Tenant appeal partially allowed; landlord must pay prorated rent for November 2012 after mutual early termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 174/2013

Audience publique du mardi, quinze octobre deux mille treize

Numéro 152882 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), fonctionnaire européen, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg

du 13 mars 2013,

comparant par Maître Radu DUTA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

comparant par son gendre, Monsieur PERSONNE3.), suivant mandat écrit de la

représenter en justice.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 152882 du rôle et appelée pour fixation le 23 avril

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 1er octobre 2013, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Radu DUTA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

Monsieur PERSONNE3.), gendre de la dame PERSONNE2.), ayant reçu procuration

de la représenter, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 15

octobre 2013, le

jugement

qui suit:

Exposant qu’elle avait donné en location à PERSONNE1.) suivant contrat de bail du

1er juin 2012 un appartement meublé sis à L-ADRESSE3.) et que ce contrat avait été

établi pour une durée d’une année avec échéance au 30 juin 2013, renouvelable par

tacite reconduction sauf préavis de deux mois, PERSONNE2.) a, par requête déposée

au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 9 novembre 2012, fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme totale de 3.300,00 euros au

titre d’indemnité de relocation, outre les intérêts légaux à partir de la demande en

justice jusqu’à solde.

PERSONNE1.) a résisté à la demande en invoquant son courrier du 27 octobre 2012

opérant résiliation du bail avec effet immédiat pour « motifs graves ».

Retenant que les motifs invoqués n’étaient pas établis, qu’en cas de résiliation

unilatérale et avant terme du bail par le locataire, le bailleur a le choix entre la poursuite

des relations contractuelles et la résolution du contrat couplée à une demande en

indemnisation et que dans cette dernière hypothèse l’indemnité de relocation est à

fixer à l’équivalent du préavis conventionnel, soit deux mois en l’espèce, le tribunal de

paix de Luxembourg a, par jugement du 4 février 2013, condamné PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.) la somme de 2.200,00 euros avec les intérêts au taux légal à

compter du 9 novembre 2012, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

De ce dernier jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 13 mars 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) entend être déchargée de la

condamnation prononcée à son encontre par le premier juge et elle conclut à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que les motifs invoqués (défaut

d’établir un état des lieux d’entrée, défaut de procéder à la lecture des calorimètres,

défaut de communiquer la répartition des frais communs entre copropriétaires et

« harcèlement » à l’égard du locataire) dans son courrier de résiliation sont des motifs

graves « attestés par pièces » qui justifieraient la résiliation du bail avec effet

immédiat, soit fin octobre 2012, aux torts du bailleur. Dans ces conditions, le bailleur

n’aurait droit à aucune indemnisation.

En tout état de cause, PERSONNE1.) donne à considérer que les lieux auraient été

reloués dès le 1er novembre 2012, de sorte que l’indemnité de relocation allouée par

le premier juge et couvrant les mois de novembre et décembre 2012 ne serait pas

justifiée.

A l’audience de plaidoiries du 1er octobre 2013, PERSONNE1.) a modifié l’articulation

de ses moyens en ce sens qu’elle invoque principalement la relocation des lieux loués

à compter du 1er novembre 2012 et subsidiairement la résiliation du bail pour motifs

graves à compter du 31 octobre 2012.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en donnant à

considérer que dans un Etat de droit les contrats doivent être respectés sous peine

d’une sanction financière. Dès lors la résiliation anticipative pour des motifs qui sont

contestés devrait être sanctionnée par l’allocation d’une indemnité équivalente au

préavis non respecté.

PERSONNE2.) fait encore valoir que l’état des lieux n’a pu se faire immédiatement en

raison de déplacements professionnels et de vacances à l’étranger, mais qu’elle a fait

savoir qu’elle était disponible par après pour procéder à l’état des lieux d’entrée. En

ce qui concerne les calorimètres, il aurait appartenu au locataire sortant et au locataire

entrant de procéder de concert à une lecture pour éviter toute discussion par après.

Or, malgré le fait que ceci aurait été conseillé à PERSONNE1.), elle ne l’aurait pas

fait.

PERSONNE1.), pour sa part, renvoie à un courrier du 26 octobre 2012 de la partie

intimée duquel résulterait un accord de « reprise » anticipée du bail par un nouveau

locataire. Dans la mesure où les lieux auraient été occupés dès le 1er, sinon dès le 3

novembre 2012 par ce « repreneur », aucune indemnité ne serait redue.

PERSONNE2.) ne conteste pas que les lieux ont été reloués à la suite du départ

d’PERSONNE1.) et elle précise, contrat de bail à l’appui, que le nouveau locataire a

eu les lieux à sa disposition à partir du 11 novembre 2012 ce qui amène

PERSONNE1.) à répliquer qu’elle est disposée à payer une indemnité de relocation

jusqu’au 11 novembre 2011 tout au plus.

Les stipulations concernant la durée et la résiliation du bail sont contenues dans un

alinéa intitulé « durée » dont la teneur est la suivante :

« Le présent bail commence le 1er juillet 2012. Il est conclu pour une durée d’une

année jusqu’au 30 juin 2013. Il est prorogé par tacite reconduction d’année en année

à moins qu’une des parties ne le dénonce au moins 2 mois avant son expiration. La

dénonciation n’est valable que si elle est faite par lettre recommandée ou par ministère

d’huissier. Le locataire ne peut pas dénoncer le bail avant son expiration sauf s’il

trouve un nouveau locataire qui veuille reprendre son bail aux conditions que le

propriétaire décidera. »

Ainsi, le bail était conclu pour une durée initiale d’une année, renouvelable par tacite

reconduction d’année en année, sauf résiliation au terme moyennant préavis de deux

mois et sauf résiliation avant terme à condition qu’un nouveau locataire ait repris le

bail « aux conditions que le propriétaire décidera ».

Le tribunal constate que ces conditions ne sont pas sujettes à discussion et qu’il

résulte du contrat de bail signé entre la partie intimée et le « repreneur » du bail, que

les lieux ont été reloués à partir du 11 novembre 2012.

Il résulte par ailleurs de l’échange de mails entre parties et notamment d’un email de

la partie intimée du 26 octobre 2012 (20h22) que la bailleresse était d’accord à une

résiliation anticipée du bail à condition qu’un nouveau locataire rentre dans les lieux.

Force est donc de constater que le contrat de bail a été résilié, conformément aux

stipulations contractuelles que la bailleresse entend voir respecter, de manière

anticipée et d’un commun accord avec effet au 10 novembre 2012, soit la veille de la

prise d’effet du bail successif.

Dans ces conditions et compte tenu de l’ordre de subsidiarité dans lequel l’appelante

articule ses prétentions, la question d’une résiliation avec effet immédiat pour motifs

graves ne se pose pas, pas plus d’ailleurs que celle d’une résiliation fautive aux torts

du locataire avec allocation concomitante d’une indemnité de relocation.

La bailleresse ne faisant pas état d’arriérés de loyers, seul le pro-rata du loyer de

novembre 2012, soit la somme de (1.100 / 3=) 366,67 euros est due de sorte qu’il y a

lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE2.) la somme de 366,67 euros avec les intérêts au taux légal à compter

du 9 novembre 2012, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

PERSONNE1.) n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondée sa

demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Dans la mesure où, au terme de la procédure d’appel, il n’a été fait droit aux

prétentions initiales de PERSONNE2.) que dans une faible proportion, il y a lieu de

faire masse des frais et dépens des deux instances et de les imposer pour moitié à

chaque partie.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 366,67 euros avec

les intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2012 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à chaque

partie.