 2012 et est ensuite renouvelable d’année en année sauf

dénonciation moyennant préavis de 6 mois.

En l’espèce, il est constant en cause que PERSONNE1.) n’occupe plus les lieux,

cependant tant la date de libération des lieux que la date de relocation à un nouveau

preneur sont litigieuses.

Le seul point d’accord entre parties consiste à considérer que les loyers sont dus

jusqu’à la date de relocation.

C’est une analyse que le tribunal partage car, en l’absence de résiliation judiciaire

(PERSONNE2.) ayant renoncé à la demande afférente), il y a lieu de retenir qu’en

l’espèce le bail entre parties a été tacitement résilié d’un commun accord au moment

où un nouveau preneur a repris les lieux.

A ce sujet, PERSONNE2.) prétend que la relocation n’a eu lieu qu’en août 2012 et il

verse le contrat de bail conclu avec la société SOCIETE2.) Sàrl.

PERSONNE1.) estime en revanche que le bailleur aurait reloué les lieux dès octobre

2011 à la société SOCIETE3.) Sàrl.

Le tribunal considère que cette thèse est effectivement corroborée par l’assemblée

générale extraordinaire des associés de la société SOCIETE3.) Sàrl du 14 octobre

2011, lors de laquelle a été décidé le transfert du siège social de cette société (dont il

n’est pas contesté qu’elle exploite -tout comme PERSONNE1.)- un débit de boissons)

au ADRESSE3.), L-ADRESSE4.), donc précisément aux lieux qui font l’objet du bail

entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.).

Il est dès lors établi que, à partir d’octobre 2011, les lieux loués ont été occupés par

la société SOCIETE3.) Sàrl.

Il est vrai que cet état de fait serait compatible avec une sous-location des lieux de la

part de PERSONNE1.).

Or, non seulement cette affirmation est contestée par l’intéressée, mais encore son

bail (cf. article 14) interdit toute sous-location sans le consentement du bailleur.

Dans ces conditions, il incombe à PERSONNE2.) qui invoque une sous-location, d’en

rapporter la preuve, ce qu’il ne fait pas, de sorte que le tribunal retient que l’occupation

des lieux, à partir d’octobre 2011, par la société SOCIETE3.) Sàrl résulte, non pas

d’une sous-location, mais vraisemblablement d’un nouveau bail conclu directement

avec le propriétaire des lieux, PERSONNE2.).

Il en résulte que le bail initial entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) est à considérer

comme tacitement résilié avec effet à la fin du mois de septembre 2011, de sorte que

PERSONNE1.) reste redevable des loyers en souffrance, à savoir les loyers s’étalant

d’avril 2011(c’est à partir de cette date-là que débute le décompte de PERSONNE2.)

après imputation de la garantie locative : cf. pièce 3 farde 1 et pièce 3 farde 2) à

septembre 2011 inclus, soit la somme de (6 x 2.000 =) 12.000,00 euros.

L’appel est dès lors à déclarer partiellement fondé et il y a lieu, par réformation du

jugement entrepris, de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la

somme de 12.000,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2012,

jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

PERSONNE1.) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondée sa

demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE1.) demande à ce que le présent jugement soit déclaré exécutoire par

provision.

Or, en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir

exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours

et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et

compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas

d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir

exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure, Verbo exécution

provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Bien que l’appel soit à déclarer partiellement fondé, les frais et dépens de l’instance

d’appel sont à mettre à charge de PERSONNE1.), cette dernière restant tenue d’une

condamnation au profit de PERSONNE2.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 12.000,00 euros

avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2012 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

rejette la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.