Tenant association evicted for unauthorized renovations; landlord claims breach justifies immediate termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 159/2013

Audience publique du mardi, neuf juillet deux mille treize

Numéro 151825 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Michèle STOFFEL, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 25 février

2013,

sub 1) et 2) comparant par Maître Yvette HAMILIUS, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

l’association sans but lucratif ORGANISATION1.), établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par ses organes statutaires en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 151825 du rôle et appelée pour fixation le 9 avril

2013, fut fixée pour plaidoiries s à l’audience publique du mardi, 25 juin 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Monsieur

Yvette

HAMILIUS,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, comparant pour l’association sans but lucratif

ORGANISATION1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire finalement en délibéré et rendit à l’audience publique du

mardi, 9 juillet 2013, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail du 30 janvier 2007, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.)

(ci-après les époux GROUPE1.)) ont donné en location à l’association sans but lucratif

ORGANISATION1.) une maison sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 3.000,00 euros.

L’article d (sub Charges et conditions) du contrat de bail stipule que : « le locataire ne

peut faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, démolition, ni

percement des murs sans le consentement exprès du propriétaire et dans le cas où

le propriétaire donnerait son consentement de faire exécuter ces travaux de

surveillance par son architecte dont les frais et les honoraires seront à charge du

locataire ».

Reprochant notamment à leur locataire d’avoir exécuté, sans avoir préalablement

requis et obtenu leur consentement, d’importants travaux (travaux d’isolation et

d’aménagement du grenier et de la toiture, démontage de l’escalier permettant l’accès

au grenier, enlèvement de la porte de garage et remplacement par une baie vitrée,

fixation d’une enseigne lumineuse), les époux GROUPE1.) ont, par requête du 11

octobre 2011, fait convoquer l’association sans but lucratif ORGANISATION1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour:



voir prononcer la résiliation judiciaire avec effet immédiat et aux torts exclusifs de

la défenderesse du contrat de bail conclu en date du 30 janvier 2007,



s’entendre condamner à remettre les lieux en leur pristin état, à savoir enlever

l’enseigne lumineuse, à réinstaller la porte de garage initiale et à réinstaller

l’escalier menant au grenier le tout endéans un délai de quinze jours à partir de

la notification du jugement sous peine d’une astreinte de 1.000,00 euros par jour

de retard,



s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans un délai de quinze jours à partir de la notification du

jugement à intervenir,



s’entendre condamner à une indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur base

des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et voir

assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Devant le premier juge, à l’audience publique du 27 février 2012, l’association sans

but lucratif ORGANISATION1.) a formulé une demande reconventionnelle et a sollicité

la condamnation des requérants au remboursement d’un montant de 116,40 euros

relatif à une facture de canalisation ainsi qu’au paiement d’un montant de 1.000,00

euros pour procédure vexatoire et abusive.

Elle a également demandé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros.

Par jugement du 13 juin 2012, le tribunal de paix de Luxembourg a :

- reçu tant la demande principale que la demande reconventionnelle en la forme,

- avant tout autre progrès en cause,

- nommé expert Madame Paule JOURDAIN, architecte, demeurant à L-

ADRESSE4.), avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans

un rapport écrit et motivé à déposer au greffe de la Justice de paix de Luxembourg :

de répertorier et de décrire l’ensemble des travaux de transformation effectués

par l’association sans but lucratif ORGANISATION1.) dans la maison sise au

ADRESSE5.) à ADRESSE6.),

de déterminer si les travaux effectués au niveau de l’isolation et de

l’aménagement du grenier et de la toiture, de l’escalier permettant l’accès au

grenier, l’enlèvement de la porte de garage et son remplacement par une porte-

fenêtre, l’installation du faux-plafond dans le garage, la pose de câbles et de prises

électriques additionnels sur le plâtre de différentes pièces de l’immeuble ainsi que

la fixation de dispensateurs de savon sur le carrelage des différentes salles d’eau

sont à considérer comme étant des changements de distribution, de démolition ou

des percements des murs,

- réservé les frais et les droits des parties.

Par jugement du 1er février 2013, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant après

continuation des débats, a dit les demandes principale et reconventionnelle non

fondées, de même que les demandes en obtention d’indemnités de procédure.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que seuls les travaux

d’aménagement au niveau du garage seraient à considérer comme « travaux de

changement et de distribution et de démolition » et que ceux-ci ne touchaient

cependant pas à la structure de l’immeuble, de sorte que le fait d’avoir remplacé la

porte de garage par une porte-fenêtre et d’avoir installé un faux-plafond n’est pas

suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail. Le premier juge a encore

ajouté qu’une remise en pristin état serait « aisément possible en fin de bail » et que

de toute façon l’interdiction ne s’appliquait pas à des travaux, mêmes importants, qui

ont pour but d’adapter les lieux à la destination contractuellement prévue.

De ce dernier jugement, les époux GROUPE1.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 25 février 2013.

Par réformation du jugement entrepris, les époux GROUPE1.) concluent à la

résiliation du bail, au déguerpissement du locataire et à la remise en pristin état des

lieux loués (à savoir : « enlever l’enseigne lumineuse, réinstaller la porte de garage

initiale, réinstaller l’escalier menant au grenier, enlever les plaques en bois pressé du

grenier ainsi que l’isolation en-dessous, remplacer la fenêtre cassée au deuxième

étage, remplacer le parquet abîmé dans la chambre au deuxième étage, enlever les

câbles électriques posés dans toute la maison, faire disparaître les trous dans les

salles de douches et la salle de bains »), ceci endéans quinze jours à compter de la

notification du jugement à intervenir et sous peine d’une astreinte de 1.000,00 euros

par jour de retard.

Ils concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Les appelants font valoir que le remplacement de la porte de garage par une baie

vitrée et le changement consécutif d’affectation du garage en salle de réunion sans

leur consentement préalable et écrit constitue un « changement de distribution » des

lieux ainsi qu’une « démolition » d’un élément de leur maison de sorte que, par l’effet

de cette seule opération, le premier juge aurait dû prononcer la résiliation du bail aux

torts du locataire.

Le fait que l’expert qualifie par ailleurs cette opération (accompagnée de l’installation

d’un faux-plafond et de la pose d’un carrelage au sol de l’ancien garage) comme une

« nette amélioration » de l’immeuble loué ne serait d’aucune pertinence dans la

mesure où l’expert n’avait pas pour mission de se prononcer sur la question de savoir

si telle ou telle intervention du locataire constitue une amélioration ou non.

Non seulement le changement d’affectation non autorisé ne serait pas tolérable, mais

encore il romprait l’homogénéité de l’aspect extérieur de la maison louée par rapport

aux maisons attenantes construites en même temps et qui disposent d’un garage.

Outre la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire, il faudrait ordonner une

remise en pristin état des lieux, ce qui implique des travaux d’envergure à effectuer

par des entreprises professionnelles.

A côté des travaux affectant le garage, les époux GROUPE1.) invoquent encore les

travaux non autorisés suivants pour étayer leur demande en résiliation du bail et en

déguerpissement :

- démontage de l’escalier permettant l’accès au grenier et installation d’un nouvel

escalier,

- revêtement du sol au grenier par des plaques de bois pressé avec en-dessous des

travaux d’isolation de laine de roche ou de verre,

- pose d’une enseigne lumineuse devant la maison,

- installation de prises et câbles électriques dans toute la maison,

- perforation du carrelage mural dans la salle de bains et les salles de douches.

Les bailleurs demandent également la remise en pristin état des lieux par rapport aux

éléments énumérés ci-dessus.

Ils ajoutent deux points supplémentaires qu’ils entendent voir redresser, à savoir une

vitre cassée dans une porte-fenêtre du deuxième étage ainsi que l’endommagement

du parquet (par humidité) à ce même endroit.

Le ORGANISATION1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en donnant à

considérer que « 90% » des travaux visés concernent des travaux d’amélioration et

qu’ils ne sauraient dès lors justifier une résiliation du bail. D’ailleurs, tous les

aménagements seraient facilement « enlevables » en fin de bail et ils auraient été

effectués pour rendre les lieux conformes aux besoins et convenances du locataire,

une association qui dispense des cours et organise des réunions, ce que les bailleurs

ne pouvaient ignorer.

Ainsi, les travaux d’isolation du grenier constitueraient indéniablement une plus-value

pour l’immeuble puisqu’ils optimisent la consommation en chauffage et il ne s’agirait

de toute façon que de la simple pose de laine de verre sans aucun percement

quelconque.

De même, l’enseigne ainsi que les diverses prises et câbles seraient facilement

démontables en fin de bail.

Il en serait également ainsi en ce qui concerne le garage. En effet, la porte de garage

serait entreposée dans un endroit « sûr » et elle pourrait être refixée à son

emplacement d’origine. Le ORGANISATION1.) conteste, dans ce contexte, que

l’apposition d’une porte-fenêtre et la mise en place d’un faux-plafond seraient à

considérer comme travaux d’envergure. Il s’agirait de simples aménagements

réversibles des lieux pour permettre d’exploiter le garage en tant que salle de réunion,

ce qui augmenterait par ailleurs la surface utile de l’immeuble et constituerait

incontestablement une plus-value.

Le ORGANISATION1.) conteste encore tout percement des carrelages en faisant

valoir que les percements auraient été effectués sur les joints de carrelages.

Considérant que les griefs formulés par les bailleurs seraient dénués de tout

fondement et que leur appel serait à considérer comme abusif, le ORGANISATION1.)

conclut à l’allocation (i) d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la

première instance, (ii) de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel et (iii) de 1.000,00

euros au titre d’indemnité pour procédure d’appel abusive et vexatoire.

Le présent litige se subdivise logiquement en deux volets : d’une part, la question de

la résiliation du bail au vu des griefs invoqués et, d’autre part, la conséquence d’une

éventuelle résiliation, à savoir la remise en état des lieux loués.

La question de la résiliation du bail

Parmi tous les griefs que les bailleurs reprochent à leur locataire, il y a d’abord lieu

d’analyser celui qui, de prime abord, est le plus significatif, tant par son envergure que

par ses répercussions.

Il s’agit, sans nul doute, du changement d’affectation du garage par sa transformation

en salle de réunion. Ce changement d’affectation n’est pas contesté, pas plus qu’il

n’est contesté qu’il s’est concrétisé par une série de trois interventions au niveau des

lieux loués : (i) le remplacement de la porte de garage par une baie vitrée, (ii) la mise

en place d’un carrelage au-dessus de la chape du garage et (iii) l’installation d’un faux-

plafond.

Il tombe sous le sens que pareille opération correspond à la fois à un « changement

de distribution » lequel est prohibé sans autorisation préalable des bailleurs d’après

l’article d) (sub « Charges et conditions ») du contrat de bail. Le tribunal estime que

pareille conclusion aurait dû s’imposer avec évidence au premier juge sans que celui-

ci n’aurait eu besoin de procéder par voie d’expertise.

Puisque l’expertise a été effectuée, le tribunal va bien sûr s’y référer pour constater

que l’analyse précédente est partagée par l’expert qui ajoute, en ce qui concerne le

remplacement de la porte de garage, qu’il s’agit-là d’une « démolition de l’ancienne

porte de garage ».

Bien que la locataire affirme que la porte de garage serait entreposée en « lieu sûr »

et qu’elle puisse être « aisément » réinstallée, aucune pièce ne permet de vérifier cette

affirmation, ni l’état de la porte à l’heure actuelle.

Même si aucun élément structurel de l’immeuble n’a été touché par cette intervention

du locataire, le tribunal retient que celle-ci est d’une ampleur telle (l’expert retenant

que le seuil actuel du châssis ne permet plus d’utiliser le garage en tant que garage)

qu’un accord des bailleurs aurait été nécessaire conformément à la clause d) précitée.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il importe peu de savoir si la

modification apportée aux lieux loués aurait « pour but d’approprier la chose louée à

la destination contractuellement prévue » (le premier juge ayant visé le besoin du

locataire d’avoir à sa disposition un réfectoire et une salle de réunion) puisqu’une telle

destination contractuelle ne résulte pas de contrat de bail.

En outre, le fait que, aux yeux de l’expert, la modification en question constitue une

prétendue plus-value n’est d’aucune pertinence. A supposer qu’une telle plus-value

existe réellement, il appartient toujours au bailleur de décider, par le biais d’une

autorisation préalable, s’il est d’accord avec les transformations projetées censées

représenter une « plus-value » pour son immeuble.

Pareille autorisation n’ayant pas été donnée en l’espèce, le tribunal retient que la

transformation du garage en salle de réunion, respectivement en réfectoire, sans

autorisation préalable du bailleur constitue un manquement d’une gravité telle qu’il

justifie, à lui seul, la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du locataire.

Compte tenu que le locataire est une association qui dispense des cours et qui

emploie sans doute du personnel à ces fins, le tribunal décide de fixer le délai de

déguerpissement à deux (2) mois à compter de la signification du jugement à

intervenir.

La remise en pristin état

Aux termes de l’article e) (sub « Charges et conditions »), les bailleurs pourront exiger,

en fin de bail, le rétablissement des lieux en leur pristin état.

La demande afférente des bailleurs est donc fondée en principe.

En ce qui concerne les modalités d’exécution pratique de cette demande, le tribunal

attire l’attention des parties sur les points suivants :

-

dans le dispositif de de leur acte d’appel, les bailleurs concluent à voir condamner

le locataire à procéder lui-même à la remise en état des lieux sous peine d’astreinte

endéans la quinzaine de la « notification » du jugement ;

-

dans la motivation de cet acte d’appel, ils estiment que les travaux de remise en

état doivent être effectués par des professionnels, ce qui est en contradiction avec

ce qui précède et inconciliable avec les délais demandés ;

-

les postes endommagement vitre et parquet au 2e étage ne concernent, non pas

des travaux non autorisés, mais des dégâts locatifs et il conviendra de verser des

devis chiffrés, respectivement des factures afin de permettre au tribunal d’évaluer

les indemnisations afférentes.

Le tribunal invite, dès lors, les parties à expliquer, poste par poste, leur position sur

les modalités de la remise en pristin état des lieux loués, respectivement sur la

réparation des dégâts locatifs. L’affaire sera refixée à ces fins pour continuation des

débats.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit d’ores et déjà fondé en ce qui concerne la demande en résiliation du bail et en

déguerpissement, partant,

par réformation du jugement entrepris,

résilie le bail signé entre parties,

ordonne à l’association sans but lucratif ORGANISATION1.) de déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de deux

(2) mois à compter de la signification du présent jugement, sinon et faute de ce faire,

autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à l’en faire expulser dans les formes

légales et aux frais de l’association sans but lucratif ORGANISATION1.), ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit fondée en principe la demande tendant à la remise en pristin état des lieux loués,

invite les parties à expliquer, poste par poste, leur position sur les modalités pratiques

de la remise en pristin état des lieux loués, respectivement sur la réparation des

dégâts locatifs,

refixe l’affaire à ces fins et pour continuation des débats à l’audience publique du

mardi, 3 décembre 2013, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.

réserve le surplus et les frais.